Betriebskostenabrechnung – Täuschung führt zur Kündigung

Betriebskostenabrechnung und Täuschung: Ein Mietverhältnis im Fokus

In einem kürzlich gefällten Urteil des Amtsgerichts Köpenick wurde ein Mietverhältnis, das von Anfang an nicht konfliktfrei war, intensiv beleuchtet. Im Kern des Disputs stand die Betriebskostenabrechnung und die Frage, ob Täuschungshandlungen seitens des Vermieters vorlagen.

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Uneinigkeiten und Konflikte

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien war von Anfang an von Uneinigkeiten geprägt. Ein zentrales Problem war die Reparatur einer Holzjalousie, die im Wohnzimmer der Mieter heruntergefallen war. Trotz mehrerer Angebote zur Reparatur konnte keine Einigung erzielt werden. Ein weiterer Streitpunkt war die Betriebskostenabrechnung für die Dachrinnenreinigung der Jahre 2018-2020. Der Vermieter behauptete, seine Haushaltshilfe habe die Reinigungsarbeiten durchgeführt, obwohl tatsächlich eine andere Person diese Aufgabe übernommen hatte.

Kündigung und rechtliche Auseinandersetzung

Aufgrund dieser und weiterer Unstimmigkeiten kündigten die Mieter das Mietverhältnis und forderten den Vermieter auf, die für die Dachrinnenreinigung abgerechneten Kosten zu erstatten. Der Vermieter wies die Kündigung zurück und ging von einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2021 aus. Die Mieter erstatteten daraufhin Strafanzeige gegen den Vermieter.

Gerichtliche Bewertung

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im August 2021 berechtigt war. Es wurde festgestellt, dass der Vermieter in den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2018-2020 bewusst falsche Angaben gemacht hatte. Diese Täuschungshandlung war kein Versehen und sprach gegen die Glaubwürdigkeit des Vermieters. Darüber hinaus waren die Angaben des Vermieters bezüglich weiterer von ihm geltend gemachter „Schäden“ widersprüchlich und unsubstantiiert.

Glaubwürdigkeit der Parteien

Die Zeugenaussagen und die eingereichten Unterlagen bestätigten die Darstellung der Mieter. Ihre Angaben waren glaubhaft und konsistent. Im Gegensatz dazu hinterließ der Vermieter einen emotionalen und wenig überzeugenden Eindruck. Seine wiederholten Täuschungshandlungen und die widersprüchlichen Angaben schwächten seine Position erheblich.

Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung von Transparenz und Ehrlichkeit in Mietverhältnissen. Täuschungshandlungen, insbesondere in Bezug auf Betriebskostenabrechnungen, können schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben und das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig beschädigen.

Das vorliegende Urteil

AG Köpenick – Az.: 9 C 148/21 – Urteil vom 10.11.2022

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Köpenick aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.10.2022 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird der Kläger und Widerbeklagte verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 3.016,89 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.1.2022 zu zahlen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger und Widerbeklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien schlossen am 29.4.2016 den Mietvertrag über die 3 Zimmer-Wohnung (ca. 87,8 qm) in dem Zweifamilienhaus Berlin ab 1.8.2016 zu einer Bruttomiete von 1.132,- Euro. § 12 dieses Vertrages übertrug die Schönheitsreparaturen auf die Mieter; § 12 Abs. 8 enthielt die Kleinreparaturklausel, dass sie Reparaturen für einzelne Instandhaltungen bis zu 150,- Euro (höchsten 4% der Jahresbruttomiete) zu tragen hatten. Die Beklagten leisteten eine Mietkaution über 2.646,- Euro. Für weitere Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 5 ff. d. A. verwiesen. Am 31.7.2016 gestaltete sich die Übergabe der Wohnung von den Vormietern an den Kläger problematisch, wie dem 19-seitigen Übergabeprotokoll von diesem Tag, Bl. 153 ff. d. A. zu entnehmen ist. Seite 13 (vgl. Bl. 105 d. A.) hielt Mängel des Mietobjekts fest.

