AG Charlottenburg, Az.: 239 C 227/12, Urteil vom 30.05.2013
1. Es wird festgestellt, dass die den Klägern erteilten Jahresabrechnungen für die Liegenschaften … über die Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten für den Abrechnungszeitraum 2010 und 2011 materiell unwirksam sind, soweit die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung unterblieben ist und soweit die Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten auf den in der Abrechnung zugrunde gelegten Ablesewerten beruht.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 328,26 EUR zu zahlen.
3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von Nebenkostenabrechnungen.
Die Kläger sind seit dem 01.06.2000 Mieter und die Beklagte Vermieterin einer 105,12 qm großen Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss links der Liegenschaft … . Dem Mietverhältnis liegt der Mietvertrag vom 20.04.2000 zugrunde (Bl. 9-15 d. A.).
Die Beklagte fasst für die Abrechnung der Nebenkosten die Liegenschaften … und … bereits seit 1991 zu einer Abrechnungseinheit zusammen. Bei den Liegenschaften handelt es sich um ein Gebäude mit einem Haupteingang in der … und einem Haupteingang im …, das auch im Grundbuch als ein Grundstück ausgewiesen ist. Für das Gesamtgebäude gibt es nur eine Heizanlage. Die Keller- und Müllräume werden gemeinschaftlich von den Bewohnern beider Anschriften genutzt.
Die Kläger wenden sich gegen die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 vom 12.12.2011 (Bl. 17-19 d. A.), die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2010 vom 29.11.2011 (Bl. 20-22 d. A.) und die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 vom 04.12.2012 (Bl. 95-100 d. A.). Wegen des Inhalts der Abrechnungen im einzelnen wird auf diese Bezug genommen. Aus der Betriebskostenabrechnung 2010 ergab sich für die Kläger ein Guthaben in Höhe von 569,79 EUR, aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten 2010 eine Nachforderung in Höhe von 1.118,80 EUR und aus der Nebenkostenabrechnung 2011 eine Nachforderung von 676,20 EUR. Die sich aus den Abrechnungen 2010 insgesamt ergebende Nachzahlung leisteten die Kläger unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Die Kläger beanstandeten die streitgegenständlichen Abrechnungen für das Jahr 2010 u. a. mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.01.2012. Zuvor hatten sie jedenfalls die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000, 2004, 2007 und 2008 wegen eines unterbliebenen Vorwegabzugs für Gewerbe gegenüber der zu diesem Zeitpunkt von der Beklagten beauftragten Hausverwaltung … erfolglos beanstandet.
In der … gibt es insgesamt 13 Wohneinheiten. Sieben der Wohneinheiten mit 1.000 qm Gesamtfläche sind durch das Altenheim … belegt, in dem 37 pflegebedürftige Personen wohnen. Hinsichtlich der auf das Altenheim … entfallenden Nebenkosten ist ein Vorwegabzug vorzunehmen, was in den Nebenkostenabrechnungen 2010 und 2011 jedoch unterblieben ist. Bei den verbleibenden Wohneinheiten handelt es sich um Privatwohnungen.
Im Gebäudeteil … befinden sich insgesamt 16 Wohneinheiten, davon sechs für Wohnzwecke und 10 für gewerbliche Zwecke. Im Tiefparterre befindet sich die Bau- und Möbeltischlerei …., die neben dem Inhaber derzeit fünf Gesellen, zwei Auszubildende und drei kaufmännische Mitarbeiterinnen beschäftigt. Im Erdgeschoss befindet sich ein … mit einem hohen Müllablagerungsaufwand (Papier und Pappkartons). Im 1. OG befindet sich eine Zahnarztpraxis mit einer Nutzfläche von über 200 qm bei vier Behandlungszimmern mit zwei praktizierenden Zahnärzten, zwei Prophylaxe-Schwestern, drei Zahnarzthelferinnen und zwei Bürokräften. Ferner erstreckt sich die Jugendpension … mit 70 Betten in Ein- bis Sechsbettzimmern, die alle mit Dusche und WC ausgestattet sind, über die zweite bis vierte Etage, die vier Wohneinheiten umfasst. Alle Etagen sind mit dem Aufzug erreichbar. In der Pension wird Frühstück angeboten.
