BGH-Urteil: Vermieter haftet bei zimmerweiser Vermietung mit Sammelzähler für Strom & Gas

Ein Zähler, viele Mieter: Wer zahlt die Stromrechnung? BGH schafft Klarheit bei zimmerweiser Vermietung

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Mehrzimmerwohnung und vermieten die Zimmer einzeln an verschiedene Personen. Jeder Mieter hat seinen eigenen Vertrag, nutzt Küche und Bad gemeinsam. Klingt nach einem gängigen Modell, besonders in Universitätsstädten. Doch was passiert mit der Strom- und Gasrechnung, wenn die gesamte Wohnung nur über einen einzigen Zähler läuft? Wer ist dann Vertragspartner des Energieversorgers – der Vermieter oder die Mieter? Diese Frage sorgte lange für Unsicherheit und Streit. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein wegweisendes Urteil gefällt und klare Verhältnisse geschaffen – mit möglicherweise unbequemen Folgen für Vermieter.

Frau S. aus Kiel kennt dieses Problem nur zu gut. Sie vermietet ihre Vierzimmerwohnung seit Jahren zimmerweise an Studierende. Jeder Mieter hat einen eigenen Vertrag für sein Zimmer, die Gemeinschaftsräume nutzen alle zusammen. Technisch gibt es jedoch nur einen Strom- und einen Gaszähler für die gesamte Einheit.

Einen schriftlichen Vertrag mit dem örtlichen Energieversorger hat weder Frau S. noch einer ihrer Mieter je abgeschlossen. Jahrelang lief alles mehr oder weniger, doch dann kam die böse Überraschung: Der Energieversorger, nennen wir ihn beispielhaft die XYZ GmbH, forderte von Frau S. die Zahlung für Strom und Gas der letzten fünf Jahre – eine beträchtliche Summe. XYZ argumentierte: Da Strom und Gas verbraucht wurden, muss ein Vertrag zustande gekommen sein. Und da die Zählerstruktur eine Zuordnung zu einzelnen Mietern unmöglich macht, sei eben Frau S. als Eigentümerin die Vertragspartnerin.

Frau S. war empört. „Ich habe dort doch gar nicht gewohnt! Die Mieter haben den Strom verbraucht, sie müssen doch zahlen!“, argumentierte sie. Sie sah sich zu Unrecht in Anspruch genommen und weigerte sich zu zahlen. Der Fall landete vor Gericht und durchlief mehrere Instanzen, bis er schließlich beim BGH landete. Und dessen Entscheidung vom 15. April 2025 (Aktenzeichen: VIII ZR 300/23) hat es in sich.

Das Problem: Energie fließt, aber wer hat den Vertrag?

Im deutschen Energierecht gibt es eine Besonderheit: die sogenannte Grundversorgung. Jeder Haushalt hat Anspruch darauf, mit Strom und Gas beliefert zu werden, auch ohne einen speziellen Vertrag mit einem Anbieter abgeschlossen zu haben. Der örtliche Grundversorger (meist das größte Energieunternehmen in der Region) ist zur Lieferung verpflichtet. Ein Vertrag kommt hier oft stillschweigend, also konkludent, zustande. Das regelt § 2 der Grundversorgungsverordnungen für Strom (StromGVV) und Gas (GasGVV).

Die reine Entnahme von Energie – das Einschalten des Lichts, das Aufdrehen der Heizung – gilt rechtlich als Annahme des Angebots des Energieversorgers, Energie zu liefern. Man spricht hier von einer Realofferte: Das Angebot liegt nicht in Worten, sondern in der tatsächlichen Bereitstellung der Energie.

So weit, so klar. Aber mit wem kommt dieser Vertrag zustande? Normalerweise ist das derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Anschluss hat und Energie entnimmt – meist der Mieter oder Eigentümer, der in der Wohnung lebt. Doch was gilt in der Konstellation von Frau S. mit der zimmerweisen Vermietung und dem Sammelzähler? Hier prallten die Interessen aufeinander:

• Der Energieversorger möchte sein Geld und sucht einen zuverlässigen Schuldner. Die einzelnen Mieter wechseln oft, ihre Bonität ist ungewiss, und vor allem: Ihr individueller Verbrauch ist nicht messbar. Der Vermieter als Eigentümer erscheint da als der greifbare und beständigere Partner.
• Der Vermieter (wie Frau S.) sieht sich nicht in der Verantwortung, da er die Energie nicht selbst nutzt. Er verweist auf die Mieter als tatsächliche Verbraucher.
• Die einzelnen Mieter wollen nur für ihren eigenen Verbrauch zahlen, nicht aber für den der Mitbewohner oder für Gemeinschaftsflächen, deren Nutzung sie vielleicht kaum beeinflussen können.

