AG Stuttgart – Az.: 35 C 1982/20 – Urteil vom 27.11.2020
1. Das Versäumnisurteil vom 18.09.2020 wird aufrechterhalten.
2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: bis 1.000 €
Tatbestand
Die Klägerin nimmt den Beklagten aus einem Wohnraummietverhältnis auf Zahlung in Anspruch.
Auf Grundlage des Mietvertrags vom 10./31.08.2001 (Anl. K 4, Bl. 104 d.A.) überließ die Klägerin dem Beklagten eine Wohnung in der N. Str. … in Stuttgart für eine monatliche „Einzelmiete“ in Höhe von 278 €, einen monatlichen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ in Höhe von 32 € sowie – jährlich abzurechnende – monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten in Höhe von 53 € und für Wärmekosten in Höhe von 30 €. Jeweils mit Abrechnungsschreiben, welche den Anforderungen des § 259 BGB genügten, rechnete die Klägerin die Heizkosten ab, wobei sich gemäß Schreiben vom 23.05.2017 für das Abrechnungsjahr 2016 eine Nachforderung in Höhe von 187,34 € und gemäß Schreiben vom 20.06.2018 für das Abrechnungsjahr 2017 eine Nachforderung in Höhe von 617,87 € ergab. Die Zahlungsrückstände mahnte die Klägerin mit Schreiben vom 08.08. und 17.08.2018 an. Nach Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Forderungsbeitreibung am 10.12.2018 versandte die Klägerin zwei weitere Mahnschreiben.
Für die Heizkostenabrechnung des Jahres 2018 erteilte die Klägerin eine Gutschrift zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 402,76 €. Für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2017 erteilte sie eine Gutschrift in Höhe von 71,52 €; die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2018 ergab ein Guthaben in Höhe von 51,48 € zu Gunsten des Beklagten. Die Gutschriftbeträge verrechnete die Klägerin – ebenso wie eine Zahlung vom 22.11.2018 über 27,41 € und eine ab Juni 2019 entstandene Überzahlung des Beklagten in Höhe von 168 € mit den Nebenforderungen, für welche sie 10 € (Mahnkosten) und 83,54 € (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) beansprucht, und sodann mit den ältesten Mietforderungen.
Die Abrechnung des Jahres 2019 vom 08.04.2020 ergab ein Heizkostenguthaben zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 254,80 €, mit welchem der Beklagte mit Schriftsatz vom 08.08.2020 (Bl. 61 d.A.) die Aufrechnung gegen die Klageforderungen erklärt hat.
Die Klägerin hat auf Grundlage einer monatlichen Gegenüberstellung der „Miete“ und gezahlter Beträge für den Zeitraum Dezember 2013 bis Dezember 2017 behauptet, es sei – nach Verrechnung von Nebenkostennachforderungen und -gutschriften für das Jahr 2012 – bis zum Dezember 2017 ein Mietrückstand in Höhe von 609,99 € aufgelaufen.
Noch vor Abgabe des Verfahrens an das Streitgericht nahm die Klägerin die Hauptforderung gegenüber dem Mahngericht in Höhe von 219,48 € zurück (Bl. 15 d.A.). Mit Blick auf die Aufrechnung vom 08.08.2020 haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 254,80 € übereinstimmend für erledigt erklärt (Bl. 73 und 82 d.A.). Nachdem die Klägerin im Termin vom 18.09.2020 nach Hinweis auf die fehlende Schlüssigkeit der Klage keinen Sachantrag gestellt hatte, erging klagabweisendes Versäumnisurteil gegen sie, welches der Klägerin am 09.10.2020 zugestellt wurde und gegen welches sie am 06.10.2020 Einspruch eingelegt hat. Die Klägerin beantragt zuletzt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Beklagte [sic] zu verurteilen, an die Klägerin 532,77 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte bestreitet die verschiedenen klägerischen Zahlungsforderungen nach Grund und Höhe und macht geltend, dass in den Mietrückständen neben unzulässigen Zuschlägen für Schönheitsreparaturen auch ein unberechtigter Untermietzuschlag enthalten sei. Zudem sei der Ansatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten über 83,54 € unzulässig.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 18.09. und 10.11.2020 Bezug genommen. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 18.11.2020, welcher zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass gab, hat die Klägerin geltend gemacht, es sei unzulässig, die Entwicklung der Miete von Amts wegen zu überprüfen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§ 281 Abs. 2, Satz 4 ZPO), aber unbegründet, weshalb dem form- und fristgerechten Einspruch der Klägerin gegen das Versäumnisurteil vom 18.09.2020 der Erfolg versagt bleiben musste. Nachdem die Klägerin einen Anspruch auf weiteren Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB) trotz ausdrücklichen gerichtlichen Hinweisen nicht schlüssig dargelegt hat und die schlüssig dargelegten Forderungen im Übrigen durch Ver- beziehungsweise Aufrechnung mit unstreitigen Gutschriften und Zahlungen erloschen sind, stehen der Klägerin keine weiteren Ansprüche zu.
