Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Betriebskostenabrechnung per Einschreiben: Wann gilt sie als zugegangen?
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was passiert, wenn ich ein Einschreiben mit der Betriebskostenabrechnung nicht abhole?
- Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Betriebskostenabrechnung zuzustellen?
- Kann der Vermieter nach Ablauf der Frist noch Nachforderungen stellen?
- Welche Rechte habe ich, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht zugestellt wurde?
- Kann ich Verzugszinsen und Mahnkosten geltend machen, wenn der Vermieter im Verzug ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der geleisteten Kaution, da die Betriebskostenabrechnung 2021 nicht fristgerecht zugestellt wurde.
- Die Zustellung der Betriebskostenabrechnung per Einschreiben mit Rückschein ist nicht ausreichend, wenn der Mieter das Einschreiben nicht abholt.
- Die Frist für die Zustellung der Betriebskostenabrechnung beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
- Der Vermieter darf nach Ablauf dieser Frist keine Nachforderung mehr geltend machen.
- Die Aufrechnung der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2021 führt nicht zum Erlöschen des Rückzahlungsanspruchs des Mieters.
- Die Betriebskostenabrechnung 2022 wurde dem Mieter rechtzeitig zugestellt und führte zu einer berechtigten Nachforderung.
- Der Vermieter geriet in Verzug, da er die Rückzahlung der Kaution nicht rechtzeitig geleistet hat.
- Der Mieter kann pauschalierte Mahnkosten und eine Verzugspauschale geltend machen.
- Die Kosten des Rechtsstreits wurden anteilig zwischen den Parteien aufgeteilt.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, der Streitwert wurde auf 500,00 Euro festgesetzt.
Betriebskostenabrechnung per Einschreiben: Wann gilt sie als zugegangen?
Die Betriebskostenabrechnung ist ein alltägliches Thema für Mieter und Vermieter. Jedes Jahr müssen die anfallenden Kosten für die Nutzung des Gebäudes auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Die Abrechnung muss dem Mieter rechtzeitig und korrekt zugestellt werden. Doch was passiert, wenn der Mieter die Abrechnung, die als Einschreiben mit Rückschein versandt wurde, nicht abholt? Entsteht dann trotzdem ein Zugang der Abrechnung? Diese Frage beschäftigt regelmäßig Gerichte und stellt Mieter und Vermieter vor Herausforderungen.
Grundsätzlich gilt: Wenn ein Einschreiben mit Rückschein versandt wird, muss davon ausgegangen werden, dass der Empfänger die Sendung erhalten hat, sofern der Rückschein vom Zusteller bestätigt wird. Dies gilt jedoch nur, wenn der Empfänger die Möglichkeit hatte, die Sendung abzuholen. Wurde die Sendung nicht abgeholt, kann es zu Streit zwischen Mieter und Vermieter kommen. Um die Rechtslage in solchen Fällen zu beurteilen, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. So kann es etwa relevant sein, ob der Mieter ausreichend Gelegenheit hatte, die Sendung abzuholen, oder ob es Gründe für die Nicht-Abholung gab. Im folgenden Abschnitt soll ein Gerichtsurteil vorgestellt werden, das diese Frage genauer beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Betriebskostenabrechnung per Einschreiben gilt bei Nicht-Abholung als nicht zugestellt
Der Fall dreht sich um einen Rechtsstreit zwischen einem Mieter und seiner Vermieterin bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution und der Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen. Das Amtsgericht Köpenick hat am 05.03.2024 in dieser Sache ein wichtiges Urteil gefällt.
Der Mieter hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2022 die Rückzahlung seiner Mietkaution gefordert. Die Vermieterin hatte jedoch 500 Euro einbehalten, um mögliche Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2021 und 2022 zu decken. Daraufhin kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung.