In der Liegenschaft … wurden am 03.05.2010 die analogen Heizkostenverteiler gegen über Funk ablesbare Heizkostenverteiler ausgetauscht. Im Abrechnungszeitraum 2009 entfielen auf die Kläger Heizkosten in Höhe von insgesamt 1.077,12 EUR, im Abrechnungszeitraum 2010 Heizkosten in Höhe von insgesamt 2.438,80 EUR. Die Kläger forderten die von der Beklagten beauftragte Hausverwaltung unter Angabe der Gründe mehrfach auf, materiell ordnungsgemäße Abrechnungen zu erstellen. Für die außergerichtliche Inanspruchnahme ihrer Prozessbevollmächtigten bezahlten die Kläger Kosten in Höhe von 328,26 EUR.
Die Kläger sind der Auffassung, die Zusammenfassung der Liegenschaften … und … zu einer Abrechnungseinheit sei unzulässig, weil die Bezeichnung der zu vermietenden Sache im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sei. Sie meinen, für die ansässigen Gewerbe und Freiberufler sei ein Vorwegabzug der Gewerbekosten vorzunehmen. Die Kläger bestreiten die Richtigkeit der den Abrechnungen der Heiz- und Wasserkosten für 2010 und 2011 zugrunde liegenden Ablesewerte.
Die Kläger beantragen,
1. festzustellen, dass die ihnen erteilten Jahresabrechnungen für die Liegenschaften …, über die Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten für den Abrechnungszeitraum 2010 materiell unwirksam sind,
– soweit die Gebäude … in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst sind;
– soweit die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche und freiberufliche Nutzung unterblieben ist;
– soweit die Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten auf den in der Abrechnung zugrunde gelegten Ablesewerten beruht,
2. festzustellen, dass die ihnen erteilten Jahresabrechnungen für die Liegenschaften …, über die Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten für den Abrechnungszeitraum 2011 materiell unwirksam sind,
– soweit die Gebäude … in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst sind;
– soweit die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche und freiberufliche Nutzung unterblieben ist;
– soweit die Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten auf den in der Abrechnung zugrunde gelegten Ablesewerten beruht,
3. die Beklagte zu verurteilen, an sie 328,26 EUR zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, eine hausbezogene Abrechnung sei aufgrund der gemeinschaftlichen Nutzung von der Keller- und Müllräumen nicht möglich. Sie behauptet, auch Hof und Garten würden gemeinschaftlich genutzt. Die Kläger hätten die Zahlung der Nebenkosten seit über 11 Jahren beanstandungslos hingenommen, weshalb eine stillschweigende Vertragsänderung vorliege.
Die Beklagte trägt vor, in der „Einzelabrechnung Energie- und Betriebskosten“ für das Jahr 2010 (Bl. 20 d. A.) sei auf der Seite 1 von 5 unter 2. zu den Ablese- und Verbrauchswerten in den Spalten 3, 4, 5 und 6 sowie in der rechts daneben stehenden Erläuterung unter 1) die Umrechnung hinsichtlich des Einbaus der Funkheizkostenverteiler erläutert. Dies gelte auch für die Heizkostenabrechnung 2011. Unter Bezugnahme auf ein Schreiben der Fa. Ista vom 22.01.2013 legt die Beklagte Kopien von Ablesequittungen der Jahre 2007 bis 2011 hinsichtlich der Heizkosten vor (Anlage B 6, Bl. 150 d. A.), auf die Bezug genommen wird. Die Beklagte meint, die Quittungen würden belegen, dass der in den Abrechnungen angegebene Verbrauch tatsächlich angefallen ist.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I. Feststellungsklage
1. Die Klage ist zulässig.
Die Kläger haben ein rechtliches Interesse im Sinne des § 256 ZPO an der verlangten Feststellung. Da die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen zwischen den Parteien streitig ist und sich daraus Nachforderungen zu Lasten der Kläger ergeben, besteht für die Kläger eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit mit möglichen mietrechtlichen Folgen. Eine bessere Rechtsschutzmöglichkeit besteht nicht.
2. Die Klage ist aber nur im ausgeurteilten Umfang begründet.
a) Abrechnungseinheit
Die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen sind nicht deshalb materiell unwirksam, weil die Gebäude … in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst wurden. Es ist bereits zweifelhaft, ob es sich vorliegend überhaupt um eine Wirtschaftseinheit handelt, da nicht mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Die Anschriften … betreffen unstreitig ein Gebäude mit zwei Haupteingängen. Da diese an verschiedenen Straßen liegen, haben die jeweils erreichbaren Wohnungen unterschiedliche Anschriften. Es handelt sich auch grundbuchrechtlich um ein Grundstück.
