Betriebskostenumlagefähigkeit der Kosten eines Sicherheitsdienstes

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Wann können Mieter Sicherheitsdienstkosten umlegen?

Die korrekte Zuordnung und Abrechnung von Betriebskosten bei Mietverhältnissen ist ein komplexes Thema, welches für Vermieter und Mieter gleichermaßen von großer Bedeutung ist. Eine zentrale Frage ist hierbei, welche Kosten konkret als umlagefähige Betriebskosten gelten und unter welchen Voraussetzungen diese an die Mieter weitergegeben werden können.

Ein interessanter Aspekt in diesem Zusammenhang sind die Kosten für Sicherheitsdienste in Mehrfamilienhäusern. Zwar können diese als sonstige betriebsnotwendige Kosten grundsätzlich umlagefähig sein, doch bedarf es hierfür bestimmter Voraussetzungen. Entscheidend sind dabei insbesondere die Gegebenheiten vor Ort, der konkrete Bedarf an Sicherheitsmaßnahmen sowie das Interesse und die Bedürfnisse der Mieter.

Im Folgenden soll ein aktuelles Gerichtsurteil näher beleuchtet werden, das sich mit der Frage der Umlagefähigkeit derartiger Sicherheitskosten beschäftigt hat. Dabei werden die wesentlichen Kriterien und Argumente dargelegt, die für die gerichtliche Entscheidung ausschlaggebend waren.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Leipzig

Umlagefähigkeit der Sicherheitsdienstkosten im Mietrecht

In dem vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob die Kosten für einen Sicherheitsdienst auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Die Kläger, eine Gruppe von Mietern, hatten gegen ihren Vermieter geklagt, weil dieser die Kosten für einen Sicherheitsdienst in die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 aufgenommen hatte. Konkret ging es um Nachzahlungen von 70,60 € für 2017 und 170,56 € für 2018. Die Kläger argumentierten, dass diese Kosten nicht umlagefähig seien und verlangten deren Rückerstattung.

Der rechtliche Streit entbrannte insbesondere darüber, ob die Kosten des Sicherheitsdienstes als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Laut Gesetz können solche Kosten nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich benannt sind und eine konkrete praktische Notwendigkeit vorliegt. Dabei sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, darunter die Größe der Wohnanlage, die Notwendigkeit zur Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie das spezifische Sicherheitsbedürfnis der Mieter. Ein allgemeines und abstraktes Sicherheitsbedürfnis, insbesondere von älteren Mietern oder aufgrund einer allgemeinen Gefahrenlage in der Umgebung, genügt nicht.

Gerichtliche Entscheidung und Begründung

Das Amtsgericht Leipzig hat die Klage der Mieter abgewiesen. Die Richter entschieden, dass die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Sicherheitsdienstkosten haben. In den Entscheidungsgründen führte das Gericht aus, dass die Kosten des Sicherheitsdienstes zwar grundsätzlich als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein können, dies jedoch voraussetzt, dass eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag und eine konkrete praktische Notwendigkeit vorliegen.

Im vorliegenden Fall fehlte es jedoch an der konkreten Darlegung der praktischen Notwendigkeit seitens der Kläger. Diese hatten auf das Bestreiten der Notwendigkeit durch die Beklagtenseite keine ausreichenden Ausführungen gemacht. Weder wurde die Größe der Wohnanlage noch ein spezielles Sicherheitsbedürfnis detailliert dargelegt. Auch konnten keine konkreten Umstände aufgezeigt werden, die die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes zwingend erforderlich machten.

Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Die Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig hat weitreichende Folgen für die Praxis der Betriebskostenabrechnung. Vermieter müssen sicherstellen, dass die Kosten eines Sicherheitsdienstes im Mietvertrag ausdrücklich benannt sind und eine konkrete Notwendigkeit nachgewiesen wird. Mieter wiederum sollten bei Erhalt einer Betriebskostenabrechnung, die Sicherheitsdienstkosten enthält, prüfen, ob diese Kosten im Mietvertrag explizit aufgeführt und tatsächlich notwendig sind.

