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Betriebskostenabrechnung – Richtigkeit bei geeichten Messgeräten?

AG Paderborn – Az.: 58 C 217/20 – Urteil vom 25.06.2021

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 für die Mietwohnung “E” in Q in Höhe von insgesamt 4.187,40 Euro zu zahlen.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die Kosten der vorgerichtlichen anwaltlichen Inanspruchnahme in Höhe von insgesamt 575,71 Euro zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche auf Zahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 geltend.

Die Klägerin ist die Vermieterin der von dem Beklagten gemieteten Wohnung in der Immobilie E in Q. Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag über die Wohnung vom 30.08.1994 sah bezüglich der Betriebskosten zunächst folgende Vereinbarungen vor:

§ 3 “Die Kosten für Strom, Gas, Wasser, Kanalisation, Müllabfuhr, Entwässerung geb. Flächen, Straßenreinigung, Grundsteuer, Schornsteinreinigung und Kabelanschluss (monatlich) für das gesamte Grundstück “E” werden vom Mieter direkt mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen bzw. der Stadt Q abgerechnet. Die Bescheide bzw. Rechnung werden dem Mieter direkt zugestellt. Der Mieter trägt dafür Sorge, dass die entsprechenden Rechnungen bzw. Bescheide fristgerecht ausgeglichen werden. Die Nebenkosten für die Einliegerwohnung hat der Mieter mit dem potenziellen Mieter der Einliegerwohnung direkt abzurechnen. (…)”

§ 5 “Die Beheizung des Mietobjekts erfolgt über “Gasheizung” (…) Der Mieter übernimmt die verbrauchsabhängigen Betriebskosten entsprechend der Rechnung des Versorgungsunternehmens. (…)”

§ 11: “Sollte eine der Vertragsbestimmungen ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, oder Regelungslücken bestehen, so berührt das nicht die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen. In solchen Fällen ist der Vertrag sinngemäß anzuwenden; ansonsten gelten die gesetzlichen Vorschriften. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistung- oder Zeitbestimmung, so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Maß.

Nachträgliche Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages sind schriftlich zu vereinbaren.”

Wegen des übrigen Inhaltes des Vertrages wird auf die Anlage K 8 Bezug genommen.

Die von den Parteien in § 3 des Mietvertrags vorgesehene Regelung war bezüglich der Abgaben an die Stadt Q (Schmutzwasser, Abfallbeseitigungsgebühr etc.) jedoch nicht praktizierbar, da die Stadt entsprechende Grundbesitzabgabenbescheide ausschließlich gegenüber dem Grundstückseigentümer erlässt. Die Parteien vereinbarten sodann, dass der Beklagte aufgrund seiner beruflichen Qualifikation als Rechtsanwalt jährlich die Berechnung der durch ihn zu zahlenden Betriebskosten selbst durchführen und das Ergebnis seiner Berechnungen an die Klägerin übersenden sollte. Seit Beginn des Mietverhältnisses bis einschließlich zum Jahr 2014 wurde entsprechend verfahren.

Über die Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2014, 2015 und 2016 führten die Parteien einen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Paderborn zum Az. 57a C 520/16.

Nachdem der Beklagte, der zunächst auch die im Haus E im Souterrain befindliche Einliegerwohnung gemietet hatte, nicht mehr Mieter dieser Einliegerwohnung war, ließ die Klägerin am 27.03.2017 zwecks Energieerfassung (Gas) sog. Wärmemengenzähler in der Einlieger-und Hauptwohnung installieren. Die Wärmemengenzähler wurden von der U GmbH, einer Fachfirma, installiert. Die Zähler sind geeicht. Im August 2017 zog eine neue Mieterin in die Einliegerwohnung ein. Die Klägerin schloss als Vermieterin für Wasser ab dem 01.10.2017 und Gas ab dem 01.01.2018 Verträge mit den Versorgern ab, nachdem der Beklagte die auf ihn laufenden Verträge gekündigt hatte.