Über die Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen/Beseitigung von Schäden konnte keine Einigung erzielt werden. Da die Beklagten ihre vorherige Wohnung zum 1.8.2016 gekündigt hatten und auf den Einzug in ihre neue Wohnung angewiesen waren, erklärten sie sich bereit, die vom Kläger von den Vormietern geforderten Arbeiten zu übernehmen. In ihrem Übergabeprotokoll vom 31.7.2016 ist unter anderem festgehalten, dass die Beklagten die Wohnung unrenoviert übernommen und sich zur Durchführung aller im Übergabeprotokoll der Vormieter festgestellten Mängel innerhalb eines Jahres verpflichtet hatten. Der Kläger behielt sich vor, die Durchführung der Arbeiten zu kontrollieren nach Mitteilung der Beklagten kam er zu zwei Besichtigungen und war mit deren Ergebnis zufrieden. In Anlage 1 vom 31.7.2016 zum Mietvertrag (vgl. Bl. 102 ff. d.A) ist ausdrücklich festgehalten, dass der Vermieter die Reparatur der Rollläden gewährleistet. Nach Einzug der Beklagten, noch im Jahr 2016, hatte der Beklagte zu 2) geholfen, ein Klettergerüst für Kinder/Spielhaus vom Nachbargrundstück abzubauen und im Garten der Straße aufzubauen.

Für die Jahre 2018-2020 rechnete der Kläger die Betriebskosten ab. Vertragsgemäß gehörte die Dachrinnenreinigung dazu (2 x 130,85 Euro, 1 x 109,04 = 370,74 Euro), die in den Abrechnungen mit dem Zusatz „R“ versehen sind. Frau R ist die Haushaltshilfe des Klägers, die nie Reinigungsarbeiten an der Dachrinne vorgenommen hatte. Nach Mitteilung des Klägers hatte diese Arbeiten Herrn A durchgeführt, dem er teilweise selbst geholfen hatte.

Das Mietverhältnis der Parteien gestaltete sich nicht konfliktfrei. Im Februar 2021 wandten sich die Beklagten an den Kläger, weil die Holzjalousie im Wohnzimmer heruntergefallen war; eine Holzlatte war gebrochen und der Gurt gerissen. Die Firmen B und J erstellten Angebote für die Reparatur (vgl. e-mail der Firma B vom 17.5.2022, Bl. 175 d. A.), die über 250,- Euro lagen. Der Kläger räumte ein, dass ihm diese Beträge zu hoch waren. Im März 2021 kam es zu einer Reparatur der Jalousie, für die Herr S (vgl. Bl. 107 d. A.) am 31.3.2021 eine Rechnung über 142,80 Euro legte mit dem Zusatz „Material wird vom Kunden gestellt“. Diesen Betrag behielt zunächst der Kläger von dem Betriebskostenguthaben der Beklagten, diese später von der Miete für Juni 2021 ein. Am 30.6.2021 mahnte der Kläger die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 30.6.2021 diesbezüglich förmlich ab: für weitere Einzelheiten wird auf Bl. 91 d. A. Bezug genommen. Am 21.1.2022 (vgl. Bl. 60 d. A.) legte Herr S erneut Rechnung über 142,80 Euro für die Reparatur der Holzjalousie.

Am 5.8.2021 wandten sich die Beklagten an den Kläger, ihr Vertrauen in ihn sei nachhaltig gestört. Sie hätten Grund zur Annahme, er hätte vorsätzlich versucht, sie bei der Betriebskostenabrechnung 2020 zu täuschen. Sie boten ihm die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31.8.2021 an. Am 22.8.2021 kündigten sie das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund. Am 23.8.2021 wiederholte der Berliner Mieterverein diese Kündigung und forderte den Kläger auf, die für die Dachrinnenreinigung der Jahre 2018-2020 abgerechneten Kosten zu erstatten. Am 23.8.2021 wies der Kläger die Kündigung zurück. Am 24.9.2021 bezog er sich darauf, dass die Beklagten die Wohnungsschlüssel seiner Prozessbevollmächtigten abgegeben hatten, übersandte ihnen einen Satz Schlüssel und forderte sie auf, ihm einen Termin zur Besichtigung der Wohnung zu benennen. Er ging von einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2021 aus. Am 13.9.2021 hatten die Beklagten Strafanzeige gegen den Kläger erstattet; die Staatsanwaltschaft Berlin bearbeitete dieses Verfahren unter dem Az. .

Am 18.10.2021 legte der Malerfachbetrieb M Rechnung für die malermäßige Renovierung der streitgegenständlichen Wohnung über 4.570,- Euro, zahlbar innerhalb von 8 Tagen ab Erhalt der Rechnung.

