LG Berlin – Az.: 67 S 1/12 – Urteil vom 22.10.2012
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 23. November 2011 – 6a C 100/11 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Wedding und dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung aus den Urteilen durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen:
Das Amtsgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 23. November 2011, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, zur Zahlung von 2.094,73 € nebst Zinsen verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Beklagten zur Zahlung der rückständigen Beträge aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 verpflichtet wären, weil diese formell ordnungsgemäß erstellt und Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen nicht rechtzeitig geltend gemacht worden seien. Ferner hat das Amtsgericht zur Abweisung der Widerklage ausgeführt, dass die Beklagten gegen den Kläger keinen Anspruch auf Rückgewähr rechtsgrundlos gezahlten Mietzinses hätten, weil die von ihnen angemietete Wohnung keinen Mangel aufgewiesen habe; insbesondere sei ihnen keine Wohnung vermietet worden, deren tatsächliche Fläche um mehr als 10 % negativ von der vereinbarten Fläche abweiche. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Beklagten haben gegen das ihnen am 29. November 2011 zugestellte Urteil am 27. Dezember 2011 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist durch die Kammer innerhalb der verlängerten Frist am 29. Februar 2012 begründet. Sie meinen, dass die erstellten Betriebskostenabrechnungen aufgrund der unzutreffenden Flächenangaben von einem falschen Verteilerschlüssel ausgingen und die Abrechnungen deshalb formell unwirksam seien. Ferner tragen sie vor, dass sie über die tatsächliche Höhe der zu erwartenden Betriebskosten in betrügerischer Absicht vom Kläger bei Abschluss des Mietvertrages getäuscht worden seien. Die Beklagten vertreten ferner die Ansicht, dass ihnen der Raum im Souterrain als Wohnraum vermietet worden sei, was aber tatsächlich nicht zuträfe, da eine entsprechende baubehördliche Erlaubnis zur Nutzung des Raumes als Wohnraum nicht vorgelegen habe. Außerdem sei der Raum aufgrund der geringen Deckenhöhe und schlechten Belichtung mangelhaft.
Die Beklagten beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und den Kläger auf ihre Widerklage zur Zahlung von 19.916,74 € nebst Zinsen zu verurteilen.
Der Kläger beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
2. Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
a) Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Beträge aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 in Höhe von insgesamt 2.094,73 €. Der Anspruch ergibt sich aus den § 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 und Abs. 3 BGB in Verbindung mit den Abrechnungen der Hausverwaltung des Klägers vom 25. November 2009 und 4. Juni 2010, die einen Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.124,82 € und 969,91 € aufweisen.
(1) Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 sind formell wirksam. Die einzelnen Abrechnungen entsprechen den Anforderungen des § 259 BGB und sind daher geeignet, fällige Forderungen zu begründen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Urteil vom 28. Mai 2008 – 261/07 – Grundeigentum 2008, 255; Urteil vom 9. April 2008 – VIII ZR 84/07, unter II 1 a, Grundeigentum 2008, 795-796; Urteil vom 14. Februar 2007, – VIII ZR 1/06 – Grundeigentum 2007, 438).
Der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten die Ansicht vertreten, es sei bei ihrer Erstellung eine unzutreffende Fläche ihrer Wohneinheit angegeben worden, da diese unzutreffend berechnet worden sei. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07 (NJW 2008, 2260) ausdrücklich klargestellt, dass die Frage, ob die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Flächenangaben zutreffen, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung berührt, nicht aber die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.
