Bleihaltiges Trinkwasser als Mietmangel

Mietmangel: Bleihaltiges Trinkwasser und fehlende Schutzleiter in der Elektroinstallation

In dem Urteil des AG Hamburg-Bergedorf (Az.: 409 C 104/17) vom 06.01.2022 geht es um die Rückforderung einer Mietkaution und die Aufrechnung des Beklagten mit mehreren streitigen Ansprüchen. Die Kläger hatten in der Vergangenheit Mängel wie bleihaltiges Trinkwasser, fehlende Schutzleiter in der Elektroinstallation und ein undichtes Dach gerügt und eine Mietminderung von 15 Prozent geltend gemacht.

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Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution

Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung von € 334,22 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2017 an die Kläger als Mitgläubiger. Die Kläger hatten gemäß § 12 des Mietvertrags eine Mietsicherheit in Höhe von € 1.200,00 in bar an den Beklagten gezahlt.

Geltend gemachte Mängel und Mietminderung

Die Kläger hatten mehrere Mängel gerügt, darunter einen erhöhten Bleigehalt im Trinkwasser, fehlende Schutzleiter in der Elektroinstallation und ein undichtes Dach, das zu braunen Flecken im Deckenbereich des Flurs führte. Sie forderten den Beklagten zur Behebung der Mängel bis zum 08.07.2016 auf und kündigten eine Mietminderung von 15 Prozent ab Juli 2016 an.

Beklagter bestreitet Mängel und wehrt sich gegen Mietminderung

Der Beklagte wies die Mängelrügen zurück und erklärte, er habe alle Bleileitungen im Jahr 2014 entfernt und werde eine Bleiprobe nehmen lassen. Die Elektroinstallation sei funktionsfähig und eine Nachrüstung mit einem Schutzleiter nicht erforderlich, da die Anlage Bestandsschutz genieße. Das Dach sei nicht undicht, die Flecken seien auf einen Altschaden zurückzuführen. Eine Mietminderung sei somit nicht gerechtfertigt.

Urteil: Klage teilweise abgewiesen und Kostenverteilung

Das Gericht wies die Klage im Übrigen ab und entschied, dass die Kläger als Gesamtschuldner 72 Prozent und der Beklagte 28 Prozent der Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei beide Seiten die Vollstreckung der jeweils anderen Seite durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrags abwenden können.

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Das vorliegende Urteil

AG Hamburg-Bergedorf – Az.: 409 C 104/17 – Urteil vom 06.01.2022

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Mitgläubiger € 334,22 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2017 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 72 Prozent und der Beklagte 28 Prozent zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Seiten dürfen die Vollstreckung der jeweils anderen Seite durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Streitwert wird festgesetzt auf € 1.205,30.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Der Beklagte hat die Aufrechnung mit mehreren streitigen Ansprüchen erklärt.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung im Haus …-… (s. schriftlichen Mietvertrag 05.10.2012, Anlage K 1, Bl. 4 ff. d.A.). Gemäß § 12 des Mietvertrags zahlten die Kläger € 1.200,00 in bar als Mietsicherheit an den Beklagten. Die Kläger zogen am 01.12.2012 in die Wohnung ein. Ob der Mietvertrag mit Zugang der Kündigung vom 17.08.2016 oder zum 31.10.2016 endete, ist zwischen den Parteien streitig. Die Miete betrug im Jahr 2016 monatlich € 625,00 brutto.

Unter dem 23.06.2016 (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 35 d.A. bzw. Anlage K 5, Bl. 54 f. d.A.) rügten die Kläger, vertreten durch ihre jetzigen Prozessbevollmächtigten, gegenüber dem Beklagten, dass der Bleigehalt des Trinkwassers im Küchenbereich nicht der Trinkwasserverordnung entspreche und dass die Elektroinstallation fehlten die Schutzleiter, möglicherweise gebe es nur zweipolige Kabel zu den Steckdosen. Außerdem sei das Dach undicht. Es träten immer wieder braune Flecken im Deckenbereich des Flurs auf. Die Kläger forderten den Beklagten zur Behebung der Mängel bis zum 08.07.2016 auf. Die Kläger würden ab Juli 2016 die Miete um 15 Prozent mindern. Sie behielten sich eine weitergehende Mietminderung vor.

Mit Schreiben vom 28.06.2016 teilte der Beklagte den Klägern mit, er habe im Jahr 2014 alle Bleileitungen im Objekt entfernt (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 32 f. d.A.). Der guten Ordnung halber Werde er eine Bleiprobe nehmen lassen. Der Elektriker habe ihm im Frühjahr bestätigt, dass sich die Elektrik in einem funktionsfähigen Zustand befinde, eine Nachrüstung mit einem Schutzleiter sei nicht erforderlich, weil es sich um eine ältere elektrische Anlage handele, die insoweit Bestandsschutz genieße. Das Dach sei nicht undicht. Die – bei Anmietung vorhandenen – braunen Flecken im Flur resultierten von einem Altschaden, der längst behoben sei. Er werde die Decke und mögliche Feuchtigkeitseinwirkungseinbrüche bei seinem Besuch überprüfen und auch die Frage, ob die Fenster repariert werden müssten. Eine Mietminderung sei nicht gerechtfertigt.

Am 04.07.2016 besichtigte der Beklagte die Wohnung der Kläger. Die Kläger schickten dem Beklagten daraufhin unter dem 06.07.2016 ein Schreiben (Anlage K 7, Bl. 56 d.A.).

Unter dem 11.07.2016 schrieb der Beklagte den Klägern, die Wasserprobe zur Prüfung des Bleigehalts sei am 11.07. entnommen worden (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 30 d.A.). Im Frühjahr habe ihm der Elektriker bestätigt, dass die Anlage funktionstüchtig sei. Er, der Beklagte, habe erneut das Dach begutachtet und keine Mängel feststellen können. Die Dichtung des Flurfensters habe er erneuert, das Fenster im Bad von innen gestrichen. Es bestehe kein Recht zur Mietminderung. Der Kläger zu 1. ließ eine Wasserprobe vom 14.07.2016 durch H. Wasser untersuchen. Nach dem Prüfbericht entsprach die Probe nicht den Anforderungen der Trinkwasserverordnung in der Fassung vom 05.12.2012 (Anlage K 8, Bl. 57 d.A.).

Am 18.07.2016 ließen die Kläger ihre Wohnung durch den Zeugen … auf Feuchtigkeit begutachten. Nach seinem Prüfbericht vom 22.07.2016 waren mangelhafte oder nicht vorhandene Bauwerksabdichtungen ursächlich für die von ihm gemessene Feuchtigkeit (s. Anlage K 9, Bl. 58 ff. d.A.).

Mit Schreiben vom 29.07.2016 bestätigte der Beklagte den Klägern, ihre Kündigung vom 25.07.2016 habe den Mietvertrag zum 31.10.2016 beendet (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 29 d.A.).

Unter dem 01.08.2016 schrieben die Kläger, vertreten durch ihre jetzigen Prozessbevollmächtigten, dem Beklagten, es lägen erhebliche Mängel vor: Das Trinkwasser entspreche nicht den Anforderungen der Trinkwasserverordnung, an einigen Stellen seien Wohnung und Kellerräume feucht bzw. nass, zum Teil seien die Wände verfärbt, die Holzkonstruktion des Dachs sei durch Holzschädlinge geschwächt und die Elektroanlage entspreche nicht den VDE-Vorschriften (Anlage K 3, Bl. 12 d.A.). Die Kläger forderten den Beklagten zur Beseitigung der Mängel bis zum 15.08.2016 auf. Der Beklagte antwortete mit Schreiben vom 12.08.2016 (Anlage K 10, Bl. 62 f. d.A.), dass die Wasserprobe nicht korrekt gezogen worden sei. Er gehe aufgrund der Untersuchung seines Klempners davon aus, dass sich keine bleihaltigen Leitungen mehr im Haus befänden. Er werde eine neue Wasserprobe nehmen lassen. Die Verfärbungen an der Vertäfelung seien bei Anmietung vorhanden gewesen. Er selbst habe bei den Besichtigungsterminen im Juli keine Feuchtigkeit feststellen können, werde nun aber einen Bauberater beauftragen. Die Kellerwände seien nicht feucht. Die von den Klägern gesetzte Frist sei zu kurz. Unter dem 17.08.2016 schrieb der Beklagte den Klägern, für eine Besichtigung des Dachs sei der 24.08.2016 vorgesehen (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 27 d.A.), am 27.08.2016 komme ein Bauberater (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 28 d.A.).

