Gaszuleitungs-Dichtigkeitsprüfung als umlagefähige Betriebskosten
Das Amtsgericht Rheine wies die Klage auf Rückzahlung der Kosten für eine Gasdichtigkeitsprüfung ab, da die Beklagte diese Kosten laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen durfte. Die Entscheidung betont, dass solche Prüfungen zur Gewährleistung der Betriebssicherheit dienen und somit umlagefähig sind.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Rheine urteilte am 09.05.2023 im Fall Az.: 14 C 44/23 gegen die Rückzahlung von Kosten für eine Gasdichtigkeitsprüfung.
- Die Kläger, als Mieter, müssen die Kosten von 142,80 Euro tragen, da die Prüfung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört.
- Die Betriebskostenverordnung erlaubt es Vermietern, Kosten für die Sicherheitsprüfung von zentralen Heizungsanlagen und Gasleitungen auf die Mieter umzulegen.
- Die Prüfung der Gasdichtigkeit ist ein notwendiger Bestandteil der Betriebssicherheit, weswegen ihre Kosten als Betriebskosten anerkannt sind.
- Regelmäßige Gasdichtigkeitsprüfungen finden in größeren zeitlichen Abständen statt und entsprechen dem Wirtschaftlichkeitsgebot.
- Die Entscheidung stützt sich auf mehrere juristische Quellen und frühere Urteile, die die Umlagefähigkeit derartiger Kosten bestätigen.
- Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils bedeutet, dass die Kläger vorerst die Kosten tragen müssen, selbst wenn sie in Berufung gehen.
Gasdichtigkeitsprüfungen – Mieterrechte rund um Betriebskosten
In Mietimmobilien mit Gasetagenheizungen oder Gaseinzelfeuerstätten gehören regelmäßige Gasdichtigkeitsprüfungen zur Gewährleistung der Betriebssicherheit. Diese Prüfungen stellen sicher, dass keine Lecks in den Gaszuleitungen vorliegen und somit keine Gefahr für Mieter und Vermieter besteht.
Doch wer trägt die Kosten für diese wichtigen Sicherheitsmaßnahmen? Die Zuordnung der Dichtigkeitsprüfungen zu den umlagefähigen Betriebskosten ist ein vieldiskutiertes Thema im Mietrecht. Vermieter argumentieren häufig, dass die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, während Mietervertreter dies oftmals bestreiten.
➜ Der Fall im Detail
Kontext des Rechtsstreits um Betriebskosten
Im Falle des Amtsgerichts Rheine, Aktenzeichen 14 C 44/23, ging es um die Frage, ob die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung von Gaszuleitungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können.
Der Streitwert des Verfahrens wurde auf 142,80 Euro festgelegt. Die Kläger forderten die Rückzahlung dieser Kosten, da sie der Ansicht waren, dass diese nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten fallen würden. Der rechtliche Streitpunkt zentrierte sich um die Interpretation der Betriebskostenverordnung und der dazugehörigen 2. Berechnungsverordnung.
Urteilsbegründung des AG Rheine
Das Gericht wies die Klage ab und entschied, dass die Beklagte berechtigt war, die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen von den Klägern zu fordern. Diese Entscheidung basierte auf der Feststellung, dass solche Kostenlaut § 2 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Dazu zählen insbesondere Kosten, die für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit von zentralen Heizungsanlagen und Gasleitungen anfallen.
Relevanz der Betriebskostenverordnung im Urteil
Die Betriebskostenverordnung definiert genau, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Im speziellen Fall der Gasdichtigkeitsprüfungen wurde argumentiert, dass diese Prüfungen zur Sicherstellung der Betriebssicherheit der Gasinstallationen notwendig sind und daher als Betriebskosten gelten. Diese Auffassung stützt sich auf frühere Gerichtsentscheidungen und Kommentierungen im Mietrecht, welche die Sicherheitsrelevanz und damit die Umlagefähigkeit derartiger Kosten bestätigen.
Juristische Einordnung und vorangegangene Rechtsprechung
Das Gericht verwies auf ähnliche Urteile, wie das des AG Bad Wildungen und des LG Hannover, die bereits die Umlagefähigkeit von Kosten für Sicherheitsprüfungen bestätigten. Weiterhin wurde die Argumentation durch Verweise auf den Mietrechtskommentar von Schmidt-Futterer gestärkt, der ebenfalls die Umlagefähigkeit solcher Kosten unterstreicht.
