LG Berlin – Az.: 63 S 434/11 – Urteil vom 06.07.2012
1. Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 16. August 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 19 C 562/10 – abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 614,64 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15. Juni 2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 31 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 69 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.
Der Kläger kann aus der Nebenkostenabrechnung für 2008/09 vom 20. April 2010 gemäß § 535 Abs. 2 BGB eine Nachzahlung in Höhe von 614,64 EUR verlangen.
Die Abrechnung genügt den formellen Anforderungen gemäß § 259 BGB. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass sich aus ihr folgende Angaben entnehmen lassen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, ständige Rechtsprechung seit Urteil vom 23. November 1981 – VIII ZR 298/80, GE 1982, 135). Das ist bei den hier streitgegenständlichen Abrechnungen der Fall.
Die Beanstandungen der Beklagten gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnungspositionen greifen – mit Ausnahme hinsichtlich der Kosten für den Hauswart – nicht durch.
Der Einwand einer erheblichen Steigerung der Kosten ist nicht durchgreifend. Insoweit trägt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10, Grundeigentum 2011, 1225). Die Kostensteigerung hat der Kläger nachvollziehbar damit begründet, dass die Hausreinigung und die Hauswarttätigkeit einschließlich Schnee- und Eisbeseitigung sowie Gartenpflege zunächst durch geringfügig Beschäftigte ausgeführt wurden, dass diese Arbeiten dann aber an externe Firmen vergeben werden mussten. Dem sind die Beklagten mit ihrem pauschalen Einwand, dass die Kosten überhöht seien, nicht erheblich entgegengetreten. Insoweit obliegt es dem Mieter, im Einzelnen – u.a. durch Vorlage von Kostenangeboten – darzulegen, dass der Vermieter in dem entsprechenden Zeitraum den gleichen Leistungsumfang in derselben Qualität bei anderen Firmen zu einem deutlich günstigeren Preis hätte erhalten können. Insofern genügt auch nicht der Hinweis der Beklagten, dass der Vertrag über die Gartenpflege eine zu große Grundstücksfläche zu Grunde lege. Maßgeblich für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Endpreis der Leistung. Die Grundstücksgröße stellt für die Gartenpflege-Firma jedoch lediglich eine Kalkulationsgrundlage für das von ihr unterbreitete Angebot dar. Da in der Kalkulation jedoch auch Fixkosten berücksichtigt werden müssen, die unabhängig von der Grundstücksgröße anfallen (Anfahrtskosten etc.), kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Gesamtkosten der Gartenpflege prozentual um den gleichen Anteil verringert hätten, um den nach Auffassung der Beklagten die Grundstücksfläche hätte verringert werden müssen. Insoweit liegt es nahe, dass die Gartenpflege-Firma ihre Pflegeleistungen auf einem kleineren Grundstück nur zu einem höheren Quadratmeterpreis angeboten hätte.
Hinsichtlich der Umlegbarkeit von Wasser- und Stromkosten bestehen auch im Hinblick auf die allen Mietern zur Verfügung stehende Waschmaschine und den Trockner im Keller keine Bedenken. Für ein substantiiertes Bestreiten dieses Vortrags wäre erforderlich gewesen, dass die Beklagten Einblick in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen (Strom- und Wasserzählerstände) nehmen und insbesondere darlegen, welche Gebühr der Kläger für eine Nutzung von Waschmaschine und Trockner verlangt.
Die Verteilung der Kosten für Be- und Entwässerung begegnet keinen Bedenken. Die gegenüber dem Vorjahr abweichende Fläche hat der Kläger insoweit dargetan, als für die Differenzfläche von 92 m² eine gesonderte Erfassung erfolgt ist. Ob diese in der Sache richtig ist, hätten die Beklagten ggf. anhand einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen überprüfen und insoweit konkrete Rügen vorbringen müssen.
Die Beklagten schulden jedoch nicht die Hauswartkosten. Sie haben durch Vorlage der Anlagen 2 und 3 zum Hauswartvertrag belegt, dass der Hauswart auch Verwaltungstätigkeiten wahrnimmt, nämlich die Überwachung von Fremdleistungen sowie die Beauftragung von Fachfirmen zur Schadensbeseitigung.
Nach dem Mietvertrag der Parteien sind zwar auch die Kosten des Hauswarts umlagefähig (§ 4 Nr. 3b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören jedoch nach Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung nicht die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind. Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Die Darlegungs- und Beweislast trifft den Vermieter (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, Grundeigentum 2008, 662). Auf das Bestreiten der Beklagten hin hätte es dem Kläger oblegen – gegebenenfalls durch Vorlage von Stundenzetteln – näher zu dem nicht umlegbaren Stundenanteil vorzutragen. Dies hat er nicht getan.
Die auf den Hauswart entfallenden anteiligen Kosten der Beklagten belaufen sich ausweislich der streitgegenständlichen Abrechnung auf 272,64 EUR. Um diesen Betrag ist das Abrechnungssaldo von 887,28 EUR zu vermindern, so dass die Beklagten aus der Abrechnung noch 614,64 EUR schulden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