Mit Schreiben vom 17.08.2016 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil der Beklagte binnen der ihm gesetzten Frist die gerügten Mängel nicht beseitigt habe, nämlich die Feuchtigkeit, die Verfärbungen, die Geruchsbelästigung, die Schwächung der Holzkonstruktion des Dachs und die nicht vorschriftsgemäße Elektroanlage (Anlage K 2, Bl. 10 d.A.).

Die Kläger räumten die Wohnung am 31.08.2016.

Mit Schreiben vom 10.09.2016 (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 25 f. d.A.), 01.11.2016 (Anlagenkonvolut B 3, Bl. 46 f. d.A.), 07.11.2016 und 08.11.2016 (Anlagenkonvolut B 3, Bl. 44 d.A.) forderte der Beklagte die Kläger zur Beseitigung von Schäden auf. Die Kläger nahmen keine Arbeiten vor.

Unter dem 15.11.2016 rechnete der Beklagte gegenüber den Klägern über die Mietkaution ab (Anlage B 2, Bl. 37 d.A.). Er schulde – neben Rückzahlung der Kaution in Höhe von € 1.200,00 – Zinsen in Höhe von € 5,30. Gegenüber diesen Ansprüchen der Kläger rechne er, der Beklagte, mit Gegenansprüchen in Höhe von 1.653,09 auf, nämlich mit Mietrückständen und Schadensersatzansprüchen (s. im Einzelnen Schreiben vom 15.11.2016, Anlage B 2, Bl. 37 d.A.).

Mit Schreiben vom 01.03.2017 (Anlage K 4, Bl. 14 d.A.) forderten die Kläger den Beklagten auf, bis zum 10.03.2017 über die Kaution abzurechnen und diese nebst Zinsen zu überweisen. Der Beklagte zahlte nicht.

Die Kläger sind der Auffassung, dass der Mietvertrag durch ihre Kündigung vom 17.08.2016 fristlos beendet worden sei. Die Kläger behaupten, die Wohnung sei mangelhaft gewesen:

Das Trinkwasser in der Wohnung sei bleibelastet gewesen. Bereits nach ihrem Einzug hätten die Kläger von einer Nachbarin im Haus einen Prüfbericht der H. Wasserwerke (s. Prüfbericht vom 14.07.2014, Anlage K 6, Bl. 55 d.A.) erhalten, wonach der Bleigehalt im Haus doppelt so hoch sei wie zulässig. Sie selbst hätten am 11.07.2014 eine Wasserprobe entnommen und zur Prüfung an H. Wasser geschickt, was einen Bleiwert von 26 μg/l ergeben habe, während der Grenzwert bei 10 gelegen habe (s. Prüfbericht vom 14.07.2014, Anlage K 6, Bl. 55 d.A.). Diesen Bericht hätten sie dem Beklagten geschickt (s. Schreiben der Hausgemeinschaft vom 28.07.2014, Anlage K 12, Bl. 443 d.A.). Auch durch Laufenlassen des Wassers habe die Qualität des Wassers nicht ausreichend verbessert werden können. Ein Laufenlassen von 10 Minuten sei unzumutbar gewesen. Im Moment des Ausspruchs ihrer Kündigung seien die Kläger Eltern eines Neugeborenen gewesen. Es sei ihnen nicht zumutbar gewesen, die Nahrung für ihr Kind mit bleiverseuchtem Wasser zuzubereiten. Sie hätten Wasser kaufen müssen.

Die Deckenvertäfelung im Flur sei durch Wasser unansehnlich verfärbt gewesen, was so bei Anmietung noch nicht vorhanden gewesen sei, es sei zu einer Geruchsbelästigung und Feuchtigkeit, und Fäulnis hinter der Vertäfelung im Flur gekommen, die Innenwand im Flur sei stellenweise verfärbt und teilweise nass gewesen, der Deckenanstrich im Wohnzimmer am Schornsteinansatz sei lose und teilweise nass gewesen, die Decke im Arbeitszimmer sei am Schornsteinansatz teilweise nass gewesen, die Innenwand des Arbeitszimmers zum Flur sei am Deckenanschluss teilweise nass gewesen, die Holzkonstruktion des Dachstuhls sei durch Holzschädlinge geschwächt gewesen, die Kellerräume seien nass gewesen, die Elektroanlage habe nicht den VDE-Vorschriften entsprochen (s. Prüfbericht des Zeugen … vom 22.07.2016, Anlage K 9, Bl. 58 ff. d.A.).

Mit der Zahlung der Kaution sei der Beklagte seit dem 11.03.2017 in Verzug, so dass er den Klägern Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von € 242,76 betreffend einen Gegenstandswert von € 1.205,30 schulde (s. nähere Berechnung auf Seite 3 ihres Schriftsatzes vom 29.05.2017, Bl. 2 d.A.).

Der Beklagte habe nach Auffassung der Kläger keine Gegenansprüche: Die Kläger hätten in Küche und Arbeitszimmer einen alten verdreckten und unbrauchbaren Teppichboden und PVC-Fußboden entfernt und den Dielenboden abgezogen, dies ist unstreitig. Der Beklagte habe dies aber ausdrücklich befürwortet und begrüßt, weil die Wohnung so aufgewertet worden sei. Gleiches gelte für das Entfernen der weißen Farbe von Balken. Die Balken seien unfachmännisch mit Binderfarbe gestrichen gewesen. Die Kläger hätten sie fachgerecht aufgearbeitet. Das Schließelement in der Vorratskammer sei nicht defekt gewesen, jedenfalls hätten dies nicht die Kläger, zumindest nicht schuldhaft, veranlasst. Das Gleiche gelte für das Waschbecken. Für Materialermüdung hafteten die Kläger nicht. Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte zumindest einen Abzug alt für neu bei den geltend gemachten Schadenspositionen vornehmen müssen. Einen Nachfüllschlauch für die Heizung habe es in der Wohnung nicht gegeben. Es hätte nicht zwei Heizkörperentlüftungsschrauben gefehlt. Zumindest hätten die Kläger dieses Fehlen nicht zu vertreten. Die Kläger hätten das Schlafzimmerfenster nicht beschmutzt und das Parkschild nicht umgelegt.

Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an sie, die Kläger, zur gesamten Hand € 1.205,30 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von € 242,76 seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, das Mietverhältnis sei erst zum 31.10.2016 beendet worden. Die Kläger schuldeten ihm deshalb noch Miete für die Monate September 2016 in Höhe von € 625,00 und für den halben Monat Oktober 2016 in Höhe von € 312,50.

Der Beklagte behauptet, die Wohnung habe keine Mängel gehabt. Im Jahr 2014 seien alle Bleileitungen im Haus entfernt worden, bzw. damals habe der Klempner festgestellt, dass keine Bleileitungen im Haus existierten bzw. dass die Steigleitung in der Küche nicht aus Blei sei. Selbst wenn der Bleigehalt erhöht gewesen sein sollte, dann wäre dies dem Beklagten nicht zurechenbar gewesen, weil er – mangels Bleileitungen im Haus – keine Abhilfe hätte schaffen können. Zumindest sei die Qualität des Trinkwassers nicht gesundheitsgefährdend gewesen. Jedenfalls hätten die Mieter eine Gesundheitsgefahr durch kurzzeitiges Laufenlassen des Wassers vermeiden können, weshalb eine Mietminderung ausgeschlossen sei, höchstens aber 5 Prozent betragen habe. Auf alle Fälle sei eine fristlose Kündigung nicht berechtigt gewesen. Die Wohnung und die Kellerräume seien nicht feucht gewesen. Eine Minderung der Miete für die separat gemietete Garage sei in jedem Fall unberechtigt.