1.
Ein Mietzinsrückstand in Höhe von 609,99 € zum Schluss des Jahres 2017 kann der Entscheidung nicht zu Grunde gelegt werden, da die Klägerin einen solchen trotz ausdrücklicher Aufforderung nicht schlüssig dargelegt hat. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die berechtigte Mietzinshöhe nicht von Amts wegen zu überprüfen sei, so trifft dies zwar im Grundsatz zu, ist aber im Streitfall unbehelflich, weil der Beklagte die berechtigte Höhe des Mietzinses – noch – ausreichend bestritten hat, indem er geltend gemacht hat, dass darin neben einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen ein weiterer unberechtigter Zuschlag für Untervermietungen enthalten sei.
Nachdem die von der Klägerin behauptete Höhe der geschuldeten „Miete“, welche sie mit wechselhaften Beträgen zwischen 538,04 € und 591,23 € angegeben hat – ohne zwischen Ansprüchen auf Mietzins und solchen auf Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen zu differenzieren oder die Ursache der Schwankungen zu erläutern – deutlich oberhalb der im Mietvertrag vereinbarten Bruttomiete von 393 € lag, oblag es auf Grund des Bestreitens des Beklagten der Klägerin darzutun, woraus sich ihre Berechtigung ergeben sollte, einen Betrag von dem Beklagten zu fordern, der den ursprünglich vereinbarten übersteigt (ebenso etwa Zehelein, NJW 2017, 41, 42). Dass eine bereits im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht zu beanstanden sein mag, ändert daran nichts. Denn mangels jedweder Darlegung der Klägerin kann schon nicht beurteilt werden, ob sie diesen weiterhin nur in der ursprünglich vereinbarten Höhe beansprucht. Entscheidend hinzu kommt, dass die Höhe des beklagtenseits beanstandeten Untermietzuschlags völlig im Dunkeln liegt, weshalb eine rechtliche Beurteilung der Berechtigung der „Miete“, soweit sie den im Mietvertrag ausgewiesenen Betrag übersteigt, nicht möglich war. Dass sich den klägerseits vorgelegten Anlagen Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, dass die Klägerin in größerem, allerdings ebenfalls schwankendem, Umfang Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beansprucht hat, verhilft der Klage – unbeschadet des Umstands, dass wiederum jeder Vortrag zur Berechtigung dieser Veränderungen fehlt – schon deshalb nicht zur Schlüssigkeit, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, sich den klägerseits geschuldeten Vortrag aus den Anlagen herauszusuchen (vgl. BGH, NJW 2019, 1082 Rn. 8 mwN).
Da die Klägerin mithin eine die ursprünglich vereinbarte Höhe übersteigende Mietzinsforderung nicht dargelegt hat und entsprechende Forderungen in der ursprünglich vereinbarten Höhe durch die klägerseits vorgetragenen Zahlungen des Beklagten bereits erfüllt sind, war dem Urteil kein Mietzinsrückstand zum Jahresende 2017 zu Grunde zu legen.
2.
Soweit die Klägerin Ansprüche auf Heizkostennachzahlungen für die Jahre 2016 (187,34 €) und 2017 (617,87 €) erhebt, so kann sie damit ebenfalls nicht durchdringen. Diese Forderungen sind zwar schlüssig dargelegt, aber durch Ver- und Aufrechnung erloschen.
a) Allerdings wird mit Blick auf den notwendigen Sachvortrag des auf Nachzahlung klagenden Vermieters vertreten, dass die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nur dann dargelegt sei, wenn der Vermieter seine vollständige Abrechnung zu den Akten reiche und diese einer von Amts wegen vorzunehmenden Überprüfung standhalte (etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 Rn. 537; MünchKomm-BGB/Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 68 jew. mwN).