Mit Schreiben vom 10.03.2018 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass er durch Rücksprache mit dem Hersteller der Wärmemengenzähler erfahren habe, dass die auf der sog. Verbrauchsebene abgelesenen m3-Werte der beiden Wärmemengenzähler in der Summe nicht den auf der Gashauptuhr angezeigten Wert für den Verbrauch widerspiegele können. Eine derartige Übereinstimmung sei zum einen aufgrund des Toleranzwerts eines jeden Zählers, der bei +/-8% liege, ausgeschlossen, zum anderen aber auch aufgrund tatsächlich auftretender sog. “Wärmeverluste” und der unterschiedlichen Aggregatzustände an den einzelnen Messpunkten. Gleichwohl sei die Differenz zwischen der Gashauptuhr und der Summe der Wärmemengenzähler per 15.02.2018 mehr als deutlich zu hoch: 254 m3 zu 66,70 m3 = 187,30 m3, Differenzwert 74% von 254 m3. Akzeptabel sei allenfalls ein Differenzwert von ca. 30% bis 40%. Der Beklagte teilte mit, dass aus seiner Sicht eine Funktionsprüfung der Wärmemengenzähler zwingend sei.

Betriebskostenabrechnung – Richtigkeit bei geeichten Messgeräten?
(Symbolfoto: Alex Yeung/Shutterstock.com)

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben des Beklagten vom 10.03.2018 (Anl. K 13) Bezug genommen. Daraufhin holte die Klägerin eine schriftliche Stellungnahme der Firma U vom 23.04.2018, welche sie auch an den Beklagten übersandte. Die U GmbH führte in diesem Schreiben aus, dass bei dem Einbau der Wärmemengenzähler alle relevanten Daten in dem Montagebericht aufgeführt worden seien, so etwa auch das Eichdatum der Zähler. Im Rahmen der Montage seien auch die Fühler verplombt worden, sodass ein ordnungsgemäßer Einbau der Zähler aus Sicht der U GmbH vorliege. Mit Schreiben vom 02.12.2018 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass er ihrer Ansicht nach keine konkreten Zweifel hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Wärmemengenzähler formuliert habe, so dass eine anlasslose Funktionsprüfung der Wärmemengenzähler nicht angezeigt sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 02.12.2018 (Anl. K 15) Bezug genommen.

Für 2017 musste die Klägerin eine Nebenkostenabrechnung für die Nutzung der Wohnung des Beklagten, den Leerstand der Einliegerwohnung bis zum Einzug der neuen Mieterin im August 2017 und für die neue Mieterin ab August 2017 erstellen. Dafür benötigte die Klägerin Angaben bezüglich der vom Mieter gezahlten Kosten für 2017 für Gas und Wasser sowie die Vorlage der entsprechenden Belege. Die Parteien konnten sich jedoch nicht auf eine einvernehmlichen Regelung / Lösung einigen. Da auch diesbezüglich keine Zahlung der durch die Klägerin gegenüber dem Beklagten reklamierten Nebenkostenforderung für das Jahr 2017 erfolgte, wurde auch diese Angelegenheit einer gerichtlichen Klärung zugeführt. Das entsprechende Verfahren wurde vor dem Amtsgericht Paderborn unter dem Aktenzeichen 57a C 159/19 geführt. Der Beklagte legte gegen das in Rede stehende erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Paderborn Berufung ein. Das Landgericht Paderborn erließ in dieser Sache (1 S 28/20) einen Hinweisbeschluss, woraufhin die Berufung zurückgenommen wurde.

Nach Abschluss des vorgenannten Verfahrens nahm die Klägerin dann mit Nebenkostenabrechnung vom 26.02.2020 die finale Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 gegenüber dem Beklagten vor (Anlage K 3), welche mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.996,46 Euro endet. Für das Kalenderjahr 2019 stellte die Klägerin mit Abrechnung vom 13.03.2020 Nebenkosten in Höhe von 2.191,02 Euro fällig (Anlage K 5). Da der Beklagte weder innerhalb der durch die Klägerin gesetzten Frist noch zu einem späteren Zeitpunkt eine entsprechende Zahlung leistete, beauftragte die Klägerin schließlich ihre Prozessbevollmächtigte mit der Reklamierung der in Rede stehenden Nebenkostenforderung. Der Beklagte wurde daher mit anwaltlichem Aufforderungsschreiben vom 12.11.2020 abermals vergeblich unter Fristsetzung aufgefordert, den in Rede stehenden Nebenkostenbetrag für die Jahre 2018 und 2019 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

1.den Beklagten zu verurteilen, an die sie Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 für die Mietwohnung “E” in Q in Höhe von insgesamt 4.187,48 Euro zu bezahlen;

2.den Beklagten zu verurteilen, an sie die Kosten der vorgerichtlichen anwaltlichen Inanspruchnahme in Höhe von insgesamt 575,71 Euro zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, dass die praktizierte Nebenkostenregelung unwirksam sei, da er dieser nie zugestimmt hat.

