Grenzen des Bruttowarmmietvertrags: Wann ist er rechtlich überhaupt noch erlaubt?
Die Bruttowarmmiete ist nur noch in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Dies ist eine bedeutende Änderung, die einen großen Einfluss auf den Mietmarkt haben wird. Im folgenden Artikel erklären wir, was eine Bruttowarmmiete überhaupt ist, wie sie sich die Miete zusammensetzt, warum sie in der gängigen Praxis kaum noch angewendet wird und wo es Ausnahmen gibt.
Mietvertrag all-inclusive
Ein Mietvertragsverhältnis, welches sozusagen „all-inclusive“ gestaltet wird, bietet sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gleichermaßen sehr viele Vorteile. Die sogenannte Bruttowarmmiete, bei welcher ein Mieter lediglich einen Gesamtbetrag auf monatlicher Basis an den Vermieter zahlt, ist jedoch von dem Gesetzgeber so in dieser Form nicht als Standard vorgesehen.
Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass in der Bruttowarmmiete die entsprechenden Betriebskosten als Pauschalbetrag in der Mietzahlung bereits vollständig enthalten sind. Für Vermieter als auch für Mieter ist das Hintergrundwissen, wie genau sich die Bruttowarmmiete genau zusammensetzt und unter welchen Umständen sie überhaupt noch zulässig ist, durchaus wichtig.
Aus welchen Bestandteilen besteht die Bruttowarmmiete?
Letztlich besteht die Bruttowarmmiete aus dem reinen Mietbetrag in Nettoform zuzüglich sämtlicher Betriebskosten, die auf der Grundlage der Betriebskostenverordnung für das Mietobjekt anfallen. Wenn ein derartiger Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart wird, ist ein Vermieter nur dazu berechtigt, den Gesamtmietbetrag von dem Mieter zu verlangen. Dementsprechend darf der Vermieter in derartigen Fällen ausdrücklich auch keinerlei Betriebskosten in zusätzlicher Form berechnen.
Im Zuge der Heizkostenverordnung, welche von dem Gesetzgeber eingeführt wurde, gilt die Bruttowarmmiete jedoch ausdrücklich als gesetzlich unzulässig. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass ein Vermieter die entsprechenden Heizkosten des Mietobjekts in gesonderter Form auf der Basis der Verbrauchsabhängigkeit abrechnen muss. Die Verpflichtung zu einer gesonderten Abrechnung ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) v. 19.08.2006 (Aktenzeichen VIII ZR 212/05). Hintergedanke dieses Prinzips ist, dass die Mieter in Bezug auf Warmwasser sowie Heizung mehr Energie einsparen sollen.
Diese Posten werden u. a. als Betriebskosten gezählt
- die Kosten für die Müllabfuhr
- die Kosten für Versicherungen
- die Kosten für das Abwasser
- die Kosten für die Grundsteuer.
Was versteht man unter Warmmiete?
Die beiden Bezeichnungen Warmmiete sowie auch Bruttomiete werden allgemein hin gerne gleichgesetzt. Dies ist schließlich nicht weiter verwunderlich, denn diese beiden Begriffe beziehen sich beide auf den Begriff der Bruttowarmmiete. Hierbei handelt es sich um eben jenen Gesamtbetrag, welcher jeden Monat von dem Mieter an den Vermieter gezahlt wird. Dem gegenüber steht die sogenannte Bruttokaltmiete, welche sich aus den Faktoren der Grundmiete sowie sämtlicher sogenannten kalten Betriebskosten zusammensetzt. Als kalte Betriebskosten werden dabei die Kosten für Abwasser, Versicherungen, sowie Müllabfuhr angesehen. Der Begriff Bruttokaltmiete und der Begriff Teilinklusivmiete werden allgemein oft verwechselt, dabei ähnelt die Bruttokaltmiete der Teilinklusivmiete nur. Es gibt kleine, aber feine Unterschiede.
In welchen Fällen darf die Bruttowarmmiete noch angewendet werden?
Auf der Grundlage der Heizkostenverordnung werden die Ausnahmen definiert, in welchen eine Bruttowarmmiete von dem Gesetzgeber als zulässig anzusehen ist. Beispiele hierfür sind die Zimmer in einem Pflegeheim oder auch die einzelne Zimmervermietung sowie das Mietverhältnis in einem Studentenheim oder in einem Passivhaus respektive einem Gebäude, in welchem Wärmerückgewinnung. Bei Gebäuden, welche von dem Mieter vor dem Zeitpunkt des 01.07.1981 bezogen wurden und in denen die Mieter auf den Verbrauch der Wärme keinen Einfluss haben, ist die Bruttowarmmiete ebenfalls noch gesetzlich zulässig.
Sonderfall Zweifamilienhaus
Ebenfalls eine Ausnahme stellt das sogenannte Zweifamilienhaus dar. In einem derartigen Gebäude ist es für Mieter sowie Vermieter ebenfalls gesetzlich zulässig, die Bruttowarmmiete anzuwenden. Hierfür gibt es jedoch gewisse Bedingungen, die erfüllt werden müssen. Zum einen müssen sich der Vermieter und der Mieter die entsprechenden Kosten einvernehmlich aufteilen und zum anderen darf das Gebäude letztlich maximal zwei Wohnungen aufweisen, wobei eine dieser beiden Wohnungen von dem Vermieter auch bewohnt wird.
