LG Berlin – Az.: 67 S 25/16 – Urteil vom 19.04.2016
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 4. November 2015 – 11 C 81/14 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.417,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 681,21 € seit dem 27. Dezember 2012, aus 30,80 € seit dem 6. Dezember 2012, aus 379,96 € seit dem 28. Januar 2015 und aus 326,- € seit dem 31. März 2015 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 229,55 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10. Januar 2014 sowie Mahnkosten in Höhe von 7,50 € zu zahlen.
Von den Kosten beider Rechtszüge haben die Klägerin 38/100 und die Beklagte 62/100 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
II.
A. Berufung
1. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO. Die erforderliche Berufungssumme von mehr als 600 € (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist erreicht.
2. Die Berufung hat in der Sache teilweise Aussicht auf Erfolg.
Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten, die unstreitig Alleinerbin des während des laufenden Rechtsstreits verstorbenen Beklagten zu 2) und damit alleinige Beklagte ist (§§ 1922 BGB, 239 ZPO), die geltend gemachten Forderungen aus den Abrechnungen 2010 – 2013 sowie die anteilige Miete für Dezember 2012 in Höhe von 30,80 € zu.
a) Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts steht dem zuerkannten Anspruch auf Zahlung der noch offenen Nebenkosten in Höhe von 372,03 € aus der mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 übersandten Betriebskostenabrechnung 2009 die Einrede der Verjährung gem. § 214 Abs. 1BGB entgegen.
Die Verjährungsfrist begann entgegen der Ansicht der Klägerin mit Übersendung dieser Rechnung und nicht mit Übersendung der korrigierten Abrechnung vom 19. Dezember 2012 zu laufen. Insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit ist für den Beginn der Verjährungsfrist nicht auf den Zeitpunkt der Korrektur der Nebenkostenabrechnung, sondern auf den Zugang der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter abzustellen. Bei der Betriebskostennachforderung handelt es sich nämlich um einen einheitlichen Anspruch, der mit erstmaliger Abrechnung fällig wird. Die einzelnen Betriebskosten sind nur unselbstständige Bestandteile dieses Anspruchs. Eine nachträgliche Korrektur einzelner Positionen vermag daher nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist auszulösen (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 22.9.2010 – 23 S 430/09; LG Rostock, Urt. v. 27.2.2009 – 1 S 200/08, jew. zit. nach juris).
Die somit gem. §§ 195, 199 BGB am 31. Dezember 2013 eingetretene Verjährung ist zwar durch Einreichung des Mahnbescheid gehemmt worden, wie das Amtsgericht im einzelnen zutreffend ausführt. Jedoch endete die Verjährungshemmung gem. § 204 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BGB sechs Monate ab dem Zugang der nach § 697 Abs. 1 S. 1 ZPO erfolgten Aufforderung zur Einreichung der Anspruchsbegründung innerhalb einer Frist von 2 Wochen. Diese ist vorliegend spätestens am 15. März 2014 an die Klägerin versandt worden (Ab-Vermerk in der Akte) und folglich ist ist von einer Zustellung am 17. März 2014 (§§ 697 Abs. 1 S. 2, 270 S. 2 ZPO) mit der Folge der Beendigung der Hemmung jedenfalls noch im September auszugehen. Mithin war die Forderung bei der am 11. Dezember 2014 erfolgten Klage bereits verjährt (Eingang des Kostenvorschusses noch später am 30. Dezember 2014).
Schließlich liegen auch nicht die Voraussetzungen für einen Neubeginn der Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB vor. Denn die Beklagten hatten die Abrechnung 2009 ebenso wie die weiteren Betriebskostenabrechnungen in mehreren durch den Berliner Mieterverein e.V. konkret dargelegten Punkten beanstandet, weshalb der Umstand der Teilzahlung in Höhe von 390,51 € nicht als Anerkenntnis im Sinne dieser Vorschrift verstanden werden kann.
b) Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen den von dem Amtsgericht zutreffend für begründet erachteten Zahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2010 – 2013.
aa) Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 462,09 € ist begründet.
Die Einrede der Verjährung hinsichtlich der Abrechnung 2010 vom 17. Dezember 2011 greift nicht. Die Verjährung wurde durch die am 27. Januar 2015 erfolgte Klageerhebung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Die am 27. Januar 2015 erfolgte Zustellung der Klage wirkte gemäß § 167 ZPO auf den Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage am 11. Dezember 2014 zurück, nämlich „demnächst“ im Sinne der Vorschrift des § 167 ZPO. Es lassen sich keine der Klägerin anzulastenden beachtlichen Verzögerungen feststellen (zu der weiten Auslegung von „demnächst“ in der Rspr. siehe die Verweise von Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 31. Aufl. 2016, § 167 Rn. 12): Die Kostennachricht ist laut Aktenvermerk am 17. Dezember 2014 an den Klägervertreter versandt worden, der Vorschuss zeitnah am 30. Dezember 2014 eingegangen, die Akte am 6. Januar 2015 dem zuständigen Richter vorgelegt worden, der am 7. Januar 2015 die Zustellung der Klage verfügt hat, welche am 21. Januar 2015 veranlasst wurde.
