Chronisch depressiven Mietern kann nicht gekündigt werden

Nach Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 24.09.2018 – 64 S 2/18 – auf die Revision des Klägers unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.04.2021 – VIII ZR 6/19 – wird die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 13.11.2017 – 237 C 205/17 – mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage abgewiesen und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in (…) Berlin, (…) Vorderhaus 1. OG., bestehend aus drei Zimmern, Küche, Toilette mit Bad, Kammer, Korridor, Balkon und Kellerraum mit einer Größe von ca. 84,88 m2 zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz sowie die Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das Urteil des Amtsgerichts, das des Landgerichts vom 24.09.2018 (64 S 2/18) und das des BGH vom 28.04.2021 mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:

Der Kläger beantragt zuletzt, den Beklagten zu verurteilen, die in der (…)-Straße (…), (…) Berlin, Vorderhaus, 1. Obergeschoss gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Toilette mit Bad, Kammer, Korridor, Balkon und Kellerraum mit einer Größe von ca. 84,88 m2 zum 1. Oktober 2017 zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholen eines schriftlichen Gutachtens und einer ergänzenden schriftlichen Stellungnahme des Sachverständigen Dr. I., der sein schriftliches Gutachten im Termin vor der Kammer am 11. Oktober 2022 mündlich erläutert hat. Wegen der Einzelheiten des Inhaltes wird auf das schriftliche Gutachten (Bl. III/83ff. d. A.) und die ergänzende schriftliche Stellungnahme (Bl. III/138ff. d. A.) Bezug genommen, wegen der Einzelheiten der mündlichen Erläuterungen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11. Oktober 2022 (Bl. III/114ff. d. A.)

II.

1. Nachdem der Bundesgerichtshof das Urteil des LG Berlin [ZK 64] vom 24. September 2018 – 64 S 2/18 – auf die Revision des Klägers und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten aufgehoben und an eine andere Kammer des Landgerichts zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen hat, war über den Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu entscheiden, §§ 574, 574a BGB, 308a ZPO.

a) Nach dem Ergebnis der nunmehr durchgeführten Beweisaufnahme durch Einholen eines psychiatrischen Gutachtens steht zur Überzeugung der Kammer fest, § 286 ZPO, dass die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der „Härte“ erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Sie müssen sich deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben (st. Rspr: vgl. nur BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 – VIII ZR 390/21; Urt. v. 3. Februar 2021 – VIII ZR 68/19).

Die – hier vom Beklagten geltend gemachten, zunächst (nur) durch ärztliche Atteste belegten, nunmehr bewiesenen – gesundheitlichen Beeinträchtigungen und Gesundheitsgefahren, sein fortgeschrittenes Alter und die lange – hier mehr als dreißigjährige – Mietdauer rechtfertigen unter Berücksichtigung der Feststellungen des BGH in diesem Verfahren in ihrer Zusammenschau als Härtegründe die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Mietdauer und das Alter des Beklagten sind durch das Gericht selbst feststellbar; die Annahme einer gesundheitlichen Härte stützt die Kammer auf die überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen Dr. I. in seinem schriftlichen Gutachten vom 10. Juni 2022 (Bl. III/83ff.), die er im Termin vom 11. Oktober 2022 (Protokoll Bl. III/114ff.) erläutert hat sowie auf die Feststellungen im ergänzenden Gutachten vom 13. November 2022 (Bl. III/138ff. d. A.).

Entsprechend den Vorgaben des Beweisbeschlusses der Kammer vom 2. November 2021 hat der Sachverständige Feststellungen über die Art und das Ausmaß der Erkrankungen des Beklagten, die damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen und die zu befürchtenden Auswirkungen eines durch Verurteilung zur Räumung erzwungenen Wohnungswechsels getroffen. Er hat die von ihm für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels befürchteten Auswirkungen hinsichtlich der Schwere und des Grades der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts konkretisiert und sich mit etwaigen Behandlungsmöglichkeiten befasst.

Der Sachverständige hat sein zusammenfassendes Ergebnis (S. 14ff. des Gutachtens) überzeugend begründet, dabei – entgegen der Darstellung des Klägers – auch jeweils offengelegt, auf welche Quellen/Explorationen er seinen ausführlich dargestellten Befund stützt.