Gemäß handschriftlichem Überweisungsbeleg vom 2.10.2021 (vgl. Bl. 69 d. A. Schreibfehler – 2.11.2021?) überwies der Kläger diesen Betrag. Am 20.1.2022 legte Herr S Rechnung über Arbeiten im Bad (Waschtisch) über 308,21 Euro. Nach einer „Bestätigung“ der GmbH hat der Kläger am 24.2.2022 Euro 678,30 Euro für Elektroarbeiten gezahlt (Bl. 90 d. A.) und ein Angebot für den Abbau, Transport und Entsorgung des Klettergerüsts der Firma M vom 24.2.2022 über 1.059,10 Euro (einschließlich 169,10 Euro MwSt) eingeholt (Bl. 89 d. A.). Am 14.2.2022 forderte der Kläger von den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.583,81 Euro; in diesem Betrag waren 270,- Euro für Abbau, Transport und Entsorgung des Klettergerüsts, 150,- Euro für die Wiederherstellung von Grünflächen/entwendeter Geräte, 308,21 Euro Arbeiten im Bad und 2 x 142,80 Euro Firma B enthalten. Er erklärte die Aufrechnung mit der unstreitigen Mietkaution in Höhe von 2.646,15 Euro (vgl. Bl. 37 f. d. A.).

Mit der den Beklagten am 22.1.2022 zugestellten Klage hat der Kläger zunächst Zahlung der Miete nebst Zinsen für die Monate September – November 2021 gefordert und diese mit dem in der mündlichen Verhandlung am 10.3.2022 übergebenen Schriftsatz vom 7.3.2022 erweitert um 4.405,06 Euro nebst Zinsen seit dem 1.12.2021 für nicht erbrachte Schönheitsreparaturen und Beseitigung verursachter Schäden.

Der Kläger behauptet, das Klettergerüst/Spielhaus im Garten sei Eigentum der Beklagten gewesen. Dessen Entsorgung und die Wiederherstellung der Rasenflächen sei mit Kosten von 890,- Euro (netto) verbunden gewesen.

Er ist der Ansicht, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei unbegründet. Die Beklagten seien verpflichtet, Schadensersatz gemäß seinem Schriftsatz vom 14.2.2022 zu leisten.

Mit Zustimmung der Beklagten hat der Kläger die Klage hinsichtlich 319,10 Euro (150,- Euro + 169,10 Euro) zurückgenommen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an ihn 7.481,96 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 1.132,- Euro ab dem 4.9.2021, dem 4.10.2021 sowie dem 4.11.2021 und aus 4.085,96 Euro seit dem 1.12.2021 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen sie, wie erkannt worden ist.

Der Kläger und Widerbeklagte beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Das Gericht hat die Parteien ausführlich gemäß § 141 ZPO persönlich zur Sachaufklärung angehört. Es hat ferner Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 8.9.2022 (Bl. 212 R d. A.). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20.10.2022, Bl. 224 f. d. A. , bezüglich des Weiteren Sach- und Streitstandes auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB für die Monate September – November 2021 zu, denn die fristlose Kündigung der Beklagten hat das streitgegenständliche Mietverhältnis spätestens zum 31.8.2021 beendet. Bei umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hatten die Beklagten einen wichtigen Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der fortgesetzten vorsätzlichen Täuschung des Klägers bei den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2018-2020. Das Vertrauen der Beklagten als Mieter in ihren Vermieter war dadurch nachhaltig zerstört; ihnen war die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar.

Die Beklagten waren ferner nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da sie bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Konkrete, von den Beklagten verursachte „Schäden an der Mietsache“ sind nicht vorgetragen – der Verweis auf diverse Rechnungen bzw. eine „Bestätigung“ über eine geleistete Zahlung für Elektroarbeiten genügen den Voraussetzungen an einen substantiierten Parteivortrag nicht. Nicht ansatzweise sind vorsätzliche Beschädigungen der Wohnräume/Bad oder der Elektroinstallationen durch die Beklagten ersichtlich. Soweit der Kläger Kosten im Zusammenhang mit dem Klettergerüst geltend macht, hat er nicht beweisen können, dass dieses im Eigentum der Beklagten stand. Ein Erstattungsanspruch in Höhe von 142,80 Euro für die Reparatur im März 2021 gemäß § 12 Abs. 8 des Mietvertrages besteht nicht, da es sich nicht um eine Kleinreparatur gehandelt hat. Die 2. Rechnung über diesen Betrag vom 22.1.2022 ist mehr als 4 Monate nach Ende des Mietverhältnisses gelegt; Anhaltspunkte für eine Verantwortlichkeit der Beklagten sieht das Gericht nicht, abgesehen davon, dass es sich auch insoweit um keine Kleinreparatur gehandelt hat.