Die jeweiligen Abrechnung sind formell nicht zu beanstanden. Die Berufung enthält keine beachtliche Auseinandersetzung mit den insoweit zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird.
Die Klägerin hat dem zurecht erfolgten Einwand hinsichtlich des fehlerhaften Umlageschlüssels bei den Heiz- und Warmwasserkosten durch jeweils korrigierte Abrechnungen Rechnung getragen und ebenso berücksichtigt, dass die Nachforderung nach der erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur von Einzelpositionen das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Abrechnungen jeweils nicht überschreiten darf.
Zwar ist auch die korrigierte Abrechnung vom 17. Dezember 2011 hinsichtlich der Aufteilung der Warmwasserkosten fehlerhaft, da anstelle der 50prozentigen Grund- und Verbrauchskosten jeweils die vollen Warmwasserkosten angesetzt wurden. Jedoch ergibt sich daraus kein rechnerischer Nachteil zulasten der Beklagten: Denn die Klägerin hat der Berechnung den in der ursprünglichen Abrechnung errechneten, niedrigeren Anteil in Höhe von 1.488,52 € und nicht den unzutreffend in der korrigierten Abrechnung von 1.619,80 € zu Grunde gelegt, der bei korrekter Berechnung auch mit 1.509,51 € mehr betragen würde, da die Klägerin bei der korrigierten Abrechnung fehlerhaft die anteiligen Hausnebenkosten in Höhe von 294,34 € nicht zu dem Kostenanteil der Beklagten addiert hat. Vor dem Hintergrund der ohnehin zulasten der Klägerin erfolgten fehlerhaften Korrektur bei Berechnung der geltend gemachten Forderung ausgehend von dem zu niedrig berechneten anteiligen Betrag in Höhe von nur 1.488,52 € fällt betragsmäßig wiederum nicht ins Gewicht, dass unzutreffenderweise die bei der Berechnung zu Grunde gelegte Umlageausfallwagnispauschale i.H.v. 2 % nicht an die nach der Klagerücknahme zu Grunde gelegten niedrigeren Abrechnungskosten angepasst wurde.
Weitere Einwände werden nicht substantiiert vorgetragen. Soweit die Beklagte sich auf das ausgebliebene Übersenden von Belegen beruft, wird auf die für die im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtete streitbefangene Wohnung geltende Vorschrift des § 29 Abs. 2 NVM i.V.m. § 1 Abs. 1 NMV (NeubaumietenVO) verwiesen, wonach dafür eine – hier unstreitig nicht erfolgte – vorauszugehende Auslagenerstattung erforderlich ist.
Die von der Beklagten vorgenommene Teilzahlung auf diese Rechnungen in Höhe von 600 € hat bei der von dem Amtsgericht zutreffend vorgenommenen Berechnung Berücksichtigung gefunden.
bb) Die Berufung hat aus denselben Gründen ebensowenig Erfolg soweit sie sich gegen den aus der Abrechnung vom 15. November 2012 für das Jahr 2011 gelten gemachten Nachzahlungsanspruch in Höhe von 219,12 € richtet.
Zwar ist auch die korrigierte Abrechnung vom 14. November 2012 hinsichtlich der berechnete Warmwasserkosten unzutreffend. Jedoch wirkt sich auch hier infolge der unterbliebenen Addition der von der Beklagten zu tragenden anteiligen Hausnebenkosten der Rechenfehler nicht zu Lasten derselben aus und die Klägerin macht auch hier ebenso wie bei der Abrechnung für das Jahr 2010 tatsächlich einen unter dem geschuldeten Betrag liegenden Betrag – insoweit zu Recht – geltend.
cc) Das Amtsgericht hat ferner zutreffend den Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 379,96 € für begründet erachtet. Berechnungsfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist die korrigierte Abrechnung diesmal fehlerfrei und auch die Umlageausfallwagnispauschale i.H.v. 2 % richtigerweise angepasst worden.
dd) Aus der Abrechnung für das Jahr 2013 ergibt sich mit dem Amtsgericht ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von jedenfalls 326 €.
