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Betriebskostenabrechnung – fristwahrender Zugang bei Einwurf in den Briefkasten des Mieters

AG Hamburg, Az.: 49 C 282/15, Urteil vom 31.08.2016

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.236,75 € (eintausendzweihundertsechsunddreißig 75/100 EURO) nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 18.11.2015 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass sich die weitergehende Klage in der Hauptsache erledigt hat.

Die Widerklage wird abgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer restlichen Mietkaution, der Beklagte macht widerklagend ein Nebenkostenabrechnungssaldo geltend.

Betriebskostenabrechnung - fristwahrender Zugang bei Einwurf in den Briefkasten des Mieters
Symbolfoto: AndreyPopov/Bigstock

Der Beklagte war Vermieter, die Klägerin war Mieterin gemäß Mietvertrag vom 05.08.2008 über die Wohnung, 2. OG. Links in Hamburg. Es handelt sich um eine ca. 45 m² große 1-Zimmer-Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Mietsicherheit in Höhe von 2.895,00 € von der Klägerin geleistet. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 ff d. A.).

Mit Schreiben vom 28.02.2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfes, da er die Wohnung für seine Familie benötige, wobei die Familienmitglieder namentlich benannt wurden. Der Grund dafür liege in der beabsichtigten Rückkehr aus der Ukraine nach Deutschland und der Situation in der Ukraine. Es wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1 (Bl. 36 d. A.).

Hierauf erwiderte die Klägerin mit E-Mail vom 08.05.2014 und wies darauf hin, dass sie sich in der Wohnung sehr wohl fühle und ihr jetzt bald einjähriger Sohn sich in einem wichtigen Entwicklungsstadium befinde. Aufgrund der mit einem Umzug einhergehenden erheblichen Kosten von Makler, Umzugsunternehmen neige sie dazu, der Kündigung fristgerecht zu widersprechen und eine Klärung des Eigenbedarfes herbeizuführen. Andererseits sei sie bereit, neben einem Abgeltungsbetrag in Höhe von 10.000,00 € bei Verzicht auf Schönheitsreparaturen und Zahlung der Mietsicherheit in Höhe von 2.895,00 € Zug um Zug gegen Herausgabe der Mieträume diese zum 31.08.2014 herauszugeben. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Bl. 37 f. d. A.). Dem widersprach die Ehefrau des Beklagten mit E-Mail vom 13.05.2014 und bat um entsprechende Klarstellung, woraufhin die Klägerin mit E-Mail vom 15.06.2014 um Verständnis bat, dass der Wohnungsmarkt in Hamburg sehr, sehr schwierig sei und die Wohnungssuche mit einem kleinen Kind dies zusätzlich erschwere. Auch wies sie darauf hin, dass ein vorzeitiger Auszug für sie mit hohen Kosten verbunden sei, in diesem Zusammenhang bot die Klägerin einen Aufhebungsvertrag an, dessen Inhalt sie als Vorschlag skizzierte, wobei eine Kompensation erfolgen solle für die Kosten der Herausgabe, wobei der Beklagte insoweit gebeten wurde, einen Vorschlag zu unterbreiten. Hierauf beauftragte der Beklagte seinen Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 04.07.2014 das Begehren der Klägerin zurückwies und auf eine Herausgabe zum 31.08.2014 bestand. Hierfür wurden Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 958,19 € brutto gegenüber der Klägerin geltend gemacht.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlagen B 1 bis B 5 (Bl. 36 bis 45 d. A.).

Mit Schreiben vom 29.12.2014 übersandte der Beklagte an die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013, welche mit einer Nachzahlung in Höhe von 1.224,68 € endete, die nachfolgend mit Zustimmung der Klägerin mit dem Kautionsrückzahlungsbetrag verrechnet wurde. Im Übrigen erinnerte der Beklagte daran, dass die Kostennote seines Rechtsanwaltes noch nicht beglichen worden sei.