Selbst wenn es sich um eine Abrechnungseinheit handelt, ist diese nicht zu beanstanden. Vorliegend haben die Mietvertragsparteien nicht vereinbart, dass für Wohnungen unter jeder Anschrift eine Einzelabrechnung erstellt wird. Im Mietvertrag ist hinsichtlich des Mietobjekts lediglich angegeben, dass Mietgegenstand die Wohnung im Dachgeschoss links in der …, ist. Darüber hinaus sind keine konkreten Vereinbarungen dazu getroffen, wie die Nebenkosten abzurechnen sind. Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen. Vielmehr hat der BGH ausdrücklich offen gelassen, ob bereits die Bezeichnung des Mietobjekts mit Straße und Hausnummer eine Vereinbarung über die Abrechnungseinheit enthält (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, zitiert nach juris Rn. 17; BGH, Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 290/09, zitiert nach juris Rn. 10). Nach überwiegender Auffassung, der sich das erkennende Gericht anschließt, ist dies jedoch zu verneinen, da die Lagebeschreibung in der Regel nur der Bezeichnung des Mietobjekts dient (Schmitt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 2011, § 556 a Rn. 60 f; 10. Aufl.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn 4030; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 27; LG Darmstadt, WuM 2000, 311). Unabhängig von der Adressangabe ist die Bildung einer Abrechnungseinheit jedenfalls dann zulässig, wenn eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist (BGH, a. a. O.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10 zitiert nach juris, Rn. 17). Vorliegend verfügt das gesamte Gebäude nur über eine gemeinsame Heizungsanlage für beide Anschriften, so dass eine getrennte Abrechnung nicht möglich ist. Hinsichtlich der Heiz- und Wasserkostenabrechnungen ist die bereits aus diesem Grunde von Beginn des Mietverhältnisses an vorgenommene Abrechnung unter Zugrundelegung der Abrechnungseinheit daher nicht zu beanstanden.
§ 556 BGB beschränkt einen Vermieter indes nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist. Fehlt wie im vorliegenden Fall eine vertragliche Regelung hinsichtlich der Abrechnungseinheit, kann der Vermieter nach billigem Ermessen gem. § 315 BGB bestimmen, ob er mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfasst (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, zitiert nach juris, Rn. 20; Schmid, Rn. 4031). Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist auch die von der Beklagten hinsichtlich der kalten Betriebskosten von Beginn des Mietverhältnisses an gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit … nicht zu beanstanden. Unstreitig werden die Keller- und Müllräume gemeinschaftlich von den Bewohnern beider Anschriften genutzt. Jedenfalls hinsichtlich der Kosten für Hausbeleuchtung/Strom bzw. Allgemeinstrom und Müll und Recycling bzw. Papier- und Restmüll ist daher nur eine einheitliche Abrechnung möglich. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Objekte unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil eines zusammenhängend errichteten Gebäudekomplexes und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend vergleichbar. Dass sich in der Wirtschaftseinheit Wohn- und Gewerberäume befinden, ist unschädlich (Schmid, Rn. 4035, m. w. N.). Hier befinden sich in beiden Gebäudeteilen sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten. Anhaltspunkte dafür, dass die Bildung der Abrechnungseinheit im vorliegenden Fall unbillig ist, sind nicht ersichtlich. Dies ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass einzelne Kostenpositionen getrennt abgerechnet werden könnten. Denn eine Bildung von Abrechnungseinheiten nur für einzelne Kostenpositionen ist nicht erforderlich (BGH, wie vor, Rn. 21; Schmidt, Rn. 4039 a). Auf die Erforderlichkeit eines Vorwegabzugs für Gewerbe kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, da dies allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen betrifft (BGH, wie vor, Rn. 22).
b) Vorwegabzug
Zwischen den Parteien ist die Erforderlichkeit eines Vorwegabzugs hinsichtlich der kalten Betriebskosten und der Heizkostenabrechnungen für das Altenheim Isabel nunmehr unstreitig, weil der erhöhte Verbrauch des Heims zu einer deutlichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 sind daher wegen unterbliebenen Vorwegabzugs hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten materiell unwirksam. Die Heizkostenabrechnungen 2010 und 2011 sind aufgrund des erhöhten Verbrauchs durch das Heim ebenfalls materiell unwirksam, soweit es sich nicht um die im einzelnen erfassten Verbrauchskosten handelt. Da die Kläger dies jeweils innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gegenüber der Hausverwaltung der Beklagten geltend gemacht haben, war die materielle Unwirksamkeit der Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 festzustellen. Auf die Frage eines erforderlichen Vorwegabzugs für die weiteren ansässigen Gewerbe kam es daher nicht mehr an.
c) Ablesewerte Heiz- und Wasserkosten
Die Heiz- und Wasserkostenabrechnungen 2010 und 2011 sind materiell unwirksam, soweit sie auf den in der Abrechnung zugrunde gelegten Ablesewerten beruhen.
