Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Nebenkostenabrechnung nach Mietende: Erbin haftet für Nachzahlung trotz Einwände gegen Abrechnungszeiträume und Vorauszahlungen
- Ausgangslage: Forderung aus Nebenkostenabrechnung gegen Alleinerbin nach Mietvertragsende
- Streitpunkte: Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung und Anrechnung der Vorauszahlungen im Fokus
- Gerichtsentscheidung: Erbin zur Zahlung der Nebenkostennachzahlung verurteilt
- Urteilsbegründung: Gericht weist Einwände der Erbin zurück – Abrechnung und Vorauszahlungsanrechnung korrekt
- Erbenhaftung für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gemäß § 1967 BGB
- Unterschiedliche Abrechnungszeiträume in der Nebenkostenabrechnung zulässig
- Höhe der angerechneten Vorauszahlungen von 220 Euro korrekt
- Anrechnung der Vorauszahlungen auf alle Nebenkosten durch Vertrag und Übung gerechtfertigt
- Abrechnungszeitraum für Heizkosten (Juli bis Juni) nachgewiesen
- Verspätete Einwände gegen frühere Vorauszahlungen und Kostenhöhe gemäß § 556 Abs. 3 BGB
- Zinsanspruch und Kostenentscheidung als logische Folge
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet es, wenn ich als Erbe für Nebenkosten eines Mietverhältnisses hafte?
- Dürfen in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume für verschiedene Kostenarten verwendet werden?
- Wie werden Nebenkostenvorauszahlungen korrekt in der Abrechnung berücksichtigt?
- Welche formellen Anforderungen muss eine Nebenkostenabrechnung erfüllen, damit sie wirksam ist?
- Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich als Erbe Zweifel an der Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung habe?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 C 660/21 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Steinfurt
- Datum: 07.03.2022
- Aktenzeichen: 21 C 660/21
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Erbrecht, Schuldrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die ehemalige Vermieterin. Sie forderte eine Nebenkostennachzahlung von der Erbin der Mieterin.
- Beklagte: Die Alleinerbin der verstorbenen Mieterin. Sie bestritt die Forderung und erhob Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Nach Beendigung eines Mietverhältnisses forderte die ehemalige Vermieterin von der Alleinerbin der verstorbenen Mieterin eine Nebenkostennachzahlung basierend auf einer Abrechnung.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging darum, ob die Erbin die Nebenkostennachzahlung zahlen muss und ob ihre Einwände gegen die Richtigkeit und Abrechnungspraxis (unterschiedliche Zeiträume, Anrechnung der Vorauszahlungen) berechtigt waren.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Erbin wurde zur Zahlung der geforderten Nebenkostennachzahlung zuzüglich Zinsen verurteilt.
- Begründung: Die Klage war zulässig und begründet. Die Vermieterin hatte Anspruch auf die Nachzahlung, und die Erbin haftet dafür. Die Einwände der Erbin gegen die Abrechnungspraxis und die Anrechnung der Vorauszahlungen wurden vom Gericht zurückgewiesen, teils als unbegründet, teils als verfristet.
- Folgen: Die Beklagte muss den geforderten Betrag zahlen und die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Der Fall vor Gericht
Nebenkostenabrechnung nach Mietende: Erbin haftet für Nachzahlung trotz Einwände gegen Abrechnungszeiträume und Vorauszahlungen
Das Amtsgericht Steinfurt hat in einem Urteil vom 07. März 2022 (Az.: 21 C 660/21) entschieden, dass die Erbin einer verstorbenen Mieterin zur Zahlung einer Nebenkostennachforderung aus dem beendeten Mietverhältnis verpflichtet ist. Die von der Erbin vorgebrachten Einwände gegen die formelle und inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung wurden vom Gericht zurückgewiesen. Insbesondere die Verwendung unterschiedlicher Abrechnungszeiträume für Heizkosten und übrige Betriebskosten sowie die Anrechnung der geleisteten Vorauszahlungen standen im Zentrum des Rechtsstreits.
