LG Berlin – Az.: 63 S 177/10 – Urteil vom 07.01.2011
I. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten wird unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen das am 18.03.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 109 C 466/09 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.144,67 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.09.2009 zu zahlen.
II. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 75 % und der Kläger 25 %.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Die Revision wird für die Beklagten zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 sowie um anteilige Mietnachforderungen für den Zeitraum Juni bis August 2009.
Die Beklagten sind Mieter und der Kläger ist Vermieter. Die Beklagten mieteten die Wohnung des Klägers mit Mietvertrag vom 01.12.2006 an.
Mit Schreiben vom 23.07.2008 gewährte die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung den Beklagten eine Mietminderung in Höhe von 145,88 Euro „bis zur Beendigung der Baumaßnahmen“. Mit Schreiben vom 11.08.2008 teilte die Hausverwaltung den Beklagten mit, dass die Sanierungsarbeiten an den Balkonen Ende Mai 2008 beendet worden seien und daher keine weitere Mietminderung mehr geduldet würde. Die Beklagten zahlten im Zeitraum Juni bis August 2008 dennoch nur eine geminderte Miete.
Mit Schreiben vom 16.12.2008 rechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung gegenüber den Beklagten über die Betriebskosten für das Jahr 2007 ab. Die Abrechnung enthielt eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.930,70 Euro.
Mit Schreiben vom 17.12.2008 übersandte die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung ein Schreiben, mit der sie den Vorauszahlungsbetrag für die Nebenkosten in Höhe von bislang 185,00 Euro um 160,84 Euro auf 345,84 Euro erhöhte. Die erhöhten Vorschüsse zahlten die Beklagten nicht.
Mit Schreiben vom 04.01.2009 nahm die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung eine erste Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2007 vor, aus der sich nunmehr nur noch ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.653,21 Euro ergab.
Mit Schreiben vom 23.01.2009 erhoben die Beklagten verschiedene Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, u.a. monierten sie die Umlage der Kosten für Grundsteuer, HM-Service, Gartenpflege und Winterdienst.
Mit Schreiben vom 07.05.2009 nahm die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung eine erneute zweite Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2007 vor, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.140,74 Euro ergab.
Mit Schreiben vom 23.06.2009 erhoben die Beklagten erneut Einwende gegen die Betriebskostenabrechnung in der Fassung vom 07.05.2009. Sie monierten die Umlage der Positionen Hauseinigung, Grundsteuer, Hausmeister-Service, Gartenpflege und Winterdienst.
Der Kläger hat erstinstanzlich eine Klageforderung in Höhe von 2.865,04 Euro geltend gemacht, wovon 1.140,74 Euro auf die Nachforderung aus der Betriebkostenabrechnung 2007 in der Fassung vom 07.05.2009, 437,58 Euro auf die zu viel geminderte Miete für den Zeitraum Juni bis August 2009 und 1.286,72 Euro auf die erhöhten Vorschüsse für die Monate Januar bis August 2009 entfallen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 858,13 Euro stattgegeben. Hiervon entfallen nach Auffassung des Amtsgerichts 420,55 Euro auf die Nachforderung aus der Betriebkostenabrechnung 2007. Diese sei in Höhe von 710,20 Euro (Grundsteuer) formell unwirksam, da der Umlageschlüssel unverständlich sei. Ferner seien nur Kosten für die Gartenpflege für 9 Monate in die Abrechnung einzustellen, so dass die Nachforderung um weitere 9,99 Euro zu kürzen sei. Ferner habe der Kläger einen Anspruch auf Zahlung der im Zeitraum Juni bis August 2009 geminderten Miete in Höhe von 437,58 Euro, da die Beklagten nicht substantiiert zu einer späteren Beendigung der Bauarbeiten und den damit verbundenen Gebrauchsbeeinträchtigungen vorgetragen hätten. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.
Hiergegen wenden sich sowohl der Kläger als auch die Beklagten mit ihrer jeweiligen Berufung unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrags.
Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 18.03.2010, Az.: 109 C 466/09 abzuändern, soweit die Klage abgewiesen worden ist und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen an ihn EUR 2.006,91 Euro (beantragte EUR 2.865,04 abzüglich titulierter EUR 858,13) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank seit dem 25.09.2009 zu zahlen sowie die Revision zuzulassen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung des Klägers zurückzuweisen und in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 18.03.2010 – 109 C 466/09 – die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt ferner, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang teilweise begründet, im Übrigen unbegründet. Die zulässige Berufung der Beklagten ist in Höhe von 0,18 EUR begründet, im Übrigen unbegründet.