Das Klagevorbringen ist widersprüchlich und unsubstantiiert, worauf das Gericht mehrfach hingewiesen hat.

Nach dem gesamten Inhalt der mündlichen Verhandlung, insbesondere der ausführlichen persönlichen Anhörung der Parteien zur Sachaufklärung sowie dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im August 2021 berechtigt war. Das streitgegenständliche Mietverhältnis in einem Zweifamilienhaus war dadurch gekennzeichnet, dass es ein persönliches, durch häufigen direkten Kontakt gekennzeichnetes Verhältnis zwischen Vermieter und Mietern gab. Dies ist auch in der mündlichen Verhandlung deutlich geworden. Sowohl bei der Beklagten zu 1) als auch bei dem Kläger waren ihre große emotionale Beteiligung, ihre persönliche Enttäuschung und ihre offenbar tiefe Kränkung durch die jeweils andere Partei spürbar. Das Mietverhältnis war von gewissen Besonderheiten geprägt. Dies begann bereits damit, dass sich die Beklagten – offenbar spontan, bei Übernahme der Mietsache – am 31.7.2016 verpflichteten, die Wohnung unrenoviert zu übernehmen und Schäden der Vormieter zu beseitigen. Der Kläger hatte die Durchführung dieser Arbeiten kontrolliert und war mindestens 2 x in der Wohnung gewesen. Er seinerseits dachte im Sommer 2016 an die kleinen Kinder seiner neuen Mieter und organisierte für diese das Klettergerüst im Garten. Zur Kostenersparnis beteiligte er sich an Arbeiten z. B. der Dachrinnenreinigung und war auch sonst bestrebt, die Betriebskosten niedrig zu halten, was zu hohen Abrechnungsguthaben der Beklagten führte. Allerdings hat der Kläger in den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2018 – 2020 bewusst wahrheitswidrige Angaben gemacht, indem er vorgab, „R“ (seine Haushaltshilfe) hätte die Dachrinnenreinigung vorgenommen. Er selbst räumt mittlerweile ein, Herr A habe diese Arbeiten ausgeführt, teilweise unterstützt von ihm selbst. Soweit er betont, diese Dachrinnenreinigung hätte stattgefunden, unterstellt das Gericht diesen Sachverhalt als wahr.

Dies beseitigt jedoch nicht die vorsätzliche klägerische Täuschungshandlung – keinesfalls ein Versehen, welches möglicherweise anders zu bewerten wäre. Bewusst hatte er einen falschen Namen angegeben – und dies über mehrere Jahre, nachdem die Beklagten diese Täuschung zunächst nicht entdeckt hatten. Das Gericht lässt dahinstehen, ob die Beklagten Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen hatten, ob es tatsächlich Belege mit dem Namen „R“ gab. Durch Angabe dieses Namens handelte sich mit nicht mehr um eine korrekte, den Tatsachen entsprechende Betriebskostenabrechnungen. Der Kläger missbrauchte das ihm erkennbar entgegen gebrachte Vertrauen der Beklagten und setzte die Täuschung über 3 Jahre fort. Bei dem vorliegend engen Vermieter-Mieter-Verhältnis liegt darin ein schwerer Vertrauensbruch und ein wichtiger Grund für eine Kündigung. Das Gericht hatte die beiderseitigen Interessen abzuwägen, wozu auch das Verhalten des Klägers zu Mietbeginn sowie seine Abmahnung vom 30.6.2021 (vgl. Bl. 91 f. d. A.) gehört, in der er – gegen den Wortlaut von § 12 Abs. 8 des Mietvertrages – auf der Erstattung der Reparatur der Jalousie bestand und androhte, auf die selbstschuldnerische Bürgschaft des Herrn P zurückzugreifen.

