Stärkere Bekämpfung von Mietwucher geplant
Wohnraum gehört in Deutschland zu denjenigen Dingen, die sich einer ungebrochenen und stetig wachsenden Nachfrage erfreuen. Gerade in den Großstädten wie Berlin oder Hamburg und München ist der Wohnraum sehr knapp bemessen, sodass die Suche nach einer Mietwohnung für viele Menschen zu einem regelrechten Glücksspiel wird. Dieser Umstand ist natürlich auch den Vermietern bekannt, sodass die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren bedenkliche Formen angenommen hat. Der Gesetzgeber hat zwar durchaus mit Ideen wie beispielsweise dem Mietendeckel auf diesen Umstand reagiert, allerdings brachten diese Ideen nicht den gewünschten Erfolg mit sich. Der Bundesrat möchte sich jetzt verstärkt dieser Entwicklung annehmen und hat dabei den Gedankengang aufgegriffen, bei Mietwucherfällen mit Bußgeldern in empfindlicher Höhe zu reagieren.
Die Vorgehensweise des Bundesrates soll auf Härte ausgelegt sein. Dies beinhaltet auch, dass der Beweis dafür, dass es sich im vorliegenden Fall um eine unangemessen hohe Mietforderung handelt, soll vereinfacht werden. Überdies sollen die möglichen Bußgelder auch auf einen Betrag in Höhe von 100.000 Euro regelrecht verdoppelt werden.
Der nächste Versuch
Bei dem Vorstoß des Bundesrates handelt es sich im Endeffekt um den zweiten Versuch, die Entwicklung im Mietpreissegment für Wohnraum zu stoppen bzw. umzukehren. Der hierfür erforderliche Gesetzesentwurf ist bereits ausgearbeitet und wird nunmehr im Bundestag eingebracht werden. Unter dem Arbeitstitel „Verbot der Mietpreisüberhöhung“ wurde bereits im Februar, genauer gesagt am 11.02.2022 ein Beschluss gefasst (vgl. Druckangelegenheit B49/21). Mit diesem Entwurf soll auch eine Abänderung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) einhergehen. Gänzlich neu ist die Sache indes nicht, da es einen nahezu wortgleichen Gesetzesentwurf bereits im Jahr 2019 gab. Seinerzeit hatten die Bundesländer Hamburg sowie Berlin und Bayern nebst Nordrhein-Westfalen und Brandenburg als Druckangelegenheit 527/19 als Beschluss in den Bundestag eingebracht.
Das Parlament war seinerzeit nicht dazu in der Lage, eine abschließende Beratung bis zum Ende der Legislaturperiode durchzuführen. Dementsprechend ging die Angelegenheit im Zuge der Diskontinuität unter. Die neue Legislatur soll sich jetzt jedoch erneut mit der Angelegenheit befassen. Im Hinblick darauf, dass der neue Bundestag erst vor kurzer Zeit gefasst wurde, dürfte es genügend Zeit für die Beratung geben und die Angelegenheit erfolgreich abzuschließen.
Der Hauptfokus des neuen Gesetzesentwurfes liegt dabei auf die Abänderung des § 5 WiStrG. Die seinerzeit mit aufgenommene Abänderung des § 291 StGB (Strafgesetzbuch) ist dieses Mal nicht zum Gegenstand der Angelegenheit gemacht worden. In dem § 291 StGB wird der Begriff „Wucher“ im strafrechtlichen Sinn genauer definiert. Als „Wucher“ definiert der Gesetzgeber im strafrechtlichen Sinn die merklich überteuerte Wohnraumvermietung im Zusammenspiel mit der Ausnutzung von einer Zwangslage.