Diese Auffassung teilt das erkennende Gericht nicht. Zutreffend ist insoweit zwar, dass erst der Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Fälligkeit eines Nachforderungsanspruchs auszulösen vermag (etwa: BGH, NJW 2007, 1059 juris Rn. 8 mwN). Das ändert aber nichts daran, dass sich der erforderliche Detailierungsgrad des zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs erforderlichen Tatsachenvortrags, wie stets, aus dem Wechselspiel von Vortrag und Gegenvortrag ergibt. Legt der Vermieter – wie im Streitfall – dar, dass er einen bestimmten Abrechnungszeitraum innerhalb der für diesen eröffneten Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) durch eine geordnete, den Anforderungen des § 259 BGB entsprechende Gegenüberstellung der Rechnungspositionen abgerechnet habe, wobei sich ein Saldo zu seinen Gunsten ergeben habe, so reicht dies zur schlüssigen Darlegung eines Nachforderungsanspruchs zunächst aus. Denn ohne erhebliches Bestreiten der Gegenpartei genügt die Verwendung einfacher Rechtsbegriffe, durch welche Tatsachen in ihrer juristischen Einkleidung schlüssig behauptet werden können (vgl. dazu BGH, WM 1995, 1589 juris Rn. 7; BGH, WM 1980, 193 juris Rn. 15), der – mangels Bestreitens – abgesenkten Darlegungslast an den Tatsachenvortrag (zutreffend Streyl, WuM 2018, 676, 681 f.; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 173). Weiteren Vortrag zu den für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung erforderlichen Mindestangaben (etwa: BGH, NJW 2011, 1867 juris Rn. 8) muss der Vermieter folglich erst halten, wenn der Mieter die Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung bestreitet.
Ein solchermaßen erhebliches Bestreiten liegt im Streitfall nicht vor. Der Beklagte hat sich darauf beschränkt zu erklären, er bestreite die „verschiedenen klägerischen Zahlungsforderungen“, bzw. er bestreite sämtliche Forderungen „nach Grund und Höhe“ ohne die fraglichen Betriebskostenabrechnungen auch nur zu erwähnen oder darzutun, welche Tatsachen insoweit bestritten sein sollen. Darin aber liegt nur ein unerhebliches, pauschales Bestreiten (vgl. BGHReport 2001, 955 juris Rn. 11; Kern in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 138 Rn. 29; Zöller/Greger, 32. Auflg., § 138 Rn. 10a jew. mwN), welches keinen weiteren Vortrag der Klägerin erforderlich machte.
b) Die sonach schlüssig dargelegten und nicht bestrittenen Heizkostennachforderungen von insgesamt 805,21 € stehen der Klägerin aber nicht mehr zu, weil sie durch Ver- und Aufrechnung erloschen sind.
aa) Die Klägerin hat erklärt, sie habe die Forderungen zunächst mit den Nebenforderungen verrechnet. Diese Verrechnung geht indessen weitgehend ins Leere, da sie entsprechende Ansprüche nur für ein Mahnschreiben schlüssig dargelegt hat.
(1.) Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie die „ausstehenden Zahlungen“ mit vier Mahnschreiben angemahnt hat, wovon nur zwei Schreiben vor Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Forderungsbeitreibung lagen. Ein Ersatzanspruch kann der Klägerin nur für die Mahnschreiben vor Beauftragung des Rechtsanwalts zustehen, da eine eigene Mahntätigkeit nach Einschaltung eines Rechtsanwalts nicht erforderlich ist (zur Erforderlichkeit vgl. BGH, VersR 2019, 953 Rn. 26 mwN). Soweit die Klägerin vor Beauftragung gemahnt hat, scheidet ein Ersatzanspruch für das erste Mahnschreiben aus, da dieses – nachdem Mietrückstände, für welche ein kalendermäßiger Verzug hätte bestehen können (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), nicht dargetan sind – den Verzug erst begründete, mithin nicht auf ihm beruht (vgl. BGH, NJW-RR 2013, 487 juris Rn. 25). Den ersatzfähigen Materialkostenaufwand für das zweite Mahnschreiben schätzt das Gericht auf 2,50 € (§ 287 ZPO).
