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Betriebskostenabrechnung – Umlagefähigkeit von Heizthermenkosten

AG Hamburg – Az.: 46 C 101/19 – Urteil vom 13.08.2021

1. Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 2/3 und die Beklagten 1/3 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 217,02 € festgesetzt.

Gründe

I.

Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.

II.

Die zulässige Klage und die zulässige Widerklage haben jeweils in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Betriebskostenabrechnung - Umlagefähigkeit von Heizthermenkosten
(Symbolfoto: Minerva Studio/Shutterstock.com)

Der Kläger kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt von den Beklagten Zahlung von 142,80 € verlangen. Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag i.V.m. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB und der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018.

Der Kläger kann die Kosten für die Reinigung und Wartung der Therme in Höhe von 142,80 € nicht von den Beklagten verlangen. Es fehlt bereits an einer Umlagevereinbarung, welche diese Position umfassen würde.

Nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrags zahlt der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 236,00 DM für Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV. In der Zeile Heizkosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV ist anstelle eines Vorauszahlungsbetrages „XXXX“ eingetragen. Darunter ist vermerkt „rechnen die Mieter direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab“. Dies spricht dem Wortlaut nach sowie nach systematischer Auslegung unter Berücksichtigung der Regelung in der Anlage 3 zu § 27 II. BV dafür, dass nach der Parteivereinbarung Heizkosten nicht umgelegt werden sollten. Die Anlage 3 zu II. BV differenziert ebenfalls nach Betriebskosten und Heizkosten. Heizkosten sind unter der Nr. 4 geregelt. Kosten für die Thermenwartung sind nach Nr. 4 d) Anlage 3 zu II. BV Heizkosten.

Selbst wenn man die mietvertragliche Regelung für unklar halten und argumentieren wollte, die Heizkosten seien in Anlage 3 zu § 27 II. BV als Teil der Betriebskosten geregelt, so dass auch eine Auslegung im Sinne einer Umlagevereinbarung für Heizkosten möglich wäre, wäre nach der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB die dem Kläger als Verwender der Regelung in AGB ungünstigste Auslegung zugrunde zu legen, die wiederum zu einer Unwirksamkeit der Regelung führte.

Mangels Hauptforderung kann der Kläger auch keine Zinsen verlangen.

2.

Auch die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagten können von dem Kläger nicht die Rückzahlung der für die Reparatur der Heizung gezahlten 74,22 € verlangen. Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB.

Einer Rückforderung steht jedenfalls § 814 BGB entgegen. Danach kann das zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Beklagten haben mit Schreiben vom 18.1.2019 erklärt, die Kosten für die Reparatur aus Kulanz zu übernehmen, obwohl sie dazu laut mietvertraglicher Regelung nicht verpflichtet seien, und dadurch zum Ausdruck gebracht, die Rechtslage geprüft zu haben und trotz erkannter fehlender Verpflichtung zu zahlen.

Mangels Hauptforderung besteht auch kein Zinsanspruch.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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