Der Beklagte verlangt Schadensersatz dafür, dass die Kläger in der 21. Kalenderwoche 2014 die vertraglich vereinbarte Reinigung nicht ausgeführt hätten (s. hierzu sein Schreiben vom 27.05.2014, Anlage B 6, Bl. 122 d.A.), was er selbst dann getan habe. Ihm sei zudem ein Schaden daraus entstanden, dass die Kläger den Teppichboden im Schlaf- und im Ankleidezimmer entfernt hätten und die weiße Farbe der Balken im Ankleidezimmer (s. Buntlack zu € 27,50, Anlage B 8, Bl. 125 d.A.). Letzteres sei nicht fachgerecht erfolgt. Der Balken habe in den ursprünglichen Zustand wie bei Anmietung zurückversetzt werden sollen. Den Teppichboden habe der Beklagte am 13.11.2009 erworben (s. Beleg vom 13.11.2009, Anlage B 7, Bl. 123 d.A.). Er sei bei Übergabe der Wohnung an die Kläger in einem guten dekorativen Zustand gewesen. Für den weiteren Vortrag zum hieraus erwachsenen Schaden verweist das Gericht auf den Schriftsatz des Beklagten vom 18.12.2020, Seite 2 (Bl. 432 d.A.). In der Vorratskammer sei das Schließelement defekt gewesen (s. Neuerwerb zu € 15,95, Anlage B 8, Bl. 125 d.A.). Das Schließelement falle nicht mehr in die Falle, weshalb sich die Tür nicht mehr schließen lasse. Das Waschbecken sei defekt gewesen. Es habe Haarrisse gehabt. Diese hätten auf nicht ordnungsgemäßen Gebrauch beruht und seien keine Alterserscheinungen. Er habe für ein neues Waschbecken € 54,00 gezahlt (s. Beleg, Anlage B 8, Bl. 124 d.A., s. Preis altes Waschbecken € 54,00: Anlage B 8, Bl. 126 d.A.). Außerdem habe der Wasserschlauch zum Nachfüllen des Heizkörpers mit Wasser gefehlt (Neuerwerb zu € 9,99, € 1,95, € 14,95, Anlage B 8, Bl. 125 d.A.), sowie zwei Heizkörperentlüftungsschrauben (Neuerwerb zu € 1,95, Anlage B 8, Bl. 125 d.A.). Bei Einbau der neuen Heizung im Jahr 2013 habe die Firma … den Klägern einen Wasserschlauch zum Nachfüllen von Wasser und zwei Heizkörperentlüftungsschlüssel ausgehändigt. Das Schlafzimmerfenster sei verschmutzt gewesen. Zur Beseitigung habe er Kleber-Entferner benutzen müssen (s. Kleber-Entferner zu € 11,85, Anlage B 8, Bl. 125 d.A.). Das Hinweisschild auf dem Parkplatz sei umgelegt worden. Er habe zum Wiederaufbau ein Kantholz und Zement verwendet (s. Kosten Kantholzpfosten zu € 7,99, Kosten Zement zu € 2,58, Anlage B 8, Bl. 125 d.A.).

Für das weitere Vorbringen der Parteien verweist das Gericht auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen und Einholung von Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme nimmt das Gericht Bezug auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 22.11.2018 (Bl. 200 ff. d.A.), vom 21.10.2021 (Bl. 596 ff. d.A.) und auf die schriftlichen Gutachten vom 21.01.2019 (Bl. 246 ff. d.A.), vom 19.02.2020 (Bl. 347 ff. d.A.) und vom 26.06.2021 (Bl. 498 ff. d.A.).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise begründet. Nach wirksamer Abrechnung der Kaution durch den Beklagten bzw. nach wirksamer Aufrechnung mit Gegenansprüchen durch den Beklagten steht den Klägern als Mitgläubigern noch ein Anspruch auf Zahlung von € 334,22 zu.

I. Kautionsanspruch

Den Klägern hat unstreitig ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von € 1.205,30 zugestanden (s. hierzu Abrechnung des Beklagten vom 15.11.2016, Anlage B 2, Bl. 37 d.A.).

II. Gegenansprüche des Beklagten (Aufrechnung/Verrechnung)

Dem Beklagten haben Gegenansprüche in Höhe von insgesamt € 871,08 zugestanden, mit denen er gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger wirksam aufgerechnet hat bzw. die er im Rahmen seiner Abrechnung verrechnet und auf diese Weise die Kaution verwertet hat, nämlich

• Anspruch auf Miete für August 2016 in Höhe von € 31,25,
• Anspruch auf Miete für September und Oktober 2016 in Höhe von € 796,88
• Anspruch auf Reinigungskosten in Höhe von € 27,00 und
• Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Reparatur des Schließelements der Vorratskammer in Höhe von € 15,95.

Im Einzelnen:

1. Anspruch des Beklagten auf Zahlung restlicher Mietzinsen für Juli und August 2016 (€ 93,57 und € 125,00 = 218,75)

Der Beklagte hat gegenüber den Kläger noch Anspruch auf Zahlung von Miete für August 2016 in Höhe von € 31,25 gehabt. In den Monaten Juli und August 2016 ist die Miete mit Blick auf die Feuchtigkeit in den Räumen und den hiermit verbundenen Fäulnisgeruch und mit Blick auf den Bleigehalt im Trinkwasser am Anschluss in der Küche um jeweils 15 Prozent, d.h. € 93,75, gemindert gewesen. Zwar haben die Kläger im Juli die Miete entsprechend gemindert (sogar nur um knapp 15 Prozent, nämlich € 93,57), im Monat August 2016 aber um 20 Prozent. Danach ist eine Restforderung des Beklagten für August in Höhe von 5 Prozent, also € 31,25, verblieben. Im Einzelnen:

a) Die Wohnung ist mangelhaft im Sinne des § 536 BGB gewesen:

aa) Die Wohnung hat an mehreren Stellen feuchte Flecken aufgewiesen, die den Mietgebrauch optisch und olfaktorisch beeinträchtigt haben. Die Nutzbarkeit der Wohnung ist durch den Anblick der unansehnlichen Wasserflecken und durch den Fäulnisgeruch eingeschränkt gewesen.

Hiervon ist das Gericht aufgrund der Aussage des Zeugen … und des Gutachtens des Sachverständigen … überzeugt.

Der Zeuge hat mithilfe des von ihm gefertigten Prüfberichts anschaulich die von ihm in der Wohnung vorgenommenen Messungen geschildert und, dass er Feuchtigkeitsspuren an der Deckenvertäfelung im Flur gesehen habe. Er hat hierbei sachlich beschrieben, wo er jeweils gemessen habe, und erläutert, warum er so gemessen habe. Überzeugend hat der Zeuge auch seine Geruchswahrnehmungen wiedergegeben und angeführt, oft weniger zu riechen als andere, hier aber klar selbst die „Geruchsbelästigung“ durch Feuchtigkeit und Fäulnis gerochen zu haben. Eine Be- oder Entlastungstendenz hat das Gericht nicht erkennen können. Dass der Zeuge damals von den Klägern mit den Messungen beauftragt worden ist und auch von ihnen bezahlt worden sein wird, reicht nicht aus für die Annahme, er habe seine Aussage an ihren Vorstellungen oder Interessen ausgerichtet.

Auf Basis dieser Messungen des Zeugen … hat der Sachverständige … anschaulich dargestellt, dass eine deutlich erhöhte Bauteiloberflächenfeuchte nachvollzogen werden könne. Zum Teil, nämlich im Wohnzimmer und im Arbeitszimmer, jeweils in Schornsteinnähe, und im zur Wohnung gehörenden Kellerraum hat der Sachverständige selbst im Mai 2018 eine stark erhöhte Bauteilfeuchte mit der Einstufung „nass“ festgestellt. Da keine Partei von einer Bauteiltrocknung gesprochen hat, geht das Gericht auf Basis des Sachverständigengutachtens davon, dass auch im August 2016 die gleichen oder zumindest ähnliche Zustände geherrscht haben wie im Juli 2016.