(2.) Soweit die Klägerin darüber hinaus Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten beansprucht, kann sie damit nicht durchdringen. Der geltend gemachte Anspruch begegnet von vornherein Bedenken, weil die Klägerin – die, wie aus zahlreichen Verfahren bekannt, standardmäßig für die außergerichtliche und die gerichtliche Durchsetzung ihrer Forderungen verschiedene Kanzleien beauftragt – eine Erklärung dafür schuldig bleibt, weshalb mit der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen ein anderer Rechtsanwalt beauftragt wurde. Eine solche Gestaltung der Rechtsverfolgung, die dazu führt, dass eine Anrechnung der vorgerichtlichen Kosten auf die spätere Verfahrensgebühr ausscheiden muss (BGH, JurBüro 2010, 190 juris Rn. 11), kann grundsätzlich nicht frei zum Nachteil des Schädigers gewählt werden (§ 254 BGB; zur parallelen Anspruchskürzung bei Einschaltung eines Inkassobüros vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 3. November 2020 – 3 C 1829/20, juris Rn. 26 mwN).
Ob und in welchem Umfang der klagenden Großvermieterin danach ein Ersatzanspruch hinsichtlich der aufgewandten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zustehen konnte, bedarf indessen keiner Entscheidung. Voraussetzung eines entsprechenden Ersatzanspruches wäre, „dass der Geschädigte im Innenverhältnis zur Zahlung der in Rechnung gestellten Kosten verpflichtet ist und die konkrete anwaltliche Tätigkeit im Außenverhältnis aus der maßgeblichen Sicht des Geschädigten mit Rücksicht auf seine spezielle Situation zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich war“ (vgl. nur BGH, VersR 2019, 953 Rn. 26 mwN). Zu der konkreten anwaltlichen Tätigkeit im Außenverhältnis hat die Klägerin, die trotz ihrer eigenen Ankündigung auch das anwaltliche Mahnschreiben nicht vorgelegt hat, nicht ausreichend vorgetragen, weil sich ihrem Vortrag nicht sicher entnehmen lässt, welche Forderungen Gegenstand der außergerichtlichen Beauftragung des Rechtsanwalts waren. Da sich mit Blick auf die geltend gemachten Kosten von 83,54 €, welche auf einem Gegenstandswert der Beauftragung von bis 500 € zu beruhen scheinen, nicht ausschließen lässt, dass die Beauftragung nur hinsichtlich des nicht schlüssig dargelegten Mietrückstands erfolgt war, kommt auch die Zuerkennung eines Mindestschadens (§ 287 ZPO) nicht in Betracht. Eines vorherigen Hinweises bedurfte es insoweit nicht, da lediglich eine Nebenforderung betroffen ist (§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
bb) Der nach Verrechnung mit den Nebenforderungen verbliebene Anspruchsrest (802,71 €) ist in Folge der weiteren Verrechnungen der Klägerin mit den Abrechnungsguthaben von 402,76 € (Heizkosten 2018), 71,52 € (Betriebskosten 2017) und 51,48 € (Betriebskosten 2018) sowie den weiteren Zahlungen des Beklagten in Höhe von 27,41 € und 168 € und der Aufrechnung mit dem Heizkostenguthaben 2019 (254,80 €) erloschen. Soweit die Klägerin die Verrechnung zunächst auf die „ältesten bestehenden Mietrückstände“ bezogen hat, lässt sich dem mit Blick auf ihre ständige, auch in diesem Verfahren offenbar gewordene Verrechnungspraxis nicht der Wille entnehmen, ausschließlich mit diesen Forderungen verrechnen zu wollen; die Erklärung war vielmehr in dem Sinne zu verstehen, dass vorrangig mit den älteren Schulden verrechnet werden solle, so dass sich die Verrechnung – nachdem Mietrückstände nicht dargelegt wurden – auf die Heizkostennachforderungen bezog (§ 133 BGB).
III.
Die Kostenentscheidung und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 91, 91a; 708 Nr. 11, 713 ZPO.