Diese unklare Gemengelage führte immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Die Gerichte entschieden uneinheitlich. Im Fall von Frau S. wies das Amtsgericht Kiel die Klage des Energieversorgers zunächst ab – es sah die Mieter in der Pflicht. Das Landgericht Kiel als Berufungsinstanz sah die Sache jedoch anders und verurteilte Frau S. zur Zahlung. Es argumentierte, dass die von Frau S. geschaffene Vermietungsstruktur mit Sammelzählern entscheidend sei. Gegen dieses Urteil legte Frau S. Revision zum BGH ein.

Der BGH spricht Klartext: Der Vermieter ist im Boot

Der VIII. Zivilsenat des BGH, zuständig unter anderem für Miet- und Kaufrecht, bestätigte mit seinem Beschluss vom 15. April 2025 die Entscheidung des Landgerichts Kiel und wies die Revision von Frau S. zurück. Die Kernaussage des BGH ist deutlich: Wird eine Wohnung zimmerweise vermietet, die Energieversorgung aber über einen einzigen Sammelzähler abgewickelt, kommt der konkludente Grundversorgungsvertrag für Strom und Gas in der Regel mit dem Vermieter zustande.

Aber wie kommt der BGH zu diesem Ergebnis? Die Richter vollzogen eine sorgfältige Prüfung, wer aus objektiver Sicht als Adressat des Vertragsangebots des Energieversorgers anzusehen ist. Hier spielen die Paragrafen § 133 und § 157 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine zentrale Rolle. Sie legen fest, wie Willenserklärungen (wie eben das Angebot, einen Vertrag zu schließen) auszulegen sind: Nicht allein der innere Wille zählt, sondern wie ein verständiger Dritter die Erklärung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte verstehen durfte (der sogenannte objektive Empfängerhorizont).

Schritt 1: Warum nicht die einzelnen Mieter?

Der BGH schloss aus, dass sich das Angebot des Energieversorgers an die einzelnen Mieter der Zimmer richtete. Dafür gab es zwei Hauptgründe:

1. Keine individuelle Verbrauchsmessung: Der entscheidende Punkt war der fehlende separate Zähler für jedes Zimmer. Ohne eine solche Messmöglichkeit kann der Energieversorger den Verbrauch eines einzelnen Mieters nicht ermitteln und abrechnen. Ein Energieversorger kann vernünftigerweise nicht davon ausgehen, einen Vertrag mit jemandem schließen zu wollen, dessen Leistung (Energieverbrauch) er gar nicht messen kann. Das wäre wirtschaftlich unsinnig.
2. Fehlender Annahmewille der Mieter (objektiv betrachtet): Aus der Sicht eines verständigen Mieters, der nur ein einzelnes Zimmer mietet, ist es nicht plausibel anzunehmen, dass er durch das Einschalten des Lichts in seinem Zimmer stillschweigend einen Vertrag über die gesamte Energielieferung der Wohnung abschließen und damit auch für den Verbrauch seiner Mitmieter und der Gemeinschaftsräume haften will. Wer mietet schon ein Zimmer und will gleichzeitig für die Duschorgien oder Heizexzesse der Mitbewohner geradestehen? Ein solch weitreichender Wille kann einem einzelnen Zimmer-Mieter objektiv nicht unterstellt werden.

Schritt 2: Warum nicht die Mietergemeinschaft?

Auch die Idee, dass der Vertrag mit der Gesamtheit der Mieter (etwa als eine Art Wohngemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) zustande kommt, verwarf der BGH. Dafür fehlten im Fall von Frau S. jegliche Anhaltspunkte. Die Mieter hatten separate Verträge mit der Vermieterin und traten gegenüber dem Energieversorger nicht als eine Einheit auf. Es gab keine gemeinsame Willensbildung oder Vertretung nach außen in Bezug auf den Energievertrag.

