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Betriebskostenabrechnung – Zurückbehaltungsrecht mangels Belegvorlage

AG Dortmund – Az.: 436 C 9/16 – Urteil vom 29.04.2016

Die Klage wird in Höhe von 1.004,40 EUR als derzeit unbegründet und im Übrigen uneingeschränkt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Beklagte ist Mieterin einer ehemals seit 1976 öffentlich geförderten Wohnung. Die Kläger erwarben das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Dortmund vom 02.10.2012. Mit Schreiben vom 10.10.2012 informierten die Kläger die Beklagte hierüber und teilten die Anschrift ihrer in Dortmund ansässigen Hausverwaltung mit. Seit dem 31.12.2015 ist die Zweckbindung als öffentlich geförderter Wohnraum entfallen.

Mit Betriebskostenabrechnung vom 28.12.2014 rechneten die Kläger die Betriebskosten für das Jahr 2013 und über die Heizkosten für den Zeitraum April 2013 bis Dezember 2013 ab. Die Abrechnungen endeten mit einer Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.004,40 EUR für die Betriebskosten und in Höhe von 1.085,30 EUR für die Heizkosten. Die Heizkostenverteilung erfolgte dabei nur zu etwa 16 % nach der tatsächlichen Verbrauchswärme. Zudem ist der Abrechnung für zwei Verbrauchserfassungsgeräte ohne weitere Erläuterung ein geschätzter Wert zugrundegelegt worden. Ein Schreiben des Mietervereins vom 03.02.2015, mit welchem die Beklagte die Kläger um Übersendung von Belegkopien gegen Erstattung der Auslagen bat, blieb ohne Reaktion.

Die Kläger sind der Ansicht, dass mit dem Entfallen der öffentlichen Förderung auch ihre Pflicht nach § 29 Abs. 2 NMV zur Überlassung von Belegablichtungen nicht mehr bestehe. Den Beklagten sei es zumutbar, die Belege bei ihrer in Dortmund ansässigen Hausverwaltung einzusehen.

Auf Hinweis des Gerichtes, dass bei dem unstreitig hohen Rohrwärmeverlust eine Berechnung der Heizkosten auf Grundlage der VDI Richtlinie 2077 zu erfolgen habe, haben die Kläger die Klage in Höhe von 487,62 EUR zurückgenommen und beantragen nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.602,08 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung des Mahnbescheides zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, dass ihr aufgrund der Regelung des § 29 Abs. 2 NMV ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, solange ihr keine Belegkopien überlassen würden. Zudem hätte sie auch deswegen alternativ keine Belegeinsicht zu nehmen, da die Anschrift der Hausverwaltung nicht ausdrücklich auf der Betriebskostenabrechnung vermerkt sei.

Wegen des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen.

Der vorangegangene Mahnbescheid ist den Beklagten am 8.12.2015 zugestellt worden. Das Verfahren ist nach Widerspruch am 12.12.2015 am 29.12.2015 ins streitige Verfahren abgegeben worden.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in Höhe von 597,68 EUR unbegründet und im Übrigen derzeit mangels Fälligkeit unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 597,68 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB, da die Heizkostenabrechnung teilweise formell unwirksam ist. Die Darlegung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist als Schlüssigkeitsvoraussetzung auch ohne ausdrückliche Einwendungen der Beklagten zu prüfen.

Die Heizkostenabrechnung ist insofern formell unwirksam, als sie zwei geschätzte Werte ohne weitere Erläuterung zugrundelegt. Betrifft die formelle Unwirksamkeit wie in diesem Fall klar abgrenzbare Positionen durch zwei einzeln ausgewiesene Verbrauchserfassungsgeräte, beschränkt sich auch die Rechtsfolge der formellen Unwirksamkeit auf diese. Jedoch macht der geschätzte Verbrauch in diesem Fall den überwiegenden Gesamtverbrauch des Verbrauchskostenanteils aus. Dies führt dazu, dass sich nach Herausrechnen der geschätzten Werte ein Verbrauchskostenanteil von nur 324,57 EUR statt der ausgewiesenen 1.671,10 EUR und ein Gesamtheizkostenbetrag von 908,77 EUR statt 2.255,30 EUR errechnen, so dass nach Abzug der Vorauszahlungen kein Nachforderungsbetrag mehr verbleibt.

