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Betriebskostenabrechnung – formelle Ordnungsgemäßheit

LG Köln – Az.: 1 S 184/15 – Urteil vom 06.10.2016

Auf die Berufung der Beklagten wird – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung – das Urteil des Amtsgericht Köln – 211 C 32/15 – vom 18.08.2015 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen, und zwar in Bezug auf einen Teilbetrag von 126,14 EUR nebst hierauf anteilig eingeklagter Zinsen aufgrund der Hauptverteidigung der Beklagten, im Übrigen aufgrund der Hilfsaufrechnung der Beklagten. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 54 % und die Beklagten jeweils 23 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 10 % und die Beklagten jeweils 45 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I.

Wegen des dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Sachverhalts und des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Tatbestand des vorgenannten klageabweisenden Urteils des Amtsgerichts Köln Bezug genommen. Das Amtsgericht hat zur Begründung seines Urteils im Wesentlichen ausgeführt, die den Beklagten als Anlage zum Schreiben vom 08.10.2014 übermittelte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 sei formell ordnungsgemäß. Als nicht umlagefähig zu streichen seien allerdings die Positionen “Rattenbekämpfung” in Höhe von 212,42 EUR und “Sperrgutentsorgung” in Höhe von 142,80 EUR. Unbegründet seien dem gegenüber die Einwände der Beklagten gegen die sachliche Richtigkeit, beziehungsweise Umlegungsfähigkeit der unter den Positionen “Grundsteuer B” und “Kölner Hausmeisterdienst – Winterdienst” umgelegten Beträge sowie gegen die Kosten der drei Versicherungen – Gebäudeversicherung, Glasversicherung und Haftpflichtversicherung – . Danach ergebe sich – unter Berücksichtigung des von der Klägerin schon verrechneten Teilbetrages von 483,65 EUR aus dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten – ein Nachzahlungsanspruch der Klägerin aus der vorgenannten Betriebskostenabrechnung in Höhe von 845,08 EUR. Dieser Nachzahlungsanspruch der Klägerin sei aufgrund der von den Beklagten mit Schriftsatz vom 03.07.2015 erklärten Hilfsaufrechnung mit ihrem unter Berücksichtigung der vorgenannten Verrechnung der Klägerin verbliebenen Kautionsrückzahlungsanspruch (2.970.- EUR minus 483,65 EUR = 2.486,35 EUR) erloschen. Die von der Klägerin gegen die Fälligkeit und das Bestehen dieses – restlichen – Kautionsrückzahlungsanspruchs erhobenen Einwände seien nicht durchgreifend.

Das vorzitierte Urteil des Amtsgerichts Köln vom 18.08.2015 ist den Beklagten zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 20.08.2015 zugestellt worden. Mit Faxschriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 17.09.2015, der am selben Tage beim hiesigen Landgericht eingegangen ist, haben die Beklagten Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 20.11.2015 haben die Beklagten ihre Berufung mit Faxschriftsatz vom 13.11.2015, der am selben Tage beim hiesigen Landgericht eingegangen ist, begründet.

Betriebskostenabrechnung - formelle Ordnungsgemäßheit
(Symbolfoto: Stanislaw Mikulski/Shutterstock.com)

Die Beklagten vertreten auch im hiesigen Berufungsverfahren die Auffassung, aufgrund der oben genannten Betriebskostenabrechnung stehe der Klägerin kein fälliger Zahlungsanspruch zu, weil die Abrechnung formell unwirksam sei; denn, so meinen die Beklagten, in der Abrechnung seien in Bezug auf mehrere Betriebskostenarten die im Jahr 2013 angefallenen Gesamtkosten nicht angegeben. Es genüge nicht, dass die Klägerin in der Abrechnung hinsichtlich der betreffenden Betriebskostenarten die auf das Jahr 2013 bezogenen Rechnungsbeträge mitgeteilt habe. Zudem sei in der Abrechnung der Verteilerschlüssel, nach dem sich der auf die Beklagten entfallende Anteil an den Betriebskosten errechnet, hinsichtlich mehrerer Betriebskostenarten, so zum Beispiel Müllabfuhr, Wasser und Strom, nicht hinreichend verständlich dargestellt. Hinsichtlich der Positionen Kabel, Wartung Therme und Schornsteinfeger seien weder die Gesamtkosten, noch der Verteilerschlüssel in der Abrechnung mitgeteilt worden.

