AG Neukölln – Az.: 13 C 43/21 – Urteil vom 05.01.2021
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung B., Vorderhaus, 3. Geschoss rechts, von bisher monatlich 975,20 Euro zuzüglich Betriebs- sowie Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung wie bisher, um monatlich 70,90 Euro auf nunmehr monatlich 1046,10 Euro zuzüglich Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 01.01.2021 zuzustimmen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerinnen und Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.
Tatbestand:
Die Beklagten mieteten gemäß Mietvertrag vom 24.08.1996 (Blatt 7-10) eine im Hause B., belegene, vor dem Jahr 1918 erstmals bezugsfertig gewordene, 147 m² große, sowie mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattete Wohnung.
Die Klägerinnen und Kläger traten danach als Erbinnen und Erben und damit als Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger des zwischenzeitlich verstorbenen Vermieters in das Mietverhältnis ein.
Die Küche in der Wohnung ist größer als 14 m². In der Wohnung befindet sich eine von der Küche abgehende Speisekammer. Wie die Klägerinnen und Kläger ferner unstreitig vortragen, befindet sich in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume aufwändiger Deckenstuck.
Die Beklagten schuldeten hierfür eine Nettokaltmiete zum 01.01.2018 in Höhe von 909,65 Euro und zum 01.10. 2019 in Höhe von jedenfalls seither unverändert 975,20 Euro.
Die Klägerinnen und Kläger ließen mit Schreiben der Klägerin zu 1 als „verwaltende Miteigentümerin“ vom 30.10.2020 (Blatt 11) an die Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 1.046,10 Euro mit Wirkung ab dem 01.01.2021 verlangen.
Die Klägerinnen und Kläger meinen, die ortsübliche Vergleichsmiete sei durch Sachverständigengutachten zu ermitteln, da der Berliner Mietspiegel 2019 kein geeignetes Berechnungsmittel darstelle.
Vorsorglich behaupten die Klägerinnen und Kläger, unter dem von den Beklagten in den Wohnräumen verlegten Teppichboden befinde sich hochwertiger Holzfußbodenbelag, in einem Raum Parkettfußboden und den übrigen Räumen „anderer hochwertiger Holzfußboden“.
Sie, die Klägerinnen und Kläger, hätten den Beklagten „erst vor kurzem… ein besonderes verstärktes Stromkabel zur Verfügung gestellt“.
Die Beklagten hätten an der Wohnungseingangstür eine Einbruchsicherung mit ihrem, der Klägerinnen und den Klägern Einverständnis und unter der Bedingung angebracht, dass die Einbruchsicherung beim Auszug aus der Wohnung in der Wohnung verbleibe.
Die Klägerinnen und Kläger meinen deshalb, dass die Einrichtung ihnen „vollumfänglich… zuzurechnen“ sei.
Die Klägerinnen und Kläger behaupten ferner auf dem Grundstück befinde sich ein abschließbarer Fahrradabstellplatz.
Der Eingangsbereich des Hauses sei repräsentativ mit hochwertigen Materialien.
Die Klägerinnen und Kläger verweisen hierzu auf diverse als Anlage K3 in Ablichtung eingereichte Lichtbilder (Blatt 53-54)
Das Gebäude befinde sich in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand, da die Treppenhäuser nach dem Jahr 2009 zuletzt im Jahr 2016 instandgesetzt worden seien. Der Energieverbrauchskennwert für das Haus sei kleiner als 120 kWh.
Die Hauseingangstür sei mit einem Schloss ausgestattet und danach „selbstverständlich… abschließbar“.
Das Haus befinde sich an einer besonders ruhigen Straße.
Die Klägerinnen und Kläger beziffern danach die ihrer Auffassung nach ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 mit 8,56 Euro/m² netto kalt.
Die Klägerinnen und Kläger haben ferner in der Klageschrift vorsorglich unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2019 ihr Mieterhöhungsverlangen wiederholt.