Zustellung der Betriebskostenabrechnung via Einschreiben gescheitert
Ein zentraler Punkt des Rechtsstreits war die Frage, ob die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 dem Mieter rechtzeitig zugegangen war. Die Vermieterin hatte versucht, die Abrechnung im Dezember 2022 per Einschreiben mit Rückschein zuzustellen. Der Mieter holte die Sendung jedoch nicht ab.
Das Gericht stellte klar, dass in diesem Fall kein wirksamer Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Es betonte, dass der bloße Einwurf einer Benachrichtigung über ein Einschreiben in den Briefkasten des Mieters nicht ausreicht, um den Zugang des eigentlichen Schreibens zu ersetzen. Auch nach Ablauf der Lagerfrist bei der Post kann der Zugang nicht fingiert werden, wenn der Mieter die Sendung nicht abholt.
Fristgerechte Zustellung entscheidend für Nachforderungen
Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für Vermieter und Mieter. Laut § 556 Abs. 3 BGB muss eine Betriebskostennachforderung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Wird diese Frist versäumt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen.
Im vorliegenden Fall bedeutete dies, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2021 hatte. Die Frist war abgelaufen, ohne dass die Abrechnung wirksam zugestellt wurde. Dies führte dazu, dass ein Teil der einbehaltenen Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden musste.
Teilweise Rückzahlung der Kaution und Verzugsfolgen
Das Gericht entschied, dass der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung von 110 Euro aus seiner Mietkaution hat. Dieser Betrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem einbehaltenen Betrag und der rechtmäßigen Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2022, die unstreitig rechtzeitig zugestellt wurde.
Zusätzlich sprach das Gericht dem Mieter Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2023 zu. Die Vermieterin geriet zu diesem Zeitpunkt in Verzug, da die Aufrechnungsmöglichkeit für die Betriebskostenabrechnung 2021 verloren gegangen war.
Bemerkenswert ist auch die Zusprechung einer Verzugspauschale von 40 Euro gemäß § 288 Abs. 5 BGB sowie pauschalisierter Mahnkosten von 10 Euro. Das Gericht begründete dies mit den Mahnungen des Mieters vom 05.01.2023 und 16.02.2023, in denen er die verspätete Abrechnung gerügt und die Auszahlung des Einbehalts gefordert hatte.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt, dass eine per Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung bei Nicht-Abholung durch den Mieter als nicht zugestellt gilt. Dies hat erhebliche Konsequenzen für Vermieter, da die gesetzliche Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen dadurch versäumt werden kann. Vermieter müssen daher alternative Zustellungsmethoden in Betracht ziehen, um ihre Ansprüche zu wahren und finanzielle Einbußen zu vermeiden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter gibt Ihnen dieses Urteil mehr Sicherheit bei nicht abgeholten Einschreiben. Wenn Ihr Vermieter die Betriebskostenabrechnung per Einschreiben sendet und Sie diese nicht abholen, gilt sie rechtlich als nicht zugestellt. Das bedeutet, dass der Vermieter die gesetzliche Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen möglicherweise versäumt und seinen Anspruch verliert. Sie müssen in diesem Fall keine Nachzahlung leisten. Allerdings ist Vorsicht geboten: Ignorieren Sie nicht generell Einschreiben, da Sie wichtige Informationen verpassen könnten. Prüfen Sie stattdessen sorgfältig jede Benachrichtigung und holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Fragen zur Betriebskostenabrechnung? Dann sind Sie hier genau richtig! In dieser Rubrik finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Thema und erhalten wertvolle Tipps für mehr Transparenz und Klarheit.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was passiert, wenn ich ein Einschreiben mit der Betriebskostenabrechnung nicht abhole?
- Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Betriebskostenabrechnung zuzustellen?
- Kann der Vermieter nach Ablauf der Frist noch Nachforderungen stellen?
- Welche Rechte habe ich, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht zugestellt wurde?
- Kann ich Verzugszinsen und Mahnkosten geltend machen, wenn der Vermieter im Verzug ist?
Was passiert, wenn ich ein Einschreiben mit der Betriebskostenabrechnung nicht abhole?