Ausgangslage: Forderung aus Nebenkostenabrechnung gegen Alleinerbin nach Mietvertragsende
Die Vermieterin einer Wohnung in B. machte gegenüber der Alleinerbin der ehemaligen Mieterin, Frau X., eine Nebenkostennachzahlung in Höhe von 513,51 Euro geltend. Das zugrundeliegende Mietverhältnis war bereits am 30. Juni 2020 beendet worden. Die verstorbene Mieterin wurde von der Beklagten allein beerbt. Am 15. Oktober 2020 erstellte die Vermieterin die strittige Nebenkostenabrechnung für die Wohnung, welche mit der genannten Nachforderung endete. Die Erbin weigerte sich, diesen Betrag zu zahlen und erhob diverse Einwände gegen die Abrechnung.
Streitpunkte: Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung und Anrechnung der Vorauszahlungen im Fokus
Die Erbin bestritt die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung und damit die Berechtigung der Forderung der Vermieterin. Ihre Argumentation stützte sich auf mehrere Punkte. Ein zentraler Einwand war die Verwendung unterschiedlicher Abrechnungszeiträume innerhalb derselben Abrechnung. Während die Heizkosten für den Zeitraum vom 01. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 (entsprechend der Heizperiode) abgerechnet wurden, umfassten die übrigen Nebenkosten lediglich den Zeitraum vom 01. Januar 2020 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 30. Juni 2020. Die Erbin sah hierin einen formellen Mangel, der zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führen sollte.
Ein weiterer wesentlicher Streitpunkt betraf die Anrechnung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Die Erbin rügte zum einen die Höhe der berücksichtigten monatlichen Vorauszahlung. In der Abrechnung wurden 220 Euro pro Monat angesetzt, obwohl im ursprünglichen schriftlichen Mietvertrag nur 125 Euro vereinbart worden seien. Zum anderen kritisierte sie, dass die Vorauszahlungen auf alle Nebenkostenarten – also sowohl Heizkosten als auch übrige Betriebskosten – angerechnet wurden. Nach Auffassung der Erbin hätten die Vorauszahlungen ausschließlich zur Deckung der Heizkosten dienen dürfen. Ferner bemängelte sie, dass für den Abrechnungszeitraum der Heizkosten (Juli 2019 bis Juni 2020) nicht die korrekte Anzahl an Vorauszahlungen berücksichtigt worden sei; sie meinte, es seien über die gesamte Mietzeit betrachtet zu wenige Zahlungen angerechnet worden, was auf eine mögliche Überzahlung in früheren Perioden hindeuten könnte. Schließlich wandte sie ein, dass bestimmte Kostenanteile für Heizung und Warmwasser überhöht seien und gekürzt bzw. halbiert werden müssten.
Gerichtsentscheidung: Erbin zur Zahlung der Nebenkostennachzahlung verurteilt
Das Amtsgericht Steinfurt gab der Klage der Vermieterin in vollem Umfang statt. Die Erbin wurde zur Zahlung der geforderten Nebenkostennachzahlung in Höhe von 513,51 Euro verurteilt. Zusätzlich muss sie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21. März 2021 zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden ebenfalls der Erbin auferlegt, gemäß § 91 der Zivilprozessordnung (ZPO). Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Ein von der Erbin geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht wurde vom Gericht verneint.
Urteilsbegründung: Gericht weist Einwände der Erbin zurück – Abrechnung und Vorauszahlungsanrechnung korrekt
Das Gericht begründete seine Entscheidung ausführlich und setzte sich mit jedem Einwand der Erbin auseinander.
Erbenhaftung für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gemäß § 1967 BGB
Zunächst stellte das Gericht klar, dass die Beklagte als Alleinerbin der verstorbenen Mieterin grundsätzlich für deren Verbindlichkeiten haftet. Dies ergibt sich aus § 1967 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die streitgegenständliche Nebenkostennachzahlung ist eine solche Verbindlichkeit aus dem zum 30. Juni 2020 beendeten Mietverhältnis, für die die Erbin einzustehen hat.
Unterschiedliche Abrechnungszeiträume in der Nebenkostenabrechnung zulässig
Den zentralen Einwand der Erbin bezüglich der unterschiedlichen Abrechnungszeiträume wies das Gericht als unbegründet zurück. Es stellte fest, dass eine Nebenkostenabrechnung nicht allein deshalb unwirksam ist, weil verschiedene Kostenarten über unterschiedliche Zeiträume abgerechnet werden. Dies sei insbesondere dann zulässig und oft sogar notwendig, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Heizkosten entsprechend der Heizperiode abgerechnet werden, die vom allgemeinen Abrechnungsjahr (meist das Kalenderjahr) abweicht. Das Gericht bezog sich hierbei auf juristische Kommentarliteratur (Lützenkirchen in Erman, BGB, § 556 Rn. 178), die diese Praxis bestätigt. Die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nach § 556 BGB war somit gegeben.