Die Klägerinnen und Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Berlin, Vorderhaus, 3. Geschoss rechts, von bisher monatlich 975,20 Euro zuzüglich Betriebs- sowie Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung wie bisher um monatlich 70,90 Euro auf nunmehr monatlich 1046,10 Euro zuzüglich Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 01.01.2021 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, bei Abschluss des Mietvertrags im Jahre 1996 sei das Bad ungefliest gewesen, die Badewanne habe frei im Raum gestanden. Zur Wand habe keine Abdichtung bestanden.
Die Beklagten verweisen hierzu auf § 23 Ziffer 2 des Mietvertrags (Blatt 10 R) und tragen vor, danach hätten sie das Bad auf eigene Kosten fliesen lassen. Damit sei „vermieterseits zugleich keine Duschmöglichkeit zur Verfügung gestellt worden“.
Die Elektroinstallation sei unzureichend. Der Sicherungskasten weise noch Schraubsicherungen aus Porzellan auf. Ein FI-Schalter fehle. Es komme immer wieder zu Überlastungen und Kurzschlüssen. Die Beklagten verweisen hierzu auf ein als Anlage B 2 in Ablichtung eingereichtes Lichtbild (Blatt 35)
Schließlich hätten sie die Wohnung mit offen liegenden Frisch- und Abwasserleitungen angemietet und diese sodann selbst verkleiden und die Verkleidungen fliesen lassen.
Die Haustür sei ohne weiteres dadurch zu öffnen, dass man „durch einfaches Drücken gegen den Schnapper in den Hausflur gelangen“ könne.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist auch begründet.
1. Die Klägerinnen und Kläger haben gegenüber den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 1046,10 Euro.
a) Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
Das Gericht kann sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels 2021 bedienen, da das Mieterhöhungsverlangen vom 30.10.2020 den Beklagten nach dem hierfür maßgeblichen Stichtag am 01.09.2020 zuging.
Der Mietspiegel ist grundsätzlich anwendbar, anderes folgt auch nicht aus dem Vorbringen beider Parteien, die insbesondere nicht – überdies substantiiert (hierzu BGH Grundeigentum 2013, 197) in Abrede stellen, dass dieser im Sinne von § 558d Abs. 1 BGB qualifiziert sei.
Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht abgesehen davon jedenfalls den Anforderungen des § 558 c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben Gemäß § 558 c Abs. 1 BGB ist Voraussetzung für einen einfachen Mietspiegel, dass dieser eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt, soweit diese von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Die dem Mietspiegel 2021 zugrundeliegenden Daten wurden ausweislich seiner Angaben unter Ziffer 1 vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH H. ermittelt. Der Mietspiegel 2021 ist danach eine Index-Fortschreibung des Mietspiegels 2019 ermittelt. Gemäß Ziffer 4 wurde für die Fortschreibung die Entwicklung des Verbraucherpreisindex als Nachfolger des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt. An der Mietspiegelerstellung haben schließlich gemäß Ziffer 1 unter anderem der BBU Verband B.-Br. Wohnungsunternehmen e. V. der BFW Landesverband B./Br. e. V. sowie der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V, die die Interessen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten, beratend mitgewirkt, des Weiteren ein darin so bezeichneter Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude sowie das Amt für Statistik B. Br. und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Schließlich haben danach der Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, der Berliner Mieter Gemeinschaft e. V. sowie der Mieterschutzbund B. e. V. als Interessenvertreter der Mieterseite den Mietspiegel anerkannt.
Nach § 558c Abs. 1 Alt. 2 BGB reicht die Mitwirkung bei der Erstellung aus. Damit entfaltet der Berliner Mietspiegel 2021 auch im Umfang der danach festgelegten Orientierungsrichtlinien zumindest die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20 -, zum Berliner Mietspiegel 2017). Ferner liegen auch die Voraussetzungen des § 558c Abs. 2 BGB vor, da der Mietspiegel nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst worden ist. Weitere Anforderungen stellt das Gesetz nicht auf (Landgericht Berlin Grundeigentum 2017, 596-599).
Die Reichweite der Indizwirkung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, bei einem Mietspiegel insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert seiner Angaben erhoben werden.