Wenn ein Mieter ein Einschreiben mit der Betriebskostenabrechnung nicht abholt, gilt die Abrechnung rechtlich als nicht zugestellt. Dies hat bedeutende Konsequenzen für beide Parteien des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht davon ausgehen, dass der Mieter die Abrechnung erhalten hat.
Für den Vermieter ist besonders wichtig, dass er die gesetzliche Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums einhalten muss. Holt der Mieter das Einschreiben nicht ab und verstreicht dadurch diese Frist, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Der Mieter hat keine rechtliche Pflicht, Einschreiben von der Post abzuholen. Auch wenn er eine Benachrichtigung über ein bereitliegendes Einschreiben in seinem Briefkasten vorfindet, muss er nicht tätig werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter aufgrund des Absenders vermuten könnte, dass es sich um eine wichtige Mitteilung handelt.
Allerdings gibt es Ausnahmen von diesem Grundsatz. Wenn der Mieter konkret mit dem Zugang einer Betriebskostenabrechnung rechnen musste, kann eine Verweigerung der Annahme oder Abholung als rechtsmissbräuchlich gewertet werden. In solchen Fällen könnte ein Gericht unter Umständen den Zugang der Abrechnung fingieren, also so behandeln, als wäre sie tatsächlich zugegangen.
Für Vermieter empfiehlt es sich daher, wichtige Schreiben wie Betriebskostenabrechnungen nicht per Einschreiben zu versenden. Sicherer ist die Zustellung durch einen Boten, der den Einwurf in den Briefkasten bezeugen kann. Alternativ kann auch ein Einwurf-Einschreiben verwendet werden, bei dem der Postbote den Brief direkt in den Hausbriefkasten einwirft.
Mieter sollten sich bewusst sein, dass die Nicht-Abholung eines Einschreibens zwar kurzfristig die Zustellung der Abrechnung verhindert. Langfristig kann dies jedoch zu Problemen führen, wenn der Vermieter andere Zustellungswege wählt oder die Abrechnung erneut versendet. Es ist daher ratsam, Einschreiben grundsätzlich anzunehmen und den Inhalt zu prüfen, um rechtzeitig auf etwaige Nachforderungen reagieren zu können.
Das Amtsgericht Köpenick hat in einem aktuellen Urteil vom 05.03.2024 (Az.: 3 C 243/23) diese Rechtslage bestätigt. Es entschied, dass eine per Einschreiben mit Rückschein versandte Betriebskostenabrechnung, die nicht abgeholt wurde, als nicht zugegangen gilt. Dies verdeutlicht die Relevanz der korrekten Zustellung für die Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen im Mietrecht.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Betriebskostenabrechnung zuzustellen?
Der Vermieter hat gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, um die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zuzustellen. Diese Frist ist für Mieter von großer Bedeutung, da sie ihre Rechte und Pflichten maßgeblich beeinflusst.
Der Beginn der Frist richtet sich nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Üblicherweise entspricht dieser dem Kalenderjahr, kann aber auch abweichend vereinbart sein. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2023, muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum 31.12.2024 zugehen.
Es ist wichtig zu betonen, dass die bloße Erstellung der Abrechnung innerhalb der Frist nicht ausreicht. Der tatsächliche Zugang beim Mieter ist entscheidend. Dies bedeutet, dass die Abrechnung den Mieter so rechtzeitig erreichen muss, dass er unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen.
In diesem Zusammenhang ist ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 05.03.2024 (Az. 3 C 243/23) relevant. Es besagt, dass eine per Einschreiben mit Rückschein versandte Betriebskostenabrechnung, die vom Mieter nicht abgeholt wird, als nicht zugegangen gilt. Der Vermieter trägt also das Risiko, wenn er diese Zustellungsart wählt und der Mieter das Einschreiben nicht entgegennimmt.