Höhe der angerechneten Vorauszahlungen von 220 Euro korrekt
Auch die Rüge bezüglich der Höhe der angerechneten monatlichen Vorauszahlungen verfing nicht. Zwar stand im ursprünglichen schriftlichen Mietvertrag ein Betrag von 125 Euro. Das Gericht betonte jedoch, dass es unstreitig war, dass die Mieterin zuletzt tatsächlich monatlich 220 Euro gezahlt hatte. Diese tatsächlich geleisteten Zahlungen waren daher für die Abrechnung maßgeblich und wurden von der Vermieterin korrekt berücksichtigt.
Anrechnung der Vorauszahlungen auf alle Nebenkosten durch Vertrag und Übung gerechtfertigt
Entgegen der Ansicht der Erbin war die Anrechnung der Vorauszahlungen auf sämtliche Nebenkosten (Heizung und übrige Betriebskosten) ebenfalls rechtmäßig. Das Gericht prüfte hierzu zunächst den Mietvertrag. Das von der Vermieterin vorgelegte, unterschriebene Exemplar des Formularmietvertrages wies den Betrag von 125 Euro unter § 3 neben der Formulierung „Betriebskostenvorschuss gem. Abs. 3“ aus, nicht jedoch explizit als reinen „Heizkostenvorschuss“. Das von der Erbin vorgelegte Exemplar war hingegen unvollständig und trug keine Unterschriften, weshalb das Gericht dem Exemplar der Vermieterin folgte.
Unabhängig von der exakten vertraglichen Formulierung sah das Gericht die Berechtigung zur Anrechnung auf alle Kostenarten aber jedenfalls durch eine langjährige Übung und damit eine stillschweigende Vereinbarung (konkludente Vereinbarung) zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien als gegeben an. Die von der Erbin selbst vorgelegten älteren Nebenkostenabrechnungen aus den Jahren 2009, 2010 und 2012 belegten eindeutig, dass Heiz- und übrige Nebenkosten stets gemeinsam abgerechnet und die Vorauszahlungen immer auf beide Kostenarten verrechnet wurden. Diese jahrelange, unbeanstandete Praxis begründete eine entsprechende vertragliche Übung.
Abrechnungszeitraum für Heizkosten (Juli bis Juni) nachgewiesen
Das Gericht zeigte sich überzeugt, dass der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten vom 01. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres während der gesamten Mietzeit der verstorbenen Mieterin angewendet wurde. Dies wurde durch von der Vermieterin vorgelegte E-Mails des Ablesedienstes (Fa. Z.) vom Dezember 2021 bestätigt. Darin hieß es, dass dieser Abrechnungszeitraum bereits seit 2004 gelte und auch für die betreffende Mieterin Frau X. Anwendung fand. Diese Auskunft stimmte mit den ebenfalls vorgelegten Abrechnungen des Ablesedienstes für die letzten beiden Perioden (2019/2020 und 2018/2019) sowie mit den älteren Abrechnungen überein, die bei den Heizkosten auf die Abrechnung des Dienstleisters verwiesen („lt. Abrechnung“). Das Gericht sah keine Anhaltspunkte, an der Richtigkeit dieser Informationen zu zweifeln.
Verspätete Einwände gegen frühere Vorauszahlungen und Kostenhöhe gemäß § 556 Abs. 3 BGB
Die weiteren Einwände der Erbin bezüglich einer möglicherweise unzureichenden Berücksichtigung von Vorauszahlungen über die gesamte Mietdauer hinweg (was sich auf frühere Abrechnungsperioden beziehen müsste) sowie die Beanstandung der Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten wurden vom Gericht als verspätet zurückgewiesen. Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB müssen Mieter (bzw. deren Erben) Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Die streitgegenständliche Abrechnung datiert vom 15. Oktober 2020. Die Einwände bezüglich möglicherweise fehlender Vorauszahlungen in früheren Abrechnungen und der Höhe der Kostenanteile wurden jedoch erst nach Ablauf dieser Frist erhoben. Ob diese Einwände inhaltlich überhaupt berechtigt gewesen wären, ließ das Gericht daher ausdrücklich offen (dahingestellt). Sie konnten aufgrund der gesetzlichen Ausschlussfrist im aktuellen Verfahren nicht mehr berücksichtigt werden.
