AG Köpenick – Az.: 3 C 35/11 – Urteil vom 14.06.2011
1. Die Beklagte zu 1.) wird verurteilt, an den Kläger 278,51 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.3.2008 zu bezahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagte zu 1.) trägt von den Gerichtskosten und den Auslagen des Klägers 15% sowie ihren eigenen Auslagen zu 30 %. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abgewendet werden, wenn nicht die vollstreckende Partei ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist seit 1997 Vermieter, die Beklagte zu 1.) Mieterin der, im Hause K.weg in B. gelegenen, streitgegenständlichen Mietwohnung. Im Jahr 2000 schied der Beklagte zu 2.), gegen den die Klage – nach dessen Widerspruch gegen den Mahnbescheid in dieser Sache vom 5.1.2011 – zurückgenommen wurde, aus dem Mietverhältnis aus.
Am 14.12.2007 übermittelte die Klägerin der Beklagten zu 1.) eine Betriebs und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006, welche einen Nachforderungsbetrag von 634,90 € auswies. Mit Schreiben vom 4.2.2008 erhob die Beklagte hiergegen Widerspruch. Am 23.12.2010 wurde der Beklagten erneut eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 übermittelt, diesmal mit einer Nachforderung über 610,87 €. Von der für den Monat März 2008 in Höhe von 667,58 € geschuldeten Miete bezahlte die Beklagte zu 1.) nur 380,07 €, weshalb auch der Restbetrag von 278,51 € für die, am 3. Werktag eines Monats fällige, Miete für den Monat März 2008 neben den Betriebskosten für das Jahr 2006 vom Kläger eingefordert wird.
Der Kläger trägt unter Vorlage der Betriebskostenabrechnungen vom 14.12.2007 und 23.12.2010 vor, es habe sich bei der letztgenannten Betriebskostenabrechnung lediglich um die Korrektur der bereits fristgerecht erfolgten Abrechnung für das Jahr 2006 vom 14.12.2007 gehandelt. Die sich aus dieser Korrektur ergebende Nachforderung werde daher nach verweigerter Zahlung durch die Beklagte zu 1.) geltend gemacht.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu 1.) zu verurteilen, an den Kläger 889,38 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 610,87 € seit dem 20.1.2011 und aus 278,51 € seit dem 6.3.2008 zu bezahlen.
Die Beklagte zu 1.) beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Der Mahnbescheid sei am 30. Dezember 2010 beantragt worden, die Klage jedoch erst am 28. Februar 2011, also nicht unverzüglich, begründet und erst am 7. März 2011 zugestellt worden. Ferner sei die Frist des § 556 Abs. 3 BGB nicht eingehalten, da es sich vorliegend nicht um eine Korrektur sondern um eine Neuberechnung der Betriebskosten für das Jahr 2006 handele. Im Übrigen sei die Nachforderung inzwischen auch verwirkt. Zwischen berechtigtem Widerspruch und Abrechnung seien nahezu drei Jahre vergangen.
Der Beklagte zu 2.) hat nach erfolgter Klagerücknahme Kostenantrag gestellt.
Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006, verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag zur Zahlung der für März 2008 geschuldeten Restmiete in Höhe von 278,51 € verpflichtet. Die Beklagte ist der Klageforderung nicht entgegengetreten, weshalb sie insoweit antragsgemäß zu verurteilen war.
Daneben steht dem Kläger ein Anspruch auf Nachzahlung auf die Betriebskosten 2006 gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB nicht zu.
Die am 23. 12.2010 vom Kläger erstellte Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß und in sich nicht zu beanstanden. Sie ist jedoch nicht als bloße Korrektur der fristgerecht erstellten Betriebskostenabrechnung vom 14. Dezember 2007 anzusehen, sondern als neue Abrechnung, welche allerdings nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmten Frist der Beklagten zu 1.) zugegangen ist.
Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bleibt auch dann erhalten, wenn einzelne Positionen materiell unrichtig sind. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter nur dann eine Korrektur vornehmen und Nachforderungen erheben, wenn es sich um heilbare Fehler handelt oder der er wegen berechtigter Einwände des Mieters zur Berichtigung verpflichtet ist.
Der Vermieter ist dann nicht daran gehindert, berichtigte Fehler in Ergänzung der ursprünglichen Abrechnung zu berichtigen. Unter dem Gesichtspunkt der Einheitlichkeit der Abrechnungsurkunde ist es auch nicht zu beanstanden, wenn er stattdessen eine vollständig neue Abrechnung erstellt und dem Mieter übersendet, sofern er ausdrücklich darauf hinweist, dass diese nunmehr an die Stelle der früheren Abrechnung tritt. Einen solchen klarstellenden Zusatz lässt die Abrechnung vom 23.12.2010 vermissen. Darüber hinaus ist der Abrechnung nicht zu entnehmen, in welchen Punkten und weshalb sie von der Abrechnung vom 14.12.2007 abweicht und worin die vorgenommene Korrektur liegen soll. Es handelt sich vielmehr auch bei dieser Abrechnung um eine Vielzahl im Einzelnen nicht näher erläuterter Posten, deren Zustandekommen sich dem Leser nicht erschließt. Es wurden nicht nur die beanstandeten Positionen korrigiert, sondern auch solche, auf die sich der Widerspruch nicht bezog. Dies betrifft die Positionen Hauslicht, dynamische Sachversicherung, Haftpflichtversicherung, Bundesknappschaft und Berufsgenossenschaft.
Darüber hinaus dürfte die Geltendmachung der Betriebskosten für das Jahr 2006 auch daran scheitern, dass jedenfalls 34 Monate nach erfolgtem Widerspruch eine Korrektur offensichtlich schuldhaft verspätet wäre. Der Rüge verspäteter Abrechnung durch die Beklagte ist der Kläger nicht substantiiert entgegengetreten.
Die Entscheidung über die Zinsen folgt aus den §§ 286,288 BGB. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 269 Abs. 3 Satz 3,708 Nr. 11,711 ZPO.