Gegen die Glaubhaftigkeit dieser Aussage und dieses Gutachtens spricht nicht die Vernehmung der Zeugin … Die Zeugin hat bekundet, dass sie im Oktober 2016 keine Feuchtigkeitsspuren wahrgenommen habe, die Wände seien weiß gewesen. Zum einen hat die Zeugin von einem Zeitpunkt gesprochen, der ungefähr drei Monate nach dem Zeitpunkt gelegen hat, von dem der Zeuge … gesprochen hat. Zum anderen hat es sich um die Wahrnehmung einer Laiin (hinsichtlich Feuchtigkeitserscheinungen) gehandelt hat, die ihre Wahrnehmungen zufällig, also bei Gelegenheit und nicht zielgerichtet, gemacht hat. Demgegenüber haben der Sachverständige und der Zeuge … gezielt ihre Aufmerksamkeit auf die Frage von Feuchtigkeitserscheinungen gerichtet. Einer Vernehmung des Zeugen … hat es nicht bedurft. Der Beklagte hat auf ihn verzichtet (s. seinen Schriftsatz vom 27.08.2018, Bl. 195 d.A.).

Dem, vom Beklagten vorgebrachten Einwand, der Kläger zu 1. habe die Feuchtigkeitserscheinungen dadurch hervorgerufen, dass er das Dach beschädigt habe, war nicht nachzugehen. Die Kläger haben diesen Vortrag bestritten. Die Behauptung des Beklagten ist eine unzulässige Bemerkung „aufs Geratewohl oder ins Blaue hinein“ gewesen. Zwar kann eine Partei nur vermutete Tatsachen vortragen und unter Beweis stellen. Ein unzulässiger Ausforschungsbeweis liegt aber vor, wenn der Beweisführer ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich Behauptungen „aufs Geratewohl“ oder „ins Blaue hinein“ aufstellt (s. nur BGH, Urteil vom 08.05.2012, Aktenzeichen XI ZR 262/10). So ist es hier: Es gibt keinerlei Anhaltspunkte für schädigende Maßnahmen des Klägers zu 1. auf dem Dach des Hauses. Dass der Beklagte im Juli 2016 festgestellt habe, dass Bitumenstücke in der Dachhaut gefehlt hätten, reicht nicht aus für die Schlussfolgerung, dass der Kläger zu 1. sie herausgeschnitten habe. Dass der Kläger zu 1. beim Ortstermin mit dem Sachverständigen … gesagt habe, er habe die eine Dachhälfte „löchrig gemacht wie ein Schweitzer Käse“, haben die Kläger bestritten. Zu vom Beklagten mit seiner Frage angedeuteten etwaigen Manipulationen seitens der Kläger innerhalb der Räume hat der Zeuge … überzeugend Stellung genommen und Anhaltspunkte dafür angebracht, die gegen eine solche Annahme sprächen (s. Protokoll vom 22.11.2018, Seite 7, Bl. 206 d.A.).

bb) Die Wohnung hat mit Blick auf ihr bleihaltiges Trinkwasser einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB aufgewiesen, der ihre Gebrauchstauglichkeit gemindert hat. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des eingeholten Gutachtens des Sachverständigen … fest. Danach hat das in der Küche gezogene Trinkwasser im November 2019 mit einem Bleigehalt von 0,029 mg/L den für Blei geltenden Grenzwert von 0,01 mg/L deutlich – um das 2,9-fache – überschritten, was nach den Feststellungen des Sachverständigen auf eine bleihaltige Quelle im Trankwasserverteilungssystem zurückzuführen ist, die kontinuierlich Blei ins Trinkwasser abgibt. Dieses Ergebnis kann nach den Ausführungen des Sachverständigen auf den Zeitraum August 2016 übertragen werden. Der Sachverständige hat dargelegt, dass Blei bereits in sehr niedrigen Aufnahmemengen gesundheitsgefährdend sei und bei Ungeborenen, Säuglingen und Kleinkindern das Nervensystem schädigen und die Blutbildung und die Intelligenzentwicklung beeinträchtigen könne. Ungeborene im Mutterleib und Kleinkinder seien besonders gefährdet. Angesichts der Überschreitung des Grenzwerts für Blei im Trinkwasser um fast das Dreifache sind also Gesundheitsschäden hier nicht auszuschließen gewesen. Zwar ist es nach den weiteren Ausführungen des Sachverständigen möglich, unbelastetes Trinkwasser in der Küche der Wohnung zu erhalten. Dafür muss das Wasser aber über einen Zeitraum laufengelassen werden, der nach Auffassung des Gerichts nicht mehr als kurz bewertet werden kann. Auch wenn man die Behauptung des Beklagten zugrunde legt, dass die Trinkwasserleitungslänge bis zum Hauswasseranschluss 10 Meter beträgt (und nicht 15 Meter, wie vom Sachverständigen aufgrund des skizzenhaften Strangschemas [Bl. 144 d.A.] angenommen) und wenn man den vom Sachverständigen angesetzten geringstmöglichen Innenrohrdurchmesser von 12 mm zugrunde legt, muss man das Wasser mindestens 7 Sekunden laufen lassen bis zur Temperaturkonstanz, also bis man die Trinkwasserqualität des Wasserversorgers zu erreicht. Dies liegt weit über dem, was das Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 05.02.1991 (Aktenzeichen 16 S 33/88) für unerheblich im Sinne des heutigen § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB erachtet. Im dortigen Fall ist Trinkwasserqualität schon nach 1 bis 2 Sekunden bei voll aufgedrehtem Wasserhahn zu erreichen gewesen. Diesen geringen Zeitaufwand hat das Landgericht für zumutbar und wirtschaftlich vertretbar erachtet, insbesondere mit Blick darauf, dass es vielfach so gehandhabt werde, das Standwasser ganz kurz ablaufen zu lassen, um es von Schwebestoffen zu befreien. Diesen Überlegungen schließt sich das Gericht an. Ein Laufenlassen des Wassers von mindestens 7 Sekunden ist hiermit aber nicht mehr vergleichbar. Ein solcher Zeitraum übersteigt den vom Landgericht angenommenen um mehr als Dreifache. Eine solche Situation kann einem kurzen Öffnen des Wasserhahns nicht gleichgesetzt werden, sondern verlangt geradezu eine Wartezeit des Nutzers. Hier kann von einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung nicht mehr die Rede sein, zumal aus Vorsichtsgründen bei jeder Wasserentnahme ein solches Verhalten angewandt werden müsste, d.h. mehrmals täglich.

Das Gutachten des Sachverständigen … ist überzeugend. Dieser hat nachvollziehbar die vorgenommenen Probeentnahmen dargelegt und das Vorgehen dabei im Einzelnen erläutert. Auch die Parteien haben gegenüber den einzelnen Schritten des Sachverständigen und den von ihm gewonnen Ergebnisse – mit einer Ausnahme – keine Einwände erhoben. Lediglich die Annahme des Sachverständigen von der Länge der Wasserleitung ab Hausanschluss hat der Beklagte bemängelt. Diesem Einwand hat das Gericht, wie oben dargelegt, Rechnung tragen können, ohne dass es einer ergänzenden Befragung des Sachverständigen bedurft hat.

cc) Dagegen haben die Kläger nicht bewiesen, dass die Elektroinstallation in der Wohnung zu einem Mangel im Sinne des § 536 BGB geführt habe. Das hierzu eingeholte Sachverständigengutachten ist unergiebig gewesen.

Eine Elektroanlage, die nicht den für sie geltenden Sicherheitsbestimmungen entspricht, stellt einen Mangel der Wohnung dar (s. hierzu Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, 2019, § 536 Rn 270, OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.02.1994, Aktenzeichen: 10 U 50/93), und zwar wegen des Risikos, weil solche fehlerhaften Anlagen Ursache für Brände und andere Unfälle sein können (OLG Düsseldorf a.a.O.). Da der Sachverständige hier eine Risikoerhöhung infolge des festgestellten Zustands der Elektroanlage nicht festgestellt hat, hat hier nach Auffassung des Gerichts kein erheblicher Mangel im Sinne des § 536 BGB vorgelegen (s. hierzu auch Urteil des BGH vom 15.10.2008, Aktenzeichen VIII ZR 321/07, welches darauf abstellt, ob eine Gefahrenquelle vorliege, s. hierzu auch Urteil des LG Bielefeld vom 29.10.2009, Aktenzeichen 6 O 262/09, wonach eine „absolute Gefahrlosigkeit“ nicht hergestellt werden könne). Die Gebrauchstauglichkeit ist nicht vermindert gewesen.

Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Elektroinstallation in der früheren Wohnung der Kläger nicht den Sicherheitsbestimmungen, die 2016 gegolten hätten, entspreche: Die Schutzkontaktsteckdose im Bad habe keinen Schutzleiter, es gebe keine Fehlerstromschutzschalter (früher „FI-Schalter“, heute „RCD-Schalter“).

Das Gericht kann offen lassen, ob der Sachverständige damit die für diesen Zeitpunkt relevanten Sicherheitsbestimmungen zugrunde gelegt hat. Er selbst hat in seiner mündlichen Anhörung angeführt, er habe diese Vorschriften zugrunde gelegt, weil ihm dies vom Gericht vor vorgegeben worden sei – dies ist tatsächlich nicht der Fall gewesen, s. Formulierung des Beweisbeschlusses vom 04.01.2021, Bl. 428 ff. d.A.. Der Sachverständige hat aber auch ausgeführt, dass eine Anpassung der elektrischen Anlage an aktuell geltende Sicherheitsbestimmungen nötig werde, wenn Teile der elektrischen Anlage wesentlich verändert würden oder wenn eine Gefahr von der elektrischen Anlage ausgehe (s. sein schriftliches Gutachten, Seite 35, 36, Bl. 532, 533 d.A.). Eine Änderung der elektrischen Anlage liege, so der Sachverständige, auch vor, wenn die Heizung (Heizkörper in der Wohnung) erneuert werde, weil hier das Sicherheitskonzept (s. Potentialausgleich) verändert werde. Hier sind unstreitig neue Heizkörper in der Wohnung verlegt worden, allerdings bereits im Jahr 2013.

Selbst bei Überprüfung der hier streitgegenständlichen elektrischen Anlage an den im Jahr 2016 geltenden Normen – und damit an den für diesen Fall strengstmöglichen Anforderungen, weil es nach dem Verständnis des Gerichts in den VDE-Anforderungen stets zu Verschärfungen gekommen ist – hat der Sachverständige aber – neben der Feststellung, dass die Anlage nicht normgerecht gewesen sei – festgestellt, dass gravierende Mängel nicht vorgelegen hätten. Dieses Ergebnis seiner Begutachtung hat der Sachverständige im Rahmen seiner mündlichen Anhörung näher erläutert (s. Protokoll vom 21.10.2021, Bl. 596 ff. d.A.). Er hat ausgeführt, dass keine Gefahr für Leib oder Leben bestehe und bestanden habe, und zwar weder mit Blick auf die Gefahr eines elektrischen Schlags noch mit Blick auf ein Brandrisiko. Zwar hat der Sachverständige gesagt, dass im auf Bad, welches weder mit Schutzleiter und noch mit FI-Schalter ausgestattet gewesen sei, die Gefahr eines elektrischen Schlags bestanden habe. Er hat aber auch angeführt, dass diese Gefahr im Umgang mit elektrischen Geräten immer bestehe, einen hundertprozentigen Schutz gebe es nicht. Nachvollziehbar hat der Sachverständige herausgearbeitet, dass eine Gefahr in Verzug im früheren Bad der Kläger bestanden hätte, wenn beispielsweise die Abdeckung der Steckdose gefehlt hätte, nicht aber infolge des Fehlens des Schutzleiters. Dies habe nicht zu einer Risikoerhöhung geführt, auch nicht unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ein Kind in der Wohnung gelebt habe. Zur Begründung hat der Sachverständige überzeugend ausgeführt, dass man festgestellt habe, dass ein Schutzleiter das Fließen des Fehlerstroms nicht verhindere. Letzteres könne aber beispielsweise eine Schutzisolierung leisten, welche hier vorhanden gewesen sei.

Mit diesen Feststellungen steht nicht in Widerspruch, dass der Sachverständige auch konstatiert hat, es bestehe „Handlungsbedarf“, die fehlenden Personenschutzschalter (RCD) sollten nachgerüstet werden (s. sein schriftliches Gutachten, Seite 40, Bl. 537 d.A., s. seine mündlichen Ausführungen, Protokoll, Seite 3, Bl. 598 d.A.). Denn er hat ausgeführt, dass diese Nachrüstung nur empfehlenswert, aber keine Pflicht sei.

Nach alledem hat das Argument „fehlerhafte Elektroinstallation“ keinen eine Minderung nach § 536 BGB rechtfertigenden Mangel bedeutet.

b) Mit Blick auf die festgestellten Mängel „Feuchtigkeit“ und „Blei im Trinkwasser“ hält das Gericht eine monatliche Minderung in Höhe von insgesamt 15 Prozent der Bruttomiete für angemessen (§ 287 ZPO). Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass es sich bei den festgestellten Feuchtigkeitsflecken um drei kleine Flecken von weniger als DIN A4-Größe (s. hierzu auch die bildliche Darstellung der Größe der Flecken durch den Beklagten als Anlage zum Schriftsatz vom 17.02.2019, Bl. 285 ff. d.A.), aber einen größeren Fleck von einer Größe von gut 14 DIN A4-Blättern gehandelt hat (s. hierzu Berechnungen der Kläger in ihrem Schriftsatz vom 20.03.2019, Seite 1, Bl. 301 d.A.) und dass sich die Flecken u.a. in den Räumen Flur, Arbeitszimmer und Wohnzimmer, also häufig oder stets (wie der Flur) genutzten Räumen befunden haben und – neben der optischen Beeinträchtigung – zu einer Geruchsbelästigung geführt haben. Dass hierin nur ein unerheblicher Mangel nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB im Sinne des Urteils des BGH vom 30.06.2004 (Aktenzeichen XII ZR 251/02 gehandelt hat, wie der Beklagte mit Schriftsatz vom 23.02.2019 (Bl. 289 f. d.A.) angeführt hat, hat das Gericht nicht feststellen können. Unerheblich ist danach ein Fehler, der leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße. Hiervon kann bei der vom Zeugen … und vom Sachverständigen; … beschriebenen stark erhöhten Bauteiledurchfeuchtungen keine Rede sein (s. nur die vom Sachverständigen erwähnte technische Bauteiltrocknung). Der Zeuge … hat anschaulich die optischen Beeinträchtigungen beschrieben und fotografisch dokumentiert (Verfärbungen, loser Deckenanstrich) und die Geruchsbelästigung. Dagegen hat der Beklagte Recht, wenn er anführt, dass eine Gesundheitsgefährdung aufgrund der Feuchtigkeit weder behauptet noch bewiesen worden ist.

2. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Mietzinsen für September und Oktober 2016 (€ 625,00 + € 312,50 = € 937,50)

Für die Monate September und Oktober 2016 hat der Beklagte noch Anspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von € 796,88 gehabt. Die Miete ist zwar ebenfalls um jeweils 15 Prozent gemindert gewesen, durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 17.08.2016 – mangels Wirksamkeit – aber nicht gänzlich erloschen.

a) Der Beklagte muss sich die für Juli bzw. August 2016 festgestellten Mängel auch in den Monaten September 2016 und erste Hälfte Oktober 2016 mietmindernd entgegenhalten lassen, ohne dass es darauf ankommt, ob er oder die Kläger im Zusammenhang mit deren Auszug Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, die zur Verringerung oder zum Verschwinden der genannten Mängel geführt haben (wie beispielsweise den von den Klägern angeführten Anstrich des Flurs). Der Beklagte hat sich noch in diesem Verfahren auf den Standpunkt gestellt, dass es keine Mängel gegeben habe, die er hätte beseitigen können. Ist es im Rahmen der Vorbereitung der Wohnung für die nachfolgenden Mieter dazu gekommen, dass beispielsweise optische Feuchtigkeitsspuren durch Malerarbeiten überdeckt und damit nicht mehr störend sichtbar gewesen sein sollten, dann sind dies Folgen, die den Klägern – bei einem weiteren Verbleib in der Wohnung – nicht zugutegekommen wären. Bei ihnen ist deshalb weiter von einer Gebrauchsbeeinträchtigung auch in den Monaten September und erste Hälfte Oktober 2016 auszugehen.

b) Weder einzeln noch im Rahmen einer Gesamtbetrachtung haben der gesundheitsgefährdende Bleigehalt im Trinkwasser in der Küche und die Feuchtigkeit in der Wohnung die außerordentliche Kündigung der Kläger vom 17.08.2016 im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.