Darüber hinaus behauptet er, dass die Verbrauchswerte für Gas durch den Wärmemengenzähler nicht korrekt erfasst würden. Es würden Wärmeverluste von 74% auftreten, wobei er sich wegen der Berechnung auf sein Schreiben vom 10.03.2018 bezieht. Dieser funktioniere nicht ordnungsgemäß und sei nicht ordnungsgemäß installiert. Er ist der Ansicht, dass aus diesem Grunde keine darauf basierende Abrechnung erfolgen dürfe. Die Vermutung über die Richtigkeit der abgelesenen Werte greife erst, wenn die Klägerin mit prüffähigen Montageberichten belegen könnte, dass der Zähler ordnungsgemäß installiert und justiert ist.

Das Gericht hat am 25.06.2021 mündlich verhandelt. Die Akten 57a C 520/16 und 57a C 159/19 des Amtsgerichts Paderborn sind beigezogen worden und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 4.187,48 Euro aus § 556 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 30.08.1994 zu.

1. Die Klägerin ist berechtigt, die Betriebskosten für die vom Beklagten bewohnte Wohnung in der Immobilie E auf den Beklagten umzulegen.

Das Landgericht Paderborn hat mit Beschluss vom 20.05.2020 in der Berufungssache 1 S 28/20 (AG Paderborn 57a C 159/19) diesbezüglich schon wie folgt auf die rechtliche Lage hingewiesen:

“Zwar ist zutreffend, dass hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Nebenkosten letztlich vereinbart worden ist, dass der Beklagte eigene Bezugsverträge abschließt.

Weiter heißt es in § 3 des Mietvertrages vom 30.08.1994 u.a.: “Die Nebenkosten für die Einliegerwohnung hat der Mieter mit dem potentiellen Mieter der Einliegerwohnung direkt abzurechnen.”

Diese Regelung dürfte aber schon aufgrund des Umstandes, dass die Parteien nicht bedacht haben, dass eine direkte Übernahme aller Kosten durch den Beklagten nicht möglich ist, ergänzend auszulegen sein.

Die ergänzende Vertragsauslegung dürfte dahingehend vorzunehmen sein, dass für den Fall, dass nicht der Beklagte, sondern ein Dritter Mieter der Einliegerwohnung ist, die Klägerin über die Nebenkosten abrechnet. Die Klägerin dürfte, da die geplante Regelung für den Fall der anderweitigen Vermietung der Einliegerwohnung gegenüber dem anderweitigen Mieter gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sein dürfte, jedenfalls unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben eine Anpassung des Vertrages verlangen können.

Dies kann aber dahinstehen. Denn der Beklagte hat der Abänderung der vertraglichen Regelung jedenfalls konkludent zugestimmt, indem er in Abstimmung mit der Klägerin die von ihm geschlossenen Versorgungsverträge beendet und sich mit damit konkludent mit dem Abschluss der Versorgungsverträge für Gas und Wasser durch die Klägerin und der Versorgung der Mieter durch diese einverstanden erklärt hat.”

Das im vorliegenden Fall zur Entscheidung berufene Gericht schließt sich den Ausführungen des Landgerichts Paderborn aus dem Beschluss vom 20.05.2020 in vollem Umfang an und machte sie sich zu eigen.

Es bestehen auch keine Bedenken bezüglich des von der Klägerin gewählten Abrechnungsschlüssels für die Kosten des Wasser- und Gasverbrauchs. Da der Beklagte im Jahr 2017 aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses über die Einliegerwohnung erstmals nicht mehr verpflichtet war, die Betriebskosten für die gesamte Immobilie E zu zahlen, hat die Klägerin die Kosten für Wasser- und Gas (exklusive der Grundgebühr) nach Verbrauch abgerechnet. Ein entsprechender Abrechnungsschlüssel war bereits von den Parteien bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1998 intendiert, wie § 5 des Mietvertrages zeigt.

2. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 26.02.2020 formell wirksam über die Betriebskosten des Jahres 2018 und mit Schreiben vom 13.03.2020 formell wirksam über die Betriebskosten des Jahres 2019 abgerechnet. Die Abrechnungen enthalten Angaben zu den Gesamtkosten und dem jeweils verwendeten Verteilerschlüssel. Ferner ergibt sich aus der Abrechnung selbst auch, welcher Anteil vorliegend auf die Wohnung des Beklagten fällt. Der Zugang der Betriebskostenabrechnung, die sich auch an sämtliche Mieter richtet, ist zwischen den Parteien unstreitig.