Zinsanspruch und Kostenentscheidung als logische Folge
Der Anspruch der Vermieterin auf Verzugszinsen ergab sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die Erbin war mit Schreiben vom 08. März 2021 unter Fristsetzung bis zum 20. März 2021 zur Zahlung aufgefordert worden. Da sie dieser Aufforderung nicht nachkam, befand sie sich in Verzug. Die Kostenentscheidung zulasten der unterlegenen Erbin folgte der allgemeinen Regelung des § 91 ZPO. Der Streitwert wurde auf die Höhe der eingeklagten Forderung, also 513,51 Euro, festgesetzt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung zeigt, dass Erben für Nebenkostennachforderungen aus Mietverhältnissen des Verstorbenen haften müssen, auch wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Heizkosten und andere Betriebskosten innerhalb einer Nebenkostenabrechnung sind formell zulässig und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung müssen innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden, andernfalls können sie nicht mehr berücksichtigt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet es, wenn ich als Erbe für Nebenkosten eines Mietverhältnisses hafte?
Wenn Sie Erbe einer verstorbenen Person werden, treten Sie rechtlich in die gesamte Rechtsposition dieser Person ein. Das bedeutet vereinfacht gesagt: Sie übernehmen nicht nur das Vermögen, sondern auch alle Rechte und Pflichten, die der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes hatte. Diesen Grundsatz nennt man Gesamtrechtsnachfolge.
Zu diesen Pflichten können auch solche aus bestehenden Verträgen gehören. Hatte der Verstorbene eine Mietwohnung, so geht das Mietverhältnis im Todesfall automatisch auf die Erben über.
Die Haftung für Nebenkosten
Für Sie als Erbe bedeutet das, dass Sie alle Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag übernehmen. Dazu gehört nicht nur die Zahlung der Grundmiete, sondern auch die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten. Nebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zur Kaltmiete für den Betrieb und die Nutzung der Immobilie anfallen, wie zum Beispiel Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Grundsteuer.
Ihre Haftung als Erbe umfasst dabei:
- Offene Nebenkostenforderungen, die bereits vor dem Tod des Mieters entstanden, aber noch nicht bezahlt wurden.
- Nebenkosten, die nach dem Tod entstehen, solange das Mietverhältnis noch besteht.
Der Vermieter kann sich wegen dieser Nebenkostenforderungen direkt an Sie als Erben wenden. Das liegt daran, dass Sie mit dem Erbe in die Stellung des Mieters eingetreten sind und dessen Vertragspflichten übernommen haben.
Stellen Sie sich vor, der Verstorbene hat im letzten Abrechnungszeitraum zu wenig Nebenkostenvorauszahlungen geleistet. Der Vermieter erstellt nach dem Tod die Nebenkostenabrechnung und es ergibt sich eine Nachzahlung. Für diese Nachzahlung haften dann Sie als Erbe. Auch wenn das Mietverhältnis nach dem Tod noch eine Weile besteht, sind Sie für die laufenden Nebenkosten und die spätere Abrechnung verantwortlich, bis der Mietvertrag ordnungsgemäß beendet wird.
Diese Haftung als Erbe für die Schulden des Verstorbenen, wozu auch die Nebenkosten aus einem Mietvertrag zählen, ist ein wesentlicher Aspekt des deutschen Erbrechts. Sie übernehmen die rechtliche Verantwortung für diese finanziellen Verpflichtungen.
Dürfen in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume für verschiedene Kostenarten verwendet werden?
Grundsätzlich wird eine Nebenkostenabrechnung für einen Zeitraum von zwölf Monaten erstellt. Das schafft Klarheit und ermöglicht einen Vergleich der Kosten von Jahr zu Jahr.