Soweit der Kläger die von der Firma M ausgeführten Arbeiten unter Hinweis auf § 12 des Mietvertrages als Schönheitsreparaturen geltend macht, haben die Beklagten zutreffend darauf verwiesen, dass sie die Wohnung unrenoviert übernommen hatten. Der Umstand, dass sie sich „freiwillig“ am 31.7.2016 dazu bereit erklärt hatten, beseitigt diese Tatsache nicht. Nach ständiger Rechtsprechung sind die Beklagten vor diesem Hintergrund davon befreit, ihrerseits die Kosten von Schönheitsreparaturen zu tragen, abgesehen davon, dass das diesbezügliche Klagevorbringen äußerst widersprüchlich ist. Einerseits beruft sich der Kläger auf die Rechnung vom 18.10.2021 ein und legt einen Überweisungsbeleg vor (mit dem Datum „2.10.2021“), andererseits betonte er, von einem bestehenden Mietverhältnis bis zum 30.11.2021 ausgegangen zu sein, zu diesem Termin die gemeinsame Übergabe der Wohnung angestrebt zu haben, weshalb er ihnen im September 2021 einen Satz Schlüssel übersandt hatte. Der Kläger hat nicht erklärt, warum er vor diesem Hintergrund Mitte Oktober hatte Malerarbeiten durchführen lassen. Der von ihm geforderte Übergabetermin hätte einer renovierten Wohnung gegolten.

Soweit der Kläger meint, die Beklagten müssten Kosten in Höhe von 890,- Euro für den Abbau und Abtransport des Klettergerüsts sowie der Wiederherstellung des Rasens tragen, ist das Gericht davon überzeugt, dass dieses Gerüst gerade nicht den Beklagten gehörte. Es war der Kläger gewesen, der im Sommer/Herbst 2016 seine Nachbarin, die Zeugin Frau B, anlässlich eines Treffens am Gartenzaun angesprochen und gefragt hatte, ob sie bereit sei, dieses Spielgerät für die neuen Mieter abzugeben. Dazu war sie unter der Bedingung bereit, dass ihr beim Abbau und Transport auf das Nachbargrundstück geholfen werde. Die Tatsache, dass der Beklagte zu 2) mit einem weiteren Nachbarn zu dieser Unterstützung bereit war, macht ihn nicht zum Eigentümer des Klettergerüsts.

Bei den 142,80 Euro für die Reparatur der Jalousie greift die Kleinreparaturklausel in § 12 Abs. 8 des Mietvertrages nicht. Das substantiierte Beklagtenvorbringen, die Reparatur der Rollläden hätte gemäß den vom Kläger in Auftrag gegebenen Kostenvoranschlägen deutlich über 150,- Euro gelegen, hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung direkt bestätigt und eingeräumt, diese veranschlagten Kosten seien ihm zu hoch gewesen. Deshalb hätte er Herrn S mit der Reparatur beauftragt, die preiswerter sein sollte. Der von diesem gelegten Rechnung vom 31.3.2021 über 142,80 Euro ist zu entnehmen, dass das Material vom Kunden gestellt wurde – somit geht das Gericht davon aus, dass die vollständigen Kosten dieser Arbeiten über 150,- Euro lagen. Außerdem hat Herr S am 21.1.2022 erneut 142,80 Euro berechnet – offenbar hatte er das im Februar 2021 aufgetretene Problem nicht endgültig gelöst. Es handelte sich somit nicht um Instandhaltungskosten, sondern um Reparaturkosten, die von § 12 Abs. 8 des Mietvertrags nicht erfasst sind. Bereits in der Anlage 1 zum Mietvertrag vom 31.7.2016 ist festgehalten, dass der Kläger die Reparatur der Rollläden gewährleistet. Schon zum damaligen Zeitpunkt bestand offenbar Reparaturbedarf, der bis in das Jahr 2021 nicht befriedigend erfüllt worden war.

Anhaltspunkte, dass die Beklagten zum Ersatz der weiteren, von dem Kläger sehr pauschal geltend gemachter Kosten (Bad und Elektroarbeiten) wegen erheblicher Beschädigungen der Mietsache verpflichtet sind, sieht das Gericht nicht.

Dieser Sachverhalt steht fest aufgrund der ausführlichen persönlichen Anhörung der Parteien zur Sachaufklärung, der Vernehmung der Zeugin, Frau B und der von beiden Parteien eingereichten Unterlagen.