Die Beklagten beantragen sinngemäß, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln – 211 C 32/15 – vom 18.08.2015 die Klage bereits aufgrund der Hauptverteidigung der Beklagten (und nicht erst aufgrund der hilfsweise erklärten Aufrechnung) abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil als zutreffend.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache nur in geringem Umfang Erfolg.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Betriebskostenabrechnung der Klägerin für das Jahr 2013 ganz überwiegend – mit Ausnahme der Position “Kabel” in Höhe von 77,97 EUR – formell ordnungsgemäß; hinsichtlich der Position “Kabel” sind in der Abrechnung die Gesamtkosten nicht angegeben, insoweit hat die Hauptverteidigung der Beklagten Erfolg. Im Ergebnis erhöht sich danach der Teilbetrag der ursprünglichen Klageforderung von 893,25 EUR, hinsichtlich dessen die Beklagten mit ihrer Hauptverteidigung durchdringen, von 48,17 EUR nach dem erstinstanzlichen Urteil um die vorgenannten 77,97 EUR auf insgesamt 126,14 EUR. Der danach verbleibende Nachzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 767,11 EUR ist aufgrund der von den Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung erloschen.

Abgesehen von der vorgenannten Position “Kabel” ist die Abrechnung der Klägerin dagegen formell ordnungsgemäß. Nach allgemeiner und zutreffender Auffassung, die auch das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zugrunde legt und von der im Ausgangspunkt auch die Beklagten ausgehen, setzt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus, dass nachfolgende fünf Voraussetzungen erfüllt sind:

  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters,
  • der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters und
  • die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit der Abrechnung, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 BGB, RN 333, mit weiteren Nachweisen).

Was die Zusammenstellung der Gesamtkosten angeht, ist anerkannt, dass der Vermieter die Gesamtkosten jeweils getrennt nach den umgelegten Betriebskostenarten in der Abrechnung mitteilen muss (Langenberg, a. a. O., RN 336, mit weiteren Nachweisen). Die Abrechnung der Klägerin genügt diesen Anforderungen, und zwar auch in Bezug auf die Kostenarten, bei denen die Klägerin nicht den für das Jahr 2013 angefallenen Gesamtkostenbetrag in einer Summe angegeben hat, sondern stattdessen unter der betreffenden Betriebskostenposition einzelne Rechnungsbeträge ohne deren summenmäßige Zusammenfassung genannt hat. Die – soweit ersichtlich noch nicht höchstrichterlich entschiedene – Frage, auf welche Art und Weise der Vermieter die Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenarten in der Abrechnung mitzuteilen hat, kann sich nach Auffassung der Kammer nur nach der oben letztgenannten Voraussetzung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beantworten, nämlich danach, ob die vom Vermieter konkret gewählte Darstellungsart gedanklich und rechnerisch verständlich ist. Für diese Verständlichkeit ist es aber – nach dem maßgeblichen Verständnishorizont eines durchschnittlichen Mieters – letztlich unerheblich, ob die Gesamtkosten bezüglich der einzelnen Betriebskostenarten jeweils in einem Betrag genannt sind oder ob – wie hier hinsichtlich einer Reihe von Betriebskostenarten – nur die einzelnen Rechnungsbeträge ohne deren summenmäßige Zusammenfassung genannt sind. Will der Mieter den Gesamtbetrag der Kosten bezüglich dieser Betriebskostenarten erfahren, genügt es, dass er die betreffenden Rechnungsbeträge addiert. Das liegt offen auf der Hand, und ist dem Mieter nach Auffassung der Kammer ohne weiteres zumutbar.

Vorliegend kommt noch hinzu, dass die Beklagten als Mieter, um die streitgegenständliche Abrechnung der Klägerin gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, nicht einmal auf die Gesamtkosten bei den einzelnen Betriebskostenarten rekurrieren müssen. Denn die Klägerin hat, was rechtlich nicht zu beanstanden und in der Abrechnung nachvollziehbar dargestellt ist, sämtliche Betriebskosten – aufgeteilt nach Kostenblöcken “Allgemeine Betriebskosten I (Wohnungen und Gewerbe)” und “Allgemeine Betriebskosten II (nur Wohnungen)” – zunächst addiert und sodann nach der jeweils maßgeblichen Gesamtfläche des Objekts – 700,61 m², beziehungsweise 608 m² – auf einen Betrag pro m² herunter gerechnet. Diesen Betrag pro m² hat die Klägerin in ihrer Abrechnung mit der Wohnfläche der von den Beklagten angemieteten Wohnung von 95 m² multipliziert. Um diese Verteilung aus Sicht der Beklagten gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, bedurfte es nicht einmal der – nach dem oben Gesagten unschwer möglichen – Ermittlung der Gesamtbeträge bei den einzelnen Kostenarten, vielmehr genügte eine einfache Addition aller auf der ersten Seite der Abrechnung in der Spalte ganz rechts ausgeworfenen Kostenbeträge zu den beiden vorgenannten Kostenblöcken. Der sachliche Hintergrund für die vorgenannte Aufspaltung der Betriebskosten in zwei Kostenblöcke ist in den der Abrechnung beigefügten Erläuterungen dahin erklärt, dass der Kiosk einen eigenen Eingang hat und deshalb die Kosten der Treppenhausreinigung ausschließlich auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch nicht etwa zwingend erforderlich, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Betriebskostenarten in jeweils getrennten Schritten auf den Mieter umlegt und sodann die so ermittelten Anteile addiert. Das von der Klägerin vorliegend gewählte Verfahren, bei dem zuerst die Betriebskosten insgesamt addiert werden und sodann die so ermittelten Gesamtkosten auf den Mieter umgelegt werden, führt zum selben Ergebnis wie bei einer Umlegung nach dem vorstehend erstgenannten System.

