Worauf Sie bei der Abrechnung Ihrer Betriebskosten achten sollten.
Sind Sie unsicher bezüglich Ihrer Betriebskostenabrechnung? Dann sollten Sie genauer hinschauen! Nicht selten werden Kosten weiterberechnet, die gar nicht auf Mieter abwälzbar sind. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte und können unnötige Ausgaben vermeiden.
Verwaltungsaufwand für Vermieter
Es gehört zu den gesetzlich verankerten Pflichten eines Vermieters, seine Mieter im Hinblick auf die Höhe der zu zahlenden Nebenkosten bzw. der bereits gezahlten Nebenkosten im Verhältnis zu dem Verbrauch zu informieren. Für viele Vermieter stellt dies eine eher lästige Verpflichtung dar, da diese Verpflichtung mit einem enorm hohen Verwaltungsaufwand verbunden ist. Gerade dann, wenn der Vermieter nicht ausschließlich aus der Vermietung heraus lebt, sondern vielmehr noch einer geregelten Arbeit nachgeht, ist die Erstellung der Betriebskostenabrechnung enorm zeitaufwendig. Dennoch sollten Vermieter bei der Erstellung sehr genau arbeiten, damit Fehler vermieden werden. Sollten sich Fehler in der Betriebskostenabrechnung befinden kann es durchaus sein, dass der Mieter diese Abrechnung überprüfen lässt. Eine derartige Überprüfung kann für einen Mieter finanziell durchaus lohnenswert sein.
Zunächst erst einmal die Art der Abrechnung genau prüfen
Bevor sich ein Mieter an die Überprüfung macht sollte zunächst erst einmal abgeklärt werden, was überhaupt geprüft wird. Im landläufigen Sprachgebrauch wird sowohl von der Betriebskostenabrechnung als auch von der Nebenkostenabrechnung gesprochen. Aus rechtlicher Sicht heraus betrachtet wird im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis jedoch stets von der Betriebskostenabrechnung gesprochen. Dies rührt daher, dass es sich gem. § 1 BetrKV um Kosten handelt, welche durch den Betrieb eines Grundstücks bzw. Eigentum heraus entstehen.
Umlage der Kosten auf Mieter
Der Gesetzgeber schreibt dem Vermieter die Umlage von den Betriebskosten auf eine Mieterpartei nicht ausdrücklich vor. Vielmehr bietet der Gesetzgeber dem Vermieter jedoch die Möglichkeit dazu, sofern dies gem. §§ 556 sowie 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in dem Mietvertrag auch ausdrücklich so zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde. Wenn es eine derartige Vereinbarung in dem Mietvertrag gibt hat der Vermieter die Verpflichtung, im Zusammenhang mit der Betriebskostenumlage eine entsprechende Abrechnung an den Mieter zu übermitteln.
Die Überprüfungsschritte im Einzelnen
Wenn ein Mieter die Betriebskostenabrechnung überprüfen möchte ist es überaus ratsam, hierbei schrittweise vorzugehen. Im ersten Schritt sollte ein prüfender Blick auf den Abrechnungszeitraum geworfen werden, für den die Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Dieser Zeitraum darf einen Maximalzeitraum von 12 Monaten ausdrücklich nicht überschreiten. In diesem Zusammenhang muss auch erwähnt werden, dass der Zeitraum der Abrechnung maximal 12 Monate zurückliegen darf. Im nächsten Schritt sollte kontrolliert werden, welche Kosten überhaupt in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt wurden. Diesbezüglich ist es wichtig zu wissen, dass ein Vermieter bei Weitem nicht sämtliche Kosten auf einen Mieter umlegen darf. Vielmehr muss es sich um umlagefähige Kosten handeln, welche sich aus dem § 2 Betriebskostenverordnung heraus ergeben. Für einen Mieter bedeutet dies, dass ein Vergleich der aufgeführten Kosten mit den Kosten in der Betriebskostenabrechnung sehr gut vergleichbar sind. Sollte die Abrechnung Posten enthalten, welche in dem Gesetz nicht vorgesehen sind, so ist die Abrechnung bei diesem Punkt als fehlerhaft anzusehen.
Die Höhe der Kosten genauer betrachten
Sollte die Abrechnung einen Posten enthalten, welcher auf den ersten Blick ungewöhnlich hoch erscheint, so sollte der Mieter einen Vergleich dieser Kosten mit dem Durchschnittskostenwert vergleichen. Dieser Kontrollpunkt ist durchaus ein wenig aufwendig, da zunächst erst einmal die monatlichen Kosten und danach die Wohnungsquadratmeter berechnet werden müssen. Dieser Punkt ist jedoch nicht so kompliziert, wie man es auf den ersten Blick meinen möchte. Vielmehr kann ein Mieter hierfür die Formel: Abgerechnete Kosten geteilt durch 12 geteilt durch die Wohnungsquadratmeterzahl verwenden. Auf diese Weise erhält der Mieter einen genauen Überblick darüber, wie viel der einzelne Quadratmeter der Wohnung je Monat in dem Abrechnungszeitraum kostet.