Zwar fehlt bei der zugrunde gelegten korrigierten Abrechnung vom 17. Oktober 2014 nach der Korrektur die entsprechende Anpassung/Reduzierung der Umlageausfallwagnispauschale i.H.v. 2 %. Jedoch wirkt sich dies im Ergebnis nicht zulasten der Beklagten aus, da die Abrechnung ohnehin einen Rechenfehler zu ihren Gunsten aufweist: Die Klägerin errechnet lediglich einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 326 €, während sich bei richtiger Berechnung unter Korrektur der Umlageausfallwagnispauschale auf 62,08 € anhand der – nicht angegriffenen – zu berücksichtigenden Sollvorauszahlungen (was angesichts der Berechnung offener Salden anhand der Sollzahlungen korrekt war) rechnerisch ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 349,08 € (und bei Berechnung anhand der Angaben der Klägerin von 356,25 €), mithin jedenfalls ein den geltend gemachten und zu Recht stattgegebenen Betrag von 326 € übersteigender Betrag errechnen lässt.
Hinsichtlich weiterer Einwendungen der Beklagten wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen, der die Berufung nicht in erheblicher Weise entgegengetreten ist.
c) Die Berufung hat in der Sache Erfolg, soweit das Amtsgericht hinsichtlich der rückständigen Miete für Februar 2012 in Höhe von 490,64 € einen Zahlungsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB bejaht hat.
Das Amtsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass die mit Wertstellung vom 30. Januar 2012 erfolgte, gemäß dem von der Klägerin eingereichten Kontoauszug am 31. Januar 2012 bei ihr eingegangene Zahlung in Höhe von 490,64 € mangels erkennbarer Tilgungsbestimmung nicht als Zahlung auf die Miete für Februar 2012 anzusehen ist, sondern nach entsprechende Erklärung der Klägerin mit der rückständigen Miete für September 2011 zu verrechnen war.
Bei Berücksichtigung des Zahlungsverhaltens der Beklagten, die über einen langen Zeitraum jeweils die nach ihrer Ansicht geschuldete Miete jeweils zwischen dem 30. und dem 2. des Monats überwiesen hat, ist von einer stillschweigenden Tilgungsbestimmung hinsichtlich der jeweils ganz zeitnah fällig werdenden Miete auszugehen. Nach ständiger Rechtsprechung muss eine Tilgungsbestimmung nicht ausdrücklich erfolgen, sondern kann sich auch aus den Umständen ergeben (vgl. BGH, Urt. v. 6.11.1990 – XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169). Insbesondere trifft ein Mieter wenn er regelmäßig den Betrag des monatlichen Mietzinses zahlt, damit eine stillschweigende Tilgungsbestimmung für die jeweils fällige Mietzinsrate (OLG Brandenburg, Urt. v. 4.6.2008 – 3 U 113/07). Gemessen an diesen Voraussetzungen kann auch vorliegend allein unter Berücksichtigung der rechtzeitig eingegangenen Schriftsätze der Beklagten von einer jeweils stillschweigenden Tilgungsbestimmung bezogen auf die kurz nach dem Überweisungsdatum fällig werdende Miete ausgegangen werden. Der Einwand, die Beklagten hätten in der Vergangenheit in der Regel nicht den genauen Betrag des monatlichen Mietzinses gezahlt, verfängt nicht. Denn für die Klägerin war dennoch erkennbar, dass die betragsmäßig geringfügig reduzierten, regelmäßig zum Monatsende oder unmittelbaren Monatsanfang erfolgten Zahlungen solche auf die jeweils fällige, seitens der Beklagten für begründet erachtete Mietzinsrate waren. Diese Einschätzung wird zudem durch das von der Beklagten bereits im ersten Rechtszug vorgelegte Kontenblatt mit jeweiligen Tilgungsbestimmungen sowie dadurch gestützt, dass gemäß der rechtzeitig im ersten Rechtszug vorgelegten Kontoauszüge der Beklagten hinsichtlich der Mietzahlungen ein Dauerauftrag bestand, was von der Klägerin nicht hinreichend bestritten und durch die nunmehr vorgelegten weiteren Kontoauszüge bestätigt wird.
d) Hinsichtlich des zu Recht zugesprochenen rückständigen anteiligen Mietzinses für Dezember 2012 in Höhe von 30,80 € ausgehend von einem monatlich geschuldeten brutto Mietzins in Höhe von 578,64 € sowie der unstreitigen Zahlung von nur 547,84 € wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts sowie das im Namen der Beklagten erfolgte Schreiben des Berliner Mietervereins vom 4. Dezember 2012 an die Klägerin Bezug genommen, indem die ab 1. Dezember 2012 geschuldete Gesamtmiete mit 578,64 € angegeben wird.
e) Schließlich hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei gem. §§ 280, 286, 249ff. BGB den Ersatz der von der Klägerin gezahlten vorgerichtlichen Rechtsanwalts- und der Mahnkosten bejaht. Vorzunehmende Korrekturen hinsichtlich der Höhe der zugrunde gelegten Einzelpositionen hinsichtlich des anzusetzenden Gegenstandswertes (ua als Folge der Begründung der teilweisen Klagerücknahme) wirken sich nicht aus, da sie keinen Gebührensprung bewirkt. Soweit nach den obigen Ausführungen die Miete für Februar für 2012 nicht offen war, ändert dies nichts an dem angesetzten Streitwert, da sich dann zu dem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der folgerichtig betragsmäßig in derselben Höhe noch offenen Miete für September 2011 eine dementsprechende offene Forderung ergibt.