Für einzelne Kostenarten kann es unter bestimmten Umständen jedoch erlaubt sein, einen anderen Zeitraum abzurechnen. Dies ist möglich, wenn ein sachlicher Grund dafür vorliegt. Ein solcher Grund kann zum Beispiel darin liegen, dass die Abrechnungsgrundlage für eine bestimmte Kostenart (wie z.B. Gas oder Wasser) vom Versorger selbst für einen Zeitraum geliefert wird, der nicht genau mit dem zwölfmonatigen Abrechnungszeitraum des Mietvertrages übereinstimmt.
Ein häufiges Beispiel dafür sind die Heizkosten. Die tatsächliche Heizperiode oder die Ablesung der Verbrauchszähler durch einen externen Dienstleister kann einen anderen Zeitraum umfassen als den allgemeinen Abrechnungszeitraum für alle anderen Nebenkosten. Wenn diese abweichenden Zeiträume nachvollziehbare, praktische Gründe haben, können sie in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.
Auch wenn unterschiedliche Zeiträume verwendet werden, ist Transparenz entscheidend. Die Nebenkostenabrechnung muss so aufgebaut sein, dass Sie als Mieter oder Erbe sie vollständig verstehen und überprüfen können.
Das bedeutet konkret:
- Die Abrechnung muss klar und deutlich angeben, welcher Zeitraum für welche Kostenart genau abgerechnet wird. Es darf keine Unklarheit darüber bestehen, auf welchen Zeitraum sich ein bestimmter Kostenpunkt bezieht.
- Es muss nachvollziehbar sein, wie die Kosten für jeden dieser spezifischen Zeiträume ermittelt wurden.
- Trotz unterschiedlicher Zeiträume für einzelne Posten muss die gesamte Abrechnung logisch aufgebaut und überprüfbar bleiben.
Für Sie als Leser bedeutet das: Wenn Ihre Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Zeiträume für verschiedene Kostenarten ausweist, prüfen Sie sorgfältig, ob diese Zeiträume klar benannt sind und ob Sie die Berechnung der Kosten für jeden dieser Zeiträume nachvollziehen können. Die Abrechnung muss für Sie auch mit abweichenden Zeiträumen verständlich und transparent sein.
Wie werden Nebenkostenvorauszahlungen korrekt in der Abrechnung berücksichtigt?
Nebenkostenvorauszahlungen sind Beträge, die Sie während des Jahres im Voraus zahlen, um einen Teil der voraussichtlichen Betriebskosten zu decken. Stellen Sie sich das wie eine Anzahlung vor. Am Ende des Abrechnungszeitraums, meist einmal im Jahr, erstellt Ihr Vermieter eine Nebenkostenabrechnung.
In dieser Abrechnung werden die tatsächlich angefallenen Gesamtkosten für alle umlagefähigen Betriebskostenpositionen (wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr etc.) ermittelt und auf alle Mieter im Haus oder in der Wohnungseinheit verteilt, entsprechend der vereinbarten Verteilerschlüssel (z.B. Wohnfläche, Personenanzahl).
Um nun zu sehen, ob Sie zu viel oder zu wenig gezahlt haben, werden Ihre persönlich geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum von Ihrem Anteil an den tatsächlichen Gesamtkosten abgezogen.
Die grundlegende Berechnung sieht vereinfacht so aus: Ihr Ergebnis = Ihr Anteil an den tatsächlichen Gesamtkosten – Ihre geleisteten Vorauszahlungen
Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Höhe der von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen in der Abrechnung transparent darzulegen. Dies geschieht in der Regel, indem der Gesamtbetrag Ihrer monatlichen Vorauszahlungen, die über den Abrechnungszeitraum eingegangen sind, klar aufgeführt wird. Die Höhe der monatlichen Vorauszahlung ergibt sich dabei üblicherweise aus dem Mietvertrag oder aus späteren schriftlichen Vereinbarungen.
Was bedeutet das Ergebnis?
- Wenn Ihr Ergebnis eine positive Zahl ist: Das bedeutet, Ihre Vorauszahlungen waren niedriger als Ihr tatsächlicher Kostenanteil. Es ergibt sich eine Nachzahlung.
- Wenn Ihr Ergebnis eine negative Zahl ist: Das bedeutet, Ihre Vorauszahlungen waren höher als Ihr tatsächlicher Kostenanteil. Es ergibt sich ein Guthaben, das Ihnen Ihr Vermieter erstatten muss.
