Betriebskosten im Mietrecht: Warum eine detaillierte Abrechnung entscheidend ist
In einem aktuellen Fall, der vor dem Amtsgericht Hamburg verhandelt wurde, ging es um die Frage, wie Betriebskosten in der Mietabrechnung dargestellt werden müssen. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand die Klage einer Vermieterin, die von ihrem Mieter eine Nachzahlung für Betriebskosten forderte. Das Gericht musste klären, ob die Abrechnung der Vermieterin formell korrekt war und ob sie die Kostenpositionen ausreichend detailliert aufgeschlüsselt hatte. Die Vermieterin hatte in der Abrechnung verschiedene Kostenpunkte zusammengefasst, was laut Gericht nicht zulässig ist.
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Übersicht
Formelle Wirksamkeit der Abrechnung
Das Gericht stellte fest, dass die Abrechnung der Vermieterin nicht formell wirksam war. Sie hatte Kosten für die Beleuchtung und andere Stromkosten in einer Position zusammengefasst. Nach der Betriebskostenverordnung müssen diese jedoch getrennt abgerechnet werden. Das Gericht wies darauf hin, dass es unzulässig ist, verschiedene Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung zusammenzufassen, es sei denn, sie sind in ihrem Entstehungsgrund gleichartig.
Zurückbehaltungsrecht und Belegeinsicht
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betrifft das Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Der Mieter hatte über den Mieterverein fristgerecht Belegeinsicht beantragt. Die Vermieterin hatte den Zugang dieses Schreibens zunächst bestritten, konnte dies jedoch nach Vorlage des Sendeberichts nicht weiter aufrechterhalten. Das Gericht entschied, dass das Zurückbehaltungsrecht des Mieters einem Zinsanspruch der Vermieterin entgegensteht.
Offene Fragen und weitere Klagforderung
Das Gericht konnte keine abschließende Entscheidung hinsichtlich einer weiteren Klagforderung der Vermieterin über 176,19 Euro treffen. Es wurde festgestellt, dass der Mieter nach erfolgter Belegeinsicht seine Einwendungen spezifizieren muss. Dem Mieter muss zudem ausreichend Zeit gegeben werden, um nach der Belegeinsicht entsprechende Einwendungen zu erheben.
Kosten und Vollstreckbarkeit
Die Klägerin, also die Vermieterin, muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, und der Streitwert wurde auf 280,14 Euro festgesetzt.
Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung einer formell korrekten und detaillierten Betriebskostenabrechnung im Mietrecht. Es zeigt auch, wie wichtig die fristgerechte Geltendmachung von Belegeinsicht und Einwendungen für Mieter ist.
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Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Formelle Wirksamkeit der Abrechnung: Dieser Begriff bezieht sich darauf, ob eine Betriebskostenabrechnung alle formalen Anforderungen erfüllt, die das Gesetz oder die Betriebskostenverordnung vorschreiben. Einfach gesagt, es geht darum, ob die Abrechnung so aufgebaut und detailliert ist, wie es sein sollte. Zum Beispiel muss die Abrechnung klar zeigen, welche Kosten für was angefallen sind. Wenn die Abrechnung nicht „formell wirksam“ ist, also wenn sie nicht alle Regeln einhält, kann sie ungültig sein. Das bedeutet, dass der Mieter eventuell nicht zur Nachzahlung verpflichtet ist.
- Zurückbehaltungsrecht und Belegeinsicht: Das Zurückbehaltungsrecht gibt dem Mieter die Möglichkeit, eine Zahlung zurückzuhalten, bis bestimmte Bedingungen erfüllt sind. In diesem Kontext geht es oft darum, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Belege für die Betriebskosten einzusehen, bevor er eine Nachzahlung leistet. Das heißt, der Mieter kann sagen: „Bevor ich zahle, möchte ich erst sehen, wofür genau diese Kosten angefallen sind.“ Wenn der Mieter fristgerecht um Einsicht in die Belege bittet und diese nicht gewährt bekommt, kann er die Zahlung zurückhalten, bis er die Belege gesehen hat.
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Betriebskostenabrechnung: Die Betriebskostenabrechnung ist ein jährlicher Bericht, den ein Vermieter an seine Mieter sendet, um die Nebenkosten für das betrachtete Jahr zu erläutern. Die Nebenkosten, auch als Betriebskosten bezeichnet, umfassen Ausgaben für Dinge wie Heizung, Wasser, Abfallentsorgung und Gemeinschaftsstrom, die der Vermieter während des Jahres getragen hat. In der Betriebskostenabrechnung wird jeder Posten detailliert aufgeführt und der Gesamtbetrag ermittelt, den der Mieter zu zahlen hat. Wenn der Mieter bereits Vorauszahlungen geleistet hat, werden diese mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Wenn die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten übersteigen, erhält der Mieter eine Rückzahlung. Wenn die tatsächlichen Kosten höher sind, muss der Mieter die Differenz nachzahlen.