Berufung des Klägers
Die zulässige Berufung des Klägers ist in Höhe des Anspruches auf Zahlung erhöhter Vorschüsse in Höhe von 1.286,72 Euro für die Monate Januar bis August 2009 begründet, im Übrigen jedoch unbegründet.
Vorschüsse (1.286,72 Euro)
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse für die Monate Januar bis August 2009 in Höhe von insgesamt 1.286,72 Euro, da die Voraussetzungen des § 560 Abs. 4 BGB vorliegen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Anpassung der Vorauszahlung auch dann verlangt werden, wenn die vorher zugegangene Abrechnung verspätet ist. Voraussetzung ist lediglich, dass sie formell wirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 258/09, GE 2010, 490).
Dies ist vorliegend der Fall. Insbesondere ist der Umlageschlüssel für die Position „Grundsteuer“ hinreichend verständlich, da aus ihm hervorgeht, dass die Grundsteuer nach dem Bescheid, was in diesem Zusammenhang nur den Grundsteuerbescheid meinen kann, umgelegt wird.
Der Auffassung der Beklagten, dass die Abrechnung in der Fassung vom 16.12.2008 auch insoweit formell unwirksam sei, als dass sie keinen Vorwegabzug für Instandhaltungskosten in den Positionen Hauswart, Hausreinigung, Gartenpflege, HM-Service und Winterdienst ausweise, kann nicht gefolgt werden. Nimmt der Vermieter keinen Vorwegabzug vor, so ist dieser auch nicht auszuweisen. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern nur zu einer Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug (vgl. BGH, Urteil vom 11.08.2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261). Dass der Kläger tatsächlich nicht die Gesamtkosten in die Abrechnung eingestellt hat, sondern einen Vorwegabzug vorgenommen hätte, lässt sich der Abrechnung indes nicht entnehmen. Dies gilt insbesondere für die Erläuterung auf Seite 6 der Abrechnung unter Ziffer 14, in der es heißt, „sofern hier entstandene Kosten die Instandhaltung oder Verwaltung betrafen, wurden diese zuvor aus dieser Kostenart herausgerechnet bzw. getrennte Rechnungen erstellt“. Denn dies besagt nur, wie der Kläger verfahren wäre, hätte es Kosten gegeben, die nicht umlegbar wären.
Ferner steht nach Auffassung der Kammer dem Anspruch auf Erhöhung der Vorschüsse nicht entgegen, dass die Beklagten erstinstanzlich unbestritten vorgetragen haben, ihnen sei zuerst die Mitteilung über die Erhöhung der Vorauszahlungen vom 17.12.2008 und erst dann die Betriebskostenabrechnung 2007 vom 16.12.2008 zugegangen. Sinn und Zweck der Regelung in § 560 Abs. 4 BGB ist es, dass der Mieter zum Zeitpunkt, in welchem er das Verlangen zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen erhält, dieses anhand der vorhergehenden Abrechnung nachprüfen und nachvollziehen kann. Dies ist aber ebenfalls gewährleistet, wenn die Nebenkostenabrechnung, aus welcher sich die Nachforderung ergibt und das Vorauszahlungsverlangen des Vermieters den Mieter innerhalb weniger Tage erreichen. Denn dann kann der Mieter – auch wenn ihm die Abrechnung zeitlich nicht zuerst zugegangen ist – die Forderung des Vermieters auf Zahlung von erhöhten Vorschüssen trotzdem auf der Grundlage der Abrechnung nachvollziehen. Die Formulierung in § 560 Abs. 4 BGB, dass der Vermieter „nach einer Abrechnung“ die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, ist daher nicht rein formal als Bezeichnung der zeitlichen Abfolge zwischen Abrechnung und Erhöhungsverlangen, sondern vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter in der Lage sein soll das Erhöhungsverlangen „auf der Grundlage“ der Abrechnung nachzuvollziehen. Dies ist zwar nicht gewährleistet, wenn das Erhöhungsverlangen zeitlich weit vor der Abrechnung liegt, wenn aber wie hier die Abrechnung und das Erhöhungsverlangen nur mit einem Tag Unterschied abgesandt und dementsprechend zeitnah zusammenhängend beim Mieter eingehen, ist den Anforderungen des § 560 Abs. 4 BGB Genüge getan.