In der Folgezeit kam es zu weiterem Schriftverkehr hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2013. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlagen B 7 bis B 11 (Bl. 47 bis 53 d. A.).

Der Beklagte löste das Kautionssparbuch nach Zustellung der Klage auf und zahlte der Klägerin am 10.09.2015 € 472,98 aus.

Mit Schreiben vom 31.12.2015 rechnete der Beklagte über die Betriebskosten für 2014 ab, wobei die Abrechnung am 31.12.2015 gegen 17:34 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen wurde. Die sich daraus ergebene Nachforderung über € 747,74 ist Gegenstand der Widerklage.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 2.895,00 € nebst Zinsen abzüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 1.224,68 € sowie des ausgezahlten Teilbetrages von € 472,98, d. h. insgesamt 1.709,73 €, wobei der anteilige Zinsanspruch zwischen den Parteien unstreitig ist, schulde. Aufrechenbare Gegenforderungen beständen insoweit nicht.

Die Klägerin stellt, nachdem zunächst die Herausgabe des Kautionssparbuches beantragt worden war nach Erledigungserklärung der weitergehenden Klage in der Hauptsache, den Antrag, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.236,75 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 18.11.2015 zu zahlen.

Der Beklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung nicht an und beantragt, die Klage abzuweisen, und stellt widerklagend den Antrag, die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 747,74 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 21.03.2016 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, dass das Verhalten der Klägerin nach Zugang der Eigenbedarfskündigung die Mandatierung eines Rechtsanwaltes zu begründen vermag und der sich hieraus ergebende Schaden aufgrund der Gebührenrechnung von der Klägerin zu ersetzen sei. Insoweit stellt der Beklagte neben der Nebenkostennachzahlung 2013 auf diese 5 Prozentpunkte Zinsen vom 02.02.2015 bis 14.08.2015 in Gesamthöhe von 28,62 €, Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 € sowie Zinsen hierauf bis 14.08.2015 in Höhe von 45,27 € sowie Rechtsanwaltskosten im Bezug auf die Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von 2,96 € zur Aufrechnung. In Höhe von 472,98 € wurde vor der Auszahlung das Anerkenntnis erklärt.

Ferner ist der Beklagte der Auffassung, die Betriebskostenabrechnung 2014 sei der Klägerin rechtzeitig zugegangen, da bis 18.00 Uhr mit einer Postzustellung auch am 31.12. zu rechnen sein.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist soweit sie sich nicht in der Hauptsache erledigt hat, begründet, die zulässige Widerklage ist nicht begründet.

Die Erledigungserklärung der Klägerin im Termin am 20.07.2016 ist als Erledigungserklärung der weitergehenden Klage im Hinblick auf die Auflösung des Sparbuchs und der erfolgten Zahlung auszulegen. Im Hinblick auf den diesbezüglichen Widerspruch des Beklagten ist diese als Feststellungsantrag zu behandeln.

Ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 1.236,75 € folgt aus § 12 Ziff. 13 des Mietvertrages. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb angemessener Frist nach Räumung und Rückgabe der Wohnung die Mietsicherheit nebst Zinsen zurückzugeben. Der insoweit vereinbarte Sicherungszweck ist mit der Rückgabe der Wohnung am 31.08.2014 entfallen.

Aufrechenbare Ansprüche des Beklagten bestehen abgesehen von der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 1.224,68 €, welche bei der Berechnung der Klagforderung berücksichtigt worden ist, und dem ausgezahlten Betrag in Höhe von € 472,98 nicht.