(2) Inhaltliche Einwendungen, die die Beklagten nunmehr im Verlauf des Rechtsstreits gegen die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 erheben, haben die Beklagten aber nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht, so dass sie mit diesen Einwendungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen sind. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 ist den Beklagten unstreitig am 25. November 2009 zugegangen. In ihrem Schreiben vom 17. Dezember 2009 bringen die Beklagten zwar zum Ausdruck, dass sie die Betriebskosten in dieser Höhe nicht erwartet hatten und die Ablesung der Verbrauchswerte der Heizung in Frage stellen. Konkrete Einwendungen wurden von ihnen aber nicht erhoben, sondern lediglich vage in Aussicht gestellt. Um ihre Einwendungen rechtzeitig vorzubringen, hätten die Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege nehmen und ihre Einwendungen anhand der gewonnenen Einsichten konkretisieren können. Dies haben die Beklagten nicht getan.
Gleiches gilt hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009, die den Beklagten am 4. Juni 2010 zuging. Hiergegen haben die Beklagten innerhalb der Jahresfrist lediglich mit Schreiben vom 14. Dezember 2010 (irrtümlich als 2009 bezeichnet) pauschal deren Richtigkeit gerügt und angekündigt, hierzu später detailliert Stellung zu nehmen. Eine solche Stellungnahme ist dann jedoch innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht erfolgt, so dass auch die im Verlauf des Rechtsstreits erfolgten inhaltlichen Einwendungen nicht berücksichtigt werden können.
(3) Sofern die Beklagten vortragen, sie seien wegen einer Täuschung über die Auskömmlichkeit der bei Mietvertragsschluss vereinbarten Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten von etwaigen Nachforderungen freizustellen, vermag dies nicht zu überzeugen. Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, auskömmliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vom Mieter zu fordern. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Dies könnte der Fall sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH Urteil vom 11.2.2004 – VIII ZR 195/03).
Konkrete Anhaltspunkte für eine derartige Zusicherung oder Täuschungsabsicht des Klägers sind im gegenständlichen Verfahren aber nicht ersichtlich. Die Beklagten haben zwar vorgetragen, dass sie davon ausgegangen seien, dass die Vorschlüsse auskömmlich wären. Die Darstellung des Klägers, dass die vormalige Mieterin mit der Höhe der Vorschüsse ausgekommen sei, reicht für die Annahme einer bewussten Täuschung aber nicht aus. Unstreitig hat der Kläger die Bestimmung der Höhe der monatlichen Vorauszahlung den Beklagten überlassen und im Übrigen darauf hingewiesen, dass die Energiekosten ständig stiegen. Die Beklagten hingegen haben nicht vorgetragen, dass sie dem Kläger gegenüber bei Mietvertragsschluss unmissverständlich erklärt hätten, dass sie sich eine monatliche Miete oberhalb eines ganz bestimmten Betrages nicht leisten könnten oder wollten und so eine sichtbare Obergrenze für die Bruttowarmmiete gesetzt hätten. Die näheren Umstände einer angeblichen ausdrücklichen Zusicherung der Auskömmlichkeit der Vorschüsse entgegen der von ihnen gesetzten Obergrenze tragen die Beklagten nicht vor.
b) Die Beklagten haben gegen den Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlten Mietzinses. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der Kläger hat durch eine Leistung der Beklagten keinen Mietzins ohne Rechtsgrund erlangt. Die streitgegenständliche Wohnung hatte keinen Mangel, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB die Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch gemindert hätte.
Grundsätzlich stellt eine wesentliche Divergenz zwischen der vertraglich vorgesehenen und der tatsächlich vorhandenen Fläche einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08 – dazu unter anderem aus:
„Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 a, sowie vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Tz. 13 f., 17)“.
Die vertraglich vorgesehene Fläche wich im gegenständlichen Verfahren aber nicht von der tatsächlichen Fläche ab. Entgegen der von den Beklagten vertretenen Ansicht vereinbarten die Parteien in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages unter anderem , dass ihnen zu Wohnzwecken eine Wohnung vermietet werde, die aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC und Hobbyraum und einem tagesbelichteten Büroraum im Souterrain bestehe. § 1 Nr. 2 enthält die Vereinbarung, dass die Wohn-/Nutzfläche – gemäß der Teilungserklärung – 141,66 m² betrage. Damit haben die Parteien individuell eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohn- und Nutzfläche getroffen.