Grundsteuer (710,20 Euro)
Der Kläger hat hingegen gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des Nebenkostenbetrages für Grundsteuer in Höhe von 710,20 Euro aus der Betriebskostenabrechnung 2007, da der gewählte Umlagemaßstab nicht der vertraglichen Regelung entspricht.
Der zwischen den Parteien vereinbarte Mietvertrag sieht unter der Überschrift „Betriebskosten“ und dort unter Buchstabe c) vor:
„alle anderen Kosten werden, sofern nicht nach Verbrauch abzurechnen, nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt“ (Bl. 51).
Diese Vereinbarung ist für den Kläger bindend (vgl. BGH, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 169/03, GE 2004, 580). Die vom Kläger zitierte Entscheidung der ZK 64 des LG Berlin, die Gegenteiliges aussagt, wurde durch diese BGH-Entscheidung aufgehoben. Mithin hätte der Kläger die angefallenen Gesamtkosten der Grundsteuer für das gesamte Objekt nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen müssen. An der Gesamtfläche hat die Wohnung der Beklagten einen Anteil in Höhe von 15,13 % (110,23 qm / 662,47 qm x 100). Allerdings ist der Gesamtbetrag der auf das Objekt entfallenden Grundsteuer nicht angegeben, so dass eine Neuberechnung nicht möglich ist. Die Nachforderung ist insoweit unbegründet.
Unbeachtlich ist hierbei auch das Argument des Klägers, er könne die Grundsteuer nicht nach der Wohnfläche umlegen, da ihm der Gesamtbetrag der auf das Haus entfallenden Grundsteuer für alle Wohnungen unbekannt sei, denn an diesen Umlagemaßstab hat er sich selbst vertraglich gebunden. Da es sich bei der Betriebskostenabrechnung 2007 um die erste Abrechnung des Klägers gegenüber den Beklagten handelt, konnte diese auch nicht gemäß § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB als einseitige Änderung des Abrechnungsmaßstabes ausgelegt werden, da eine solche Erklärung allenfalls für künftige Abrechnungen Wirkung entfalten könnte, wobei offen bleiben kann, ob die übrigen Voraussetzungen des § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB vorliegend überhaupt gegeben sind.
Gartenpflege 9,99 Euro
Hinsichtlich der Position Gartenpflege ist die Berufung des Klägers unschlüssig. Das Amtsgericht hat ihm einen Betrag in Höhe von 9,99 Euro aberkannt, da die Gartenpflege nur für 9 Monate angefallen sei. Weshalb diese Annahme nicht gerechtfertigt sein soll, erklärt der Kläger nicht.
Berufung der Beklagten
Die zulässige Berufung der Beklagten ist nur in Höhe eines Betrages von 0,18 Euro begründet, im Übrigen unbegründet.
Kein Ausschluss mit der Nachforderung
Der Kläger ist mit der Nachforderung aus der Abrechnung vom 07.05.2009 nicht wegen Versäumnis der Jahresfrist ausgeschlossen sein. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Abrechnungsfrist für den Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch den rechtzeitigen Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219).
Die Abrechnung vom 16.12.2008, die innerhalb der Jahresfrist erfolgte, ist wie erörtert, formell ordnungsgemäß erteilt worden. Jedoch ist zu beachten, dass die Korrektur der Abrechnung nicht zur Erhöhung der Nachforderung gegenüber dem Mieter führen darf. Dies gilt sowohl für den Abrechnungsendbetrag als auch für die Einzelpositionen (BGH Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219). Dies ist überwiegend nicht der Fall, da die Einzelpositionen sich fast alle und der Gesamtbetrag der Nachforderung sich ebenfalls gegenüber der Abrechnung vom 16.12.2008 vermindert haben. Eine Ausnahme gilt nur hinsichtlich des Einzelbetrages für Niederschlagswasser. Dort hatte der Kläger in der Abrechnung vom 16.12.2008 66,56 Euro gegenüber den Beklagten abgerechnet, während die Abrechnung vom 07.05.2009 einen Einzelbetrag in Höhe von 66,74 Euro ausweist. Der Nachzahlungsbetrag ist daher um 0,18 Euro zu kürzen.
