LG Berlin – Az.: 65 S 196/18 – Urteil vom 13.02.2019
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 13. September 2018 – 8 C 259/18 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Die Klägerin begehrt vom Beklagten den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2013. Wegen der Einzelheiten des Inhaltes wird auf die Abrechnung vom 24. Oktober 2014 (Blatt 35ff. d. A.) Bezug genommen.
Der Beklagte hat die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen eingesehen, die weitergehend begehrte Einsichtnahme in Zahlungsbelege hat die Klägerin verweigert.
Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Urteil vom 13. September 2018, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, zur Zahlung von 1.195,19 EUR nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Beklagten kein Einsichtsrecht in Zahlungsbelege für die im Jahr 2013 erbrachten Leistungen zustehe; es komme nicht darauf an, wann die Leistungen in Rechnung gestellt und bezahlt worden sind.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Der Beklagte hat gegen das ihm am 18. September 2018 zugestellte Urteil am 11. Oktober 2018 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Er meint, die Abrechnung sei unwirksam, weil die Klägerin – wie sich nach Belegeinsicht herausstellte – Betriebskosten teilweise nach dem Abfluss-, teilweise nach dem Leistungsprinzip in die Abrechnung eingestellt habe, ohne dass der „Methodenmix“ für den Beklagten aus der Abrechnung heraus erkennbar war; die Abrechnung sei deshalb nicht mehr nachvollziehbar gewesen. Er ist der Auffassung, dass er die Richtigkeit der Abrechnung auch hinsichtlich des tatsächlichen Abflusses der in Rechnung gestellten Forderungen müsse prüfen können; gerade in einem Fall wie dem hier gegebenen werde ersichtlich, dass die Frage ob und ggf. wann auf eine Rechnung Zahlung geleistet wurde, durchaus von Bedeutung ist.
Der Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 13. September 2018 – 8 C 259/18 – abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht des Mieters preisfreien Wohnraums ließe sich nicht aus § 259 BGB ableiteten; auf ein solches könne sich lediglich der Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der Regelungen in §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 Abs. 1 NMV berufen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Klägerin hat derzeit keinen Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 gegen den Beklagten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit der Abrechnung vom 23. Oktober 2014. Der Zahlungspflicht des Beklagten steht (bislang) § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als temporäres Leistungsverweigerungsrecht entgegen, da die Klägerin ihm die begehrte (weitere) Belegeinsicht unstreitig verweigert (vgl. BGH, Urt. v. 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, WuM 2018, 288, juris Rn. 24ff, mwN; ebenso: Staudinger/Artz, (2018) § 556 Rn. 123, mwN).
a) Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Abrechnung der Klägerin formell ordnungsgemäß ist, denn sie genügt den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB. Die Abrechnung enthält eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr. Sie ist aus sich heraus insoweit verständlich, als dass sie es dem Mieter ermöglicht, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH, st. Rspr., vgl. nur Urt. v. 7. Februar 2018, aaO, juris Rn. 15; Urt. v. 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406, juris Rn. 11; Urt. v. 9. Oktober 2013 – VIII ZR 322/12, WuM 2013, 734, juris Rn. 13; Urt. v. 23. Juni 2010 – VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493, juris Rn. 11; Urt. v. 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, juris Rn. 15, jew. mwN).
Aus dem Umstand, dass die Klägerin in der Abrechnung enthaltene Kostenpositionen nach verschiedenen Methoden (dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip) be- bzw.- abgerechnet hat, ergeben sich in formeller Hinsicht keine strengeren Anforderungen: notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter – hier der Beklagte – die ihm angelasteten Kosten(positionen) bereits aus der Abrechnung klar ersehen und – etwa mit Blick auf den angegebenen Umlageschlüssel – einer (formellen) Überprüfung unterziehen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege „nur“ noch zur Kontrolle (der inhaltlichen Richtigkeit) und Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. vom 19. Juli 2017, VIII ZR 3/17, WuM 2017, 529, juris Rn. 15, mwN zur st Rspr.).
Die Entscheidung des Vermieters, ob er nach dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip abrechnet, betrifft die grundsätzlich mögliche Wahl zwischen verschiedenen Abrechnungsmethoden und damit im Ergebnis die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Milger, NZM 2008, 757, [760]).
Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ (Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung) stellt der Vermieter – wie bei der Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft – die im Abrechnungszeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese dann nach dem mietvertraglich vereinbarten (oder gesetzlichen) Umlageschlüssel auf den Mieter um. Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (auch: „Zeitabgrenzungsprinzip“) werden die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum erbracht, in Anspruch genommen bzw. verbraucht worden sind (vgl. zu alledem: BGH, Urt. v. 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, WuM 2008, 223, juris Rn. 15f.; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 Rn. 303f.; Bub/Treier/v. Brunn/Emmerich Kap. III. Rn. 204f.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 Rn. 131; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, G Rn. 107ff; MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 63 Milger, NZM 2008, 757, [760]; Langenberg, WuM 2008, 19, [20f.]).
Da es an einer gesetzlichen Vorgabe fehlt, sich auch den Gesetzesmaterialien keine entsprechende Beschränkung entnehmen lässt, die Klägerin hier schließlich auch vertraglich nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden ist, ist ihr die Umlage (auch) nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt (vgl. BGH, Urt. vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, NZM 2008, 277, juris Rn. 19ff; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 Rn. 303f.).
Sie ist dabei – wie sich der der vorgenannten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhaltskonstellation entnehmen lässt – innerhalb einer Abrechnung auch nicht auf ein Abrechnungsprinzip festgelegt (vgl. BGH, Urt. v. 20. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, aaO, juris Rn. 1ff.); eine Einschränkung des Wahlrechtes des Vermieters mag nach wohl ganz einhelliger Ansicht im Falle eines Mieterwechsels nach § 242 BGB unbillig sein (vgl. BGH, Urt. v. 20. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, aaO., juris Rn. 24 aE; Milger, NZM 2008, 757, [761]); ein solcher steht hier jedoch nicht im Raum.
Die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist in formeller Hinsicht nicht berührt, wenn die Klägerin – wie hier – die Versicherungskosten gemäß der vorgelegten Beitragsrechnung vom 10. Januar 2013 (Bl. 86 d.A.) nach dem Abflussprinzip in die Abrechnung einstellt, während sie andere Kosten – wie etwa den Winterdienst oder den Hausstrom – nach dem Leistungsprinzip berechnet in die Abrechnung aufgenommen hat. Da die Jahresbeiträge für die Wohngebäudeversicherung sowie die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung im Jahr 2013 fällig wurden, aber den Zeitraum vom 27. Februar 2013 bis zum 27. Februar 2014 betrafen, ist ein sachlicher Grund für die Differenzierung gegeben, soweit ein solcher für erforderlich gehalten wird (vgl. MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 63).
Nach den eingangs dargestellten, aus § 259 Abs. 1 BGB abgeleiteten formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen müssen sich dieser die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen entnehmen lassen, der auf den Mieter entfallende Anteil an diesen Kosten muss gedanklich und rechnerisch nachprüfbar sein. Das gilt unabhängig von der Frage, für welche Abrechnungsmethode sich der Vermieter entschieden hat. Diese Wahl betrifft (erst) die inhaltliche Seite der Abrechnung, mit anderen Worten die Frage, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Kosten – unter Zugrundelegung des (jeweils) gewählten Abrechnungsprinzips – zutreffend berechnet hat. Da der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Einsichtnahme in alle der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu gewähren, wird die Überprüfung der (inhaltlichen) Richtigkeit der Abrechnung durch den Mieter nicht beeinträchtigt. Müsste sich der Vermieter – wie vom Beklagten geltend gemacht – auf eine Abrechnungsmethode beschränken und diese stets „durchhalten“, so ergibt sich für den Mieter unter formellen Gesichtspunkten kein „Erkenntnis“vorteil. Unabhängig davon, ob der Vermieter einzelnen oder allen in die Abrechnung eingestellten Kostenposition(en) von ihm bezahlte Rechnungen zugrunde legt, im Übrigen die im Abrechnungszeitraum erbrachten Leistungen (vgl. Abgrenzung: Milger, NZM 2008, 757, [760]; Langenberg, WuM 2008, 19, [21]): der Mieter kann die Kostenpositionen erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen; ob die jeweilige Kostenposition inhaltlich richtig ist, kann er in jedem Fall nur im Wege der Belegeinsicht überprüfen, wobei es letztlich keinen Unterschied macht, ob zur Überprüfung eine Rechnung mit Zahlungsnachweis („Abflussprinzip“) oder nur eine Rechnung („Leistungsprinzip“) eingesehen werden muss.
b) Zu Recht wendet der Beklagte sich jedoch gegen den von der Klägerin verfolgten Zahlungsanspruch mit dem Einwand, dass diese ihm unberechtigt die Einsichtnahme in Kostenpositionen der Abrechnung betreffende Zahlungsbelege verweigere.