Soweit die Klägerin in der Abrechnung für 2013 die Kosten für “Kabel” (gemeint sind die Kosten der Breitbandkabelanlage im Objekt), die Wartungskosten für die Therme und die Kosten für den Schornsteinfeger abweichend vom vorerörterten Verteilungssystem mit bestimmten Beträgen unmittelbar der von den Beklagten angemieteten Wohnung zugeordnet hat, gilt Folgendes: Hinsichtlich der Kosten für die Breitbandkabelanlage fehlt die Mitteilung der Gesamtkosten im Jahre 2013, insoweit ist die Abrechnung der Klägerin, wie eingangs genannt, formell unwirksam. Hinsichtlich der weiteren beiden vorgenannten Kostenarten ist in den der Abrechnung beigefügten Erläuterungen erklärt, dass es sich um die im Zusammenhang mit der Erzeugung von Warmwasser angefallenen Kosten für die Wartung der Gasthermen und für die Immissionsmessungen des Schornsteinfegers handelt und dass diese Kosten konkret je Wohnung abgerechnet worden seien. Damit sind diese Kostenarten formell ordnungsgemäß abgerechnet, hier bedurfte es keines Rückgriffs auf Gesamtkosten und einen Verteilerschlüssel.

In der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2013 sind – wie vorgenannt – die beiden Verteilerschlüssel, nach denen die Gesamtkosten auf die von den Beklagten angemietete Wohnung umgelegt worden sind, aus sich heraus verständlich mitgeteilt und zudem in den beigefügten Erläuterungen auch noch näher erklärt worden. Danach ergibt sich aus der Abrechnung der Klägerin ohne weiteres nachvollziehbar und verständlich der auf die Beklagten entfallende Anteil an den Betriebskosten. Schließlich sind in der Abrechnung die von den Beklagten für das Jahr 2013 geleisteten Vorauszahlungen mitgeteilt und von dem Gesamtbetrag der auf die Beklagten umgelegten Kosten abgezogen worden.

Soweit die Beklagten in erster Instanz hinsichtlich einzelner Positionen der Abrechnung der Klägerin Einwände gegen deren sachliche Richtigkeit erhoben haben, nämlich gegen die Umlegungsfähigkeit der Kosten für die “Grundsteuer B”, die “Glasversicherung” und die Kosten für den Winterdienst, hat das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zu Recht entschieden, dass diese Kosten, wie in der Abrechnung erfolgt, umlegungsfähig sind. Insoweit erinnern die Beklagten im hiesigen Berufungsverfahren auch nichts mehr.

Soweit das Amtsgericht im angefochtenen Urteil aus der streitgegenständlichen Abrechnung die Positionen “Rattenbekämpfung” und “Sperrgutentsorgung” als nicht umlegungsfähig gestrichen hat, war das im hiesigen Berufungsverfahren nicht zu überprüfen. Denn die Klägerin hat keine Anschlussberufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 I 1, 100 I ZPO, wobei sich die erstinstanzlich erfolgte geringfügige Teilklagerücknahme – betreffend die zunächst miteingeklagten vorgerichtlichen Mahnkosten – kostenmäßig nicht auswirkt.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.

Die Kammer hat die Revision gegen ihr Urteil zugelassen, weil – soweit ersichtlich – noch nicht höchstrichterlich entschieden ist, ob die Darstellung der Gesamtkosten in einer Betriebskostenabrechnung für deren formelle Ordnungsmäßigkeit zwingend voraussetzt, dass diese Gesamtkosten bei der betreffenden Betriebskostenart jeweils in einer Summe angegeben sind; diese Frage hat aus Sicht der Kammer grundsätzliche Bedeutung (§ 543 II Nr. 1 ZPO).

Streitwert für das Berufungsverfahren: Wertstufe bis 900.- EUR (keine Erhöhung des Streitwerts gem. § 45 III GKG, weil die Klägerin im Berufungsverfahren – anders als noch in erster Instanz – den von den Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mehr bestritten hat).

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