Der Sachverständige hat dabei – anders als der Beklagte – nicht dessen körperliche, auch erheblich altersbedingten Einschränkungen in den Mittelpunkt gestellt, sondern vielmehr die seit der Jugend bestehende depressive Störung mit mittel- bis schwergradigen Episoden, die er als erheblich chronifiziert einschätzt. Der Beklagte hat – wenngleich Jahrzehnte zurückliegend – zwei Selbsttötungsversuche unternommen.

Der Sachverständige hat eingeschätzt, dass ein gegen den Willen des Beklagten erzwungener Auszug aus der Wohnung aus gutachterlicher Sicht vor dem Hintergrund der beachtlichen gesundheitlichen Einschränkungen des Beklagten aufgrund der depressiven Grunderkrankung dauerhaft unzumutbar ist. Der Verlust seiner bisherigen Wohnung wäre für ihn angesichts seiner psychischen Problematik mit einem hohen Risiko für eine gravierende Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes verbunden.

Den vom Beklagten geltend gemachten Belastungen hinsichtlich der muskuloskelettalen und kardiovaskulären Erkrankungen komme eine eher nachrangige Bedeutung zu, die sich durch technische Hilfsmittel kompensieren ließe.

Der Sachverständige gelangt jedoch klar zu dem Ergebnis, dass die gravierende, therapeutisch nur bedingt beeinflussbare psychische Problematik mit den durch einen Wohnungswechsel notwendigerweise verbundenen Veränderungen der Lebensgewohnheiten beim Beklagten „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit“ zu zusätzlicher Verunsicherung und Destabilisierung mit einer Verschärfung der ohnehin vorhandenen depressiven Problematik führen würde.

Der Sachverständige begründet seine Einschätzung unter anderem damit, dass der Beklagte – trotz eines ursprünglich hohen Funktionsniveaus – krankheitsbedingt über keine ausreichenden Ressourcen verfüge, um konstruktiv mit gravierenden Veränderungen in seiner Lebensführung umgehen zu können. Er verweist insoweit – für die Kammer nachvollziehbar und überzeugend – auch auf den Umgang des Beklagten mit diesem Verfahren, etwa im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Terminen mit dem Sachverständigen.

Der vorstehend dargestellte Befund des Sachverständigen beruht auf den durch ihn vorgenommenen Befragungen des Beklagten zu seiner Sicht auf den Rechtsstreit und auf seine derzeitige Lebenssituation, die der Sachverständige mit der Aktenlage und den verfügbaren medizinischen Unterlagen abgleicht sowie den eigenen psychiatrischen Untersuchungen am 1. April 2022 in seinen Praxisräumen.

Das Ergebnis ist auch unter Berücksichtigung der vom BGH in der Revisionsentscheidung bestätigten, die Annahme einer Härte (potenziell) verstärkenden Kriterien der Verwurzelung in der gewohnten Umgebung, aber auch mit Blick auf Bezugspersonen, nunmehr der Herr N. die im Nahbereich der Wohnung Unterstützung im Alltag bieten, ohne weiteres plausibel. Es ist hier weniger der „Kiez“, der die vertraute Umgebung ausmacht, sondern – wie der Sachverständige nachvollziehbar erläutert – die Wohnung, in der der Beklagte eine wissenschaftliche, offenbar über Jahrzehnte wissenschaftlicher Tätigkeit zusammengetragene Bibliothek vorhält. Diese schätzt der Sachverständige als einen besonderen stabilisierenden Faktor ein, dem hier deshalb eine besondere Bedeutung zukommt, weil der Beklagte – wie festgestellt – krankheitsbedingt über keine ausreichenden Ressourcen verfügt, um konstruktiv mit gravierenden Veränderungen in seiner Lebensführung umgehen zu können. Bei der vom Beklagten selbst empfundenen zunehmenden Vitalitätsminderung mit sozialem Rückzug werde dem Verbleib in der bisherigen Wohnung eine hohe emotionale Bedeutung beigemessen, dem angesichts der dortigen Verwurzelung aus Sicht des Sachverständigen auch objektiv eine hohe Schutzfunktion im Zusammenhang mit der gesundheitlichen Stabilität des Beklagten zukommt. Ein Umgebungswechsel werde zu Verunsicherung und Verstärkung der depressiv-nihilistischen Symptomatik im Sinne einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung führen, weil sich nicht nur die Altersroutinen verändern würden, sondern auch die Preisgabe der dem Beklagten verbliebenen sozialen Beziehungen drohe.

