LG Leipzig – Az.: 9 O 539/19 – Urteil vom 11.08.2021
1. Das Versäumnisurteil des Landgerichts Leipzig vom 04.03.2020 wird insoweit aufrechterhalten, als die Beklagte verurteilt wird, der Klägerin und/oder deren Beauftragten alle Unterlagen und Belege im Original, soweit dort vorhanden, ansonsten einen Ausdruck des eingescannten Originals, zur Einsicht vorzulegen, die den Nebenkostenabrechnungen 2016 vom 15.11.2017 (Anlage K 2) und für das Jahr 2017 vom 28.12.2018 (Anlage K 3) für die Gewerberäume -Straße , Büro 2.005,99 m², Halle 536,82 m² und Nebenfläche 261,05 m², gemäß Mietvertrag 0031/15 vom 25.05.2015 (Anlage K 1) zugrunde liegen, insbesondere
a. sämtliche Verträge, die die Beklagte mit Dritten abgeschlossen hat und die in die Berechnungen eingeflossen sind,
b. sämtliche in die Abrechnungen eingeflossene Rechnungen einschließlich der zugehörigen Lieferscheine und Stundenzettel,
c. Typenangaben und, soweit vorhanden, Eichnachweise für alle Verbrauchserfassungsgeräte und
d. sämtliche Unterlagen zur Ermittlung der Umlageschlüssel einschließlich
- der Erfassungsbelege (Ablese-/Verbrauchsquittungen) für sämtliche Einzel- und Gesamtverbrauchsstellen,
- der Flächen- und Volumenberechnungen,
- Leitungs- und Baupläne für Heizungs- und Elektroleitungen
mit Ausnahme bereits vorgelegter Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung 2016 gemäß Anlagenkonvolut K 6 und zur Nebenkostenabrechnung 2017 gemäß Anlagenkonvolut K 8. Es wird festgestellt, dass die Klage auf Belegeinsichtnahme im Übrigen erledigt ist.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreites trägt die Klägerin 8/9 und die Beklagte 1/9.
5. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. In Bezug auf die Kostenentscheidung ist das Urteil für die Beklagte gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 28.030,00 Euro (Auskunftsanspruch und unbestimmter Zahlungsanspruch) festgesetzt.
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Vorlage von Unterlagen und Belegen im Original betreffend Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017, später hat sie – „im Wege der Stufenklage“ – Feststellung auf Auszahlung eines etwaigen, sich aus der Einsichtsgewährung ergebenden Betriebskostenguthabens in noch zu bestimmender Höhe, begehrt.
Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 25.05.2015 über Gewerberäume in der in verbunden. Dieser Vertrag ist zum 31.12.2017 beendet worden. Die Klägerin leistete vertragsgemäß monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die sich für das Jahr 2016 insgesamt auf 31.453,92 Euro und für das Jahr 2017 auf einen Gesamtbetrag in Höhe 48.136,08 Euro beliefen. Unter dem 15.11.2017 übersandte die Beklagte der Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016, die mit einem Guthaben für die Klägerin in Höhe von 1.975,18 Euro schloss. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 erhielt die Klägerin mit Schreiben vom 28.12.2018. Hieraus ergab sich eine Nachforderung für die Beklagte in Höhe von 3.178,04 Euro. Die Klägerin erhob Widerspruch gegen die Richtigkeit dieser Betriebskostenabrechnungen und bat um Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. In einem folgenden Termin zur Belegeinsicht fertigte der Vertreter der Klägerin Kopien von dort zur Einsicht vorgelegten Unterlagen (vgl. Anlagenkonvolut K6, Bl. 43-81 der Akte). Ein weiterer Termin in dem Büro der Beklagten zur Einsichtnahme erfolgte am 24.06.2019. Dort fertigte der Vertreter der Klägerin weitere Kopien entsprechend Seite 3 vorgelegter Unterlagen und Belege, (vgl. Anlage K 8, Bl. 120-221 der Akte).
Die Klägerin geht davon aus, dass ihr in beiden Terminen nicht sämtliche den Betriebskostenabrechnungen zugrundeliegenden Unterlagen und Belege vorgelegt worden seien. Mehrfache Anfragen und Bitten um weitere Einsichtnahme seien ergebnislos verlaufen. Die Klägerin meint, dass ihr Anspruch auf Belegeinsicht (im Original) bislang nicht vollständig erfüllt worden sei. Bei der Belegeinsicht hätte nicht alle Belege vorgelegen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 04.03.2020 ist die Beklagte nicht erschienen, weshalb antragsgemäß ein Versäumnisurteil erlassen wurde, mit dem die Beklagte zur Gewährung von Einsichtnahme in alle Originalbelege einschließlich aller Rechnungen, Verträge, Leistungsverzeichnis und Erfassungsbelege (Ablese-/Verbrauchsquittungen) sämtliche Einzel-/ Verbrauchsstellen bezüglich der Nebenkostenabrechnungen 2016 und 2017, mit Ausnahme der bereits vorgelegten und abgelichteten Unterlagen in der Anlage K6, verurteilt worden ist. Hiergegen hat die Beklagte Einspruch eingelegt, ohne diesen indes weiter zu begründen.