Im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Zu berücksichtigen sind alle Umstände des Einzelfalls, wie bisherige und künftige Dauer des Vertragsverhältnisses, bisheriges Verhalten der Parteien, Art, Dauer und Häufigkeit und Auswirkung der Störung, Verhalten nach Abmahnung, Zeitraum zwischen Störung und Kündigung (s. nur Weidenkaff in Palandt, BGB, 81. Auflage, 2022, § 543 Rn 33 mwN). Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist objektiv zu beurteilen, sie bezieht sich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses durch ordentliche Kündigung oder Zeitablauf und muss auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs vorliegen (Weidenkaff a.a.O. § 543 Rn 35 mwN).

Hier ist entscheidend, dass die Gesundheitsgefährdung, die aus dem erhöhten Bleigehalt des Wassers resultiert hat, für die Kläger durch eigene Maßnahmen hat ausgeschlossen werden können. Sie waren der Gesundheitsgefährdung also nicht schutzlos ausgeliefert, wie dies bei anderen gesundheitsgefährdenden Mängeln, beispielsweise bei Formaldehyd-Ausdünstungen, der Fall gewesen wäre. Sie hätten das Wasser vor Nutzung über einen gewissen Zeitraum laufen lassen können oder sie hätten abgepacktes Wasser für die Ernährung verwenden können (s. hierzu Empfehlung des Umweltbundesamts, zitiert vom Sachverständigen … auf Seite 27 seines Gutachtens, Bl. 373 d.A.). Selbst wenn man hier die vom Sachverständigen … höchstmöglichen Maße der Rohre zugrunde legt (s. dessen Tabelle auf Seite 28 seines Gutachtens, Bl. 374 d.A.) und dadurch zu einem Zeitraum von 86 Sekunden kommt, der zur Erzielung der Temperaturkonstanz und garantiert unbelasteten Trinkwassers erforderlich ist, führt dies nicht dazu, dass die Fortsetzung des Mietvertrags während der hier geltenden Kündigungsfrist von 3 Monaten für die Kläger nicht unzumutbar gewesen ist.

Die Kläger selbst haben die Bleibelastung nicht als so gravierend eingeschätzt, dass sie einen sofortigen Wohnungswechsel erforderlich machen würde: Nach eigenen Angaben haben die Kläger bereits bei ihrem Einzug – also im Dezember 2012, vor Geburt ihres Kindes – von einer Nachbarin im Haus einen Prüfbericht der H. Wasserwerke erhalten, wonach der Bleigehalt im Haus doppelt so hoch gewesen sei wie zulässig. Trotzdem haben sie – selbst nach Erhalt des von den Klägern veranlassten Berichts vom 14.07.2014 (Anlage K 6, Bl. 55 d.A.), d.h. während der kompletten Zeit, als ihre Tochter Säugling bzw. Baby gewesen ist, – es bei Mahnungen und Aufforderungen an den Beklagten belassen und sind, obwohl der Beklagte nichts zur Abhilfe unternommen hat, weitere zwei Jahre in der Wohnung wohnen geblieben. Dass sie für ein Festhalten am Mietvertrag gute Gründe gehabt haben, wie sie anführen, nämlich ihre starke Inanspruchnahme durch die Betreuung eines Säuglings, zumal, weil es sich um das erste Kind der Kläger gehandelt hat, ändert hieran nichts.

Auch eine Betrachtung der Gesamtsituation führt nicht dazu, dass die Kläger den Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 BGB haben kündigen können. Denn auch die Häufung der festgestellten Mängel hat nicht dazu geführt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 31.10.2016 für die Kläger unzumutbar gewesen ist. Entscheidend ist auch hier, dass auch die Kumulation der beiden festgestellten Mängel nicht zu einer Gesundheitsgefährdung der Kläger und ihrer Tochter geführt haben, denen sie schutzlos ausgesetzt gewesen sind. Die beiden Mängel haben nichts miteinander zu tun gehabt, so dass ihr beiderseitiges Auftreten nicht das Risiko vergrößert hat bzw. es dabei geblieben ist, dass die Kläger es haben ausschließen können (s. Trinkwasser).

Die Kläger selbst haben dies zunächst offensichtlich genauso gesehen: Nach Erhalt des neuerlichen Prüfberichts vom 14.07.2016 (Anlage K 8, Bl. 57 d.A.), wonach die Probe nicht den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entsprochen habe, und nach Erhalt des Prüfberichts des Zeugen … vom 22.07.2016 (Anlage K 9, Bl. 58 ff. d.A.), wonach mehrere Stellen an den Wänden der Wohnung feucht bzw. nass gewesen seien, wofür Fehler im Bauwerk ursächlich gewesen seien, und wonach die Elektroanlage nicht den VDE-Vorschriften entsprochen habe, und in Kenntnis der sich aus seinem Schreiben vom 11.07.2016 (Anlagenkonvolut B 1, Bl. 30 d.A.) ergebenen zum Teil kritischen, zum Teil ablehnenden Haltung des Beklagten den gerügten Mängeln gegenüber haben die Kläger unter dem 25.07.2016 eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags erklärt. Dass anschließend der Beklagte binnen der ihm von den Klägern im Schreiben vom 01.08.2016 (Anlage K 3, Bl. 12 f. d.A.) gesetzten Frist bis zum 15.08.2016 die gerügten Mängel nicht beseitigt hat, hat nicht zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 31.10.2016 geführt. Der Beklagte hat hierauf nicht nicht reagiert oder eine Beseitigung rundheraus abgelehnt, sondern mit Schreiben vom 12.08.2016 (Anlage K 10, Bl. 62 f. d.A.) u.a. angekündigt, mit Blick auf die gerügte Feuchtigkeit einen Bauberater beauftragen zu wollen, und darauf hingewiesen, dass die von den Klägern gesetzte Frist zu kurz sei.

3. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz für fehlende Hausreinigung (€ 40,00)

Der Beklagte hat gegen die Kläger einen Anspruch auf Erstattung von Reinigungskosten in Höhe von € 27,00 aus den §§ 535, 280 BGB gehabt. Nach dem Vortrag des Beklagten (s. seinen Schriftsatz vom 13.02.2018, Bl. 120 ff. d.A, Anlage B 6, Bl. 122 d.A.) hat den Klägern in der 21. Kalenderwoche des Jahres 2014 die Hausreinigung oblegen (s. zur grundsätzlichen umschichtigen Reinigungspflicht der Mieter § 30 des Mietvertrags, Anlage K 1, Bl. 8 d.A.). Nach dem weiteren Vortrag des Beklagten sind die Kläger dieser Pflicht nicht nachgekommen, weshalb er selbst die Reinigung vorgenommen habe. Diesen Vortrag haben die Kläger erst mit Schriftsatz vom 10.12.2021 (Bl. 621 ff. d.A.) bestritten, obwohl das Gericht bereits mit Hinweis vom 20.10.2020 darauf hingewiesen hatte, den Vortrag nunmehr für ausreichend substantiiert zu erachten (s. Bl. 403 d.A.), und den Klägern unter dem 27.11.2020 (Bl. 420 d.A.) Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu gegeben hatte. Da eine Aufklärung dieses Punkts einen weiteren Gerichtstermin erfordern würde, also zu einer Verzögerung der Erledigung des Rechtsstreits führen würde, weist das Gericht das Vorbringen der Kläger nach § 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurück und legt den Vortrag des Beklagten als unstreitig zugrunde.

Das Gericht folgt hier der Rechtsprechung des Amtsgerichts Bremen (s. Urteil vom 15.11.2012, Aktenzeichen 9 C 346/12), wonach der Vermieter – wegen der Turnusmäßigkeit der Reinigungspflicht – nicht gehalten ist, dem Mieter nach Ablauf seines turnusmäßigen Zeitraums zur Reinigung eine Frist zur Erfüllung zu setzen. Der Beklagte hat vielmehr nach Ablauf der Frist die Reinigung selbst vornehmen können.