3. Die Klägerin, die als Vermieterin hinsichtlich aller Anspruchsvoraussetzungen darlegungs- und beweisbelastet ist; ist dieser Last nachgekommen. Die Richtigkeit aller Ansätze in der Abrechnung hat der Vermieter zu beweisen, soweit diese durch den Mieter hinreichend bestritten worden ist. Dabei ist der Mieter verpflichtet, seine Beanstandungen konkret vorzubringen; er hat darzulegen, warum er die Abrechnung für falsch hält ein rein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung bzw. deren Höhe ist nicht ausreichend (MüKoBGB/Zehelein, B. Auflage 2020, § 556 BGB Rn. 101).

Das Bestreiten des Beklagten hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Wärmemengenzähler und damit der Richtigkeit der von ihnen abgelesenen Werte ist im vorliegenden Fall nicht ausreichend.

Die Klägerin als Vermieterin hat sich entschieden, bezüglich der Heizkosten zur Verbrauchserfassung Wärmemengenzähler installieren zu lassen. Gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV sind zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Die von der Klägerin gewählten Wärmemengenzähler sind geeicht, so dass sie den Anforderungen des § 5 Abs. 1 S. 1, S. 2 HeizkostenV entsprechen. Sie messen die Temperatur von Vor- und Rücklaufwasser mit Temperatursensoren, ferner die Menge des durchgeflossenen Wassers. Aus diesen Daten ermittelt das elektronische Rechenwerk den tatsächlichen Verbrauch und weist diesen in physikalischen Einheiten aus (vgl. MüKoBGB/Zehelein, B. Auflage 2020, § 5 HeizkostenV, Rn. 3).

Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. Der Mieter hat die Möglichkeit, diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises zu entkräften (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 112/10). Da die von der Klägerin verwendeten Wärmemengenzähler geeicht sind, hätte es dem Beklagten oblegen, die zu Gunsten der Klägerin wirkende tatsächliche Vermutung durch einen Gegenbeweis zu widerlegen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass er nunmehr auch die ordnungsgemäße Installation bestreitet, da er die mangelnde Funktionalität der Wärmemengenzähler schon nicht ausreichend dargelegt hat. Dies wäre vorliegend jedoch der einzige Anhaltspunkt gewesen, um eine mangelhafte Installation ausreichend darzulegen.

Aufgrund des unsubstantiierten Vortrages war auch die Einholung eines Gutachtens nicht angezeigt.

Auch diesbezüglich wird hier auf die Ausführungen des Landgerichts Paderborn in der Berufungssache 1 S 28/20 (AG Paderborn 57a C 159/19) Bezug genommen:

“Der Beklagte trägt zur mangelnden Funktionalität der Wärmemengenzähler vor, dass sich unter Zugrundelegung der Ergebnisse der Wärmemengenzähler ein Verlustwert von 74% errechne und dieser zu hoch sei, weshalb die Richtigkeit der Messung in Frage zu stellen sei. Dazu hat er unter Bezugnahme auf sein vorgerichtliches Schreiben vom 10.03.2018 weiter vorgetragen. Diesem ist zu entnehmen, dass der Beklagte den Wert von 74% ermittelt, indem er den m3-Verbrauch der Hauptgasuhr der Summe der m3-Verbräuche der beiden Wärmemengenzähler gegenüberstellt. Wie die Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren zutreffend dargelegt hat, sind diese Werte aber nicht vergleichbar, da sie sich auf unterschiedliche Stoffe bzw. Aggregatzustände beziehen. Während mittels Hauptgasuhr die gelieferte Gasmenge gemessen wird, geben die Wärmemengenzähler die die Heizkörper durchlaufenden Wassermengen an. Um vergleichbare Werte zu erlangen, ist eine Umrechnung der gelieferten Gasmengen in Wärmemengen bzw. eine Berechnung der von den Heizkörpern verbrauchten Wärmemengen erforderlich.”

Das hiesige Gericht schließt sich diesen Ausführungen vollumfänglich an und macht sich diese zu eigen.

II.

Der Anspruch der Klägerin auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 280, 286 Abs. 1, 2 BGB.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 4.187,40 Euro festgesetzt.

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