- Wenn Ihr Ergebnis Null ist: Ihre Vorauszahlungen entsprachen genau Ihrem tatsächlichen Kostenanteil. Es gibt weder eine Nachzahlung noch ein Guthaben.
Eine korrekt erstellte Abrechnung muss Ihnen also nicht nur zeigen, welche Gesamtkosten angefallen sind und wie Ihr Anteil berechnet wurde, sondern auch ganz klar ausweisen, wie viel Sie bereits durch Ihre Vorauszahlungen geleistet haben, um dann das finale Ergebnis (Nachzahlung oder Guthaben) zu ermitteln.
Welche formellen Anforderungen muss eine Nebenkostenabrechnung erfüllen, damit sie wirksam ist?
Damit eine Nebenkostenabrechnung (auch Betriebskostenabrechnung genannt) eine rechtliche Grundlage für eine Nachzahlung oder eine Gutschrift darstellt, muss sie bestimmte grundlegende formelle Kriterien erfüllen. Eine Abrechnung, die diese Kriterien nicht einhält, gilt als formell unwirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter basierend darauf keine Nachforderung von Ihnen verlangen kann, selbst wenn die tatsächlich entstandenen Kosten höher waren als Ihre Vorauszahlungen.
Eine Nebenkostenabrechnung muss klar und verständlich aufgebaut sein, damit Sie als Mieter die Abrechnung prüfen und nachvollziehen können.
Was muss eine Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten?
Damit die Abrechnung formell wirksam ist, sind folgende Angaben zwingend erforderlich:
- Angabe des Abrechnungszeitraums: Es muss klar ersichtlich sein, über welchen Zeitraum (von wann bis wann) abgerechnet wird. Dieser Zeitraum beträgt meistens ein Jahr.
- Zusammenstellung der Gesamtkosten: Die Abrechnung muss eine Übersicht über die gesamten Kosten für jede einzelne Betriebskostenart für das gesamte Objekt (z.B. das gesamte Mehrfamilienhaus) enthalten.
- Aufschlüsselung der einzelnen Kostenarten: Jede einzelne Betriebskostenart, die im Mietvertrag vereinbart wurde und abgerechnet wird (z.B. Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gartenpflege), muss separat aufgelistet sein.
- Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels: Es muss klar angegeben sein, nach welchem Schlüssel (Verteilungsmaßstab) die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Gängige Schlüssel sind zum Beispiel die Wohnfläche (Quadratmeter), die Anzahl der Personen im Haushalt oder die Anzahl der Wohneinheiten. Der verwendete Schlüssel muss nachvollziehbar sein und dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel entsprechen. Wenn der Schlüssel nicht klar genannt oder erklärt wird, ist die Abrechnung oft fehlerhaft.
- Berechnung Ihres Anteils: Für jede Kostenart muss klar dargestellt werden, wie Ihr individueller Anteil an den Gesamtkosten berechnet wurde.
- Abzug Ihrer Vorauszahlungen: Die Summe Ihrer geleisteten Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum muss von Ihrem berechneten Kostenanteil abgezogen werden. Erst dadurch ergibt sich das Ergebnis: eine Nachzahlung oder eine Gutschrift.
Bedeutung der formellen Anforderungen
Die Erfüllung dieser formellen Anforderungen ermöglicht es Ihnen, die Richtigkeit der Abrechnung auf den ersten Blick zu überprüfen. Sie können nachvollziehen, welche Kosten entstanden sind, wie diese Kosten auf Sie umgelegt wurden und ob Ihre Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt wurden. Fehlen wesentliche Angaben oder sind sie unklar, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und hat keine Bindungswirkung für eine mögliche Nachforderung.
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich als Erbe Zweifel an der Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung habe?
Wenn Sie eine Mietwohnung erben, treten Sie in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters ein. Dazu gehört auch der Umgang mit Nebenkostenabrechnungen für die geerbte Wohnung. Wenn Sie als Erbe Zweifel an der Korrektheit einer solchen Abrechnung haben, stehen Ihnen bestimmte Möglichkeiten offen, diese zu überprüfen.
Ihr Recht auf Prüfung
Zunächst haben Sie als Erbe das Recht, die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen. Das bedeutet, Sie müssen die Abrechnung nicht einfach akzeptieren, sondern dürfen nachvollziehen, ob die aufgeführten Kosten korrekt sind, richtig auf die Mieter verteilt wurden und ob die Vorauszahlungen richtig verrechnet sind.
