AG Berlin-Mitte – Az.: 151 C 89/18 – Urteil vom 14.01.2020
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 29,95 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.10.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten als Gesamtschuldner 149,08 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 66 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 34 % zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Der Antrag der Beklagten vom 28.11.2019 auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Rückforderung der Hausmeister- und Schädlingsbekämpfungskosten für das Jahr 2018 i.H.v. 144,39 € im Wege der Widerklage wird zurückgewiesen.
6. Der Streitwert wird auf 602,40 € festgesetzt.
Gründe
1.
Die zulässige Klage ist i.H.v. 29,95 € begründet, im Übrigen unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate Juli und August 2018. Zwar haben die Beklagten anstelle der vereinbarten Bruttomiete i.H.v. 632,00 € für den Monat Juni lediglich 465,00 € und für den Monat Juli lediglich 550,02 € gezahlt. Die von Beklagtenseite einbehaltenen Beträge i.H.v. 167,00 € bzw. 81,08 € bezogen sich jedoch auf die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen und können daher nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung für 2018 vom 01.07.2019 nicht mehr geltend gemacht werden. Dass sich die vorgenommenen Kürzungen auf die Nebenkostenvorauszahlungen bezogen, ergibt sich aus dem Schreiben des Beklagten zu 1. vom 15.05.2018 (Anlage B7, Bl. 53 d.A.), in welchem er die Verrechnung von aus seiner Sicht zu Unrecht erhobenen Betriebskosten für 2015 und 2016 i.H.v. insgesamt 248,98 € mit den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ankündigte. Die Summe der für Juni und Juli einbehaltenen Beträge ergibt 248,08 €, sodass trotz der geringfügigen Differenz der Beträge aus Sicht der Klägerin eine Verrechnungsabsicht hinsichtlich der Vorauszahlungen unschwer erkennbar war, zumal der für Juni einbehaltene Betrag von 167,00 € der Summe der vereinbarten Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten entspricht. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB steht dem Vermieter kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch auf Grund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenden Höhe verlangen (BGH NZM 2011, 544, beck-online).
Die Klägerin hat jedoch Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat September 2019 i.H.v. 29,95 €. Unstreitig zahlten die Beklagten im August 2018 keine Miete und September 440,30 €. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Miete für August ist gemäß § 389 BGB in voller Höhe und der Anspruch auf Zahlung von Miete für September ist i.H.v. 161,75 € durch die von Klägerseite mit Schriftsatz vom 19.02.2019 (Bl. 92 d.A.) erklärte Aufrechnung gegen ein Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 2017 i.H.v. 793,75 erloschen. Für den Monat September 2018 ergab sich danach ein Saldo zu Lasten der Beklagten i.H.v. 29,95 €.
Die Entscheidung über die Zinsen ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.
2.
Die zulässige Widerklage gemäß Schriftsatz vom 17.01.2019 i.H.v. 180,63 € ist i.H.v. 149,08 € begründet, im Übrigen unbegründet.
a)
Die Beklagten haben Anspruch auf Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung 2017 vom 04.07.2018 (Anlage WK1, Bl. 58 ff. d.A.) i.H.v. 9,07 € auf sie umgelegten Kosten der Sperrmüllbeseitigung, da es sich hierbei nicht um umlegbare Nebenkosten handelt. Zwar sind gemäß § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags Kosten der Müllbeseitigung von den Mietern zu tragen. Bei der Abfuhr von Sperrmüll kommt es für die Umlagefähigkeit der Kosten entscheidend darauf an, ob sie laufend erforderlich ist, weil anderenfalls ein gem. § 1 Abs. 1 BetrKV wesentliches Merkmal für die Qualifikation als Betriebskosten fehlt; laufend anfallende Kosten sind z.B. dann anzunehmen, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück, eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 146). Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen z.B. von Dachböden oder Kellern sind keine umlegbaren Betriebskosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 144). Unstreitig resultierten die umgelegten Kosten für Sperrmüll zum Teil auf der Entsorgung einer Umwälzpumpe und Winkelelementen der Müllstandsfläche, so dass es sich insoweit um aus Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen resultierenden Müll handelte. Zu einem weiteren Teil beruhten die Kosten unstreitig auf der Entsorgung von seit 2016 im Kellergang befindlichen und dort von einem Dritten abgestellten Rigipsplatten, so dass es sich nicht um die laufende Entsorgung von Sperrmüll, sondern um eine Entrümpelungsaktion handelte.