Betriebskostenspiegel zum Vergleich nutzen
Ist der Wert bekannt, so muss der Mieter natürlich eine Vergleichsmöglichkeit haben, um feststellen zu können, ob dieser Wert als erhöht anzusehen ist. Hierfür kann der Betriebskostenspiegel dienen, welcher von dem Mieterbund zur Verfügung gestellt wird. Dieser Betriebskostenspiegel enthält sämtliche Durchschnittspreise für das gesamte Bundesgebiet in einem bestimmten Abrechnungszeitraum als übersichtliche Auflistung. Den Betriebskostenspiegel kann ein Mieter problemlos im Internet auf der Internetpräsenz von dem Mieterbund einsehen. Der Mieter muss dann nur noch die entsprechende Position heraussuchen und den Vergleich vornehmen.
Liegt der Wert deutlich oberhalb des bundesweiten Durchschnitts, so ist dies ein guter Ansatzpunkt für eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung.
Die möglichen Fehler, die in einer Betriebskostenabrechnung enthalten sein können
- es wurden keine Fristen bzw. Abrechnungszeitraum beachtet
- der Vermieter hat den Grundsatz von der Wirtschaftlichkeit missachtet
- der Vermieter hat Kosten auf den Mieter umgelegt, die nicht umlagefähig sind
- der Vermieter hat leerstehende Wohnungen in die Berechnung mit einbezogen
- Fehler unter dem Punkt „sonstiges“
Fristen beachten
Ein Vermieter muss im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung gem. § 556 BGB die entsprechenden Fristen einhalten. Besonders wichtig hierbei ist die 12 monatige Frist nach dem Abrechnungszeitraum. Kommt es seitens des Vermieters zu einem schuldhaften Fristversäumnis, so kann möglicherweise aus diesem Umstand heraus die Nachzahlungspflicht des Mieters entfallen. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn der Vermieter den Grundsatz von der Wirtschaftlichkeit missachtet und übertriebene respektive unverhältnismäßig kostspielige Leistungen für das Mietobjekt in Anspruch nimmt, deren Kosten auf den Mieter umgewälzt werden sollen. Ein Mieter ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, unverhältnismäßig hohe Kosten zu zahlen. Dies setzt allerdings voraus, dass es tatsächlich zu einer Missachtung der Wirtschaftlichkeit durch den Vermieter gekommen ist.
Im Zusammenhang mit den umlagefähigen Kosten muss gesagt werden, dass der Vermieter Reparaturkosten oder gar Bankgebühren nicht auf den Mieter umlegen darf. Diese Posten dürfen dementsprechend in der Betriebskostenabrechnung nicht auftauchen und müssen auch nicht von dem Mieter gezahlt werden.
Vorsicht Leerständen
Sollten sich leerstehende Wohneinheiten in dem Mietobjekt befinden, so verursachen diese Wohneinheiten selbstverständlich auch Betriebskosten auf anteiliger Basis. Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht, dass Mieter diese Kosten zu zahlen haben. Vielmehr liegt diese Verpflichtung ausschließlich bei dem Vermieter.
Sonderpunkt „sonstiges“
In der gängigen Praxis kommt es besonders im Zusammenhang mit dem Punkt „sonstiges“ bei der Betriebskostenabrechnung zu Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Der Grund hierfür sind rechtliche Unsicherheiten, die im Zusammenhang mit diesem Punkt vorherrschen. Zwar ist der Umstand korrekt, dass sich unter dem Punkt „sonstiges“ diejenigen Positionen befinden, welche sich nicht in den anderen Punkten kategorisieren lassen, allerdings hat der Vermieter nicht die Berechtigung dazu, alle nur erdenklichen Kosten unter diesem Punkt aufzuführen und auf den Mieter umzuwälzen. Einige Vermieter versuchen zwar immer wieder aufs Neue, unter diesem Punkt Reparatur- respektive Instandhaltungskosten auf den Mieter umzuwälzen, allerdings hat der Vermieter keine Berechtigung dazu. Ein Vermieter hat jedoch die Verpflichtung dazu, den Punkt „sonstiges“ für den Mieter transparent und nachvollziehbar darzustellen. Verstößt ein Vermieter gegen diese Verpflichtung, so darf der Punkt nicht abgerechnet werden.
Oft schwer durchschaubare Abrechnung
In der gängigen Praxis haben Mieter nicht selten Schwierigkeiten, die Betriebskostenabrechnung richtig zu verstehen bzw. einzuordnen. Dies macht die genaue Überprüfung der Abrechnung natürlich schwierig, allerdings sollte der Mieter alleinig aus diesem Umstand heraus nicht sofort blind die Abrechnung begleichen. Eine genaue Überprüfung ist in vielen Fällen überaus lohnenswert und kann bares Geld einsparen. Für diesen Schritt steht natürlich auch ein entsprechender Fachmann in Form eines Rechtsanwalts für Mietrecht zur Verfügung, der zum Zwecke der Überprüfung aufgesucht werden kann.
Unsere Hilfe bei der Überprüfung Ihrer Abrechnung
Betriebskostenabrechnungen sind meistens sehr komplex und enthalten viele verschiedene Posten. Durch unsere jahrelange Erfahrung können wir Ihre Abrechnung genau prüfen und Fehler schnell erkennen. So können Sie sicher sein, dass Sie kein Geld mehr zahlen, als Sie müssen. Nutzen Sie jetzt unsere Hilfe und fordern Sie unsere Ersteinschätzung an.
