Betriebskostenkosten – Umlagefähigkeit erheblich gestiegenen Grünpflegekosten

AG Schöneberg – Az.: 13 C 152/18 – Urteil vom 24.01.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerinnen 82 % und die Beklagte 18 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Abfassung eines Tatbestandes wird gem. § 313a Abs.1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in Höhe der noch geltend gemachten 276,82 € unbegründet.

Den Klägerinnen steht ein Anspruch auf Auszahlung eines entsprechenden – weiteren – Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 nicht zu. Sie haben nicht ausreichend darlegen können, dass die Umlage der Grünpflegekosten mit einem anteiligen Betrag von 256,95 € und die anteilige Umlage des Hausstroms mit einem Betrag von 10,87 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 21.3. 2018 herauszunehmen sind, woraus sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein weiterer Guthabenbetrag zugunsten der Klägerinnen in Höhe von 267,82 € ergeben würde.

In Höhe von 9,00 € – der Differenz zum Klageantrag von 276,82 € – ergibt sich schon aus dem Vortrag der Klägerinnen kein Zahlungsanspruch.

Bezüglich der Grünpflegekosten reicht allein die Tatsache, dass diese Kosten gegenüber der Abrechnung des Vorjahres um 62 % gestiegen sind nicht aus, um die Kosten als nicht umlagefähig anzusehen. Vielmehr hätten die Klägerinnen durch Belegeinsicht zunächst überprüfen müssen, welche konkreten Kosten möglicherweise nicht umlagefähig seien. Denn aus den Kostenbelegen hätte sich entgegen der Ansicht der Klägerinnen durchaus ergeben können, worauf die Kostensteigerung gegenüber dem Vorjahr beruhte. Erst wenn die Belegeinsicht hierfür keine Anhaltspunkte ergeben hätte, wäre die Beklagte ggf. zu einer näheren Begründung der Kostenposition verpflichtet gewesen.

Es kann zu Gunsten der Klägerinnen unterstellt werden, dass sie mit Schreiben vom 08.05.2018 bei der Beklagten um Belegeinsicht gebeten haben, ohne dass die Beklagte hierauf reagiert habe. Allein die fehlende Reaktion auf ein Anschreiben genügt nicht, um etwa von einer Verweigerung der Beklagtenseite hinsichtlich der Belegeinsicht ausgehen zu können. Hier wäre zumindest eine weitere Aufforderung vor Erhebung der Zahlungsklage erforderlich gewesen.

Der Vortrag der Klägerinnen, wonach aufgrund von Bauarbeiten am Haus keine Grünpflegearbeiten stattgefunden haben sollen, ist nicht ausreichend substantiiert, um hier weitere Darlegungen der Beklagten fordern zu können. Dazu wäre eine nähere Darlegung der Gestaltung des Grundstücks und des Umfangs und des Zeitrahmens der Bauarbeiten erforderlich gewesen.

Soweit sich die Klägerinnen darauf berufen, dass eine Vielzahl von Bäumen und Sträuchern im Zuge der Bauarbeiten entfernt worden seien, hat die Beklagte dies bestätigt und vorgetragen, dass die entsprechenden Kosten nicht umgelegt worden seien. Auch hier hätte die Klägerinnen durch Einsicht in die Belege überprüfen müssen, ob die angesetzten Grünpflegekosten tatsächlich – wie offenbar von Ihnen unterstellt – auch Kosten der durch die Baumaßnahmen bedingten Baumfällungen und Entfernung von Sträuchern enthielten. Dies ist jedoch nicht erfolgt.

Bezüglich der Kosten des Hausstroms stellt allein eine Kostensteigerung um 10 % keinen ausreichenden Grund dar, um von der Beklagten eine Erläuterung hinsichtlich der Kostensteigerung verlangen zu können.

Hier hätten die Klägerinnen ebenfalls zunächst in die Belege Einsicht nehmen müssen, um z. B. festzustellen, ob sich die Stromkostensteigerung aufgrund eines erhöhten Verbrauchs oder aufgrund der allgemein gestiegenen Stromkosten ergeben hat. Erst bei einer erheblichen Steigerung des Verbrauchs hätte der Vortrag der Klägerinnen, das Baustrom über den Hausstrom abgerechnet worden sei, ausreichend Substanz gehabt, um eine weitergehende Erwiderung der Beklagten zu erfordern. Hinsichtlich des Vortrages der Klägerinnen zu von Mietern betriebenen Haushaltsgeräten im Keller ist der Vortrag ebenfalls nicht ausreichend substantiiert, um der Umlage der Hausstromkosten ausreichend entgegenzutreten. Weder ist vorgetragen, wie viele Haushaltsgeräte betrieben werden, noch woraus die Klägerinnen schließen, dass der Strom über den Hausstromzähler laufe.

Den Klägerinnen steht auch kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu. Ein solcher könnte sich nur unter Verzugsgesichtspunkten gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB ergeben. Die Klägerinnen haben jedoch nicht dargetan, dass sich die Beklagte bereits vor Beauftragung ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Geltendmachung von Rückzahlungs- und Nebenkostenberichtigungsansprüchen in Verzug mit eben diesen Ansprüchen befunden hätten. Vielmehr ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerinnen, dass sie sogleich zur Geltendmachung ihrer Ansprüche anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen haben, sodass Verzug hinsichtlich der beiden berechtigten Einwände bezüglich der Dachrinnenreinigung und des Kabelanschlusses erst aufgrund des anwaltlichen Schreibens eintrat.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91 a ZPO. Der Beklagten waren anteilige Kosten aufzuerlegen, weil im Rahmen der Kostenentscheidung gemäß § 91 a ZPO hinsichtlich des übereinstimmend erledigt erklärten Teilbetrages von 81,82 € zu berücksichtigen war, dass die Klage insoweit ursprünglich begründet war. Denn es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Umlage der Dachrinnenreinigung mit 10,16 € und die Umlage der Kosten eines Kabelanschlusses mit 70,30 € zu Unrecht erfolgte und aus der Nebenkostenabrechnung diese beiden Positionen herauszunehmen waren.

Eine abweichende Kostenentscheidung bezüglich des für erledigt erklärten Teiles folgt nicht aus einer entsprechenden Anwendung von § 93 ZPO. Denn die Beklagte hat insoweit Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Es kann dabei dahinstehen, ob die Klägerinnen das Schreiben der Beklagtenseite vom 17.07.2018 erhalten haben, mit der eine entsprechende Berichtigung der Abrechnung mitgeteilt wurde. Denn unstreitig hat die Beklagte das Guthaben nicht an die Klägerinnen ausgezahlt. Es hätte der Beklagten oblegen, sich insoweit an die Klägerinnen zu wenden, um gegebenenfalls eine Kontoverbindung für die Auszahlung in Erfahrung zu bringen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nummer 11, 713 ZPO.