AG Pankow-Weißensee – Az.: 9 C 58/14 – Urteil vom 01.07.2014
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1556,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 13. März 2014 zu zahlen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 4. August 2011 mieteten die Beklagten von der Klägerin die im Hause Berlin, gelegene Wohnung. Nach § 3 des Mietvertrages war eine Nettokaltmiete von 560,- € monatlich zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 95,- € und Heizkostenvorauszahlungen von 135,- € vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K1 zur Klageschrift eingereichten Mietvertrag Bezug genommen (Bl. 8 – 13 d. A.). Mit Schreiben vom 25. Oktober 2012 passte die Klägerin über ihre Hausverwaltung die Nebenkostenvorauszahlungen an, und zwar diejenigen für kalte Betriebskosten auf 121,- € je Monat und die Heizkostenvorauszahlungen auf 155,- € je Monat. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 rechnete die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung gegenüber den Beklagten über die Nebenkosten für das Jahr 2012 ab. Die Rechnung schloss mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.556,09 €. Auf diese als Anlage K3 zur Klageschrift eingereichte Nebenkostenabrechnung wird Bezug genommen (Bl. 15 – 22 d. A.). Diese Nebenkostenabrechnung war eine Korrektur zur ursprünglichen Nebenkostenabrechnung für 2012 vom 6. November 2013 (Anlage K5, Bl. 34 – 39 d. A.). Weder forderten noch nahmen die Beklagten Einsicht in die Belege zu der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012.
Mit der am 12. März 2014 zugestellten Klage hat die Klägerin neben dem Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2012 restliche Mietzahlungen für die Monate September 2013 bis Februar 2014 in Höhe von jeweils 46,- € verlangt. Hinsichtlich dieser Mietforderungen nebst anteiliger Zinsen haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 3. Juni 2014 übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Beklagten haben insoweit ihre Kostentragungspflicht anerkannt.
Die Klägerin beantragt zuletzt noch, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen
Die Beklagten sind der Auffassung, dass hinsichtlich der Wohnungszähler nicht nachvollziehbare Umrechnungsfaktoren in Ansatz gebracht worden seien. So sei – wie die Beklagten behaupten – für die Heizung im Kinderzimmer der Wohnung unter ihnen, die die gleiche Größe habe und auch die gleichen Heizkörper, ein anderer Umrechnungsfaktor bei den Verbrauchswerten zu Grunde gelegt worden. Ferner behaupten die Beklagten, die Messgeräte seien nicht geeicht. Trotz eines Abstellens der Heizung im Schlafzimmer erfolge ein Verbrauch. Schließlich machen die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Belege zum Verbrauch der Mitmieter sowohl hinsichtlich der in Ansatz gebrachten HKV-Einheiten als auch des Kalt- und Warmwasserverbrauchs im Haus geltend.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin kann aus der entsprechenden Abrede des Mietvertrags (§ 3) in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB die geltend gemachte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.556,09 € von den Beklagten verlangen.
Die Abrechnung ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie enthält die nach allgemein anerkannter Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 573) notwendigen Mindestangaben, nämlich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters sowie Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Die inhaltlichen Einwendungen der Beklagten verfangen nicht:
1. Soweit die Beklagten den Umrechnungsfaktor hinsichtlich eines der Heizkörper in ihrer Wohnung insofern angreifen, als dieser Umrechnungsfaktor ein anderer sei als derjenige, den die Abrechnungsfirma für einen baugleichen Heizkörper in einer Nachbarwohnung im Hause zugrunde gelegt habe, ist ihr Vortrag zu unsubstantiiert. Sie hätten sich insoweit mit dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Mai 2014 auseinandersetzen müssen. In diesem trägt die Klägerin die genaue Größe des Heizkörpers in der Wohnung der Beklagten sowie die genaue Größe des entsprechenden Heizkörpers in der Wohnung der von den Beklagten benannten Mietpartei vor. Es war den Beklagten möglich und zumutbar, innerhalb der ihnen im Termin vom 3. Juni 2014 insoweit nachgelassenen Erklärungsfrist die entsprechenden beiden Heizkörper zu vermessen und das Ergebnis dieser Messung vorzutragen. Dies haben sie – aus welchen Gründen auch immer – unterlassen.
2. Soweit die Beklagten die Eichung „der Messgeräte“ bestreiten, bleiben sie – worauf die Klägerin zutreffend hinweist – einen Vortrag schuldig, welche Messgeräte überhaupt gemeint sein sollen. Zielt ihr Bestreiten, wie die Klägerin annimmt, auf die Heizkostenverteiler ab, ist der Klägerin darin beizupflichten, dass es sich dabei um Verteiler und nicht Messgeräte handelt. Solche Geräte werden nicht geeicht.
3. Hinsichtlich ihres äußerst knappen und entsprechend pauschalen Vortrags, trotz Abstellens der Heizung im Schlafzimmer sei ein Verbraucher erfolgt, hätten sich die Beklagten mit dem entsprechenden Gegenvortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Mai 2014, dort S. 7 und 8, auseinandersetzen müssen, um insoweit Gehör zu finden.
4. Ein Zurückbehaltungsrecht „hinsichtlich der Belege zum Verbrauch der Mitmieter…“ steht den Beklagten auch nicht zu. Dieser Vortrag ist schon unvollständig. Die Beklagtenvertreterin teilt nicht mit, wie diese Hinsicht zu den Belegen zum Verbrauch der Mitmieter ausgestaltet sein soll. Wollen die Beklagte nun diese Belege zurückhalten? Unterstellt man einmal, dass die Beklagten die Belege (welche?) ausgehändigt haben wollen und dass sie, solange sie diese nicht erhalten, die Nachzahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung zurückhalten wollen, müssen sie sich entgegenhalten lassen, dass sie einen solchen Anspruch auf Aushändigung der Belege gar nicht haben. Sie können die Unterlagen, also auch Belege, bei der klägerischen Hausverwaltung einsehen. Eine solche Einsichtnahme haben die Beklagten aber niemals gefordert, so dass ihnen auch nicht aus dem vorenthalten irgendwelcher Belege ein Zurückbehaltungsrecht erwachsen könnte.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 286 BGB wie auch aus § 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren den Beklagten die Kosten entsprechend ihrem Kostenanerkenntnis aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
