Räumlichkeiten für Gastronomie: Mieterin zur Zahlung von Mietrückständen verurteilt
Das Landgericht Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 15.02.2023 (Az.: 23 O 70/22) eine Mieterin dazu verurteilt, wegen Mietrückständen für ein Restaurant insgesamt 96.496,43 Euro an die Vermieterin zu zahlen. Ein komplizierter Fall, der zeigt, wie juristisch schwierig sich Mietstreitigkeiten in der Gastronomie gestalten können.
Direkt zum Urteil Az: 23 O 70/22 springen.
Übersicht
Rechtlicher Hintergrund des Falles
Die Beklagte hatte im Dezember 2018 Räumlichkeiten für ein Restaurant in Düsseldorf angemietet. Der Mietvertrag sah für die ersten neun Monate Mietfreiheit für die Kaltmiete brutto und zwei Mietvertragsänderungen vor. Aufgrund eines Grundbucheintrag am 18.02.2020 wurde die Klägerin Rechtsnachfolgerin einer vorigen Vermieterin und somit Vermieterin der Beklagten. Ab dem 01.01.2020 geriet die Beklagte jedoch mit den Mietzahlungen in Rückstand.
Klägerin macht Mietzinsrückstände geltend
Da die Beklagte mit den Mietzahlungen in Rückstand geraten war, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Januar 2021 fristlos. Die Klägerin behauptete, dass seit Januar 2020 ein Mietzinsrückstand in Höhe von 102.674,76 Euro aufgelaufen sei und beantragte die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des Betrages zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab den jeweiligen Fälligkeitsdaten. Die Beklagte wiederum beantragte die Abweisung der Klage.
Gericht folgt teilweise der Klägerin
Das Landgericht Düsseldorf gab der Klägerin teilweise Recht und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 96.496,43 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.05.2022. Die Klage wurde im Übrigen abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Klägerin zu 6 % und der Beklagten zu 94 % auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt jedoch die Möglichkeit der Abwendung der Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages. Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Dieses Urteil verdeutlicht, dass bei Mietstreitigkeiten in der Gastronomie eine Vielzahl von rechtlichen Aspekten zu berücksichtigen ist. Die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf zeigt jedoch auch, dass in solchen Fällen eine Klärung der Mietrückstände durch die Gerichte möglich ist.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: 23 O 70/22 – Urteil vom 15.02.2023
In dem Rechtsstreit hat die 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 14.12.2022 für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 96.496,43 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.05.2022 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 6 % und der Beklagten zu 94 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Tatbestand:
/123RF.COM)
Die Klägerin macht gegen die Beklagte im Urkundenprozess Mietrückstände geltend.
Mit Mietvertrag vom 06./11.12.2018 mietete die Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der Mediatower GmbH, in der Liegenschaft ###,
Räumlichkeiten im EG, l. OG und l. UG zum Betrieb eines Restaurants/Gastronomie.
Die Übergabe erfolgte am 19.09.2018. Als Mietbeginn wurde der 01.03.2019 vereinbart. Nach § 7.1 betrug der vereinbarte Mietzins 6.968,87 Euro, wobei nach § 7.2 für die ersten 9 Monate Mietfreiheit bezüglich der Kaltmiete brutto bestand.
Im 1. Nachtrag vom 17./20.01.2020 wurde die mietfreie Zeit bis zum 31.12.2019 erweitert, mit der Verpflichtung der Beklagten, ab dem 01.01.2020 die vollständig vereinbarte Bruttomiete zu zahlen.
Durch Grundbucheintrag am 18.02.2020 wurde die Klägerin Rechtsnachfolgerin der Mediatower GmbH und damit Vermieterin der Beklagten.
Ab dem 01.01.2020 geriet die Beklagte mit den Mietzahlungen in Rückstand, weshalb die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17.01.2021 fristlos kündigte.