Der Vermieter möchte die Bruttowarmmiete erhöhen
Wenn in dem Mietvertrag die Bruttowarmmiete gesetzlich zulässig vereinbart wird, so kann der Vermieter die Mietzinsforderung nicht so ohne Weiteres einfach erhöhen. Der Grund hierfür liegt letztlich in dem Mietspiegel zu finden. In der gängigen Praxis verwenden Mietspiegel Bruttomieten als Grundlage. Sofern es keinerlei vergleichbare Mietobjekte in der Region geben, welche Bruttomieten verwenden, so besteht für den Vermieter die Verpflichtung zur Ermittlung der Nettomiete. Die entsprechenden Heizkosten müssten von der Bruttowarmmiete herausgerechnet werden.
Bei einem sogenannten Zeitmietvertrag, der auf einen ganz bestimmten Zeitraum begrenzt wurde, darf sowohl die Nettomiete als auch die Bruttomiete zur Anwendung kommen.
Wie wird die Bruttowarmmiete berechnet?
In der gängigen Praxis werden die Mietobjekte für gewöhnlich im Kontext der Nettokaltmiete inseriert. Dies bringt für einen Mieter jedoch einen trügerischen Eindruck mit sich, da das Mietobjekt zunächst erst einmal preislich besonders günstig erscheint. Werden dann jedoch die entsprechenden Betriebskosten noch berücksichtigt, so erhöht dies den Preis für das Mietobjekt merklich. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Mietobjekt eine schlechte Energieeffizienz aufgrund einer schlechten Bausubstanz aufweist. Es gibt jedoch im Internet sogenannte Preisrechner, mit denen die voraussichtlichen Betriebskosten ermittelt werden können. Der Nutzer muss hierfür die Energieeffizienz des Mietobjekts sowie die Einwohnerzahl nebst der entsprechend von dem Vermieter angebotenen Services (Schornsteinfeger, Hausmeisterdienste etc.) kennen.
Kann die Bruttowarmmiete durch den Vermieter umgewandelt werden?
Grundsätzlich ist ein Vermieter dazu berechtigt, eine Bruttowarmmiete in die Bruttokaltmiete umwandeln zu lassen. In derartigen Fällen erfolgt eine separate Abrechnung der Heizkosten auf der Basis der Verbrauchsabhängigkeit. Mit dieser Vorgehensweise würde der Vermieter dem Willen des Gesetzgebers in Deutschland entsprechen. Um eine derartige Umwandlung vorzunehmen, muss jedoch der entsprechende Heizkostenanteil von der Bruttowarmmiete herausgerechnet werden.
Vermieter dürfen bereits vergangene Betriebskosten, die im Zuge der Bruttowarmmiete von dem Mieter gezahlt wurden, nicht noch einmal auf der Grundlage der Verbrauchsabhängigkeit berechnen. Es ist dem Vermieter somit nicht gestattet, entsprechende Nachzahlungen von dem Mieter einzufordern.
Die Pauschale als Ausnahmefall
Es gibt Fallsituationen, in denen eine Pauschalzahlung als Betriebskosten zur Deckung der Kosten für das Heizen oder auch des Warmwassers in einem Mietvertrag vereinbart werden kann. Hierbei sagt der Gesetzgeber jedoch ausdrücklich, dass eine derartige Vorgehensweise ausdrücklich als Ausnahme zulässig ist. In der gängigen Praxis gibt es jedoch eine wahre Vielzahl von Bereichen, in denen diese Vorgehensweise zur Anwendung kommt. Untermietverträge sind ein Beispiel für die Kosten für Heizung, Warmwasser oder anderweitige Betriebskosten. Hierbei sollte jedoch sehr genau auf die Formulierung des Mietvertrages geachtet werden.
Die Bruttowarmmiete mag für den Vermieter und den Mieter gleichermaßen vorteilhaft sein. Diese Vorteile sind jedoch nur auf den ersten Blick wirklich zutreffend. Gerade im Hinblick auf die konstant ansteigenden Energiekosten, welche das Mietvertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter auf jeden Fall beeinflussen, ist die Bruttowarmmiete dann eben nicht mehr so vorteilhaft. Ein Mieter hat überdies im Zusammenhang mit dem Bruttowarmmietprinzip auch nicht genau den Überblick, wie hoch die tatsächlichen Kosten ausfallen und ob hier nicht ein gewisses Einsparpotenzial vorhanden ist. Ist der tatsächliche Verbrauch des Mieters erheblich geringer, so muss der Mieter auch entsprechend wirtschaftlich davon profitieren können. Der Gesetzgeber schützt somit durch die lediglich ausnahmsweise Zulässigkeit der Bruttowarmmiete sowohl den Mieter als auch den Vermieter gleichermaßen, da die verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten für beide Seiten von Vorteil ist.
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