Entgegen der Ansicht der Beklagten kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich war. Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Klägerin tatsächlich um eine gewerbliche Vermieterin handelt. Jedenfalls ist auch eine solche berechtigt, einen Rechtsanwalt in einem tatsächlich und rechtlich nicht einfach gelagerten Fall zu beauftragen (vgl. BGH, Beschluss v. 31.1.2012 – VIII ZR 277/11, GE 2012, 682), was vorliegend schon angesichts der umstrittenen Betriebskostenabrechnungen und den daraus folgenden Anpassungen der Vorauszahlungen sowie die Frage der Verrechnung der jeweiligen monatlichen Mietzahlungen bereits der Fall war.
B. Widerklage
Die nach Klarstellung der Beklagten-Vertreterin in der mündlichen Verhandlung im Rahmen der Widerklage erhobene auf einen Schadensersatzanspruch in Höhe von Gerichtsvollzieherkosten in Höhe von 49,15 € und weiteren Verfahrenskosten in Höhe von 106,11 € gerichtete Leistungsklage ist jedenfalls nicht begründet.
Die Beklagte hat hinsichtlich des auf § 717 Abs. 2 S. 2 ZPO gestützten Schadensersatzanspruchs bereits nicht hinreichend substantiiert dargetan, inwieweit ihr tatsächlich ein Schaden entstanden ist. Ihrem nur pauschalen und damit nicht einlassungsfähigen Vortrag, der auch im Rahmen der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung nicht konkretisiert werden konnte, kann bereits nicht entnommen werden, ob sie tatsächlich bereits Vollstreckungskosten gezahlt haben will, wogegen spricht, dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch an die Zustellung – wohl – des durch das Vollstreckungsgericht am 25. Januar 2016 erlassenen Pfändungsbeschlusses geknüpft wird. Ferner ist weder nachvollziehbar noch ersichtlich, ob es sich bei dem begehrten Schadensersatz um tatsächlich angefallene Mehrkosten handelt, die bei Vollstreckung des der Klägerin nach dem hiesigen mit seiner Verkündung rechtskräftigen Urteil tatsächlich zustehenden Anspruchs nicht entstanden wären. Zwar kann sich aus einer teilweise betragsmäßig ungerechtfertigten Sicherungsvollstreckung gem. § 720a ZPO ein Kostenerstattungsanspruch ergeben (§ 788 Abs. 3 ZPO), jedoch bedarf es dafür einer substantiierten Darlegung jedenfalls sämtlicher Kostennoten sowie der Darlegung ihrer Zahlung. Dies vor allem deshalb, da sowohl die üblichen gerichtlichen Gebühren der Zwangsvollstreckung einschließlich der Tätigkeit des Gerichtsvollziehers nicht nach dem Wert der zu vollstreckenden Forderung sondern pauschal bemessen werden.
Sofern mit der Klage lediglich als ein Minus ein Freistellungs- oder Feststellungsanspruch hinsichtlich der Gerichtsvollzieher- und weiteren Verfahrenskosten geltend gemacht werden sollte, fehlt es bereits an dem Rechtsschutzbedürfnis für die Klage im Hinblick darauf, dass bezüglich der lediglich geltend gemachten Kosten der Zwangsvollstreckung § 788 ZPO ein vereinfachtes Verfahren vorsieht, in dessen Rahmen gem. § 788 Abs. 3 ZPO der (materiell-rechtliche) Erstattungsanspruch des Vollstreckungsschuldners bereits bei der Festsetzung der Kosten der Sicherungszwangsvollstreckung nach § 788 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen und von ihnen abzusetzen ist (vgl. OLG München, Entscheidung vom 25.02.1983 – 11 W 845/83; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.02.1996 – 9 W 5/96, zit. nach juris). Denn zugunsten der Klägerin kann im Kostenfestsetzungsverfahren gegen die Beklagte als Vollstreckungsschuldnerin nur der Betrag an Zwangsvollstreckungskosten festgesetzt werden, der auf den Teil des Streitgegenstandes fällt, der durch die nachfolgende Entscheidung nicht abgeändert wurde.
C. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch bedarf es einer Überprüfung durch das Revisionsgericht im Hinblick auf die Rechtsfortbildung oder die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung.