HM-Service (83,16 Euro)
Gegen die Betriebskostenabrechnung 2007 wenden die Beklagten ferner ein, dass diese Leistung nicht umlegbare Instandhaltungsarbeiten enthalte, da der Hausmeister den Müllplatz kontrolliere und Glühbirnen auswechsele. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwachungs- und Kontrolltätigkeiten eines Hausmeisters. Dass der HM-Service auch das Auswechseln der Glühbirnen beinhaltet, konnten die Beklagten nicht substantiiert vortragen. Sie haben selbst keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen. Das von ihnen vorgelegte Angebot der Firma … gibt keinen Aufschluss darüber, welche Arbeiten tatsächlich mit den Kläger vereinbart, durchgeführt und abgerechnet haben, da es sich eben nur um ein Angebot handelt. Der Kläger legte hingegen das Leistungsverzeichnis des mit der Firma … geschlossenen Vertrages vor, welches keine Instandsetzungsarbeiten, insbesondere auch nicht das Auswechseln der Glühbirnen, beinhaltet. Der Einwand der Beklagten ist daher unberechtigt.
Gartenpflege
Auch hinsichtlich der Gartenpflege wenden die Beklagten zu Unrecht ein, hier seien Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen worden. Dies ergebe sich daraus, dass in der Erläuterung zur Betriebkostenabrechnung unter Ziffer 10 angegeben worden sei, dass die Gartenpflege auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfasse. Nach Auffassung der Beklagten handelt es sich dabei um Instandhaltungsmaßnahmen. Dem kann nicht gefolgt werden, da in der Definition der Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV ausdrücklich diese Kosten enthalten sind.
Winterdienst 73,40 Euro
Im Bezug auf den Winterdienst wenden die Beklagten erfolglos ein, dass die Trennung zwischen 30 % Materialkosten und 70 % Lohnkosten unklar sei. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Aufteilung dient nur dazu, dass der Mieter die Lohnkosten steuerlich geltend machen kann. Ein irgendwie gearteten Vorwegabzug, der zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung führen würde, kann daraus nicht geschlossen werden.
Hausreinigung
Auch hier ist nach Auffassung der Beklagten ein Vorwegabzug vorzunehmen. Weshalb dies der Fall sein soll, tragen sie jedoch nicht vor, so dass auch dieser Einwand unbegründet ist.
Zahlung noch ausstehender Miete für Juni bis August 2008, 437,58 Euro
Gegen den Anspruch des Klägers auf Zahlung der noch ausstehenden anteiligen Mieten für Juni bis August 2008 in Höhe von insgesamt 437,58 Euro wenden die Beklagten ein, dass sie berechtigt gewesen seien, die Miete weiterhin zu mindern, da bis August 2008 noch weitere Arbeiten an den Balkonen durchgeführt worden seien. Welche Arbeiten dies jedoch konkret sein sollen und welche Beeinträchtigung der Mietsache damit einhergehen soll, beschreiben die Beklagten nicht. Sie tragen lediglich vor, dass noch Malerarbeiten und Nachbesserungen an der Terrasse der Beklagten und dem über den Beklagten liegenden Balkon vorgenommen wurden. Dies stellen jedoch per se keine Arbeiten dar, die generell den Wohnwert erheblich beeinträchtigen.
Auch können die Beklagten kein Minderungsrecht aus dem Schreiben vom 11.08.2008 herleiten, denn danach gewährte die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 23.07.2008 die Minderung lediglich „bis zur Beendigung der Baumaßnahmen.“ Dies ist nach Sinn und Zweck der Erklärung so zu verstehen, dass damit nur solche Baumaßnahmen gemeint sein können, die den Mietgebrauch in irgendeiner Weise erheblich beeinträchtigen, so dass dieser zur Minderung berechtigt wäre. Dass der Kläger den Beklagten eine überobligatorische Mietreduzierung gewähren wollte, lässt sich der Erklärung nämlich nicht entnehmen. Die Beklagten, die sich auf das Minderungsrecht aus der Vereinbarung berufen, sind daher dafür darlegungs- und beweisbelastet, dass beeinträchtigende Baumaßnahmen noch weiter andauerten. Dies haben sie nicht getan.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 Abs. 1, 2 Nr. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war vorliegend für die Beklagten zuzulassen, da die Frage, ob gemäß § 560 Abs. 4 BGB eine Erhöhung der Nebenkostenvorschüsse für den Vermieter nur zulässig ist, wenn in strenger zeitlicher Abfolge dem Mieter zunächst die Abrechnung über die Vorschüsse und sodann erst das Erhöhungsverlangen zugeht, höchstrichterlich bislang nicht entschieden wurde und eine Entscheidung daher zur Rechtsfortbildung notwendig ist.