Die Problematik für Mieter in der gängigen Praxis
Ein guter Effekt, der sich aus dem neuen Gesetzesentwurf für Mieter ergeben könnte, ist der Umstand, dass die Definition von Wucher nicht mehr zu der Grundvoraussetzung gemacht wird. Der Bundesrat vertritt die Auffassung, dass die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Zusammenhang mit der Höhe des Mietzinses zu Beginn des Mietverhältnisses sowie die Mieterhöhungen in der Realität als nicht ausreichend angesehen werden können, um die Mieter auch tatsächlich effektiv vor dem Mietwucher zu schützen. Der bislang geltende § 5 WiStrG kann somit in der gängigen Praxis seine Wirkung nicht entfalten. Bislang war es in der gängigen Praxis so, dass Mieter sich lediglich auf die Vorschrift stützen konnten, wenn sie den Beweis eines vergeblichen vorherigen Bemühens um günstigeren Wohnraum erbringen konnten. Nur aus diesem Beweis heraus konnte sich ein Ausnutzen einer Zwangslage der Mieter durch den Vermieter abgeleitet werden. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass Mieter sich sehr stark erfolglos um eine günstigere Mietwohnung bemüht haben und auf die Wohnung des Vermieters angewiesen sind, welcher dann jedoch den Umstand ausnutzt und höhere Mietzinsen verlangt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt die Auffassung, dass sich ein Beweis des erfolglosen Bemühens um günstigeren Wohnraum zwar sehr wohl nachweisen lässt, allerdings der Beweis für das Ausnutzen der Zwangslage der Mieter seitens des Vermieters in der gängigen Praxis als unmöglich angesehen werden muss (vgl. Urteil des BGH v. 14. Juli 2004, Aktenzeichen XII ZR 352/00). Dementsprechend geht der Gesetzesentwurf der Bundesländer von 2019 de facto ins Leere.
Der Bundesrat hat den Vorschlag unterbreitet, dass das strafrechtliche zwingende Erfordernis des Ausnutzens der Zwangslage, die sich durch das sehr geringe Angebot heraus ergibt, künftig keine Relevanz mehr haben soll. Anstelle dieses Kriteriums soll vielmehr die Unangemessenheit der Miethöhe in Verbindung mit dem geringen Angebot als objektives Kriterium in den Vordergrund gerückt werden.
Für Mieter stellt sich nunmehr jedoch die Frage, wann genau die Miete als überhöht und damit als Mietwucher angesehen werden kann. Dies ist in der gängigen Praxis nicht immer ganz einfach für Mieter. Durch den neuen Gesetzesentwurf möchte der Bundesrat jedoch auch die Erkennbarkeit von Mietwucher verbessern, da die Kriterien für Mietwucher vereinfacht werden. Auf der Grundlage des Gesetzesentwurfs gilt der Mietzins dann als überhöht, wenn der Mietzins 20 Prozent über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und es in der Region ein sehr knappes Angebot an günstigeren Mietwohnraum gibt. Der aktuelle Gesetzesentwurf ist dieses Mal ein alleiniger Vorstoß des Bundeslandes Bayern, welches diesen Entwurf als Vorschlag an die Länderkammer unterbreitet hat.
Das Verhalten der Vermieter wurde in dem Gesetzesentwurf ebenfalls stärker in den Fokus gerückt. Aktuell droht den Vermietern, wenn sie Mietwucher betreiben, ein Maximalbußgeld über 50.000 Euro. Dies ist für manchen Vermieter durchaus eine abschreckende Höhe, allerdings hat dieses Bußgeld nicht zu einer merklichen Reduzierung des Mietwuchers geführt. In dem neuen Gesetzesentwurf wird dem Umstand Rechnung getragen, dass sich der Wohnungsmarkt in Deutschland nicht entspannt hat und dass die aktuellen gesetzlichen Regelungen dementsprechend nicht mehr als zeitgemäß angesehen werden können. Dementsprechend kann die aktuelle gesetzliche Lage die gewünschte generalpräventive Wirkung auch nicht entfalten, weshalb der Bundesrat diesbezüglich Handlungsbedarf gesehen hat. In dem neuen Gesetzesentwurf wird deshalb das Maximalbußgeld in Verbindung mit Mietwucher auf 100.000 Euro erhöht.
Mietwucher ist in Deutschland ein ernstzunehmendes Problem, welches die Mieter sehr stark belastet. Irgendwann im Leben wird der Mensch nun einmal Wohnraum benötigen, sodass sich für Vermieter die Nachfrage auf jeden Fall einstellt. Natürlich darf in diesem Zusammenhang nicht vergessen werden, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter der Vertragsfreiheit unterliegt und dass nach den Gesetzen der Marktwirtschaft sich der Preis aus der Nachfrage ergibt. Dies soll jedoch auf gar keinen Fall dazu führen, dass Mieter in eine Zwangslage geraten. Diese Zwangslage ist jedoch aktuell in vielen Gebieten Deutschlands gegeben, sodass Mieter den Vermietern ein Stück weit hilflos ausgeliefert sind. Es ist die Aufgabe des Staates, hier Abhilfe zu schaffen. Durch den neuen Gesetzesentwurf kann eine derartige Abhilfe gut gegeben werden, wobei diese Frage mit Sicherheit noch so manches Gericht in Deutschland beschäftigen wird. Aktuelle Gerichtsurteile gibt es bereits zuhauf und können auf dieser Internetpräsenz gut und schnell eingesehen werden.