Bei einem Mietspiegel, der den Anforderungen des § 558c Abs. 1 Alt. 1 und Alt. 2 BGB genügt, sind etwaige Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmaterials darauf beschränkt zu prüfen, ob es den Erstellern des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder sie sich von sachfremden Erwägungen haben leiten lassen mit der Folge, dass die Verlässlichkeit des Mietspiegels zweifelhaft ist. Zu überprüfen ist bei Einwendungen dieser Art gegebenenfalls auch, ob die Beteiligung der Mieter- und Vermieterverbände möglicherweise Einschränkungen unterlag oder nicht über den gesamten Prozess der Erstellung – insbesondere auch bei Fragen der Datengewinnung und -auswertung – sichergestellt war (Landgericht Berlin Grundeigentum 2017, 596-599).
Verbleiben nach Prüfung substantiierter Angriffe Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist seine Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muss anderweitig geführt werden (vgl. BGH Grundeigentum 2010, 1049).
Allerdings haben die Parteien keine entsprechenden Einwendungen gegenüber dem Mietspiegel 2021 vorgebracht.
Das Gericht kann im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens die im Berliner Mietspiegel enthaltene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO heranziehen, da diese auf allgemeinen Erfahrungen beruht, einen Einfluss der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt (BGH GE 2005, Seite 663 ff).
b) Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietspiegelfeld J 1 einschlägig. Die Einordnung ergibt sich aus der Fläche, Ausstattung und Bezugsfertigkeit der von den Beklagten angemieteten Wohnung sowie der Wohnlage.
Danach bewegt sich die ortsübliche Nettokaltmiete für vergleichbaren Wohnraum zwischen einem Unterspannenwert von 4,84 Euro/m² und einem Oberspannenwert von 9,24 Euro/m² bei einem Mittelwert von 6,30 Euro/m².
c) In der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) existieren nach dem unstreitigen Vortrag der Beklagten die jedenfalls bei Abschluss des Mietvertrags gegebenen wohnwertmindernden „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“, „Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest“ sowie „Keine Duschmöglichkeit“.
In der Merkmalgruppe 2 (Küche) existiert und überwiegt damit zugleich das wohnwerterhöhende Merkmal „separate Küche mit mind. 14 m² Grundfläche“.
In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) existieren unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung“ sowie „Aufwändige Decken- und/oder Wandverkleidung (z.B. Stuck, Täfelung) in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume“.
Das von den Klägerinnen und den Klägern ferner geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal „Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume“ existiert dagegen nicht, da hierfür nicht genügt, dass – insoweit unstreitig – nur in einem Raum Parkett und ansonsten ein Dielenfußboden verlegt ist (vgl. Landgericht Berlin Grundeigentum 2019, 535-536). Ebenso wenig existiert das von den Klägerinnen und den Klägern ferner geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal „Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür (z.B. hochwertige Sperrbügel und/oder Türschlösser mit Mehrfachverriegelung) bei verstärkten Türen“). Soweit unstreitig die Beklagten selbst an der Wohnungseingangstür ein Stangenschloss anbringen ließen, ist dies auch nach dem Einwand der Kläger, wonach mit den Beklagten vereinbart gewesen sei, dass dieses Schloss nach Beendigung des Mietverhältnisses dort verbleiben und in das Vermietereigentum übergehen solle, nicht als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt.
Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam (vgl. BGH Grundeigentum 2018, 1525-1526).
Demgegenüber existiert das wohnwertmindernde Merkmal „Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz“. Soweit die Beklagten geltend machen, dass sie die Wohnung mit über Putz verlegten Be- und Entwässerungsleitungen übernommen und danach selbst die Verkleidung angebracht hätten, sind die Klägerinnen und die Kläger dem nicht entsprechend substantiiert entgegengetreten. Nach dem oben bereits Ausgeführten sind allerdings von der Mieterseite auf eigene Kosten vorgenommene Einbauten in der Wohnung nicht als wohnwertbildend zu berücksichtigen.