Erbringt der Geschädigte eigene Arbeitsleistungen zur Schadensbeseitigung, ist deren Wert zu ersetzen, und zwar entsprechend von 60 Prozent der Kosten eines Fachunternehmens (Grüneberg in Palandt, BGB, 81. Auflage, 2022, § 249 Rn 67 mwN).

Die Schadenshöhe schätzt das Gericht entsprechend § 287 ZPO hier auf € 27,00. Dabei geht das Gericht von Kosten eines Reinigungsunternehmens von € 30,00/Stunde aus und setzt für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen innerhalb des Hauses … 1,5 Stunden an. 60 Prozent von den so ermittelten Kosten von € 45,00 sind € 27,00.

4. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz für das Entfernen der Teppichböden (€ 163,62 und € 139,35 = € 302,97)

Ein Anspruch auf Schadensersatz aus den §§ 535, 280 BGB für das Entfernen der Teppichböden hat dem Beklagten nicht zugestanden. Die Kläger haben mit Entfernen der Teppichböden im Schlaf- und Ankleidezimmer keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Vielmehr ist das Gericht ist aufgrund der Einlassung der Klägerin zu 2. überzeugt davon, dass der Beklagte zuvor sein Einverständnis mit dieser Maßnahme erklärt hatte. Anschaulich hat die Klägerin zu 2. das Gespräch mit dem Beklagten beim gemeinsamen Kaffeetrinken beschrieben. Ihre Darstellung ist mit Details versehen gewesen, die für die Glaubhaftigkeit ihrer Schilderung sprechen, wie, dass der Beklagte ihnen den Lack empfohlen habe, den er selber verwendet habe, als er die übrigen Dielen freigelegt habe, und ein Schädlingsbekämpfungsmittel, weil es offenbar früher einmal einen Befall im Holz gegeben habe. Ihre Einlassung wird nicht widerlegt durch die Aussage der Zeugin … ihre Bekundung ist, anders als die Einlassung der Klägerin zu 2., kurz und ohne nähere Details ausgefallen. Im Zuhörer ist kein inneres Bild des damaligen Gesprächsverlaufs entstanden. Die Zeugin scheint nicht einen Vorgang aus der Erinnerung geschildert zu haben. Dies hat sie selbst auch bestätigt, indem sie angeführt hat, man könne sich das ja nicht alles drei oder vier Jahre merken, jedenfalls sei sie selbst dazu nicht in der Lage. Deshalb hat sie, so versteht das Gericht die Zeugin, auf ihre damals angefertigten Notizen zurückgegriffen. Der von ihr bekundete Vorgang hat im Moment des Gerichtstermins sogar über acht Jahre zurückgelegen. Für die Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin … spricht auch nicht die Notiz vom „17. Juli 2013“ (Anlage B 8, Bl. 127 d.A.). Zum einen ergibt sich nicht eindeutig, dass der Beklagte nicht nur die Bezahlung der Maßnahme – Entfernen der Auslegware – abgelehnt hat, sondern auch die Maßnahme an sich. Dies ergibt nur ein Rückschluss aus der nachfolgenden Bemerkung „Alle notwendigen Änderungsarbeiten in der Wohnung führe ich selbst durch.“ Dieser Rückschluss ist aber nicht zwingend. Genauso gut könnte der Beklagte mit dieser Bemerkung gemeint haben, dass er nicht zahle, weil die vom Kläger vorgeschlagene Maßnahme nicht notwendig sei, dass er aber mit der Durchführung der Maßnahme durch die Kläger einverstanden sei, weil sie aus seiner Sicht nicht notwendig sei. Zum anderen kann das Gericht nicht sicher davon ausgehen, dass der Beklagte die Notiz unmittelbar nach dem Gespräch mit den Klägern angefertigt und insbesondere, dass er dabei das Gespräch korrekt wiedergegeben hat.

Allein die unterschiedliche Prozessstellung, d.h. die Tatsache, dass die Klägerin zu 2. Partei des Rechtsstreits, während die Zeugin außenstehende Dritte ist, vermag die letztere nicht glaubwürdiger erscheinen zu lassen als die erstere. Die Zeugin ist als Ehefrau des Beklagten ähnlich in den Rechtsstreit involviert wie die Klägerin zu 2.

Die gleichen Argumente, die gegen die Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin … spreche, gelten auch für die Einlassung des Beklagten. Sie ist auf ähnliche Weise detailarm und vermittelt genauso wenig den Eindruck, dass der Beklagte einen Vorgang aus der Erinnerung wiedergegeben hat. Hinzu kommt, dass die Einlassung des Beklagten widersprüchlich ist. Er habe sich, so der Beklagte, gegenüber den Kläger darauf berufen, dass der Teppichboden gerade vor ihrem Einzug verlegt worden sei (s. hierzu Protokoll vom 11.01.2018, Seite 5 und 6, Bl. 101 und 102 d.A.). Mit Schriftsatz vom 13.02.2018 (Bl. 120 f d.A.) hat der Beklagte aber einen Beleg eingereicht (Anlage B 7, Bl. 123 d.A.), wonach er den Teppichboden im November 2009 und damit drei Jahre vor Mietbeginn der Kläger gekauft hat.

5. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz für das Entfernen der weißen Farbe von den Balken im Ankleidezimmer (€ 27,50)

Dem Beklagten hat aus den §§ 535, 280 BGB auch kein Schadenersatzanspruch für das Entfernen der weißen Farbe von den Balken im Ankleidezimmer zugestanden. Auch hier ist das Gericht davon überzeugt, dass die Kläger bei Entfernung der Farbe mit erklärtem Einverständnis des Beklagten gehandelt haben. Auch hier ist die Einlassung der Klägerin zu 2. mit individuellen Details ausgestattet gewesen (s. beispielsweise Bekundung der Äußerung des Beklagten, er hätte das Anstreichen dieser Balken nie so erlaubt, er habe das Haus aber so übernommen). Der Beklagte selbst hat bereits ein Gespräch über das Thema „Balken“ abgestritten. Die Zeugin … hat ein solches zwar bestätigt, aber bekundet, ihr Mann habe abgelehnt, als die Kläger die Balken „neutral“ hätten „haben“ wollen. Ihre Aussage hat also zum einen im Widerspruch zur Einlassung des Beklagten gestanden, zum anderen ist sie auch in diesem Punkt ohne Details und Anschaulichkeit gewesen.

6. Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Reparatur des Schließelements der Vorratskammer (€ 15,95)

Der Beklagte hat, gestützt auf § 17 Ziffer 4 des Mietvertrags (Anlage K 1, Bl. 6 R d.A.) (die sog. „Kleinreparaturklausel“), einen Anspruch auf Zahlung von € 15,95 (Anlage B 8, Bl. 125 d.A.) mit Blick auf das defekte Schließelement der Vorratskammer gehabt.

Unter die Kleinreparaturklausel fallen Türverschlüsse. Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Schließelement der Vorratskammer in der von den Klägern gemieteten Wohnung bei deren Rückerhalt durch den Beklagten im August 2016 defekt gewesen ist, indem es nicht mehr „in die Falle gefallen“ ist. Dies hat die Zeugin … entsprechend bekundet. Anders als bei den oben genannten Punkten Einverständniserklärung zur Entfernung des Teppichbodens und Einverständniserklärung zur Entfernung der weißen Farbe auf den Holzbalken hat die Zeugin hier über einen Besuch in der Wohnung gesprochen, den sie bewusst zur Feststellung des Zustands der Wohnung vorgenommen hatte. Es hat eine andere Situation vorgelegen als bei ihrem Besuch, bei dem es lediglich „bei Gelegenheit“ um Teppich und Farbe gegangen ist. Dass die Zeugin bei diesem Besuch nach Rückerhalt der Wohnung die einzelnen Einrichtungen der Wohnung genau in den Blick genommen und sich entsprechende Einzelheiten gemerkt hat – und sei es nach Rückgriff auf Erinnerungsstützen wie schriftliche Notizen oder Schreiben ihres Manns (s. Schreiben des Beklagten vom 10.09.2016, Anlage B 1, Bl. 25, 26 d.A.) – ist nachvollziehbar. Hier ist ihre Schilderung auch detailliert (s. nähere Beschreibung des Defekts auf Seite 11 des Protokolls vom 21.10.2021, Bl. 606 d.A.). Eine Be- oder Entlastungstendenz der Zeugin sieht das Gericht hier nicht. Vielmehr hat die Zeugin frei heraus erklärt, die Ursache für diesen Defekt nicht benennen zu können.