Die Klägerin behauptet unter Bezugnahme auf einen Mietkontoauszug vom 09.03.2022 einen seit Januar 2020 aufgelaufenen Mietzinsrückstand in Höhe von 102.674,76 Euro, der den Gegenstand der Klageforderung bildet.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 102.674,66 Euro zzgl. 9%punkte über Basiszinssatz aus jeweils 6.968,87 Euro seit 06.01.2020, 05.02., 05.03., 04.04., 06.05., 05.06., 04.07., 05.08., 04.09., 06.10., 05.11. u. 04.12.2020 sowie seit 07.01.2021, 04.02., 04.03., 07.04., 06.05., 05.06., 05.07., 05.08., 04.09., 05.10., 05.11. u. 04.12.2021, hilfsweise ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage als in der gewählten Prozessart unstatthaft abzuweisen; hilfsweise, die Klage abzuweisen, hilfsweise, ihr die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.
Sie ist der Ansicht, die Klage sei in der gewählten Prozessart unzulässig, da die in Bezug genommene Aufstellung neben der Nettokaltmiete ausschließlich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten berücksichtigt, die nach der von der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht mehr geschuldet sein könnten. Da die Klägerin die Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 2020 nicht innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB analog vorgenommen habe, sei die Klage in Bezug auf die für 2022 verlangten Vorauszahlungen zudem nicht schlüssig. Da die Aufstellung auch die in bar entrichtete Kaution berücksichtige, gebe diese nicht die tatsächlichen Zahlungen bzw. Rückstände wieder. Zudem berücksichtige die Aufstellung nicht ihre für den Monat Februar 2022 gezahlten Betrag von 2.059,41 Euro. Die Unstatthaftigkeit der Urkundenklage ergebe sich daneben aus dem Umstand, dass aus der Anlage zu dem von der Klägerin vorgelegten Übergabeprotokoll Mängel hervorgingen, die den vereinbarungsgemäßen Betrieb des streitgegenständlichen Mietobjektes nicht unerheblich beeinträchtigten. Auch stimme die Flächengröße aus dem Mietvertrag mit den tatsächlichen Flächengrößen nicht überein, was ein weiterer Grund dafür sei, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Mietzahlungen in Höhe der Klageforderung besitze.
In Erwiderung hierauf stützt die Klägerin die Klage bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen für 2020 hilfsweise in Höhe eines gleichgroßen Teilbetrags auf Mietrückstände bis einschließlich August 2022 gemäß ihrer als Anlage K5 vorgelegten Aufstellung, deren Richtigkeit die Beklagte bestreitet. Zudem behauptet sie, dass über die Betriebskosten 2020 unter dem 25.10.2022 abgerechnet worden sei und die Abrechnung einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 9.917, 16 Euro ergeben habe.
Letzteres wird von der Beklagten mit nachgelassenem Schriftsatz vom 25.01.2023 bestritten. Zudem macht sie darin geltend, dass sich das Mietobjekt wegen erheblicher Mängel in einem Zustand befinde, der seine Verwendung zum vorgesehenen Zweck vollständig ausschließe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere in der gewählten Prozessart statthaft, und im Wesentlichen begründet.
Nach std. Rechtsprechung können Ansprüche auf Mietzahlung sowohl aus Gewerbe- als auch aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess, § 592 ZPO, geltend gemacht werden (vgl. BGH MDR 2005, 1399; MDR 1999, 822). Die hiergegen von der Beklagten vorgebrachten Einwände stehen dem vorliegend nicht entgegen.
Soweit die Beklagte geltend macht, nach der von der Klägerin vorgetragenen fristlosen Kündigung könnten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht mehr geschuldet sein, verfängt das nicht. Im Falle der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ergäbe sich der Anspruch der Klägerin aus § 546a Abs. 1 BGB. Dieser umfasst die gesamte Miete samt Nebenkosten (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl. § 546a Rn. 11, m. w. N.).
Soweit die Klägerin in das Mietkonto auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt hat, auf die sie nach Abrechnungsreife keinen Anspruch mehr hat, ist das keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern der Begründetheit (vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018, VIII ZR 68/17, Rn. 23).
Unschädlich ist weiterhin, dass die Aufstellung der Klägerin auch die in bar entrichtete Mietkaution enthält. Da § 9.2 des Mietvertrages die Ziehung der Kaution ausdrücklich gestattet, kann die Klägerin diese auch wie eine geleistete Zahlung in die Aufstellung aufnehmen.