Die Kläger haben des Weiteren gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.004,40 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB, da den Nachzahlungsforderungen aus der Abrechnung vom 28.12.2014 ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten entgegensteht.

Zwar ist ein Nachforderungsanspruch aufgrund einer formell nicht zu beanstandenden Abrechnung grundsätzlich entstanden. Der Beklagten steht jedoch nach § 273 Abs. 1 BGB, § 29 Abs. 2 NMV ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange die Kläger der Beklagten nicht die der Abrechnung zugrundeliegenden Belegkopien zukommen lassen.

Gemäß § 29 Abs. 2 NMV können die Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung an Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen. Dies ist mit Schreiben vom 03.02.2015 geschehen. Der nachträgliche Wegfall der öffentlichen Förderung kann am Bestehen dieses Rechtes nichts ändern. Ein einmal für einen vor dem Wegfall der Zweckbindung gegebenes Recht auf Belegübersendung kann nicht nachträglich durch eine zeitlich spätere Änderung des Wohnungsstatus entfallen. Diese kann nur Rechtswirkungen für die ab diesem Zeitpunkt entstehenden Betriebskosten haben. Sinn und Zweck des § 29 NMV ist es aufgrund des besonderen Charakters der Kostenmiete bei gefördertem Wohnraum, deren Zusammensetzung besonders transparent für den Mieter zu machen. Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete zu geben. Dieses Auskunftsverlangen und der damit verbundene Anspruch auf Übersendung entsprechender Belegkopien bestehen für die Mieten einschließlich Betriebskosten in den Zeiten der öffentlichen Förderung. Maßgeblich ist mithin, wann die (Kosten)mieten angefallen sind. Maßgeblich kann weder sein, wann hierüber abgerechnet wird noch wann die Zweckbindung weggefallen ist oder die Mieter hiervon Kenntnis erlangen. Denn dann wäre ein Anspruch der Mieter auf Belegübersendung abhängig davon, wann der Vermieter in eigenem Handlungsermessen die Abrechnungen erstellt – ob vor oder nach Wegfall der Zweckbindung – oder die Mieter von einem Wegfall der öffentlichen Förderung in Kenntnis setzt. Hiervon kann aber weder der Anspruch der Mieter auf  Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete abhängen noch kann die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 hierüber steuerbar sein. Denn ausgehend von der rechtlichen Ansicht, das Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfalle mit der Zweckbindung, stellt sich die Frage, bis wann dieser sodann noch Einwendungen erheben können soll. Das Einwendungsrecht kann nicht entfallen, weil die 12 Monatsfrist längst abgelaufen ist, sich aber der Mieter berechtigter Weise bis zum 31.12.2015 auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen hat. Eben so wenig kann die Einwendungsfrist an einem Wegfall der Zweckbindung gebunden sein, auf die aber die Beklagten als Mieter lediglich über eine Mitteilung über Aufhebung der Zwangsverwaltung rechtlich schlussfolgern sollten, ohne ausdrücklich hiervon in Kenntnis gesetzt worden zu sein.

Das Bestehen des Zurückbehaltungsrechtes der Beklagten führt entgegen der grundsätzlichen Regelung des § 274 BGB aber nicht dazu, dass die Beklagten Zug-um-Zug zu verurteilen wären. Vielmehr ist unter Rückgriff auf den § 242 BGB in diesem Fall ausnahmsweise die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass die Klage auf eine derzeit nicht fällige Forderung entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen war (LG Bremen, Urteil vom 28.03.2012, Az. 1 S 107/11; Bank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 204, § 556 BGB, Rn. 184). Denn geradezu paradox wäre es, der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der nicht überlassenen Belegkopien zuzugestehen, ihr aber durch eine verbindliche Verurteilung die Möglichkeit zu nehmen, aus der Überlassung der Belegkopien mögliche hierauf gestützte Einwendungsrechte wahrzunehmen.

Da den Klägern die geltend gemachte Hauptforderung nicht zusteht, können sie auch die Nebenforderungen in Form der Prozesszinsen nicht ersetzt verlangen.

Die Entscheidungen über Kostenlast und Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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