Insbesondere stehen dem Beklagten keine Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 € im Hinblick auf die Abwehr der von der Klägerin geltend gemachten Mietaufhebungsvereinbarung im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung zu. Es fehlt insoweit an einer Anspruchsgrundlage des Beklagten. Das Ansinnen der Klägerin auf Regelung der Mietaufhebung unter Berücksichtigung der schwierigen Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt, aber auch im Hinblick auf etwaige Einbauten, wie für diese Wohnung möglicherweise speziell gefertigter Möbel, ist per se nicht zu beanstanden. Auch wird aus dem Schreiben deutlich, dass der Klägerin auch aufgrund der Geburt eines Kleinkindes ggf. Widerspruchsgründe nach § 574 BGB zustehen könnten. Insoweit ist im Übrigen auch im Hinblick auf die angedrohte Herbeiführung einer Klärung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zu berücksichtigen, dass diese ausgesprochen kurz begründet worden ist und insbesondere keinerlei Ausführungen zur konkreten Situation der Familie des Beklagten in der Ukraine gemacht worden sind. Es wäre jedoch eine Kerntatsache im Hinblick auf die Prüffähigkeit der Kündigung gewesen, da es sich um das wesentliche Motiv für den Umzug gehandelt haben soll. Hiernach ist aus Sicht der Klägerin eine zumindest als fragwürdig zu bezeichnende Eigenbedarfskündigung gegeben gewesen. Der Versuch hieraus sowie aus der persönlichen Situation, die Widerspruchsgründe rechtfertigen könnte, im eigenen Interesse aber auch im Besitzerlangungsinteresse des Beklagten einen Abfindungsvergleich mit für die Klägerin vorteilhaftem Inhalt abschließen zu wollen, ist der Sache nach nicht zu beanstanden, zumal die Klägerin in ihrer zweiten Mail vor Mandatierung des Prozessbevollmächtigten des Beklagten hinsichtlich der etwaigen Abfindung deutliche Gesprächsbereitschaft signalisiert hat.

Soweit sich der Beklagte auf die, durchaus schlüssige Entscheidung des Landgerichtes Stendal MDR 2007, S. 389 bezieht, ist der dort entschiedene Fall mit dem hier vorliegenden Fall in keiner Weise vergleichbar. Dort ging es um das nachträgliche Bestreiten einer einverständliche vereinbarten Mieterhöhung. Diese ist ungeachtet der Entscheidung des Amtsgerichtes Bremen vom 05.02.2015 zum Az.: 9 C 515/14 (bei juris) deutlich fernliegend, jedenfalls bei einem offensichtlichen Missbrauch von Ersatzansprüchen zur Abwehr auch aus Sicht des Anspruchsstellers hinsichtlich unbegründeter Forderungen rechtfertigen.

Um offenkundig missbräuchliche Forderungen handelt es sich vorliegend jedoch nicht. Insbesondere konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass ihr Regelungsverlangen offensichtlich unberechtigt ist, zumal diverse Räumungsrechtsstreitigkeiten bei Eigenbedarfskündigungen mit der Zahlung eines Geldbetrages enden. Dieser vermag den Betrag von 10.000,00 € im Übrigen im Einzelfall auch deutlich zu übersteigen.

Ebenso wenig besteht ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2013. Von der Klägerin sind insoweit nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erhoben worden, zu denen der Beklagte mit Hilfe seines Bevollmächtigten Stellung genommen hat. Dies vermag eine Anspruchsgrundlage und eine Verrechnung der damit verbundenen Kosten nicht zu rechtfertigen.

Aus den angeführten Gründen scheiden auch Zinsansprüche hinsichtlich der geltend gemachten und zur Aufrechnung gestellten Rechtsanwaltsgebührenansprüche aus.

Ebenso wenig besteht ein Zinsanspruch hinsichtlich der mit der Kaution verrechneten Betriebskostennachforderung. Hier fehlt es jedoch nicht nur an einem Zahlungsverzug, sondern darüber hinaus ist mit Schreiben des Beklagtenvertreters vom 27.02.2015 eine Verrechnung mit der Kaution angeregt und auch ohne weitere Zahlungsfrist angekündigt worden. Dem ist von Seiten der Klägerin mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 22.06.2015 zugestimmt worden (vgl. Bl. 18 d. A.). Wird einem Mieter gegenüber jedoch eine Betriebskostenabrechnung erteilt, so gerät dieser ohne Fristsetzung nicht in Zahlungsverzug (vgl. LG München I NJW-RR 2015, 296).