Die Befragung des Sachverständigen im Rahmen der mündlichen Erläuterung seiner schriftlichen gutachterlichen Feststellungen bestätigt aus Sicht der Kammer überzeugend, dass dieser sich ein umfassendes, differenziertes Bild von der Erkrankung des Beklagten und den sich daraus ergebenden schweren Gesundheitsgefahren für den Fall eines erzwungenen Umzugs gemacht hat. Er hat die lebensgeschichtlich recht lange zurückliegenden Suizidversuche des Beklagten als Teil des „Mosaiks“ bewertet, aus dem sich die Persönlichkeit des Beklagten ergebe. Sie seien Teil einer langjährigen Entwicklung und Ausdruck dessen, dass schon in früheren Lebensphasen des Beklagten eine Vulnerabilität für psychische Krisen vorhanden gewesen sei. Auf die Frage des Klägervertreters, ob er es für ausgeschlossen halte, dass der Beklagte Suizidversuche einsetze, gab er an, dass er das für ausgeschlossen halte, weil die Suizidalität in andere Dinge plausibel eingebettet sei, die zu den psychischen Krisen führen würden. Der Beklagte bringe seine Unzufriedenheit authentisch zum Ausdruck, was – so die Einschätzung des Sachverständigen – einem demonstrativen Charakter hinsichtlich der Suizidalität entgegenstehe. Der Sachverständige erläuterte weiter, dass sich die depressive Entwicklung des Beklagten nach dem Tod der Mutter im Jahr 2015 verstärkt habe, er diese für den aktuellen Befund für wichtig halte. Hinzu komme die zwanghaft akribische Persönlichkeit des Beklagten mit Eigenschaften wie Pedanterie und Akribie, die ein zusätzliches Risiko für die depressiven Erkrankungen bedeute.

Die Kammer, die selbst – ebenso wie (wohl) der Kläger und sein Prozessbevollmächtigter – über keinen medizinischen Sachstand verfügt, teilt mit Blick auf das ausführliche, in sich nachvollziehbar und überzeugend begründete Gutachten des Sachverständigen Dr. I. die erstmals in der Stellungnahme zum ergänzenden Gutachten des Sachverständigen vom 13. November 2022 geäußerten Vorbehalte des Klägers gegen das Gutachten vom 10. Juni 2022 und die mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen im Termin vom 11. Oktober 2022 nicht. Die Kammer hatte mit Verfügung vom 13. Juni 2022 eine Frist zur Stellungnahme und Formulierung von Einwänden gegen das Gutachten gesetzt; der Klägervertreter hatte nur eingewandt, dem Gutachten ließe sich nicht entnehmen, auf welchen eigenen Feststellungen die Schlussfolgerungen des Sachverständigen beruhten – was wie ausgeführt nicht zutrifft – und die mündliche Erläuterung des Gutachtens beantragt, die stattfand.

Das dem Kläger vorteilhafte Gutachten des Sachverständigen Dr. L. vom 16. Juni 2015 beruht auf einer zeitlich knappen, vom Sachverständigen abgebrochenen Exploration des Beklagten, die zudem vor dem vom Sachverständigen Dr. I. (unabhängig davon) als relevant eingeschätzten Ereignis des Todes der Mutter lag. Anders als der Sachverständige Dr. L. hat der von der Kammer bestellte Sachverständige den – auch für die Kammer aus den Akten ersichtlichen – Umgang mit der schwierigen Persönlichkeit des Beklagten – aus Sicht der Kammer sachlich und professionell überzeugend – bereits in seinem Ausgangsgutachten in das Krankheitsbild des Beklagten eingeordnet.

In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 13. November 2022 setzt er sich unter Einbeziehung der Beschreibung der Begleitumstände der Begutachtung durch den Sachverständigen Dr. L. keineswegs in Widerspruch zu seinem Befund. Er bestätigt aus seiner sachverständigen Sicht die Einschätzung der ZK 64 zur fehlenden Aussagekraft des Gutachtens, die die Kammer teilt. Es trifft daher nicht zu, dass sich hier – so der Kläger – gegensätzliche gutachterliche Ergebnisse feststellen ließen. Das Gutachten des Sachverständigen Dr. L. ist weder in zeitlicher Hinsicht noch mit Blick auf den vorzeitigen Abbruch der Exploration geeignet, die wohlbedachten, von medizinischem Sachverstand getragenen Feststellungen des Sachverständigen Dr. I., dessen medizinischer Sachverstand für die Kammer feststeht, in Zweifel zu ziehen.