Soweit die Beklagte rügt, die Aufstellung enthalte nicht ihren für Februar 2022 gezahlten Betrag von 2.059,41 Euro, trifft das nicht zu. Der Betrag findet sich in der Auflistung vom 09.03.2022 wieder.
Der Statthaftigkeit der Urkundenklage steht des Weiteren nicht das Vorbringen der Beklagten entgegen, aus dem von der Klägerin vorgelegten Übergabeprotokoll gingen Mängel hervor, die den vereinbarungsgemäßen Betrieb des streitgegenständlichen Mietobjektes nicht unerheblich beeinträchtigten. Denn die Beklagte hat die Mietsache gleichwohl angenommen. Dass sie dabei einen konkreten Vorbehalt geäußert hat, insbesondere dahingehend, dass sie diese nicht als die geschuldete Leistung gelten lassen will, hat sie nicht dargetan.
Soweit die Beklagte geltend macht, die in der Aufstellung der Klägerin vom 09.03.2022 berücksichtigte Flächengröße sei unzutreffend, ist auch das keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern der Begründetheit.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen sich aus §§ 535 Abs. 2, 546a Abs. 1 BGB ergebenden Anspruch auf Zahlung von 96.496,43 Euro.
Soweit die Klägerin in das Mietkonto vom 09.03.2022 auch Betriebskostenvorauszahlungen für Januar bis März 2022 in Höhe von insgesamt 6.178,23 Euro eingestellt hat, ist die Klage unbegründet. Die Parteien haben in § 10.11 des Mietvertrages vereinbart, dass über die Nebenkosten jährlich abzurechnen ist, wobei Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist. Über die Betriebskosten für 2020 hätte damit bis zum 31.12.2021 abgerechnet werden müssen. Daraus folgt, dass die Beklagte ab diesem Zeitpunkt keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss (BGH, Urteil vom 27.01.2010, XII ZR 22/07, Rn. 39).
Die Erklärung der Klägerin, hilfsweise werde die Klage bzgl. Der Betriebskostenvorauszahlung für 2020 in Höhe eines gleichgroßen Teilbetrages aus den Mietrückständen bis einschließlich August 2022 aufgefüllt, verfängt nicht. Denn es geht nicht um die Betriebskosten für 2020, sondern darum, dass die Beklagte ab Januar 2022 keine Vorauszahlungen auf Betriebskosten mehr leisten muss.
Soweit die Klägerin behauptet, über die Betriebskosten für 2020 unter dem 25.10.2022 abgerechnet zu haben, ist das von der Beklagten bestritten worden und ist die Klage hierauf im Übrigen auch nicht gestützt.
Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, die Flächengrößen aus dem Mietvertrag stimmten nicht mit den tatsächlichen Flächengröße überein, vielmehr weiche die tatsächliche Flächengröße um mehr als 10 % von der im Mietvertrag berücksichtigten Größe ab. Zwar haben die Parteien in § 1.3 des Mietvertrages hinsichtlich der Mietfläche eine Vereinbarung getroffen, die bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % Ansprüche des Mieters nicht ausschließt. Allerdings hat die Klägerin Flächenabweichungen bestritten und sind solche seitens der Beklagten urkundlich nicht belegt.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 25.01.2023 weitere Mängel aufzählt, die gegen die Richtigkeit der listenmäßig vorgetragenen Mietrückstände sprechen sollen, ist sie hiermit nach § 296a ZPO ausgeschlossen. Der Schriftsatznachlass bezog sich ausdrücklich nur auf die Behauptung der Klägerin; über die Betriebskosten für 2020 sei gegenüber der Beklagten abgerechnet worden. Anlass zu einem Vorgehen nach § 156 ZPO bestand nicht.
Der Zinsanspruch folgt ab Rechtshängigkeit aus §§ 288 Abs. 2, 291 ZPO. Der weitergehende Zinsanspruch ist unschlüssig, da er zwischenzeitliche Zahlungen der Beklagten nicht berücksichtigt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 4 und 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 102.674,66 Euro festgesetzt.