Die Belegeinsicht
Ein zentrales Recht ist die Belegeinsicht. Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Originalunterlagen gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Dazu gehören zum Beispiel Rechnungen von Versorgern (Wasser, Heizung), Belege für Hausmeisterkosten, Grundsteuerbescheide und ähnliche Dokumente.
- Was bedeutet das für Sie? Sie können die angegebenen Kosten anhand der Originalbelege kontrollieren. Sie können prüfen, ob die Gesamtkosten stimmen und ob der Verteilerschlüssel (also wie die Kosten auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden) korrekt angewendet wurde, wie im Mietvertrag vereinbart. Die Belegeinsicht findet in der Regel beim Vermieter oder dessen Verwaltung statt.
Widerspruch einlegen
Wenn Sie nach der Prüfung oder der Belegeinsicht feststellen, dass die Abrechnung Fehler enthält (z.B. falsche Kosten, Rechenfehler, falscher Verteilerschlüssel), haben Sie das Recht, Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen.
- Wie legen Sie Widerspruch ein? Der Widerspruch sollte schriftlich erfolgen, damit Sie einen Nachweis haben. Sie sollten darin genau erklären, welche Punkte der Abrechnung Sie für falsch halten und warum.
Fristen beachten
Beim Umgang mit Nebenkostenabrechnungen sind Fristen sehr wichtig:
- Der Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums zwölf Monate Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Kommt die Abrechnung später, können Sie in der Regel Nachforderungen des Vermieters ablehnen.
- Nachdem Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten haben, haben Sie als Mieter (und damit auch als Erbe) ebenfalls zwölf Monate Zeit, Widerspruch dagegen einzulegen. Versäumen Sie diese Frist, gilt die Abrechnung in der Regel als akzeptiert, selbst wenn sie Fehler enthält. Es ist daher sehr wichtig, die Frist für den Widerspruch genau im Auge zu behalten.
Unterstützungsmöglichkeiten
Um die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung zu prüfen und bei Bedarf Widerspruch einzulegen, kann es hilfreich sein, sich bei Organisationen zu informieren, die sich mit Mietrecht auskennen. Mietervereine bieten zum Beispiel allgemeine Informationen und Unterstützung für Mieter bei der Prüfung von Abrechnungen. Sie können helfen, die Abrechnung zu verstehen und mögliche Fehler zu erkennen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Erbenhaftung
Erbenhaftung bedeutet, dass der Erbe nicht nur das Vermögen, sondern auch die Schulden und Verpflichtungen des Verstorbenen übernimmt. Nach § 1967 Absatz 1 BGB haftet der Erbe grundsätzlich für alle Verbindlichkeiten, die der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes hatte. Im Kontext eines Mietverhältnisses heißt das, dass der Erbe auch für ausstehende Nebenkostennachzahlungen haftet, selbst wenn diese nach dem Tod entstehen. Beispiel: Stirbt eine Mieterin, haftet ihre Erbin für nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen, die noch ausstehen.
Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, für den die Nebenkosten eines Mietverhältnisses berechnet werden. Er beträgt üblicherweise zwölf Monate und muss in der Nebenkostenabrechnung genau angegeben sein, damit der Mieter oder Erbe die Kosten nachvollziehen kann (§ 556 BGB). Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für verschiedene Kostenarten, z. B. eine Heizperiode vom 1. Juli bis 30. Juni und ein Kalenderjahr für sonstige Nebenkosten, sind zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen. Beispiel: Die Heizkosten werden oft nach der tatsächlichen Heizperiode abgerechnet, die vom Kalenderjahr abweicht.
Nebenkostenvorauszahlung
Eine Nebenkostenvorauszahlung ist ein monatlich im Voraus gezahlter Betrag, mit dem der Mieter einen Teil der zu erwartenden Betriebskosten decken soll. Am Ende des Abrechnungszeitraums erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, in der die tatsächlichen Kosten ermittelt und mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet werden. Eine Nachzahlung entsteht, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die vorausgezahlten Beträge, ein Guthaben bei geringeren Kosten. Beispiel: Eine Mieterin zahlt monatlich 200 Euro Vorauszahlungen, die tatsächlichen Kosten betragen aber 250 Euro pro Monat, daher muss eine Nachzahlung geleistet werden.
Formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung
Die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung setzt voraus, dass die Abrechnung klar, vollständig und nachvollziehbar ist (§ 556 BGB). Dazu gehören insbesondere die Angabe des Abrechnungszeitraums, detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Kostenarten, klare Berechnung des individuellen Anteils und die transparente Darstellung der geleisteten Vorauszahlungen. Nur wenn diese Anforderungen erfüllt sind, kann der Vermieter eine Nachzahlung rechtlich durchsetzen. Beispiel: Fehlt in der Abrechnung die Angabe, für welchen Zeitraum abgerechnet wird, ist die Abrechnung formell unwirksam.
Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung
Nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB müssen Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang geltend gemacht werden. Wird diese Frist versäumt, gelten die Einwendungen grundsätzlich als ausgeschlossen, und der Mieter oder dessen Erbe kann keine Einwände mehr gegen die Abrechnung erheben. Diese Frist dient der Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter. Beispiel: Erhält ein Erbe die Abrechnung am 15. Oktober 2020, hat er bis 14. Oktober 2021 Zeit, Einwände zu erheben; danach sind diese meist nicht mehr möglich.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 1967 Absatz 1 BGB (Haftung des Erben): Der Erbe haftet für die Verbindlichkeiten des Erblassers mit dem Nachlass, soweit dieser zur Erfüllung der Verbindlichkeiten ausreicht. Diese Regelung macht deutlich, dass die Erbin für alle noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis, einschließlich der Nebenkostennachzahlung, haftet. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Erbin wird als Rechtsnachfolgerin der verstorbenen Mieterin zur Zahlung der Nebenkostennachforderung verpflichtet, da sie für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag einstehen muss.
- § 556 BGB (Betriebskosten, Nebenkostenabrechnung): Regelt die Abrechnung der Betriebskosten einschließlich der Form- und Fristvorschriften für Nebenkostenabrechnungen. Insbesondere legitimiert dieser Paragraph die unterschiedliche Abrechnung von Heizkosten und übrigen Nebenkosten über verschiedene Zeiträume, sofern dies sachlich gerechtfertigt ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht bestätigt die Zulässigkeit der unterschiedlichen Abrechnungszeiträume und die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung trotz dieser Differenzierung.
- § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB (Einwendungsfrist gegen Nebenkostenabrechnung): Verpflichtet den Mieter, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang geltend zu machen, andernfalls gilt die Abrechnung als genehmigt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Erbin hat ihre Einwände gegen frühere Abrechnungszeiträume und die Höhe der Vorauszahlungen verspätet erhoben, weshalb das Gericht diese Einwendungen nicht mehr berücksichtigt.
- § 280 Absatz 1 und 2, § 286 BGB (Schadensersatz wegen Verzug, Verzug des Schuldners): Diese Vorschriften regeln die Voraussetzungen für den Verzug und die daraus folgenden Schadensersatzansprüche, auch in Form von Verzugszinsen, wenn eine fällige Leistung nicht rechtzeitig erbracht wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Erbin befindet sich aufgrund der Nichtzahlung der Nachforderung trotz Fristsetzung im Zahlungsverzug und muss die Verzugszinsen an die Vermieterin zahlen.
- § 91 ZPO (Kostenentscheidung): Bestimmt, dass die Kosten des Rechtsstreits dem unterliegenden Teil aufzuerlegen sind, sodass dieser die Verfahrenskosten trägt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Erbin die Klage verloren hat, trägt sie die Kosten des Verfahrens gemäß dieser Vorschrift.
- Mietrechtliche Kommentarliteratur (z. B. Lützenkirchen in Erman, § 556 BGB Rn. 178): Nicht gesetzlich, aber maßgeblicher Auslegungsmaßstab, der bestätigt, dass unterschiedliche Abrechnungszeiträume innerhalb einer Nebenkostenabrechnung zulässig sind, um beispielsweise der Heizperiode gerecht zu werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stützt sich auf diese anerkannte rechtliche Fachmeinung, um die Zulässigkeit der getrennten Abrechnungszeiträume zu untermauern und die Einwände der Erbin zu verwerfen.
Das vorliegende Urteil
AG Steinfurt – Az.: 21 C 660/21 – Urteil vom 07.03.2022
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