b)
Die Beklagten haben darüber hinaus Anspruch auf Rückzahlung der für 2017 auf sie umgelegten Hauswartskosten i.H.v. 140,01 €. Die Beklagten haben die Umlagefähigkeit der abgerechneten Hausmeisterkosten nach Einsicht in die Belege am 27.11.2018 beanstandet. Eine Umlage der Hauswartskosten scheidet aus, da die Klägerseite nicht dargelegt hat, ob und ggf. in welcher Höhe Hauswartskosten i.S.v. § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO in 2017 angefallen sind. Gemäß § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO gehören zu den Hauswartskosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen, was am ehesten durch Stundenzettel möglich ist (Langenberg/Zehelein BetrKostR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 206, beck-online). Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar (Langenberg/Zehelein BetrKostR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 1-333, beck-online). Gemäß der Anlage 1 zum Hauswartsdienstvertrag vom 01.12.2015 (Anlage B10, Bl. 87 f. d.A.) umfassen die vom Hausmeister Wohlschläger auszuführenden Arbeiten neben typischen Hausmeistertätigkeiten wie der Sorge für die Einhaltung der Hausordnung, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und Müllbeseitigung auch Aufgaben der Verwaltung wie die Entgegennahme und Erledigung von Beanstandungen und Mängelanzeigen oder das Erfassen und Weiterleiten von Vandalismusschäden sowie Aufgaben der Instandsetzung wie der Behebung kleinerer Mängel der haustechnischen Einrichtungen, die Veranlassung der Beseitigung von Mängeln an z.B. Rohrleitungssystemen und Heizungsanlage und gemäß § 2 Nr. 3 Ergänzung/ Nachtrag Hauswartdienstvertrag vom 16.06.2002 (Anlage B9, Bl. 84 ff. d.A.) die Entfernung von Graffiti im Bedarfsfall. Die Klägerin hat zu Art und Umfang der von dem Hausmeister tatsächlich ausgeführten Arbeiten keine konkreten Angaben gemacht, sondern lediglich angegeben, dass die Beklagten die Umlage von Kosten der Beseitigung von Graffiti im maßgeblichen Abrechnungszeitraum bei der Einsicht in die Unterlagen nicht festgestellt hätten. Eine Grundlage für eine Schätzung des Umfangs der hausmeistertypischen Tätigkeiten ist danach nicht gegeben.
c)
Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz i.H.v. 30,00 € im Hinblick auf eine Beschädigung von Gardinen der Beklagten ist nicht gegeben. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, auf welche, der Klägerseite zuzurechnende Art und Weise Gardinen der Beklagten beschädigt wurden. Zum Anschaffungswert und Zeitwert der Gardinen wurde trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises nicht nachvollziehbar vorgetragen. Ein Anerkenntnis des Schadensersatzanspruchs seitens der Klägerin haben die Beklagten nicht schlüssig dargelegt. Der vom Beklagten zu 1. im Termin geschilderten Erklärung eines Mitarbeiters der Hausverwaltung, „das ist erledigt“, lässt sich ein rechtliches oder tatsächliches Anerkenntnis nicht entnehmen.
d)
Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf §§ 288 Abs. 1, 289 BGB. Die Beklagten haben einen früheren Verzug der Klägerin nicht dargelegt.
3.
Die mit Schriftsatz vom 28.11.2019 erhobene weitere Widerklage 28.11.2019 auf Rückzahlung von Hausmeister- und Schädlingsbekämpfungskosten für das Jahr 2018 i.H.v. 144,39 € ist unbegründet. Der im Schriftsatz vom 28.11.2019 auf Seite 3 enthaltene Antrag war aufgrund des Gesamtzusammenhangs des Schriftsatzes, insbesondere der auf den Antrag unmittelbar folgenden Formulierung „Die Widerklage hat […] Aussicht auf Erfolg“ sowie die durchgehende Bezeichnung der Beklagten als Widerkläger, bereits auch als Widerklageantrag und nicht lediglich als Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine weitere Widerklage aufzufassen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kosten ist jedoch nicht gegeben. Die Beklagten haben die Umlagefähigkeit der für 2018 abgerechneten Hausmeister- und Schädlingsbekämpfungskosten nicht wirksam bestritten. Der pauschale Vortrag, die abgerechneten Hauswartkosten würden auch Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten umfassen, die Kosten der Schädlingsbekämpfung hätten sich im Verhältnis zum Jahr 2017 um mehr als 200 % erhöht, ist unbeachtlich. Der Mieter, der sich mit materiellen Gründen gegen die Abrechnung wendet, darf sich nach herrschender Meinung grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten; vielmehr muss er für substantiierten Vortrag konkreten Zweifeln und Bedenken dadurch zu begegnen versuchen, dass er von seinem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch macht, d.h. entweder vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung verlangt, die Belege einsieht oder im Einzelfall Kopien gegen Kostenerstattung anfordert (Langenberg BetriebskostenR, J. Betriebskostenprozess II. Zahlungsklagen des Vermieters Rn. 48-53, beck-online, m.w.N.). Die Beklagten haben unstreitig keine Einsicht in die Belege genommen. Das Erfordernis einer Belegeinsicht ist nicht aufgrund einer unzulässigen Verweigerung der Belegeinsicht entfallen. Aus der Angabe im Schriftsatz vom 28.11.2019, dem Beklagten zu 1. sei die Belegeinsicht unter Verweis auf sein vermeintlich „ruppiges Verhalten“ versagt worden, ergibt sich weder, dass dies grundsätzlich und nicht lediglich in einer konkreten Situation, bspw. dem von Klägerseite im Schriftsatz vom 12.12.2019 geschilderten Vorfall vom 01.08.2019 der Fall war, noch dass die Verweigerung unter Berücksichtigung des Verhaltens des Beklagten zu 1. unzulässig war, noch dass die Einsichtnahme nicht durch die Beklagte zu 2. oder einen beauftragten Dritten, bspw. den Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte erfolgen können. Mangels zuvor erfolgter Belegeinsicht ist ein Anspruch der Beklagten auf Aufschlüsselung der angefallenen Kosten nicht gegeben (Langenberg BetriebskostenR, J. Betriebskostenprozess II. Zahlungsklagen des Vermieters Rn. 48-53, beck-online).
4.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1 F. 2, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
5.
Der Antrag der Beklagten vom 28.11.2019 auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine weitere Widerklage i.H.v. 144,39 € war gemäß § 114 Abs. 1 S. 1 ZPO zurückzuweisen, da die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine Aussicht auf Erfolg bot. Auf die vorstehenden Ausführungen unter Ziffer 3 wird Bezug genommen.