Versäumt der Vermieter die Frist, hat dies erhebliche Konsequenzen. Er verliert grundsätzlich seinen Anspruch auf Nachforderungen aus der verspäteten Abrechnung. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, etwa weil er selbst notwendige Abrechnungsunterlagen von Dritten nicht rechtzeitig erhalten hat.
Für Mieter ist es ratsam, das Datum des Zugangs der Betriebskostenabrechnung zu dokumentieren. Dies kann bei späteren Auseinandersetzungen über die Einhaltung der Abrechnungsfrist von Bedeutung sein. Mieter sollten beachten, dass sie ihrerseits nur 12 Monate Zeit haben, um Einwendungen gegen die Abrechnung geltend zu machen. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.
Die strikte Einhaltung der Abrechnungsfrist dient dem Schutz des Mieters vor überraschenden Nachforderungen lange nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Sie schafft Rechtssicherheit und ermöglicht es dem Mieter, seine finanziellen Verpflichtungen besser zu planen.
Kann der Vermieter nach Ablauf der Frist noch Nachforderungen stellen?
Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zugegangen ist. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in mehreren Urteilen Ausnahmen von diesem Grundsatz zugelassen.
Eine wichtige Ausnahme besteht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist einen Grundsteuerbescheid vom Finanzamt erhält, der für die korrekte Abrechnung erforderlich ist. In solchen Fällen muss der Vermieter die Abrechnung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen und dem Mieter zukommen lassen.
Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Bloße Nachlässigkeit oder organisatorische Mängel reichen hierfür nicht aus. Auch wenn der Vermieter einen Hausverwalter oder Dienstleister mit der Erstellung der Abrechnung beauftragt hat, bleibt er in der Verantwortung für die fristgerechte Zustellung.
Besonders relevant ist der Zugang der Abrechnung beim Mieter. Das Amtsgericht Köpenick hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 3 C 243/23 vom 05.03.2024) entschieden, dass eine per Einschreiben mit Rückschein versandte Betriebskostenabrechnung dem Mieter nicht zugegangen ist, wenn sie nicht abgeholt wurde. Der Vermieter muss also sicherstellen, dass die Abrechnung den Mieter tatsächlich erreicht.
In bestimmten Fällen kann der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch Nachforderungen stellen. Dies gilt etwa, wenn er sich in einer fristgerecht zugestellten Abrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen ausdrücklich vorbehalten hat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in solchen Fällen die Verjährungsfrist für die Nachforderung erst beginnt, wenn der Vermieter Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt.
Mieter sollten beachten, dass sie Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen müssen. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Für Vermieter ist es ratsam, die Betriebskostenabrechnung frühzeitig zu erstellen und nachweisbar zuzustellen, um Konflikte zu vermeiden. Mieter wiederum sollten die Abrechnung sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten zeitnah Einwendungen erheben. Im Zweifelsfall empfiehlt sich für beide Seiten die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Welche Rechte habe ich, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht zugestellt wurde?
Mieter haben wichtige Rechte, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht zugestellt wurde. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Wird diese Frist versäumt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen. Der Mieter muss in diesem Fall keine Nachzahlungen leisten, auch wenn tatsächlich höhere Kosten angefallen sind.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Zugang der Abrechnung beim Mieter entscheidend ist, nicht der Versand durch den Vermieter. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 05.03.2024 (Az. 3 C 243/23) hat dies nochmals bekräftigt. Demnach gilt eine per Einschreiben mit Rückschein versandte Betriebskostenabrechnung als nicht zugegangen, wenn der Mieter sie nach Einwurf einer Benachrichtigung nicht abholt. Der Vermieter trägt also das Risiko, dass die Abrechnung den Mieter tatsächlich erreicht.
Trotz verspäteter Abrechnung bleibt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eventueller Guthaben bestehen. Der Vermieter muss zu viel gezahlte Vorauszahlungen auch nach Fristablauf erstatten. Mieter sollten daher die Abrechnung genau prüfen, selbst wenn sie verspätet eintrifft.