Schritt 3: Der Vermieter als logischer Vertragspartner

Nachdem die Mieter als potenzielle Vertragspartner ausgeschieden waren, blieb der Vermieter übrig. Der BGH begründete dies überzeugend:

1. Eigentum und Verfügungsmacht: Die Vermieterin, Frau S., ist Eigentümerin der Immobilie. Sie ist diejenige, die über den Anschluss an das Versorgungsnetz verfügt und die Wohnung überhaupt erst mit Strom und Gas versorgbar macht. Sie hat die grundlegende Kontrolle über die Versorgungsinfrastruktur der Wohnung.
2. Verantwortung für die Struktur: Das entscheidende Argument des BGH war jedoch: Die unklare Situation und die Unmöglichkeit der individuellen Verbrauchszuordnung war eine direkte Folge des von Frau S. gewählten Vermietungskonzepts. Indem sie sich entschied, die Zimmer einzeln zu vermieten, aber auf separate Zähler verzichtete, schuf sie selbst die Umstände, die einen direkten Vertragsschluss des Energieversorgers mit den einzelnen Mietern verhinderten.
3. Konsequenz der eigenen Entscheidung: Der BGH sieht es als logische Konsequenz an, dass Frau S. als Vermieterin zur Vertragspartnerin wird. Wer eine solche unklare und für Dritte (den Energieversorger) problematische Struktur schafft, kann sich den daraus folgenden rechtlichen Konsequenzen nicht einfach entziehen, indem er darauf verweist, dass andere (die Mieter) die Energie tatsächlich nutzen. Der Vermieter muss sich die von ihm geschaffenen Verhältnisse zurechnen lassen.

Im Ergebnis stellt der BGH sicher, dass der Energieversorger, der zur Lieferung verpflichtet ist, einen klaren und greifbaren Vertragspartner hat. Und dieser Partner ist in der Konstellation „der zimmerweisen Vermietung mit Sammelzähler“ eben der Vermieter.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter? Handlungsbedarf!

Für Vermieter wie Frau S., die Wohnungen zimmerweise mit nur einem Hauptzähler vermieten, hat das BGH-Urteil erhebliche Konsequenzen. Die wichtigste Erkenntnis: Sie sind in der Regel der direkte Vertragspartner des Energieversorgers und haften für die gesamten Energiekosten der Wohneinheit, zumindest im Rahmen der Grundversorgung, wenn kein anderer Vertrag explizit geschlossen wurde.

Die Risiken für Vermieter:

• Volle Haftung: Der Vermieter muss die Rechnungen des Energieversorgers bezahlen, unabhängig davon, ob er die Kosten von den Mietern wiederbekommt.
• Hohes finanzielles Risiko: Gerade bei stark schwankenden oder hohen Energiepreisen kann dies zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Im Fall von Frau S. ging es um die Kosten von fünf Jahren! Das Risiko von Zahlungsausfällen der Mieter trägt allein der Vermieter.
• Probleme bei der Umlage: Selbst wenn der Vermieter zahlen muss, ist die Weitergabe der Kosten an die Mieter schwierig und rechtlich heikel, wenn keine verbrauchsabhängige Messung möglich ist. Eine Umlage nach Quadratmetern oder Personenzahl ist oft ungenau und streitanfällig, da sie das individuelle Verbrauchsverhalten nicht berücksichtigt. Bei Heizkosten ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung sogar gesetzlich vorgeschrieben (Heizkostenverordnung), was bei Sammelzählern oft nicht eingehalten werden kann.

Was können betroffene Vermieter jetzt tun?

Das Urteil ist ein Weckruf. Vermieter, die dieses Modell praktizieren, sollten dringend handeln, um finanzielle Risiken zu minimieren und rechtliche Klarheit zu schaffen. Folgende Optionen stehen zur Verfügung:

1. Installation von Unterzählern (Submetering): Dies ist die technisch und rechtlich sauberste Lösung. Durch den Einbau von geeichten Zwischenzählern für jedes vermietete Zimmer (und idealerweise auch für Gemeinschaftsflächen) kann der individuelle Verbrauch erfasst werden.
   • Vorteile: Ermöglicht eine verbrauchsgenaue Abrechnung gegenüber den Mietern. Schafft die Voraussetzung dafür, dass Mieter potenziell eigene Verträge mit Energieversorgern ihrer Wahl abschließen können (freie Anbieterwahl). Reduziert Streitigkeiten über die Nebenkostenabrechnung.
   • Nachteile: Kann mit erheblichem baulichem Aufwand und hohen Kosten verbunden sein, insbesondere in Altbauten. Die laufende Ablesung und Wartung der Zähler verursachen zusätzlichen Aufwand.
2. Anpassung der Mietverträge und Abrechnung: Wenn Unterzähler keine Option sind, muss das Mietvertragsmodell überdacht werden:
   • Pauschalmiete/Inklusivmiete: Die Energiekosten könnten als feste Pauschale in die Miete einberechnet werden.
     • Vorteile: Einfache Handhabung, keine separate Abrechnung nötig.
     • Nachteile: Der Vermieter trägt das volle Risiko von Kostensteigerungen. Es gibt keinen Anreiz für Mieter, Energie zu sparen. Die Höhe der Pauschale muss angemessen sein und kann bei starken Abweichungen vom tatsächlichen Verbrauch rechtlich angreifbar sein.
   • Betriebskostenvorauszahlung mit Abrechnung: Der Vermieter zahlt die Energierechnung und legt die Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.
     • Vorteile: Flexibler als eine reine Pauschale.
     • Nachteile: Ohne Unterzähler bleibt das Problem der gerechten Verteilung! Ein Umlageschlüssel (z. B. pro Kopf, Fläche) ist erforderlich, der aber das tatsächliche Verbrauchsverhalten ignoriert und daher oft zu Streit führt. Bei Heizkosten ist dies wegen der Heizkostenverordnung besonders problematisch und oft unzulässig. Der Vermieter bleibt im Außenverhältnis gegenüber dem Versorger voll haftbar.
3. Änderung des Vermietungsmodells:
   • Gesamtvermietung an eine WG: Vermieten Sie die gesamte Wohnung an eine Wohngemeinschaft (z. B. als GbR), die dann selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger abschließt. Der Vermieter ist dann aus der direkten Haftung gegenüber dem Versorger raus. Die interne Aufteilung der Kosten ist dann Sache der WG.
   • Keine zimmerweise Vermietung mehr: Wenn die Risiken und der Aufwand zu hoch erscheinen, bleibt nur, das Modell der zimmerweisen Vermietung aufzugeben und die Wohnung als Ganzes zu vermieten.

Wichtig ist: Vermieter sollten sich unbedingt rechtlich beraten lassen, welche Lösung für ihre spezifische Situation die beste und rechtssicherste ist. Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema. Fordern Sie noch heute unsere Ersteinschätzung an. Auch Hausverwaltungen müssen ihre Kunden auf dieses durch den BGH nun klar bestätigte Risiko hinweisen und bei der Umstellung unterstützen.

Was bedeutet das Urteil für Mieter? Schutz und neue Fragen

Für Mieter, die ein Zimmer in einer Wohnung mit Sammelzähler bewohnen, bringt das BGH-Urteil zunächst eine positive Nachricht: Sie können in der Regel nicht direkt vom Energieversorger für die gesamten Energiekosten der Wohnung oder den Verbrauch der Mitmieter in Anspruch genommen werden. Das Risiko der direkten Haftung gegenüber dem Versorger trägt der Vermieter.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Mieter von einzelnen Zimmern einer Wohnung nun sorgenfrei sind. Die Entscheidung regelt nur das Außenverhältnis zwischen Versorger und Vertragspartner (dem Vermieter). Das Innenverhältnis – also die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter – bleibt davon unberührt und birgt weiterhin Konfliktpotenzial:

• Streit über die Nebenkostenabrechnung: Da der Vermieter nun eindeutig für die Gesamtkosten haftet, wird er versuchen, diese vollständig auf die Mieter umzulegen. Mangels individueller Zähler muss er dafür einen Verteilerschlüssel anwenden (z. B. nach Anzahl der Bewohner oder Quadratmeter der Zimmer). Solche Schlüssel sind aber oft unfair, da sie den tatsächlichen Verbrauch nicht widerspiegeln. Der sparsame Mieter zahlt dann unter Umständen für den verschwenderischen Mitbewohner mit. Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung daher genau prüfen und bei Zweifeln am Verteilerschlüssel oder der Höhe der Kosten Widerspruch einlegen.
• Fehlende Transparenz und Sparanreize: Ohne eigene Messung haben Mieter kaum Einblick in ihren tatsächlichen Verbrauch und wenig Anreiz, Energie zu sparen, da sich dies nicht direkt auf ihre Abrechnung auswirkt (außer der Gesamtverbrauch sinkt, was aber vom Verhalten aller abhängt).
• Mögliche Mietvertragsänderungen: Mieter müssen damit rechnen, dass Vermieter versuchen werden, die Mietverträge anzupassen (z. B. Umstellung auf Pauschalmieten), um ihr Risiko zu reduzieren. Hier sollten Mieter prüfen, ob die vorgeschlagenen Änderungen fair und rechtlich zulässig sind.

Insgesamt sind Mieter zwar vor der direkten Forderung des Energieversorgers geschützt, müssen aber wachsam bleiben, was die interne Kostenverteilung durch den Vermieter angeht.

Was bedeutet das Urteil für Energieversorger? Mehr Klarheit

Für Energieversorgungsunternehmen bringt die Entscheidung des BGH vorrangig eines: Rechtssicherheit. Sie wissen nun, dass sie in der Konstellation der zimmerweisen Vermietung mit Sammelzähler im Rahmen der Grundversorgung den Vermieter als Schuldner in Anspruch nehmen können.

• Vereinfachte Rechtsverfolgung: Das oft mühsame und unsichere Vorgehen gegen einzelne, häufig wechselnde Mieter entfällt. Der Vermieter ist als Eigentümer meist leichter zu identifizieren und zu greifen.
• Reduziertes Ausfallrisiko: Die Bonität eines Vermieters ist tendenziell stabiler als die einzelner (oft junger) Mieter.
• Geringere operative Komplexität: Der administrative Aufwand für die Vertragsverwaltung und Abrechnung in diesen Fällen sinkt, da es einen klaren Ansprechpartner gibt.

Energieversorger können sich nun auf die BGH-Rechtsprechung berufen und ihre Forderungen gezielter durchsetzen.

Einordnung und Ausblick: Die Weichen sind gestellt

Der BGH-Beschluss VIII ZR 300/23 ist mehr als nur eine Einzelfallentscheidung. Er reiht sich ein in eine Rechtsprechungslinie, die bei Massengeschäften wie der Energieversorgung auf objektive Kriterien zur Bestimmung des Vertragspartners setzt. Nicht der subjektive Wille oder die tatsächliche Nutzungshandlung jedes Einzelnen sind entscheidend, sondern die nach außen erkennbaren Umstände und Verantwortlichkeiten – hier das Eigentum und die vom Vermieter geschaffene Struktur.

Die Entscheidung betont die rechtliche Relevanz technischer Infrastruktur. Die Art der Zählerinstallation hat unmittelbare Auswirkungen auf Vertragsverhältnisse und Haftungsfragen. Sie sendet ein klares Signal an Vermieter: Wer sich für ein bestimmtes Vermietungs- und Abrechnungsmodell entscheidet, muss auch die rechtlichen Konsequenzen tragen, die sich daraus im Verhältnis zu Dritten ergeben.

Es ist zu erwarten, dass das Urteil den Markt beeinflussen wird. Das Modell der zimmerweisen Vermietung durch den Eigentümer mit nur einem Sammelzähler dürfte unattraktiver werden. Der Trend könnte hin zu mehr Submetering (Einbau von Unterzählern) gehen, auch wenn dies Investitionen erfordert. Alternativ könnten Vermieter verstärkt auf die Gesamtvermietung an Wohngemeinschaften setzen, die dann selbst für den Energievertrag verantwortlich sind. Auch transparente Pauschal- oder Inklusivmietmodelle könnten an Bedeutung gewinnen, wobei hier die rechtlichen Rahmenbedingungen (z. B. Angemessenheit der Pauschale) genau beachtet werden müssen.

Während die Frage der Vertragspartnerschaft im Außenverhältnis nun geklärt ist, verlagert sich der Fokus möglicherweise auf Streitigkeiten im Innenverhältnis zwischen Vermietern und Mietern über die gerechte Umlage der Energiekosten bei fehlender Verbrauchsmessung. Hier bleibt erhebliches Konfliktpotenzial bestehen, solange keine individuellen Zähler vorhanden sind.