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Betriebskostenabrechnung – Umlageschlüssel für Kaltwasser – Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

AG Schöneberg, Az.: 109 C 342/08, Urteil vom 30.10.2008

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 152,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.05.2008 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung des rückständigen Betrages in Höhe von 152,56 Euro aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 gemäß dem Mietvertrag in Verbindung mit §§ 556 ff. BGB zu.

Bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 handelt es sich um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Kläger für die streitgegenständliche Abrechnungseinheit im Sinne von § 259 BGB. Die Nebenkostenabrechnung ist formell wirksam, insbesondere ist der Verteilerschlüssel angegeben.

Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die gegenüber der Beklagten erstellte Nebenkostenabrechnung in materieller Hinsicht unzutreffend wäre.

Betriebskostenabrechnung - Umlageschlüssel für Kaltwasser - Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot
Symbolfoto: Von Devenorr /Shutterstock.com

Der in der Abrechnung verwandte Umlageschlüssel für Kaltwasser von 50 % nach Verbrauch und 50 % nach Wohnfläche entspricht billigem Ermessen und wird der Regelung in § 556a Abs. 1 BGB gerecht. Nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sind Betriebskosten, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Allerdings sind gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine Umlage der Kaltwasserkosten zur Hälfte nach Verbrauch und zur Hälfte nach Wohnfläche trägt dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung. Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, zu welchem Anteil Kaltwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Im Mietvertrag findet sich auch keine Bestimmung, wonach bei vorhandenen Kaltwasserzähler die Wasserkosten insgesamt nach Verbrauch oder nach einem anderen Maßstab umzulegen wären.

Soweit die Beklagte die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden rügt, hat sie nicht dargelegt, weshalb hierfür von ihr ein überhöhter Betrag verlangt werde. Unstreitig haben die Kläger ihr insoweit einen Betrag in Höhe von 7,50 Euro erlassen. Ob die Kläger verpflichtet sind, einen Betrag in derselben Höhe auch gegenüber anderen Mietern des Objektes nachzulassen, ist für den hiesigen Rechtsstreit unerheblich.

Die Beklagte hat auch nicht hinreichend dargelegt, weshalb die in der Abrechnung für das Jahr 2007 ausgewiesenen Kosten für die Treppenreinigung nicht geschuldet wären. Die Kosten von insgesamt 2.790,00 Euro waren unstreitig angefallen. Der Beklagten steht wegen behaupteter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes auch kein Freistellungsanspruch hinsichtlich eines Teils der Reinigungskosten gemäß §§ 242, 280 BGB zu. Die Beklagte rügt die Beauftragung der Tochter der Kläger mit der Reinigungstätigkeit für einen Betrag von monatlich 240,- Euro als unwirtschaftlich. Die Beklagte hat aber nicht hinreichend dargelegt, dass die Kläger gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip verstoßen haben, indem sie ihre Tochter mit der Treppenhausreinigung im Objekt zu einem Betrag von monatlich 240,- Euro beauftragten. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist bei der Abrechnung über Betriebskosten zwar das Wirtschaftlichkeitsprinzip zu beachten. Danach dürfen entstandene Betriebskosten an den Mieter nur bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe weitergegeben werden, wobei dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zusteht, der sich bei der Gebäudereinigung insbesondere auf die Reinigungsfrequenz und -intensität bezieht (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 BGB, Rn. 75, 98). Da sich die Beklagte auf die Verletzung des Wirtschaftlichkeits-grundsatzes beruft, obliegt es ihr, hierzu substantiiert vorzutragen, insbesondere Abrechnungen für vergleichbare Objekte vorzulegen oder vorzutragen, in welcher – den Klägern zumutbarer – Weise erheblich geringere Betriebskosten angefallen wären (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 BGB, Rn. 126). Hierfür genügt nicht der Verweis auf das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 21.02.2008 zum Aktenzeichen… . Dieses war in Bezug auf einen anderen Mieter des Hauses hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2006 ergangen und entfaltet zwischen den Parteien des Rechtsstreits keine Rechtskraft. Die Beklagte hat nicht dargelegt, wie die Kläger die Betriebskosten für die Treppenreinigung hätten erheblich verringern können. Nach ihrer Behauptung hat das anschließend beauftragte Unternehmen für die Treppenreinigung monatlich einen Betrag von 210,- Euro verlangt. Der behauptete Unterschied von monatlich 30,- Euro zu dem an die Tochter der Kläger ausgereichten Betrag begründet aus Sicht des Gerichts aber noch keinen Ermessensfehler der Kläger und keinen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Im Übrigen haben die Kläger durch Vorlage eines Kostenvoranschlages der Fa. K. vom 04.12.2007 hinreichend dargelegt, dass diese für Sonderreinigungen Zusatzbeträge, vorliegend einen Betrag von 309,40 Euro, beansprucht. Dagegen waren Sonderreinigungen in dem Leistungsumfang der Tochter der Kläger für 240,- Euro monatlich enthalten. Sonstige Umstände, die einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründen könnten, sind von der Beklagten nicht dargelegt worden. Die Beklagte hat insbesondere kein Kostenangebot vorgelegt, wonach die Reinigung zu einem erheblich günstigeren Preis hätte vorgenommen werden können. Für die Frage, ob ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip vorliegt, ist es unerheblich, wie lange die Tochter der Kläger bzw. wie lange das jetzt beauftragte Unternehmen für die Reinigung des streitgegenständlichen Objektes benötigen. Es steht im Ermessen des Vermieters, welche Personen er mit Reinigungsarbeiten betraut. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist nur dann verletzt, wenn der Vermieter für notwendige Reinigungsarbeiten eine Person beauftragt, die erheblich höhere Betriebskosten verursacht als sie bei ihm möglicher und zumutbarer Beauftragung einer anderen Person entstanden wären.

Der Zinsanspruch beruht auf dem Verzug der Beklagten gemäß §§ 286Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte hat als unterlegener Teil die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 11, 713 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Berufung im Sinne von § 511 Abs. 4 ZPO liegen nicht vor.

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