Bei ausbleibender Abrechnung haben Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich künftiger Nebenkostenvorauszahlungen. Sie können diese einstellen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Allerdings müssen die einbehaltenen Beträge nach Erhalt der Abrechnung umgehend nachgezahlt werden, sofern sie tatsächlich geschuldet sind.
Mieter sollten den Vermieter schriftlich auf die Fristüberschreitung hinweisen und eine Frist zur Nachholung der Abrechnung setzen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, können Mieter auf Erstellung der Abrechnung klagen. In Extremfällen kann sogar ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht kommen, etwa wenn durch die verspätete Abrechnung Nachteile entstanden sind.
Es empfiehlt sich, alle Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich zu führen und Fristen zu dokumentieren. So können Mieter ihre Rechte im Streitfall besser durchsetzen. Bei komplexen Fällen oder Unsicherheiten ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.
Kann ich Verzugszinsen und Mahnkosten geltend machen, wenn der Vermieter im Verzug ist?
Mieter können in bestimmten Fällen tatsächlich Verzugszinsen und Mahnkosten geltend machen, wenn der Vermieter im Verzug ist. Dies betrifft insbesondere Situationen, in denen der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt.
Der Vermieter gerät in Verzug, wenn er trotz Mahnung und angemessener Fristsetzung durch den Mieter die notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht veranlasst. Dabei muss der Vermieter sein Nichthandeln zu vertreten haben. Ein Verzug tritt nicht ein, wenn beispielsweise beauftragte Handwerker den Vermieter trotz dessen Bemühungen im Stich lassen.
Bei Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung hat der Mieter verschiedene Rechte. Er kann Schadensersatz geltend machen. Dieser umfasst auch Verzugszinsen auf entstandene Schäden oder Aufwendungen. Die Höhe der Verzugszinsen beträgt gemäß § 288 Abs. 1 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
Zusätzlich zum Schadensersatzanspruch hat der Mieter das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Dies ist in § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB geregelt. Die Kosten für die Mängelbeseitigung kann der Mieter dann vom Vermieter zurückfordern.
Bezüglich der Mahnkosten ist die Rechtslage weniger eindeutig. Grundsätzlich können Mahnkosten als Teil des Verzugsschadens geltend gemacht werden. Allerdings müssen diese Kosten tatsächlich entstanden und angemessen sein. Pauschale Mahngebühren, wie sie oft in Mietverträgen festgelegt sind, sind in der Regel unwirksam.
Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Köpenick (Az.: 3 C 243/23 vom 05.03.2024) verdeutlicht die Bedeutung des Zugangs von Schreiben im Mietverhältnis. Obwohl es sich in diesem Fall um eine Betriebskostenabrechnung handelte, lässt sich daraus ableiten, dass auch Mahnungen des Mieters an den Vermieter nachweisbar zugegangen sein müssen, um Wirkung zu entfalten. Ein Einschreiben mit Rückschein, das nicht abgeholt wird, gilt demnach nicht als zugegangen.
Für Mieter ist es ratsam, Mängel und Aufforderungen zur Beseitigung schriftlich zu dokumentieren. Eine förmliche Mahnung mit Fristsetzung sollte per Einwurfeinschreiben oder persönlich mit Zeugen übergeben werden, um den Zugang sicherzustellen. Erst nach Ablauf der gesetzten Frist und bei Ausbleiben der Mängelbeseitigung können Mieter weitere Schritte einleiten.
Die Geltendmachung von Verzugszinsen und Mahnkosten sollte wohlüberlegt sein. Sie kann das Mietverhältnis belasten und zu Konflikten führen. In vielen Fällen ist es sinnvoller, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Nur wenn dies nicht zum Erfolg führt, sollten rechtliche Schritte in Erwägung gezogen werden.