Die Heizkostenabrechnungen 2010 und 2011 sind materiell unwirksam, da die Beklagte hinsichtlich der von den Klägern bestrittenen Verbrauchsansätze beweisfällig geblieben ist. Da in der Wohnung der Kläger im Jahr 2010 über Funk ablesbare Heizkostenverteiler eingebaut wurden und die Kläger mithin im Zeitpunkt der Ablesung keine Kenntnis über die ermittelten Verbrauchsstände erhalten und damit keine Kontrollmöglichkeit haben, konnten sie die Richtigkeit der Verbrauchsansätze bestreiten (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Anhang I Rn. 157, K Rn. 19). Die Beklagte als Vermieterin hat daher die Richtigkeit aller Ansätze in der Abrechnung dazulegen und zu beweisen (wie vor). Dies hat sie jedoch nicht getan. Die Richtigkeit der Verbrauchsansätze in den Heizkostenabrechnungen ergibt sich weder aus den Erläuterungen in den „Einzelabrechnungen Energie- und Betriebskosten“ noch aus den von der Beklagten vorgelegten Quittungen. Es ist bereits nicht vorgetragen, wie und wann die Ablesung im einzelnen erfolgte. Die Beklagte hat auch keinen Beweis für die Richtigkeit der abgelesenen Verbrauchswerte angetreten. Dass die Kläger die Verbrauchswerte zum maßgeblichen Zeitpunkt selbst ablesen konnten und insoweit in die Funktionsweise der Geräte und die Ablesetechnik eingewiesen wurden, hat die Beklagte nicht vorgetragen.
Auch hinsichtlich der den Abrechnungen zugrundeliegenden bestrittenen Verbrauchswerte für Warm- und Kaltwasser hat die Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt, wann und wie diese ermittelt wurden. Aus dem als Anlage B 6 eingereichten Schreiben ergibt sich in Bezug auf die Kaltwasserkosten 2010 lediglich, dass der angefallene Verbrauch ab März 2010 auf den gesamten Abrechnungszeitraum hochgerechnet wurde. Wo die Jahresablesung am 11.01.2011 durch wen durchgeführt wurde und ob die Ablesewerte den Klägern mitgeteilt wurden, trägt die Beklagte nicht vor. Für 2011 ist ebenfalls nicht konkret vorgetragen, wann die Ablesung der Verbrauchseinheiten für Wasser wo durch wen erfolgte. Die Beklagte hat zudem auch keinen Beweis für die Richtigkeit der Werte angetreten.
II. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
Die Kläger haben gem. §§ 280, 281 BGB einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 328,26 EUR gegen die Beklagte. Zwar hatten die Kläger die Nebenkostenabrechnung 2010 nicht vor Beauftragung der ihrer Prozessbevollmächtigten gegenüber der Beklagten beanstandet. Entstandene Rechtsanwaltskosten sind jedoch dann zu ersetzen, wenn die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war. Nachdem die Kläger bereits seit dem Jahr 2000 jedenfalls den unterbliebenen Vorwegabzug für Gewerbe, namentlich das Altenheim …, gegenüber der Hausverwaltung erfolglos beanstandet haben, waren sie nicht verpflichtet, dieselben Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen jährlich zunächst selbst gegenüber der Hausverwaltung geltend zu machen. Vielmehr war es in dieser konkreten Situation für die Kläger erforderlich und zweckmäßig, sich bei der Geltendmachung ihrer Einwendungen anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Insoweit spielt es keine Rolle, dass die Kläger die Einwendungen gegenüber der vorherigen Hausverwaltung … und nicht der nunmehr zuständigen Hausverwaltung geltend gemacht hatten. Denn die Beklagte muss sich die Tätigkeit ihrer jeweils beauftragten Hausverwaltung gem. § 278 BGB zurechnen lassen.
III. Prozessuale Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Zuvielforderung, nämlich der Unterpunkt der verlangten Feststellung, dass die Bildung einer Abrechnungseinheit unzulässig war, kam kein eigener Wert zu, weil die beantragte Feststellung der materiellen Unwirksamkeit aus den weiteren Gründen begründet war. Sie hat daher auch keine weiteren Kosten veranlasst.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