Im Termin zur Belegeinsicht am 24.06.2019 bei der Beklagten hat der Vertreter der Klägerin weitere Unterlagen und Belege für das Abrechnungsjahr 2017 abgelichtet und im Rechtsstreit als Anlage K8 (Bl. 120-221 der Akte) vorgelegt. Insoweit hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 14.12.2020 hat sie zudem ihre Klage im Wege der Stufenklage um einen Feststellungsantrag auf Zahlung eines etwaigen, sich aus Einsichtsgewährung in die Unterlagen ergebenen Betriebskostenguthabens, ergänzt.
Die Klägerin beantragt insoweit,
1. das Versäumnisurteil des Landgerichts Leipzig vom 04.03.2020 in folgendem Umfang aufrechterhalten:
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und/oder deren Beauftragten alle Unterlagen und Belege im Original, soweit vorhanden, ansonsten einen Ausdruck des eingescannten Originals, zur Einsicht vorzulegen, die den Nebenkostenabrechnungen 2016 vom 15.11.2017 (Anlage K 2) und 2017 vom 28.12.2018 (Anlage K 3) für die Gewerberäume , Büro 2.005,99 m², Halle 536,82 m² und Nebenfläche 261,05 m² gemäß Mietvertrag 0031/15 vom 25.05.2015 (Anlage K 1) zugrunde liegen, insbesondere
a. sämtliche Verträge, die die Beklagte mit Dritten abgeschlossen hat und die in die Berechnungen eingeflossen sind,
b. sämtliche in die Abrechnungen eingeflossene Rechnungen einschließlich der zugehörigen Lieferscheine, Stundenzettel,
c. Typenangaben und, soweit vorhanden, Eichnachweise für alle Verbrauchserfassungsgeräte und
d. sämtliche Unterlagen zur Ermittlung der Umlageschlüssel einschließlich
- der Erfassungsbelege (Ablese-/Verbrauchsquittungen) für sämtliche Einzel- und Gesamtverbrauchsstellen,
- der Flächen- und Volumenberechnungen,
- Leitungs- und Baupläne für Heizungs- und Elektroleitungen mit Ausnahme bereits vorgelegter Unterlagen zur Abrechnung 2016 gemäß Anlagenkonvolut K 6 und 2017 gemäß Anlagenkonvolut K 8.
2. festzustellen, dass die Klage im Übrigen erledigt ist
3. festzustellen, dass die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines etwaigen, sich aus der Einsichtsgewährung in die Unterlagen gemäß Klageantrag Ziffer 1) ergebenden Betriebskostenguthabens in noch zu bestimmender Höhe nebst Zinsen hieraus in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins p.a. seit Rechtshängigkeit hat.
Die Beklagte beantragt, die Klage anzuweisen.
Sie wendet ein, die Klägerin könne nicht alle geforderten Unterlagen einsehen, sondern nur solche, die für die Betriebskostenabrechnungen maßgeblich seien. Die entsprechende Belegeinsicht sei auch gewährt worden, weitere Angebote seitens der Klägerin seien nicht wahrgenommen worden. Zudem seien die nunmehr einzusehenden Unterlagen der Klägerin bereits bekannt. Der geltend gemachte Feststellungsanspruch auf Auszahlung eines etwaigen sich aus der Einsichtsgewährung ergebenden Betriebskostenguthabens sei bereits unzulässig. Es handele sich um eine Klageänderung, in die nicht eingewilligt werde. Diese sei auch nicht sachdienlich. Dabei sei auch die Antragstellung als Feststellungsantrag unzulässig.
Zur näheren Darstellung der Einzelheiten der Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schreibsätze nebst deren Anlagen wie auch auf die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vor der Kammer am 04.03.2020, am 02.09.2020 und am 14.07.2021 verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist hinsichtlich der begehrten Belegeinsicht zulässig und begründet. Die weitergehende Klage ist unzulässig.
I.
Die Klägerin hat Anspruch auf Gewährung von Belegeinsicht in der geltend gemachten Form.
Die Klägerin hat als Mieterin gegen die Beklagte als Vermieterin einen Anspruch auf Vorlage aller Unterlagen und Belege im Original betreffend der Nebenkostenabrechnungen für 2016 und 2017 gemäß § 259 BGB. Jedenfalls war die Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles nach Treu und Glauben verpflichtet, der Klägerin die Fertigung von Ablichtungen im Rahmen von Terminen zur Belegeinsicht zu ermöglichen (§ 242 BGB). Bislang hat die Klägerin ersichtlich ihr Recht zur Belegeinsicht nicht effektiv ausüben können. Ein rechtliches Interesse der Beklagten als Vermieter, der Klägerin als Mieter weitere Unterlagen vorzuenthalten, besteht nicht.