Da es hier nicht um einen Schadensersatzanspruch des Beklagten geht, kommt es auf die Frage eines Abzugs „neu-für-alt“ nicht an. Nach § 17 Ziffer 4. hat der Mieter die „Kosten der Reparatur“ zu tragen.

7. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Reparaturkosten für Haarrisse im Waschbecken (€ 54,00)

Dass dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von € 54,00 mit Blick auf Haarrisse im Waschbecken gehabt hat, kann das Gericht nicht feststellen. Das Gericht kann offen lassen, ob auch hier die Kleinreparaturklausel des § 17 Ziffer 4 des Mietvertrags (Anlage K 1, Bl. 6 R d.A.) einschlägig ist (bejahend für Waschbecken AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 25.08.2010, Aktenzeichen 822 C 55/10), so dass es auf die bisher vom Gericht thematisierte Frage des Vertretenmüssens der Kläger nicht ankäme (s. hierzu AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020, Aktenzeichen 15 C 256/19). Denn dass er zur Reparatur – also konkret zum Austausch – des Waschbeckens in der früheren Wohnung der Kläger die Kosten von € 54,00 aufgewandt hat, hat der Beklagte nicht ausreichend substantiiert vorgetragen und insofern auch keinen Beweis angetreten. Bereits mit Hinweis vom 20.10.2020 (Bl. 404 d.A.) hat das Gericht den Beklagten darauf hingewiesen, dass die Vorlage eines Bons (s. Anlagenkonvolut B 8, Bl. 124 d.A.) hierfür nicht ausreicht. In seinem Schreiben vom 18.12.2020 (Anlage B 11, Bl. 432 d.A.) hat der Beklagte lediglich ausgeführt, ein neues Waschbecken für € 54,00 gekauft zu haben, was er mit seinem Schreiben vom 10.03.2021 (Anlage B 13, Seite 2, Bl. 476 d.A.) wiederholt hat. Dies reicht aber nicht aus, weil die Kläger bestritten haben, dass ein neues Waschbecken eingebaut worden sei (s. hierzu ihren Schriftsatz vom 18.02.2021, Seite 2, Bl. 459 d.A.).

8. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz wegen Fehlens eines Schlauchs und Heizkörperentlüftungsschrauben (€ 29,44 + € 1,95 = € 31,39)

Dem Beklagten hat kein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz wegen Fehlens eines Schlauchs und Heizkörperentlüftungsschrauben zugestanden. Das Gericht ist nicht überzeugt davon, dass diese Gegenstände im Juni 2013 in der Wohnung der Kläger vorhanden gewesen sind. Wenn sie bei Rückgabe der Wohnung im August 2016 nicht in der Wohnung gewesen sind, was unstreitig ist, dann hat das nicht bedeutet, dass hierfür die Kläger verantwortlich gewesen sind, indem sie die Gegenstände verloren oder mitgenommen haben.

Zwar hat die Zeugin … bekundet, Schlauch und Entlüftungsschlüssel bei ihrem Besuch im Juni 2013 in der Wohnung gesehen zu haben. Das Gericht hat sich aber nicht die Überzeugung davon verschaffen können, dass ihre Aussage auf einer tatsächlichen Erinnerung beruht hat. Zwar hat der Besuch nach Aussage der Zeugin den Zweck gehabt, die neue Heizung anzusehen. Das Gericht zweifelt aber daran, dass die Zeugin im Rahmen dessen ihr Augenmerk auch auf das Vorhandensein von Schlauch und Entlüftungsschlüssel gerichtet hat. Denn im Gesamtkomplex „Heizung“ handelt es sich bei diesen Teilen um – für das Funktionieren – vergleichsweise unwichtige und kostenmäßig nicht ins Gewicht fallende Elemente.

9. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz wegen Verschmutzung der Fenster (€11,85)

Dem Beklagten hat gegen die Kläger kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von € 11,85 mangels Beseitigung von Kleberesten an den Fenstern zugestanden.

Davon, dass die bei Auszug der Kläger unstreitig vorhandenen Klebereste bei ihrem Einzug noch nicht vorhanden gewesen sind, hat sich das Gericht aufgrund der Aussage der Zeugin … nicht die nötige Überzeugung verschaffen können. Zwar ist es auch hier um Umstände gegangen, auf die die Zeugin – als Ehefrau des Vermieters – bei Rückerhalt der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Vormietern der Kläger speziell ihr Augenmerk gerichtet haben wird. Aber die „Notizen“ des Beklagten, die hier als Erinnerungshilfe für die Zeugin gedient haben können, nämlich sein Schreiben an die Vormieterin vom 03.12.2012 (Anlage B 8, Bl. 128 d.A.) sind insofern nicht eindeutig. Denn in diesem Schreiben werden einige Fenster als „verschmutzt“ gerügt. Zwar ist nicht von „Kleberesten“ die Rede, aber oft einfach nur von Verschmutzungen, ohne Konkretisierung (lediglich bei einem Fenster heißt es „verschmutzt mit 18 weiße Farbspritzer“, und bei einem anderen „mit Spinnweben, sehr verschmutzt“). Davon, dass bei den anderen Fenstern nicht auch Verschmutzungen in Form von Kleberesten vorgelegen haben können, ist das Gericht nicht überzeugt. Zwar hat die Zeugin als Grund für ihre Erinnerung insofern plausibel angeführt, sie habe vor Einzug der Kläger – bis auf die Dachluke – sämtliche Fenster geputzt. Aber die Einlassung des Klägers zu 1. in diesem Punkt ist nicht weniger glaubhaft. Er hat angeführt, bei Anmietung der Wohnung seien die Klebereste an den Fenstern vorhanden gewesen, an zwei Fenstern habe er sie entfernt, an den übrigen nicht.

10. Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz wegen Umlegen des Parkschildes (€10,68)

Ein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz wegen Umlegen des Parkschildes hat dem Beklagten nicht zugestanden. Der Beklagte hat weder näher dargelegt, wann und wie die Kläger das Schild „umgelegt“ haben sollen, noch hat er Vorname und ladungsfähige Anschrift des von ihm hierfür benannten Zeugen … mitgeteilt (s. hierzu Hinweis des Gerichts vom 05.07.2021, Bl. 545, und Antwort des Beklagten in seinem Schreiben vom 15.07.2021, Anlage B 15, Bl. 568 d.A.).

III. Ergebnis

Nach alledem haben die Kläger noch Anspruch auf Rückzahlung ihrer Kaution in Höhe von € 334,22. Mehrere Mieter sind Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB (s. hierzu nur BGH, Urteil vom 27.05.2020 Aktenzeichen VIII ZR 45/19).

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB. Mit Erhalt des Schreibens vom 01.03.2017 (Anlage K 4, Bl. 14 d.A.) ist der Beklagte mit Rückzahlung der anteiligen Kaution in Verzug geraten.

Dagegen steht den Kläger kein Anspruch auf Erstattung ihrer Anwaltskosten aus den §§ 286, 280 BGB zu. Als der jetzige Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 01.03.2017 tätig geworden ist, ist der Beklagte noch nicht in Verzug gewesen. Zwar hatte er bereits mit Schreiben vom 15.11.2016 (Anlage B 2, Bl. 37 f. d.A.) über die Kaution abgerechnet und kundgetan, dass den Klägern kein Anspruch auf Rückzahlung mehr zustünde. Der Beklagte hat in sein Schreiben aber auch die Bemerkung aufgenommen „Ich erwarte Ihre schriftliche Antwort.“, so dass sein Schreiben nicht als endgültige Leistungsverweigerung im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB verstanden werden kann. Offensichtlich hat aus seiner Sicht noch Redebedarf bestanden, zumindest die Möglichkeit zum Austausch.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Entscheidung über den Streitwert folgt aus den §§ 63, 48 GKG. § 45 Abs. 3 GKG greift nicht, der Beklagte hat seine Aufrechnung nicht nur hilfsweise erklärt.