Auf die Teilerledigungserklärung der Klägerin ist zudem die Feststellung der weitergehenden Erledigung der Hauptsache zu tenorieren. Die Klage auf Herausgabe des Sparbuchs war zunächst zulässig und begründet. Sie hat sich durch die Auflösung des Sparbuchs durch den Beklagten mitnachfolgender Teilzahlung teilweise in der Hauptsache erledigt.

Die Widerklage ist demgegenüber nicht begründet. Eine im Rahmen der kalenderjährlichen Abrechnungsperiode erstellte Betriebskostenabrechnung geht dem Mieter nicht rechtzeitig zu, wenn sie am 31. Dezember erst gegen 17.34 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen wird (vgl. AG Lüdenscheid WuM 2011, 628; vgl. ebenso LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09. Juli 2009 zum Az.1 S 19/09 bei juris; AG Köln, Urteil vom 28. März 2011 zum Az. 220 C 451/10 bei juris; AG Ribnitz-Damgarten WuM 2007, 18). Entscheidend ist dabei nicht die tatsächliche Kenntnisnahme der Willenserklärung durch den Empfänger, sondern der gewöhnliche – nicht zufällige – Zeitpunkt der Möglichkeit der Kenntnisnahme (BGH WuM 2004, 269). Insoweit kommt es darauf an, ob im Zeitpunkt des Einwurfs des Briefes in den Briefkasten nach der Verkehrsanschauung, ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Empfängers, noch mit einer Leerung am selben Tag zu rechnen war (BGH NZM 2008, 167). Dieser Zeitpunkt liegt hier erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, da die Klägerin nicht mehr mit Post rechnen musste und der Beklagte nicht auf eine Kenntnisname noch am 31.12. vertrauen durfte.

Soweit der Beklagte eine Entscheidung des AG Hamburg-St.Georg (NJW 2006, 162) zitiert wird übersehen, dass der Zugang bei dieser zwischen 12.00 Uhr und 13.00 Uhr gelegen hat, auch wenn dies im nicht gerichtlich formulierten Leitsatz keine ausdrückliche Erwähnung gefunden hat.

Es besteht auch keine allgemeine Übung, am Silvestertag noch spät im Briefkasten nachzuschauen, um etwaige privat eingeworfene Fristsachen noch rechtzeitig entgegennehmen zu können (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09. Juli 2009 zum Az.1 S 19/09 bei juris im Anschluss an BGH NZM 2008, 167). Ob die Post bis 18.00 Uhr im Einzellfall Zustellung vornimmt ist nicht entscheidungserheblich, da der Empfänger nicht mit einem Zugang zu rechnen braucht.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO. Dabei ist unschädlich, dass im Termin am 18.11.2015 zunächst der volle Zahlungsbetrag geltend gemacht worden ist, da dieser mit dem Herausgabeanspruch wirtschaftlich identisch ist und insoweit Mehrkosten nicht angefallen sind. Soweit von dem Beklagten zudem zunächst ein Teilanerkenntnis in Höhe von 472,98 € erklärt worden ist, handelt es sich jedenfalls nicht um ein sofortiges Anerkenntnis, da von Seiten des Beklagten keine auch nur teilweise Rückgabe des Sparbuchs angekündigt, sondern dieses vielmehr aufgelöst und von diesem in Anspruch genommen worden ist. Auf den Klagabweisungsantrag im Termin kommt es insoweit nicht an.

Beschluss:

Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.418,06 €.

Gründe:

Der anteilige Zinsanspruch ist bei der Berechnung des Streitwertes nicht zu berücksichtigen, die Widerklage ist streitwerterhöhend zu berücksichtigen.

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