Die Abweisung der Klage bedeutet zudem, dass die Kläger die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, der Streitwert wurde auf bis zu 500 EUR festgesetzt. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Dokumentation bei der Umlage von Betriebskosten, um unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Praxis

Das Urteil des Amtsgerichts Leipzig basiert auf den Vorgaben des § 2 Nr. 17 BetrKV und der dazu ergangenen Rechtsprechung, insbesondere des Landgerichts Berlin. Diese Rechtsprechung legt fest, dass eine allgemeine Gefahrenlage oder ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis nicht ausreichen, um die Kosten eines Sicherheitsdienstes auf die Mieter umzulegen. Vielmehr muss eine konkrete, auf die spezifischen Verhältnisse der Wohnanlage bezogene Notwendigkeit bestehen.

In der Praxis bedeutet dies für Vermieter, dass sie im Vorfeld genau prüfen und dokumentieren müssen, ob und warum ein Sicherheitsdienst notwendig ist. Es reicht nicht aus, lediglich auf ein allgemeines Sicherheitsgefühl oder eine abstrakte Gefahrenlage zu verweisen. Für Mieter hingegen ist es wichtig, die Betriebskostenabrechnung sorgfältig zu überprüfen und gegebenenfalls rechtzeitig Widerspruch einzulegen, wenn sie die Umlage von Kosten für unangemessen oder unzulässig halten.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Umlagefähigkeit von Sicherheitsdienstkosten

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Sicherheitsdienstkosten auf Mieter umgelegt werden können?

Damit die Kosten für einen Sicherheitsdienst auf Mieter umgelegt werden können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss die Umlage der Sicherheitsdienstkosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Eine allgemeine Formulierung wie „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht aus. Es muss klar und spezifisch festgelegt sein, dass die Kosten für den Sicherheitsdienst zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

Zusätzlich zur vertraglichen Vereinbarung muss eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Einsatz des Sicherheitsdienstes bestehen. Diese Notwendigkeit kann sich aus den spezifischen Verhältnissen vor Ort ergeben, wie etwa einer erhöhten Gefahrenlage oder besonderen Sicherheitsanforderungen der Wohnanlage. Ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis oder eine abstrakte Gefahrenlage reicht nicht aus. Es muss nachgewiesen werden, dass der Sicherheitsdienst überwiegend dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder Grundstücks dient und nicht primär dem Schutz des Eigentums oder der Öffentlichkeit.

Ein Beispiel für eine konkrete Notwendigkeit könnte eine Wohnanlage in einem bekannten Problemgebiet mit hoher Kriminalitätsrate sein, wo der Sicherheitsdienst zur Abwehr von Vandalismus und zur Sicherstellung der Ordnung erforderlich ist. In solchen Fällen kann die Umlage der Kosten gerechtfertigt sein, wenn die Mieter von den Maßnahmen direkt profitieren und diese Maßnahmen im Mietvertrag klar geregelt sind.

Wichtige Punkte sind daher:

• Ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag: Die Kosten für den Sicherheitsdienst müssen klar und spezifisch als umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt sein.
• Konkrete praktische Notwendigkeit: Es muss eine nachweisbare Notwendigkeit für den Einsatz des Sicherheitsdienstes bestehen, die sich aus den spezifischen Verhältnissen vor Ort ergibt.

Diese Voraussetzungen sind entscheidend, um die Umlagefähigkeit der Sicherheitsdienstkosten rechtlich zu legitimieren und sicherzustellen, dass die Mieter nur für tatsächlich notwendige und vertraglich vereinbarte Kosten aufkommen müssen.

Reicht ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis aus, um die Kosten auf die Mieter umzulegen?

Ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis reicht nicht aus, um die Kosten für einen Sicherheitsdienst auf die Mieter umzulegen. Die Rechtsprechung verlangt, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Einsatz des Sicherheitsdienstes vorliegt. Diese Notwendigkeit muss sich aus den spezifischen Verhältnissen vor Ort ergeben und darf nicht nur auf einer abstrakten Gefahrenlage oder einem allgemeinen Sicherheitsbedürfnis basieren.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Umlegbarkeit der Kosten an das Sicherheitsbedürfnis der Mieter anknüpfen muss und eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Sicherheitsdienst bestehen muss. Diese Notwendigkeit muss sich aus den konkreten praktischen Verhältnissen vor Ort ergeben, wie etwa einer erhöhten Kriminalitätsrate oder spezifischen Sicherheitsanforderungen der Wohnanlage. Ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis, etwa aufgrund der Altersstruktur der Mieter oder einer abstrakten Gefahrenlage, reicht nicht aus.