Die Abrechnungspflicht des Vermieters nach den eingangs dargestellten Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB erschöpft sich nicht in der Vorlage einer (formell ordnungsgemäßen) Abrechnung, sondern erstreckt sich – schon dem Wortlaut der Regelung nach – auf die Vorlage von Belegen, soweit sie erteilt zu werden pflegen. Daraus leitet der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Pflicht des Vermieters ab, dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage zu ermöglichen, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung von Einwendungen erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. v 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO., juris Rn. 16, mwN).
Dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 BGB lässt sich die von der Klägerin hier gewünschte Einschränkung bezüglich vorhandener Zahlungsbelege nicht entnehmen. Sie lässt sich auch nicht aus dem Zweck der Belegvorlagepflicht ableiten, die darin besteht, die Ausführung der abzurechnenden Geschäfte umfassend nachprüfbar zu gestalten. Dass die durch die Belegeinsicht begehrte Information zur Vorbereitung weiterer Ansprüche zwingend benötigt wird, ist nicht erforderlich. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren (vgl. BGH, Urt. v 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO., juris Rn. 18).
Schon die Zugrundelegung dieser Maßstäbe steht der hier zwischen den Parteien diskutierten Beschränkung des Belegeinsichtsrechtes des Beklagten entgegen. Wurden Zahlungen auf Rechnungen vorgenommen, so ist es üblich – weil schon zum Nachweis der Erfüllung gegenüber dem Gläubiger erforderlich – dass ein Zahlungsbeleg vorliegt. Liegt ein solcher vor, so ergibt sich kein sachlicher Grund, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in eben diesen Beleg verweigert werden sollte. Er muss – nach den Maßstäben des Bundesgerichtshofs – kein besonderes Interesse – etwa begründetes Misstrauen gegen den Vermieter – darlegen. Es reicht vielmehr aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen kann, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – Rechnungsbeträge in der in der Abrechnung ausgewiesenen Höhe beglichen hat, nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder etwa von Preisnachlässen oder ähnlichem profitiert hat. Anders mag es sich allenfalls dann verhalten, wenn Zahlungsbelege nicht vorliegen, etwa weil Rechnungen (z. B. mangels Fälligkeit) noch nicht beglichen worden sind.
Soweit die Klägerin ein Einsichtsrecht des Mieters (auch) in Zahlungsbelege auf das preisgebundene Wohnungsmarktsegment und damit den Anwendungsbereich der Regelungen des WoBindG und der NMV beschränken möchte, folgt eine solche nicht aus einem entsprechend abweichenden Wortlaut dieser Regelungen – etwa den von der Klägerin in Bezug genommen – §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 Abs. 1 NMV zu § 259 Abs. 1 BGB. Auch mit einem unterschiedlich gelagerten Zweck des Belegeinsichtsrechtes des Mieters preisgebundenen bzw. preisfreien Wohnraums lässt sich die von der Klägerin geltend gemachte Einschränkung nicht rechtfertigen.
Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken muss, ergibt sich demgegenüber – spiegelbildlich – als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter – wie unter a) dargestellt – ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode und – mit den Worten des Beklagten – ein „Methodenmix“ innerhalb der Abrechnung zugebilligt wird (insoweit differenzierend: MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BGB § 556 Rn. 85; aA wohl: Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 556 Rn. 186). Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ – bei dem der Vermieter auf die bezahlte Rechnung abstellt – ist die sachgerechte Überprüfung ohne eine Einsichtnahme in Zahlungsbelege jedenfalls unvollständig, dies ohne jeden sachlichen Grund.
Da die Klägerin von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, war sie – unabhängig von der Frage, ob dem Beklagten ein Recht auf Einsichtnahme in alle der Klägerin vorliegenden Zahlungsbelege zuzugestehen ist – hier in jedem Fall in begrenztem Umfang zur Vorlage verpflichtet.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Rechtsfrage, ob sich das Einsichtsrecht des Mieters auf die Abrechnung betreffende Zahlungsbelege erstreckt, ist über den Einzelfall hinaus von Bedeutung und höchstrichterlich bisher nicht entschieden, in der Rechtsprechung und Literatur – soweit ersichtlich – nicht beantwortet oder verneint.