In der persönlichen Anhörung der Beklagten zu 2) hinterließ diese einen sehr glaubwürdigen Eindruck. Sie hatte ein gutes Gedächtnis und berichtete widerspruchsfrei. Ihre Angaben waren glaubhaft, auch aufgrund ihres Auftretens in der mündlichen Verhandlung. Trotz ihrer ruhigen, besonnenen Art, verhehlte sie nicht, wie enttäuscht sie von dem Kläger war. Das Auftreten des Klägers war hingegen sehr emotional und wenig überzeugend, wobei er den Eindruck hinterließ, von sich und seinen (Rechts-)Meinungen sehr überzeugt zu sein, insbesondere davon, dass die Beklagten ihm erhebliche Geldsummen schuldeten. Auch er artikulierte seine Enttäuschung über das Verhalten der Beklagten. Die Tatsache, dass er durch die mehrmalige Angabe eines falschen Namens in von ihm zu erstellenden Abrechnungen getäuscht hatte, vermochte er nicht zu erkennen und verwies wiederholt darauf, die Dachrinnen seien damals gereinigt worden. Unabhängig von dem Ausgang des gegen ihn eingeleiteten Strafverfahrens spricht diese Täuschung gegen ihn und seine Glaubwürdigkeit. Auch sein Vorbringen hinsichtlich der im Oktober 2021 berechneten Malerarbeiten, des eingereichten Überweisungsbelegs und sein Vorbringen, davon ausgegangen zu sein, zum 30.11.2021 hätte es noch zu einem förmlichen Übergabetermin kommen sollen, sprechen für sich. Seine Angaben waren widersprüchlich und unsubstantiiert hinsichtlich der weiteren von ihm geltend gemachten „Schäden“ und daher wenig glaubhaft.

Die Bekundungen der Zeugin, Frau B, waren hingegen sehr glaubhaft. Aufgrund der Art und Weise ihrer Schilderungen und ihres persönlichen Eindrucks hinterließ sie einen sehr glaubwürdigen Eindruck. Sie konnte sich ausreichend an das „Gartenzaungespräch“ mit dem Kläger sowie das weitere Geschehen im Anschluss erinnern. Die Tatsache, dass sie hinsichtlich des genauen Jahres Unsicherheiten einräumte, widerspricht nicht ihrer Glaubwürdigkeit, sondern unterstreicht sie. Hinsichtlich des Kerns des Beweisthemas war sie sicher: die Initiative zu der Überlassung des Kinderhauses war vom Kläger ausgegangen. Aufgrund ihrer „Bedingung“, dass beim Abbau und Transport geholfen werden sollte, kam es zu Absprachen mit dem Beklagten zu 2) und einer weiteren Nachbarsfamilie. Der Hinweis des Klägers, der konkrete Termin der Arbeiten sei nicht mit ihm abgesprochen gewesen, führt zu keiner anderen Bewertung. Auch die Tatsache, dass er in seinen Unterlagen erst in späteren Jahren Hinweise auf das Klettergerüst fand, ist unerheblich.

Insoweit glaubt das Gericht der Beklagten zu 1), die sicher war, dass das Klettergerüst für ihren damals 1 1/2 jährigen Sohn rund 2 Monate nach ihrem Einzug, noch im Herbst 2016 aufgestellt worden war.

Die Klage hat daher in vollem Umfang keinen Erfolg.

Die zulässige Widerklage ist begründet.

Die Widerkläger haben gegen den Kläger und Widerbeklagten einen Anspruch auf den im Tenor zu 2) zuerkannten Betrag aus § 812 Abs. 1 BGB, da dieser insoweit ungerechtfertigt bereichert ist.

Die unstreitig geleistete Kaution über 2.646, – Euro steht den Beklagten und Widerklägern zu. Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung ist seit August 2021 beendet. Berechtigte Ansprüche des Klägers und Widerbeklagten, mit denen er gemäß § 387 ff. BGB hätte gegen die Kaution aufrechnen können, bestehen nicht, wie oben ausführlich dargelegt. Vor dem Hintergrund, dass die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen 3 Jahre jeweils mit einem erheblichen Guthaben der Beklagten endeten, ist ein diesbezüglicher Einbehalt nicht berechtigt.

Auch hinsichtlich der für die Dachrinnenreinigung der Jahre 2018-2020 in den Betriebskostenabrechnungen angesetzten Beträge in Höhe von insgesamt 370,74 Euro ist der Kläger und Widerbeklagte ungerechtfertigt bereichert. Voraussetzung für die Pflicht der Mieter zur Zahlung dieser Betriebskosten ist eine ordnungsgemäße Abrechnung. Da der Kläger bezüglich der Person, die diese Arbeiten ausgeführt hatte, vorsätzlich getäuscht hatte, entspricht dieser Abrechnungsposten nicht den gesetzlichen Vorgaben. Die Beklagten waren nicht zur Zahlung verpflichtet, sie können diesen Betrag daher zurückfordern.

Die Widerklage hat daher in vollem Umfang Erfolg.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3, 709 ZPO.