Soweit der Beklagte nach allgemeiner Ansicht (einschränkend: BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 – VIII ZR 390/21) verpflichtet ist, eine zumutbare ärztliche bzw. therapeutische Behandlung aufzunehmen oder zu intensivieren, führt das hier zu keinem anderen Ergebnis. Der Sachverständige hält die therapeutischen Optionen für ausgeschöpft.

b) Im Rahmen der Abwägung der berechtigten Belange des Beklagten und des Klägers, § 574 Abs. 1, 3 BGB, ist hier das hohe Gewicht des Anspruchs des Beklagten auf physische und psychische Unversehrtheit zu berücksichtigen, Art. 2 GG.

Zwar stellt das Anliegen des Klägers, die streitgegenständliche Wohnung seiner Tochter zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes, nachvollziehbares und gewichtiges Interesse im Rahmen der Ausübung seiner verfassungsrechtlich geschützten eigentumsrechtlichen Befugnisse dar. Bei der gebotenen Gesamtschau überwiegt dieses jedoch nicht das nicht nur auf das – nach der Rechtsprechung des BVerfG – grundrechtlich geschützte Besitzrecht (BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993), sondern auch auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit gestützte erhebliche, auf den Erhalt der Wohnung gerichtete Bestandsinteresse des Beklagten, die für ihn und sein psychisches Gleichgewicht sowie in der Folge auch seine körperliche Verfassung aufgrund der besonderen Einzelfallumstände von zentraler Bedeutung ist.

c) Die im Rahmen der Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574a BGB, 308a ZPO erneut vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen der Parteien führt hier zu der Entscheidung, dass das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen ist.

Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet (BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 – VIII ZR 390/21).

Die Kammer bezieht dabei in ihre Abwägung ein, dass die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den Gesetzesmaterialien, die auch die Rechtsprechung des BGH zugrunde legt, die Ausnahme ist (vgl. BT-Drs. V/2317, 2; BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 – VIII ZR 390/21).

Nach den sachverständigen Feststellungen kann mit Blick auf die Therapiemöglichkeiten und die Krankheitsprognose mit einer Besserung des erheblich chronifizierten Zustandes nicht gerechnet werden, auch deshalb nicht, weil weitere therapeutische Möglichkeiten nicht bestehen. Mit den vom Beklagten bereits in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlungsmöglichkeiten einschließlich einer gesprächstherapeutischen Betreuung und medikamentösen Behandlung mit Antidepressiva seien die therapeutischen Optionen – so der Sachverständige – ausgeschöpft.

Gemäß § 574a Abs. 1 S. 2 BGB kann der Mieter (nur) verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird, wenn es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen. Nach § 308a Abs. 1 ZPO ist im Urteil gegebenenfalls auch ohne Antrag auszusprechen, (für welche Dauer und) unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Von einer Unzumutbarkeit der Bedingungen kann ausgegangen werden, wenn die Vertragsbedingungen von den in der Gemeinde üblichen Mietbedingungen zum Nachteil des Vermieters abweichen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 574a Rn. 9).

Insoweit hat der Kläger hier hinsichtlich der Miethöhe eine Unzumutbarkeit nicht geltend gemacht; mit Blick auf den zu erwartenden Berliner Mietspiegel 2023 sieht die Kammer für eine Anpassung der Miete aktuell keinen Bedarf. Die geringe Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem derzeit noch verfügbaren Mietspiegel 2021 (5,09 Euro/monatlich) spricht gegen die Annahme der vom Gesetz vorausgesetzten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Vertragsbedingungen.

Soweit der Kläger vorgeschlagen hat, eine „Kleinreparaturklausel“ als Vertragsbedingung vorzusehen, kann offenbleiben, ob es sich – mit Blick auf die engen Wirksamkeitsvoraussetzungen einer solchen Regelung in Formularverträgen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 535 Rn. 349 f.) – um eine in Berlin übliche Mietbedingung handelt. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass dem Kläger – etwa aufgrund eines Verhaltens des Beklagten in der Vergangenheit – die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne eine solche Regelung nicht zuzumuten ist.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Unter Berücksichtigung der Feststellungen des BGH zur unzulässigen Anschlussrevision ist mangels einer zusätzlichen Beschwer für einen differenzierten Kostenausspruch kein Raum. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der höchstrichterlich entwickelten Maßstäbe.