Bei komplexen Mängeln oder Unsicherheiten bezüglich der rechtlichen Situation ist es empfehlenswert, fachkundigen Rat einzuholen. Mietervereine oder spezialisierte Rechtsanwälte können in solchen Fällen wertvolle Unterstützung bieten und helfen, die eigenen Rechte angemessen durchzusetzen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Betriebskostenabrechnung: Dies ist die jährliche Abrechnung, in der die auf den Mieter umgelegten Kosten für die Nutzung eines Gebäudes aufgelistet sind. Dazu gehören zum Beispiel Heizkosten, Müllabfuhr und Hausmeisterdienste. Sie muss korrekt und rechtzeitig zugestellt werden, damit der Mieter eventuelle Nachforderungen oder Rückzahlungen nachvollziehen kann.
- Einschreiben mit Rückschein: Dies ist eine spezielle Versandart bei der Post, bei der der Absender eine Bestätigung erhält, dass der Empfänger die Sendung erhalten hat. Im juristischen Kontext dient es dazu, den Zugang eines Dokuments nachzuweisen. Wenn der Empfänger das Einschreiben nicht abholt, gilt es jedoch nicht als zugestellt.
- Zustellung: Hierbei handelt es sich um die rechtlich wirksame Übermittlung eines Dokuments an eine Person. Im Mietrecht muss die Betriebskostenabrechnung so zugestellt werden, dass der Mieter sie tatsächlich erhalten und zur Kenntnis nehmen kann. Eine Benachrichtigung über ein Einschreiben im Briefkasten reicht nicht aus, wenn das Einschreiben nicht abgeholt wird.
- Verzug: Ein Schuldner gerät in Verzug, wenn er eine fällige Leistung nicht erbringt, obwohl er gemahnt wurde. Im vorliegenden Fall geriet die Vermieterin in Verzug, weil sie die Kaution trotz Mahnungen nicht zurückzahlte. Der Verzug hat zur Folge, dass der Schuldner Schadensersatz und Verzugszinsen zahlen muss.
- Verzugspauschale: Diese Pauschale kann der Gläubiger verlangen, wenn der Schuldner in Verzug gerät. Sie beträgt 40 Euro und soll den zusätzlichen Aufwand des Gläubigers kompensieren. Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter diese Pauschale zugesprochen, da die Vermieterin im Verzug war.
- Aufrechnung: Hierbei handelt es sich um die Verrechnung gegenseitiger Forderungen zwischen zwei Parteien. Im Mietrecht kann der Vermieter beispielsweise Betriebskostennachforderungen mit der Kaution des Mieters verrechnen. Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin eine Nachforderung nicht aufrechnen, da die Abrechnung nicht rechtzeitig zugestellt wurde.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556 Abs. 3 BGB (Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung): Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zukommen lassen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin die Abrechnung für 2021 nicht fristgerecht zugestellt, weshalb sie keinen Anspruch auf Nachzahlung hatte.
- § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Zugang der Betriebskostenabrechnung): Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter so zugehen, dass er unter gewöhnlichen Umständen die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat. Im vorliegenden Fall wurde die Abrechnung zwar per Einschreiben verschickt, aber vom Mieter nicht abgeholt. Das Gericht entschied, dass dies keinen wirksamen Zugang darstellt.
- § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB (Verzug des Schuldners): Der Schuldner kommt in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Im vorliegenden Fall geriet die Vermieterin in Verzug, da sie die Kaution trotz Mahnungen des Mieters nicht zurückzahlte.
- § 288 Abs. 5 BGB (Verzugspauschale): Der Gläubiger kann eine Verzugspauschale verlangen, wenn der Schuldner in Verzug gerät. Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter eine Verzugspauschale zugesprochen, da die Vermieterin mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug war.
- §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Bei einer Pflichtverletzung kann der Gläubiger Schadensersatz verlangen. Im vorliegenden Fall wurden dem Mieter pauschalierte Mahnkosten zugesprochen, da die Vermieterin ihre Pflicht zur Rückzahlung der Kaution verletzt hatte.