Grundsätzlich ergibt sich der Umfang der Abrechnungspflichten aus § 259 Abs. 1 BGB. Danach hat derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltene Rechnungen mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege vorzulegen. Aus § 259 Abs. 1 BGB leitet der BGH in ständiger Rechtsprechung ein – hier geltend gemachtes – Einsichtsrecht in die Belege ab, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind. Daraus ergibt sich, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Belege bzw. Verträge vorzulegen, die überhaupt erst eine Überprüfung einer geschuldeten Abrechnung, insbesondere der dieser zugrundeliegenden Preise ermöglichen. Dabei sind alle die Unterlagen vorzulegen, die für die Abrechnung zu den Betriebskosten maßgeblich sein können. Diese Unterlagen hat die Klägerin entsprechend nachvollziehbar und detailliert bezeichnet und mit ihrem Belegeinsichtsantrag geltend gemacht, wobei sie auch bereits hinreichend deutlich abgegrenzt hat, welche Unterlagen ihr bereits vorgelegt und insoweit auch entsprechend abgelichtet worden sind. Dies betrifft die Anlagen im Anlagenkonvolut K6 für das Abrechnungsjahr 2016 und die Anlage K8 für das Abrechnungsjahr 2017. Es ist nicht ersichtlich, warum die Klägerin nunmehr aus reiner Schikane oder missbräuchlich nochmals oder ergänzend Auskunft in diese Belege und Unterlagen erhalten möchte. Vielmehr hat sie glaubhaft dargestellt, dass sie bislang nicht in der Lage ist, die Nebenkostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2016 und 2017 ordnungsgemäß zu überprüfen. Die Beklagten demgegenüber hat schließlich nicht schlüssig und detailliert angegeben, welche Unterlagen die Klägerin zu Unrecht fordert bzw. welche Unterlagen die Klägerin im Einzelnen bereits vorgelegt bekommen hatte, inwieweit diese dort bei den zweimaligen Einsichtsterminen tatsächlich vorgelegt wurden und welche Unterlagen gar nicht benötigt werden. Insoweit bleibt der Vortrag der Beklagten im Einzelnen wenig konkret und gehaltvoll. Es ist für die Kammer kein Grund ersichtlich, warum die Beklagte der Klägerin nicht weiterhin Einsicht in die verlangten Belege und Unterlagen gewähren sollte. Durch einen weiteren Einsichtstermin können Unklarheiten und weitere Irritationen im Abrechnungsverhältnis zwischen den Parteien auf einfachem und effektiven Wege ausgeräumt werden. Eine Berechtigung der Beklagten jedenfalls, die weitere Einsichtnahme zu verweigern, ist nicht erkennbar.
II.
Die weitergehende Klage (Zahlung auf 2. Stufe) ist unzulässig.
Soweit die Klägerin beantragt, festzustellen, dass ihr gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung eines etwaigen, sich aus der Einsichtsgewährung in die Unterlagen ergebende Betriebskostenguthabens hat, liegt eine Klageänderung vor, in die die Beklagte nicht eingewilligt hat. Die Klageänderung muss daher zu diesem Zeitpunkt sachdienlich sein. Maßgeblich für die Sachdienlichkeit einer Klageänderung bzw. Klageerweiterung ist der Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit. Die Klägerin hat mit ihrem Antrag die Klage von einer reinen Auskunftsklage auf eine Stufenklage mit anschließendem unbezifferten Auszahlungsanspruch nach Belegeinsicht geändert. Damit fehlt die Sachdienlichkeit, denn diese ist allenfalls dann anzunehmen, wenn über weitere Streitgegenstände der Parteien abschließend entschieden und ein weiterer drohender Rechtsstreit zwischen den Parteien vermieden werden kann. Dies liegt nicht vor. Die nunmehr vorliegende Stufenklage ist nicht geeignet, den Prozessstoff und den Rechtsstreit insgesamt zu erledigen, weil sie notwendig beinhaltet, dass der Rechtsstreit nicht zu Ende geführt werden kann. Die Entscheidung kann lediglich über die erste Stufe getroffen werden. Schon aus diesen Gründen ist es nicht prozessökonomisch, eine Klageänderung per Stufenklage im weiteren Verfahren – nach mehreren mündlichen Verhandlungen und z.T. bereits erteilter Auskunft – geltend zu machen. Insoweit war die Klageänderung nicht zulässig.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Bei der Festsetzung des Streitwertes hat die Kammer den Wert für den Auskunftsanspruch mit 1.500,00 Euro bewertet, da hier auf den Zeitaufwand für die Durchführung der Belegeinsicht und damit auch die Stundensätze entsprechend der §§ 22 ff. JVEG anzustellen ist. Nach diesen Grundsätzen schätzt die Kammer den Zeitaufwand hier auf max. 25 Stunden, woraus sich ein Streitwert von nicht mehr als 1.000,00 Euro zzgl. einem Ersatz für sonstige Aufwendungen ergibt, insgesamt mit einem Wert von 1.500,00 Euro ein. Der Streitwert für den (unzulässigen) Feststellungsantrag auf Auszahlung von Betriebskostenguthaben beruht auf dem von der Klägerin mit ihrem bereits in der Klage angegebenen wirtschaftlichen Interesse einer angenommenen Überzahlung von 1/3 der Betriebskosten (= 26.530 Euro).
