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Betriebskostenabrechnung bei Einfamilienhaus – Anforderungen

LG Hannover – Az.: 17 S 33/20 – Urteil vom 17.12.2021

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Hannover – 17. Zivilkammer auf die mündliche Verhandlung vom 05.11.2021 für Recht erkannt:

1 Auf die Berufung des Klägers wird das am 25.06.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neustadt a.Rbg. (41 C 775/19) unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 2.717,89 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.03.2019 zu zahlen.

Die Kosten erster Instanz tragen der Kläger zu 88 % und die Beklagten zu 12 %. Die Kosten zweiter Instanz tragen die Beklagten.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.717,89 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Die Parteien streiten noch um Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung.

Vor dem Amtsgericht führten die Parteien einen Rechtsstreit, der auf Räumung und Zahlung gerichtet war. Mit Urteil vom 25.06.2020 wies das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge die Klage insgesamt ab. Mit seiner Berufung greift der Kläger das erstinstanzliche Urteil nur noch insoweit an, als die Klage auch in Höhe eines Zahlungsbetrages von 2.717.89 Euro abgewiesen wurde.

Betriebskostenabrechnung bei Einfamilienhaus - Anforderungen
(Symbolfoto: fizkes/Shutterstock.com)

Der Kläger ist der Ansicht, dass das Amtsgericht zu Unrecht angenommen hat, dass die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 formell unwirksam sei. Bei einem Einfamilienhaus bedarf es nicht der Angabe eines Umlageschlüssels. Der vom Amtsgericht monierte fehlende Abzug der Vorauszahlungen ergebe sich schon aus dem Anschreiben, weil dort ausgeführt sei, dass die Beklagten im fraglichen Zeitraum keine Vorauszahlungen geleistet hätten. Die Kosten für den Wasserverbrauch habe der Kläger gezahlt, weil er von der .. als Eigentümer in Anspruch genommen wurde und die Beklagten trotz Vertragskündigung durch die .. weiter Wasser verbraucht hätten.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Neustadt am Rübenberge vom 25.06.2020 wird aufgehoben und wie folgt geändert:

1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger einen Betrag in Höhe von 2.717,89 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.01.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger Verzugsschaden in Form von Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 650,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das ihnen günstige Urteil als richtig. Sie meinen, dass die Nebenkostenabrechnung 2016 mangels Abzug der Vorauszahlungen formell unwirksam sei. Im Übrigen behaupten sie, im Jahr 2016 die Wasserkosten gegenüber der .. beglichen zu haben.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte, Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.606,59 Euro aus § 556 BGB.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts stellt die Nebenkostenabrechnung 2016 vom 15.12.2017 eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung dar.

Eine Nebenkostenabrechnung genügt den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen (BGH, BeckRS 2021, 1904). Dabei ist zu berücksichtigen, dass Sinn und Zweck der Abrechnung ist, den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen (BGH, NJW 2009, 283).

Im vorliegenden Fall ergibt sich die Besonderheit, dass die Abrechnung ein Einfamilienhaus betrifft, in dem ausschließlich ein Haushalt lebt, welchen die Nebenkosten betreffen. Insoweit entspricht die Aufstellung der Gesamtkosten auch gleichzeitig den auf den Mieter entfallenden Kosten. Es würde eine bloße Formalie darstellen, den Vermieter in solchen Fällen dazu zu verpflichten, einen Abrechnungsschlüssel von 1 anzugeben und in zwei Spalten exakt denselben Wert auszuweisen.

Soweit die Beklagten bemängeln, dass der Kläger bei der Abrechnung Vorauszahlungen nicht in Abzug gebracht hat, so folgt die Kammer dieser Ansicht im vorliegenden Fall nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dient die Angabe der in Abzug gebrachten Vorauszahlungen dazu, dem Mieter den Abgleich seiner, von ihm durch Überprüfung seiner Zahlungsbelege zu ermittelnden, getätigten Vorauszahlungen und den vom Vermieter in die Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen zu ermöglichen (BGH, NJW 2009, 3575; BGH, NZM 2011, 627).

Wie sich aus der Anlage K2 ergibt, ist der Vermieter bei der Abrechnung davon ausgegangen, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden. Dies hat er auch offen in der Abrechnung kommuniziert. Nach Ansicht der Kammer würde es in diesem Fall, anders als die Beklagten meinen, eine reine Formalie darstellen, würde man den Vermieter aus formellen Gründen dazu zwingen, bei einer derartigen Formulierung in der Nebenkostenabrechnung, für die Nebenkostenvorauszahlungen einer „0“ in die Abrechnung einzustellen.