Die Beklagten haben darüber hinaus nicht dargelegt, dass das weitere wohnwertmindernde Merkmal „Unzureichende Elektroinstallation, z.B. keine ausreichende Elektrosteigleitung und/oder VDEgerechte Elektroinstallation (z.B. kein FI-Schalter, Potentialausgleich)“ vorliegen soll. Der danach allenfalls beispielhaft aufgeführt fehlende FISchalter genügt nicht, weil der Zustand der Elektroinstallation in der Gesamtbetrachtung der davon abhängigen Haushaltsführung unzureichend sein muss, etwa aufgrund der geringen Anzahl der Steckdosen oder der eingeschränkten Möglichkeit, mehrere elektrische Geräte gleichzeitig zu bedienen. Jedenfalls auf das entsprechende allgemeine Bestreiten der Klägerinnen und der Kläger fehlt hierzu jeglicher weitere konkrete Sachvortrag der Beklagten. Damit überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale.
In der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) existiert das wohnwerterhöhende Merkmal „Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)“. Die Klägerinnen und Kläger haben dies durch Vorlage diverser Lichtbilder hinreichend dargelegt, ohne dass die Beklagten dem weiter entgegengetreten wären. Demgegenüber haben die Beklagten das von ihnen geltend gemachte wohnwertmindernde Merkmal „Hauseingangstür nicht abschließbar“ mit der Begründung, dass der Schließmechanismus nicht ordnungsgemäß funktioniere und die Tür sich ohne weiteres aufdrücken lasse, jedenfalls auf den Einwand der Klägerinnen hin, wonach die Haustür grundsätzlich abschließbar sei, nicht entsprechend substantiiert dargelegt. Danach ist jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der von den Beklagten beanstandete Zustand allenfalls einen behebbaren Mangel darstellte, zu dessen Beseitigung die Klägerinnen und die Kläger gegebenenfalls verpflichtet wären. Indes sind behebbare Mängel für die Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel und die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unbeachtlich (Landgericht Berlin Grundeigentum 2012, 488-489).
Mangels weiterer von der Beklagten geltend gemachter wohnwertmindernder Merkmale überwiegen bereits damit jedenfalls die wohnwerterhöhenden Merkmale.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als neutral zu beurteilen. Soweit die Klägerinnen und die Kläger als wohnwerterhöhendes Merkmal die „Besonders ruhige Lage“ geltend machen, haben sie dies auch auf das entsprechende Bestreiten der Beklagten hin nicht näher dargelegt
d) Nach der Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung sind die Merkmalgruppen, in denen die wohnwertmindernden bzw. wohnwerterhöhenden Merkmale jeweils überwiegen, entsprechend zu addieren und dann gegeneinander zu verrechnen.
Da in der Merkmalgruppe 1 die wohnwertmindernden, demgegenüber in den Merkmalgruppen 2, 3 sowie 4 die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, und sich schließlich die Merkmalgruppe 5 neutral verhält, ergibt sich ein entsprechender Überschuss von 2
Merkmalgruppen. Da jede der insgesamt fünf Merkmalgruppen eine Abweichung vom jeweiligen mittleren Spannenwert des einschlägigen Mietspiegelfelds um 20% der Differenz zwischen dem jeweiligen Ober- bzw. Unterspannenwert und dem Mittelspannenwert ermöglicht, berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete (nettokalt) im vorliegenden Falle bei einem Aufschlag von 40% der Differenz zwischen dem Oberspannenwert und dem Mittelspannenwert des Mietspiegelfelds J 1 auf den Mittelspannenwert wie folgt:
6,30 Euro/m² + (9,24 Euro/m² – 6,30 Euro/m² = 2,94 Euro/m² x 40% = 1,18 Euro/m² = 7,48 Euro/m² x 147 m² = 1.099,56 Euro.
Die Klägerinnen und Kläger haben infolgedessen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf den von ihnen geltend gemachten und darunterliegenden Betrag von 1.046,10 Euro.
e) Die Beklagten schulden die erhöhte Miete gemäß § 558 b Abs. 1 BGB ab dem 01.01.2021, da das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten unstreitig noch im Oktober 2020 zuging.
f) Die geschuldete Erhöhung der Nettokaltmiete übersteigt nicht den gemäß § 558 Abs. 3 BGB höchst zulässigen Betrag von 15% über der vor drei Jahren, also am 01.01.2018, geschuldeten Miete in Höhe von 909,65 Euro + 15% = 1.046,10 Euro.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Ziffer 7, 711 ZPO.