Das vorliegende Urteil
AG Köpenick – Az.: 3 C 243/23 – Urteil vom 05.03.2024
Lesen Sie hier das Urteil…
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 398,63 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.01.2023 sowie 10,00 Mahnkosten und eine Verzugspauschale in Höhe von 40,00 EUR zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 20 % und die Beklagte 80 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 500,00 Euro festgesetzt
Gründe:
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte Anspruch auf Rückzahlung eines Teils seiner geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 110,00 EUR gemäß § 23 des Mietvertrages in Verbindung mit § 551 BGB.
Der Anspruch auf Rückzahlung der von dem Kläger geleisteten Kaution wird nach Ablauf einer angemessenen Prüfung- und Überlegungsfrist des Vermieters fällig. Die Vermieterin hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2022 einen Einbehalt in Höhe von 500,00 EUR für die Betriebskostenabrechnungen 2021 und 2022 vorgenommen. Die Aufrechnung der Beklagten mit dem Nachzahlungsanspruch in Höhe von 813,99 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2021, führte nicht zum Erlöschen des Rückzahlungsanspruchs gem. § 389 BGB.
Die Beklagte hat gegen den Kläger keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2021, da diese dem Kläger nicht binnen der Frist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Danach ist die Betriebskostennachforderung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Die dem Kläger per Einschreiben mit Rückschein im Dezember 2022 übersandte Betriebskostenabrechnung 2021 ist diesem nicht zugegangen, da er die Sendung nicht abgeholt hat.
Zugegangen ist Willenserklärung, wenn sie so in dem Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dessen Kenntnisnahme möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Veranlasst der Vermieter die Zustellung der Betriebskostenabrechnung per Einschreiben, ersetzt der Einwurf einer Benachrichtigung in den Mieterbriefkasten über die Niederlegung eines Schreibens bei der Post nicht den Zugang des Einschreibebriefes. Ein Zugang der Betriebskostenabrechnung – etwa nach Ablauf der Lagerfrist – kann nicht fingiert werden, wenn der Mieter die Einschreibsendung nicht abholt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27. Juli 2010 – 63 S 681/09).
Unstreitig rechtzeitig – jedenfalls mit Schriftsatz der Beklagtenvertreterin vom 30.08.2023 – zugegangen ist dem Kläger jedoch die Betriebskostenabrechnung 2022 vom 31.07.2023, die mit einer unbestrittenen Nachforderung in Höhe von 101,37 EUR endete. Die Beklagte hat gegenüber dem Kläger wirksam die Aufrechnung gemäß § 388 Satz 1 BGB erklärt, in dieser Höhe ist der Rückzahlungsanspruch gem. § 389 BGB erloschen. Die weitergehende Klage war daher abzuweisen.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Die Beklagte geriet nach Ablauf der Abrechnungsfrist und Verlust der Aufrechnungsmöglichkeit am 01.01.2023 in Verzug. Der zuvor erfolgtet Einbehalt war angemessen.
Der Anspruch der Kläger auf Zahlung einer Verzugspauschale in Höhe von 40,00 EUR folgt aus § 288 Abs. 5 BGB. Der Kläger hat mit Schreiben vom 05.01.2023 und 16.02.2023 die verspätete Abrechnung gerügt und die Auszahlung des Einbehalts aus der Betriebskostenabrechnung 2021 gefordert. Die Beklagte, die der Rückzahlungsforderung der Kläger nicht nachkam, geriet daher gemäß § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB in Verzug.
Der Kläger kann daneben pauschalierte Mahnkosten in Höhe 10,00 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1 286 Abs. 1 BGB geltend machen. Der Kläger hat ausreichend dargelegt, welchen Aufwand er bezüglich der zwei Mahnungen zu leisten hatte. Die Rückzahlung der für die Betriebskosten 2021 einbehaltenen Kaution war auch zum 01.01.2023 fällig. Das Gericht hält daher die Mahngebühren in Höhe von jeweils 5,00 EUR für angemessen.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708, 711, 713 ZPO. Der Streitwert wurde gemäß § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 4 ZPO festgesetzt.