Der Sinn und Zweck den der Bundesgerichtshof für die Berücksichtigung der Vorauszahlungen im Rahmen der formellen Wirksamkeit postuliert ist auch im vorliegenden Fall erfüllt. Einem durchschnittlich gebildeten Mieter ist es beim Durchlesen der Anlage K2 ohne weiteres möglich, festzustellen, dass der Vermieter davon ausgegangen ist, dass keine Vorauszahlungen erfolgt sind. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist demgegenüber keine Frage der formellen, sondern der materiellen Wirksamkeit (BGH, NZM 2011, 627). Jedenfalls ist der Zweck dem Mieter den Abgleich zwischen aus seiner Sicht geleisteten Zahlungen und berücksichtigten Zahlungen zu ermöglichen Zweifels ohne gewahrt.

Nach alledem ist die Abrechnung formell wirksam.

Einwendungen gegen die materielle Wirksamkeit der Abrechnung wurden von den Beklagten erst nach Verstreichen der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erhoben, sodass diese gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB unbeachtlich sind.

2. Ein weiterer Anspruch des Klägers auf Zahlung von 1.229,02 Euro besteht aus § 812 Abs. 1 1. Alt. BGB.

Ausweislich der unstreitig gestellten Zahlungsübersicht vom 27.04.2021 hat der Kläger für das Jahr 2016 1.229,02 Euro an die .. zur Begleichung von Wassergebühren für das Objekt …… geleistet.

Durch diese Zahlung hat der Kläger die Beklagten gegenüber der .. von einer Verbindlichkeit in korrespondierender Höhe freigestellt. Zwar haben die Beklagten ausweislich der unstreitigen Zahlungsübersicht vom 15.03.2017 ebenfalls noch bis zum 01.02.2017 Zahlungen an die .. geleistet.

Diese dienten jedoch nicht dazu, Wasserkosten für das Jahr 2016 zu begleichen. Vielmehr erfolgten diese Zahlungen zum Ausgleich bis zum Ende des Jahres 2015 aufgelaufener Rückstände. Wie sich aus den Abrechnungen ergibt, hat die .. den Beklagten gegenüber am 25.02.2016 eine Schlussrechnung erteilt. Weitere Sollstellungen für Abschläge für das Jahr 2016 enthält die Zahlungsaufstellung gerade nicht.

Demgegenüber sind in der Zahlungsaufstellung vom 27.04.2021 ab dem Jahr 2016 gegenüber dem Kläger Sollstellungen für Abschläge sowie Jahresabschlussrechnungen eingestellt. Daraus ergibt sich für die Kammer, dass die .., wie vom Kläger behauptet, ab dem Jahr 2016 diesen in Anspruch genommen hat, um die Wasserkosten für das Objekt …… zu liquidieren. Zwar endet die Zahlungsaufstellung der Beklagten mit einem Guthaben in Höhe von 781,99 Euro. Da dieses Guthaben den Beklagten gemäß deren Erklärung in der mündlichen Verhandlung jedoch wieder ausgezahlt wurde, hat eine Anrechnung gegenüber dem Kläger zu unterbleiben. Es liegt mithin eine Bereicherung der Beklagten in Höhe von 1.229,02 Euro vor.

Die Zahlung erfolgte gegenüber den Beklagten auch ohne Rechtgrund. Ausweislich des Mietvertrages sind die Beklagten zur Zahlung der von ihnen verbrauchten Wassermengen verpflichtet.

Einwendungen gegen den Wasserverbrauch haben die Beklagten auch nicht erhoben. Soweit der Kläger auf Grund von Zahlungsverzug der Beklagten durch den Versorger direkt in Anspruch genommen wird, erfolgen diese Zahlungen jedenfalls gegenüber dem Verpflichteten ohne Rechtsgrund.

Der Kläger kann daher die Herausgabe der Bereicherung in Höhe von 1.229,02 Euro von den Beklagten verlangen.

3.

a. Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht. Eine verzugsbegründende Mahnung bezüglich der Nebenkostennachzahlung wurde vor der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten am 28.02.2019 nicht ausgesprochen, sodass sich die Beklagten bei der Beauftragung noch nicht im Verzug befunden haben.

b. Die Zinsentscheidung folgt aus § 288, 291 BGB. Eine Verzinsung hat erst ab 15.03.2019 zu erfolgen. Erst mit Schreiben vom 28.02.2019 wurden die Beklagten zur Zahlung unter Fristsetzung aufgefordert.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

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