Auswirkungen und Interpretation der Entscheidung
Obwohl das Urteil im spezifischen Kontext der Betriebskostenverordnung steht, betont es die Bedeutung der genauen Kenntnis und Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften durch Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten. Die Entscheidung verdeutlicht, dass die juristische Auseinandersetzung um Betriebskosten oft auf einer detaillierten Interpretation von Gesetzestexten und vorheriger Rechtsprechung basiert. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den entsprechenden Vorschriften der Zivilprozessordnung, insbesondere § 91 Abs. 1 S. 1 und §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO, die die Kostenverteilung im Falle einer Abweisung der Klage regeln.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Kosten gelten laut Betriebskostenverordnung als umlagefähig?
Laut der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelten folgende Kosten als umlagefähig auf die Mieter:
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer)
- Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizkosten und Kosten der Warmwasserversorgung
- Aufzugskosten
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschafts-Antennenanlage oder Kabelanschluss
- Einrichtungen für die Wäschepflege
- Sonstige Betriebskosten (z.B. Kosten eines Hausmeisters)
Diese Kosten können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dabei muss der Vermieter die Kosten nach einem festgelegten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Mieter aufteilen, der sich nach der Wohnfläche oder nach Verbrauch richtet. Einmalige Kosten, wie z.B. für Reparaturen oder Sanierungen, sind nicht umlagefähig.
Die Betriebskostenverordnung schafft Transparenz und Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter bezüglich der Umlage von Betriebskosten. Sie stellt sicher, dass nur die tatsächlich anfallenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden und schützt so vor überhöhten Nebenkostenabrechnungen.
Warum sind Gasdichtigkeitsprüfungen als Betriebskosten umlagefähig?
Gasdichtigkeitsprüfungen sind als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, da sie zur Gewährleistung der Betriebssicherheit und Gebrauchsfähigkeit der Gasinstallationen im Mietobjekt dienen. Diese regelmäßigen Prüfungen sind gesetzlich vorgeschrieben und müssen von Fachbetrieben durchgeführt werden.
Die Kosten für diese Prüfungen fallen unter die Kategorie der Betriebskosten, da sie im Zusammenhang mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache stehen und keine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sie dienen der Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs und der Sicherheit der Mietsache.
Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage erfolgt dabei nach einem festgelegten Verteilerschlüssel, der sich meist nach der Wohnfläche richtet.
Die Umlagefähigkeit der Kosten für Gasdichtigkeitsprüfungen wurde auch höchstrichterlich bestätigt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine zweijährige qualifizierte Überprüfung der Gasleitungen im Mietshaus dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht und somit als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden kann.
Somit tragen die Mieter durch die Umlage der Kosten für Gasdichtigkeitsprüfungen zur Sicherstellung der Betriebssicherheit und Gebrauchsfähigkeit der Gasinstallationen bei, während der Vermieter seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung dieser Prüfungen nachkommt.
Wie oft müssen Gasdichtigkeitsprüfungen durchgeführt werden und wer legt das fest?
Die Häufigkeit von Gasdichtigkeitsprüfungen wird durch verschiedene Regelwerke und Vorschriften festgelegt:
Laut den Technischen Regeln für Gasinstallationen (TRGI 2018) muss der Betreiber einer Gasinstallation, in der Regel der Hausbesitzer, dafür sorgen, dass von seiner Anlage keine Gefahr ausgeht. Bei Neuinstallationen kann er sich zunächst darauf verlassen, dass die Gasleitung dicht und fehlerfrei ist. Im Laufe der Zeit können jedoch Undichtigkeiten entstehen, weshalb regelmäßige Überprüfungen notwendig sind.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine zweijährige qualifizierte Überprüfung der Gasleitungen im Mietshaus dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht. Die Kosten dafür können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
In den „Grundsätzen für die Sicherheit von Biogasanlagen“ wird darauf hingewiesen, dass die Eintrittswahrscheinlichkeit von Störungen in der Regel gering ist, wenn Gasdichtigkeitsprüfungen regelmäßig durchgeführt werden. Eine konkrete Prüfhäufigkeit wird hier jedoch nicht genannt.