Ein Beispiel für eine konkrete Notwendigkeit könnte eine Wohnanlage in einem bekannten Problemgebiet mit hoher Kriminalitätsrate sein, wo der Sicherheitsdienst zur Abwehr von Vandalismus und zur Sicherstellung der Ordnung erforderlich ist. In solchen Fällen kann die Umlage der Kosten gerechtfertigt sein, wenn die Mieter von den Maßnahmen direkt profitieren und diese Maßnahmen im Mietvertrag klar geregelt sind.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die Kosten für einen Sicherheitsdienst nur dann auf die Mieter umgelegt werden können, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit besteht und diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis reicht nicht aus, um die Umlage der Kosten zu rechtfertigen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 2 Nr. 17 BetrKV: Dieser Paragraph der Betriebskostenverordnung definiert „sonstige Betriebskosten“, die auf Mieter umgelegt werden können. Im konkreten Fall wird die Umlagefähigkeit der Kosten eines Sicherheitsdienstes geprüft, ob sie unter diese Kategorie fallen.
• § 812 BGB: Regelung zur ungerechtfertigten Bereicherung. Im vorliegenden Fall argumentieren die Kläger, dass sie die Sicherheitsdienstkosten ohne rechtlichen Grund gezahlt haben und diese zurückfordern können.
• Mietvertrag: Der Mietvertrag muss ausdrücklich die Umlage der Kosten eines Sicherheitsdienstes beinhalten. Fehlt diese ausdrückliche Benennung, sind die Kosten nicht umlagefähig.
• § 313a ZPO: Bestimmung zur Entbehrlichkeit des Tatbestands in bestimmten gerichtlichen Urteilen. Hier wird angegeben, dass der Tatbestand aufgrund dieser Regelung entfällt.
• § 91 ZPO: Regelung zur Kostentragungspflicht im Zivilprozess. Da die Klage abgewiesen wurde, tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits.
• § 708 Nr. 11 ZPO: Bestimmung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung. Das Urteil ist daher sofort vollstreckbar.
• LG Berlin, Beschluss v. 8.7.2019, 65 S 231/18: Dieses Urteil konkretisiert die Bedingungen für die Umlagefähigkeit von Sicherheitsdienstkosten. Es stellt klar, dass ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis nicht ausreicht, sondern eine konkrete praktische Notwendigkeit vorliegen muss.
• Spezifische Verhältnisse vor Ort: Die Entscheidung hängt von der konkreten Notwendigkeit eines Sicherheitsdienstes ab, basierend auf Faktoren wie die Größe der Wohnanlage und das spezifische Sicherheitsbedürfnis der Mieter.
• Streitwert bis 500 EUR: Der festgesetzte Streitwert des Verfahrens gibt an, dass es sich um einen relativ geringfügigen finanziellen Streit handelt.
• Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil kann sofort vollstreckt werden, auch wenn es noch nicht rechtskräftig ist, wodurch die Kläger unmittelbar die Kosten tragen müssen.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Leipzig

AG Leipzig – Az.: 134 C 3259/22 – Urteil vom 19.07.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss: Der Streitwert wird auf bis 500 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Tatbestand entfällt gemäß § 313a ZPO.

Entscheidungsgründe

I.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 bzw. 2018 von 70,60 € bzw. 170,56 € aus §§ 812 BGB i.V.m. dem Mietvertrag.

Die Kosten des Sicherheitsdienstes, die in den Abrechnungen mit jeweils 170,56 € eingestellt sind, sind nicht umlagefähig.

Die Kosten zählen grundsätzlich zu den sonstigen, auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten i.S.v. §§ 2 Nr. 17 BetrKV. Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist. Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; ein lediglich allgemeines und abstraktes Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und eine allgemeine Gefahrenlage in der örtlichen Umgebung reichen allerdings nicht aus (LG Berlin, Beschluss v. 8.7.2019, 65 S 231/18, GE 2020 S. 55).

Auf das Bestreiten der Beklagtenseite hat die Klägerseite im Hinblick auf die Notwendigkeit der Beauftragung keinerlei Ausführungen gemacht. Damit sind die Kostenposition nicht umlagefähig.

Die Abzugspositionen entsprechend für 2018 dem geforderten Nachzahlungsbetrag und übersteigen den Nachzahlungsbetrag für 2017, sodass keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden können.

Auf den weiteren Sachvortrag insbesondere zu den geltend gemachten Zurückbehaltungsrechten sowie zur Wirksamkeit der Umlagevereinbarung kam es daneben nicht an.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, 2 69 Abs. 3 Satz 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Ziff. 11, 713 ZPO.