In der zitierten Entscheidung führt der Bundesgerichtshof weiter aus:
„Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu.“
Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt im gegenständlichen Verfahren eine solche individuelle Vereinbarung vor. Zunächst spricht für die Annahme einer Individualvereinbarung, dass die Parteien im Mietvertrag die angegebene Größe von 141,66 m² durch den Zusatz „Wohn-/Nutzfläche“ ergänzt haben. Hieraus ist ersichtlich, dass sie sich bei Vertragsschluss sehr wohl Gedanken über die Bezeichnung der Räumlichkeiten gemacht haben, da es andererseits in der Vereinbarung lautet, die Räumlichkeiten würden zur „Benutzung als Wohnraum“ vermietet. Mit der Aufnahme einer „Nutzfläche“ sollten im gegenständlichen Verfahren erkennbar diejenigen Flächen als vertragsgemäß vereinbart gelten, die nicht völlig offensichtlich Wohnflächen waren, also auch im Souterrain gelegene Räume, die nicht ausreichend mit Tageslicht beleuchtet werden. Des weiteren haben die Parteien sowohl in § 1 Nr. 1 als auch Nr. 2 des Mietvertrages die vermieteten Räume nochmals beschrieben. Dies gilt sowohl für die Räume im Erd- und Obergeschoss als auch für die Räume im Souterrain. Im Übrigen ergibt sich aus den tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung, dass die Räume im Souterrain über eine offene Treppe zu erreichen waren und aufgrund ihrer Gestaltung und Ausstattung mit Teppichboden und Heizkörpern als „Wohn-/Nutzflächen“ im Sinne der Vereinbarung im Mietvertrag anzusehen sind. All die Räume, die in § 1 Nr. 1 näher beschrieben sind, sollen „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet werden.
Sofern die Beklagten der Ansicht sind, dass die Nutzung der im Souterrain gelegenen Räume als Wohnraum aufgrund baurechtlicher Vorschriften ausgeschlossen war und sie deshalb nicht der Wohn- und Nutzfläche zuzurechnen wären, geht diese Ansicht ebenfalls fehl. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung ausgeführt,
dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume …die Kläger nicht zur Minderung der Miete berechtigen, weil die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war (vgl. OLG Köln, WuM 1998, 152, 153; OLG Düsseldorf, DWW 2005, 20 und 2006, 286; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 76).
Eine behördliche Untersagung der Nutzung der Räume im Souterrain lag im streitgegenständlichen Zeitraum von Dezember 2007 bis Juni 2011 unstreitig nicht vor.
c) Die Beklagten waren auch nicht berechtigt, den monatlichen Mietzins wegen der verminderten Wohnqualität im Souterrain (geringere Deckenhöhe, nur eingeschränkte Belichtung) zu mindern, denn diese offensichtlichen Mängel waren ihnen bei der Anmietung bekannt, so dass ihnen die Rechte aus § 536 BGB gemäß § 536 b BGB nicht zustehen. Die Beklagten tragen auch nicht vor, inwiefern sie vom Kläger bei Abschluss des Mietvertrages über die Beschaffenheit der Räumlichkeiten im Keller getäuscht worden wären. Sie haben die Räumlichkeiten vor Anmietung in Augenschein genommen und konnten sich so selbst ein umfassendes Bild von der Höhe der Räume, dem Vorhandensein der an der Decke verlaufenden Versorgungsleitungen und der mangelhaften Belichtung der Räume machen. Dass ihnen diese Räume nicht ausdrücklich als gleichwertig zu den im Erdgeschoss und Obergeschoss gelegenen Räumen vermietet wurden, ergibt sich schon aus der Formulierung von § 1 Nr. 1 des Mietvertrages und konnte somit nicht Gegenstand einer Täuschung durch den Kläger sein.
3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