Auch in anderen Regelwerken wie den Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS) finden sich Hinweise auf die Notwendigkeit von Dichtheitsprüfungen, ohne dass ein festes Intervall vorgegeben wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Gasdichtigkeitsprüfungen in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden müssen, um die Sicherheit der Gasinstallation zu gewährleisten. Ein Prüfintervall von 2 Jahren wurde höchstrichterlich als angemessen und wirtschaftlich vertretbar eingestuft. Die genauen Abstände können jedoch je nach Art und Zustand der Anlage variieren und sollten mit einem Fachbetrieb abgestimmt werden.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Kosten als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. § 2 BetrKV listet spezifische Betriebskostenarten auf, einschließlich der Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit von Anlagen, zu denen auch Gasleitungen zählen. - § 556 BGB
Dieser Paragraph des Bürgerlichen Gesetzbuches regelt die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter. Er bildet die rechtliche Grundlage dafür, dass Vermieter bestimmte Betriebskosten, die im Mietvertrag definiert sind, auf die Mieter umlegen können. - § 27 Abs. 1 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
Die Zweite Berechnungsverordnung ergänzt die Betriebskostenverordnung und spezifiziert weitere Einzelheiten bezüglich der Umlagefähigkeit von Kosten. Dieser spezifische Paragraph hat in Kombination mit § 2 BetrKV Relevanz, um die Umlage der Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen als Betriebskosten zu begründen. - § 313a Abs. 1 ZPO
Dieser Paragraph der Zivilprozessordnung ermöglicht es Gerichten, von der ausführlichen Darstellung des Tatbestandes abzusehen, wenn dies für die Entscheidung nicht von Bedeutung ist. In dem betrachteten Fall wurde darauf verwiesen, um die Fokussierung auf die rechtlichen Argumente zur Umlagefähigkeit zu verstärken. - § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO
Regelt die Kostenverteilung in einem Zivilprozess. In diesem Fall tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits, da ihre Klage abgewiesen wurde. Dies verdeutlicht, wie die Kostenentscheidung in Abhängigkeit vom Ausgang des Verfahrens getroffen wird. - §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO
Diese Vorschriften der Zivilprozessordnung behandeln die vorläufige Vollstreckbarkeit von Urteilen und die Bedingungen, unter denen diese erfolgen kann. Im vorliegenden Fall ist das Urteil vorläufig vollstreckbar, was bedeutet, dass die Beklagte die Urteilssumme fordern kann, auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.
Das vorliegende Urteil
AG Rheine – Az.: 14 C 44/23 – Urteil vom 09.05.2023
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 142,80 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Von der Darstellung eines Tatbestandes wurde gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Gründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Den Klägern steht gegenüber der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung, ein Anspruch auf Rückzahlung der anteiligen Kosten für die Gasdichtigkeitsprüfung in Höhe von 142,80 Euro zu.
Denn die Beklagte war aufgrund der Vereinbarung über die Übernahme der Betriebskosten berechtigt, von den Klägern die anteiligen Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen zu fordern, weil diese Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu § 27 Abs. 1 S. 2 der 2. Berechnungsverordnung sind. In § 2 der Betriebskostenverordnung erfolgt eine konkrete Aufstellung der Betriebskosten. Hierunter fallen die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit für zentrale Heizungsanlagen, Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, zentrale Warmwasserversorgungsanlagen, Warmwassergeräte und verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Eine solche Prüfung umfasst notwendigerweise auch die Zuleitungen. Denn es liegt auf der Hand, dass Gasdichtigkeitsprüfungen der Prüfung der Betriebssicherheit von Gasleitungen dienen; schließlich stellt ausströmendes Gas eine erhebliche Gefahr für Vermieter und Mieter dar (vgl. insoweit auch AG Bad Wildungen, Urteil vom 20.06.2003; LG Hannover, Urteil vom 07.03.2007 – 12 S 97/06). Die Gasleitung ist Teil der Gasetagenheizung, weil die Heizung ohne entsprechende Leitung nicht funktionsfähig wäre. Die Dichtigkeitsprüfung dient der Betriebssicherheit im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass ihre Kosten umlagefähig sind (vgl. insoweit auch Schmidt-Futterer, Mietrechtskommentar, 9. Auflage 2007, § 556 BGB Rn. 223). Der jeweilige lange zeitliche Abstand nimmt den Kosten nicht den für die Umlegbarkeit notwendigen Charakter des laufenden Entstehens.
Eine solche Dichtigkeitsprüfung kann in Abständen von fünf bzw. 7 Jahren durchgeführt werden, lediglich eine jährliche Dichtigkeitsprüfung würde gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