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Betriebskostenverordnung: Die Betriebskostenverordnung ist ein gesetzlicher Rahmen in Deutschland, der genau festlegt, welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf und welche nicht. Sie dient dazu, Mieter vor willkürlichen oder ungerechtfertigten Kosten zu schützen. Die Verordnung listet eine Reihe von Kosten auf, die auf den Mieter umgelegt werden können, wie z.B. Kosten für Heizung, Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, sowie Grundsteuer. Kosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden, es sei denn, es besteht eine gesonderte Vereinbarung.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 49 C 366/21 – Urteil vom 01.11.2022
1. Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichtes Hühnfeld vom 08.10.2021 zu Geschäfts-Nr.: 21-… wird mit der Maßgabe aufgehoben, dass die Klage in Höhe von 103,95 Euro in der Hauptforderung sowie insgesamt hinsichtlich der Zinsen insgesamt abgewiesen und im Übrigen hinsichtlich der weitergehenden Hauptforderung über 176,19 Euro als zur Zeit unbegründet abgewiesen wird.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird festgesetzt auf 280,14 Euro.
Entscheidungsgründe:
(ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO)
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Ein Anspruch in Höhe von 103,95 Euro vermag nicht zu bestehen, da es insoweit an einer formell wirksamen Abrechnung im Bezug auf die mit Schreiben vom 18.12.2020 übermittelte Abrechnung fehlt. Nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung sind die Kosten der Beleuchtung umlagefähig. Dies entspricht nicht der hiesigen Bezeichnung als Strom. Diese vermag in beiden Abrechnungspositionen auch Stromkosten zu enthalten, die nicht unter Beleuchtungskosten fallen, wie etwa den Strom von Aufzügen, Heizungsanlagen, der Klingelanlage, sonstiger elektrischer Geräte im Treppenhaus, etc. . Es ist insoweit formell nicht ordnungsgemäß, verschiedene Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung zusammenzufassen, soweit nicht ausnahmsweise es sich in ihrem Entstehungsgrund gleichartige Kosten handelt, wie dies etwa bei Wasser und Abwasser der Fall sein kann, sofern beide Kostenpositionen vom gleichen Abrechnungsunternehmen unter Zugrundelegung des erfassten Frischwassers abgerechnet werden.
Ebenso ist die Klage hinsichtlich der Zinsen und insoweit auch insgesamt abzuweisen, da von Seiten der Beklagten über den Mieterverein mit Schreiben vom 24.02.2021 und damit noch innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Belegeinsicht begehrt worden ist. Der Zugang dieses Schreibens ist zwar zunächst von der Klägerin, wenn auch pauschal, bestritten worden, dieses Bestreiten ist jedoch nach der Vorlage des Sendeberichtes nicht weiter aufrechterhalten worden. Jedenfalls fehlt es hiernach an einem hinreichend spezifizierten Bestreiten. Insoweit steht das mit der Belegeinsicht verbundene Zurückbehaltungsrecht der Beklagten einem etwaigen Zinsanspruch entgegen. Darüber hinaus steht das Zurückbehaltungsrecht der übrigen Klagforderung über 176,19 Euro insoweit entgegen, als dass der Anspruch derzeit nicht durchgesetzt werden kann. Soweit der Klägervertreter darauf verweist, dass inzwischen keine Belegeinsicht hätte stattfinden können, wird übersehen, dass vorliegend der Klägerin von Anfang an bekannt gewesen ist, dass Belegeinsicht begehrt wird. Zudem ist dem Mieter nach Gewährung der Belegeinsicht hinreichend Zeit zu geben, entsprechende Einwendungen zu erheben. Dies ist etwa bei einem Bestreiten der Wirtschaftlichkeit auch erforderlich, da entsprechende Vergleichsangebote eingeholt werden. Daher gewährt die Rechtsprechung dem Mieter auch nach verspätet gewährter Belegeinsicht regelmäßig eine Frist von 3 Monaten, um Einwendungen geltend zu machen.
Eine abschließende Entscheidung ist hinsichtlich des Restbetrages von 176,19 Euro nicht möglich, da vom Mieter grundsätzlich zu erwarten ist, dass er seine Einwendungen nach erfolgter Belegeinsicht spezifiziert, soweit die Belegeinsicht wirklich voll umfänglich gewährt wird und im Übrigen dazu dienen kann, etwaig bestehende Einwendungen der Sache nach zu prüfen. Dies ist vorliegend grundsätzlich anzunehmen. Auch Flächenverhältnisse dürfen im Regelfall nicht pauschal bestritten werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache.
