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Duldung von Modernisierungsmaßnahmen – Weigerung durch Mieter

LG Berlin – Az.: 63 S 236/15 – Urteil vom 13.09.2016

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 16.07.2015 – 107 C 51/15 – dahingehend abgeändert, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an den Kläger EUR 284,89 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13. Dezember 2014 zu zahlen und die Klage im Übrigen abgewiesen wird.

Im Übrigen werden die Berufung und die Anschlussberufung zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils wird aufgehoben. Von den Kosten beider Instanzen tragen der Kläger 30 % und die Beklagten – als Gesamtschuldner – 70 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in der … in … Berlin, die er aufgrund eines am 29. September 1999 abgeschlossenen Mietvertrages an die Beklagten vermietete.

Durch Anerkenntnisurteil des AG Schöneberg (Az. 103 C 311/13) vom 31. März 2014 wurden die Beklagten dazu verurteilt, den Austausch sämtlicher Fenster, der Balkontür sowie der Fensterbänke gegen Fenster und Balkontüren aus Kunststoff-Isolierglas zu dulden.

Mit Schreiben vom 6. Mai 2014 kündigte der Kläger die Durchführung dieser sich auf das Gesamtgebäude beziehenden Maßnahme für den 11. Juni 2014 an. Die Beklagten erwiderten mit Schreiben vom 16. Mai 2014 und 4. Juni 2014, dass sie diesen geplanten Einbau nicht dulden würden.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20. Mai 2014 lieferte der Kläger den Beklagten genauere Informationen zu den Fenstern.

Am 11. Juni 2014 erschienen – wie vom Kläger angekündigt – 4 Monteure des klägerseits beauftragten Unternehmens mit den einzubauenden Fenstern. Nachdem sie über mehrere Stunden vergeblich versuchten, Zutritt zur Wohnung der Beklagten zu erlangen, luden sie die Fenster auf und lagerten diese kostenpflichtig ein.

Der Kläger beantragte mit Schriftsatz vom 12. Juni 2014 die Verhängung eines Ordnungsmittels zur Durchsetzung der Duldung, mit Beschluss vom 23. Juli 2014 verhängte das AG Schöneberg ein Ordnungsgeld. Rechtsmittel der Beklagten hiergegen waren erfolglos.

Mit Schreiben vom 31. Oktober 2014 erklärte der Kläger aufgrund der mittlerweile durchgeführten Modernisierung die Mieterhöhung ab Januar 2015 in Höhe eines monatlichen Betrages von EUR 125,78, den die Beklagten unter Vorbehalt zahlten.

Außerdem forderte der Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 25. November 2014 zur Erstattung der durch die ursprüngliche Verweigerung entstandenen Kosten bis zum 12. Dezember 2014 auf.

Der Kläger hat vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn EUR 1.300,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13. Dezember 2014 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Im Wege der Widerklage haben die Beklagten beantragt,

1. festzustellen, dass sich die von den Beklagten geschuldete Miete für die Wohnung im 1. OG links des Hauses … in … Berlin durch die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 31. Oktober 2014 nicht erhöht hat;

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Beklagten EUR 503,12 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage (13. April 2015) zu zahlen.

Das Amtsgericht hat sowohl Klage als auch Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Kläger kein Anspruch auf Schadensersatz zustehe. Er habe gegen seine Schadensminderungspflichten verstoßen, da ihm die Verweigerungshaltung der Beklagten vor Beauftragung der Arbeiten bekannt gewesen sei. Weder die Kosten für den gescheiterte Einbauversuch der Fenster noch die Kosten der Einlagerung der Fenster seien zu ersetzen, zumal diese nicht im Einzelnen ausgewiesen worden seien.

Zudem habe der Kläger die Beklagten zuvor darauf hinweisen müssen, in welcher Höhe ein potentieller Schaden bei fehlender Duldung der Maßnahmen drohe.

Die Widerklage scheitere daran, dass die Mieterhöhungserklärung den gesetzlichen Voraussetzungen des § 559b BGB entspreche. Insbesondere seien die Angaben der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Gesamtkosten ausreichend.

Am 20. August 2015 hat der Kläger gegen das ihm am 20. Juli 2015 zugestellte Urteil Berufung eingelegt und dieses innerhalb der vom Gericht gewährten Fristverlängerung am 16. Oktober 2015 begründet. Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 haben die Beklagten innerhalb der Berufungserwiderungsfrist Anschlussberufung eingelegt.

Der Kläger nimmt Bezug auf sein bisheriges Vorbringen und beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 107 C 51/15 – vom 16.07.2015 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger EUR 1.300,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 13. Dezember 2014 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen,

1. festzustellen, dass sich die von den Beklagten geschuldete Miete für die Wohnung im 1. OG links des Hauses … in … Berlin durch die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 31. Oktober 2014 nicht erhöht hat;

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Beklagten EUR 503,12 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage (13. April 2015) zu zahlen.

Wegen der weitere Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

1.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, aber lediglich im Umfang der geltend gemachten Einlagerungskosten der Fenster begründet.

a)

Hinsichtlich der Kosten des erfolglosen Einbauversuchs steht dem Kläger kein Schadensersatzanspruch zu.

Zwar waren die Beklagten aufgrund des Anerkenntnisurteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 31. März 2014 (103 C 311/13) verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme ohne Weiteres zu dulden. Ihre fehlende Duldung stellt sich daher grundsätzlich, wie vom Kläger zutreffend vorgetragen, als schuldhafte Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 555d Abs. 1 BGB dar, die zur Pflicht des Ersatzes entstandener Schäden nach §§ 249 ff. BGB führt.

Jedoch führt die Kenntnis der Klägers von der Blockade- und Verweigerungshaltung der Beklagten hinsichtlich deren Duldungspflicht aufgrund der Schreiben vom 16. Mai 2014 und vom 4. Juni 2014 dazu, dass die Pflicht zum Ersatz der durch den gescheiterten Einbauversuch vom 11. Juni 2014 verursachten Kosten nach § 254 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB entfällt.

Aufgrund der Erklärung der Beklagten musste der Kläger zwingend davon ausgehen, gerichtliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beantragen zu müssen, um die Modernisierungsmaßnahmen durchzusetzen. Es war daher zu erwarten, dass die Beklagten den bestellten Monteuren den Zutritt trotz der bestehenden Duldungspflicht verweigern und anfallende Kosten umsonst auflaufen würden. Gleichwohl hat der Kläger erst im Anschluss an die erste Ablehnung der Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2014 die Montage der Fenster in Auftrag gegeben.

Diese Beauftragung in Kenntnis der Haltung der Beklagten und der Versuch der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme stellen rechtlich ein überwiegendes Mitverschulden in Form der Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB dar, das im Ergebnis eine Schadensersatzpflicht der Beklagten gemäß § 254 Abs. 1 BGB entfallen lässt. Denn im Rahmen der Feststellung der Verursachungsbeiträge nach § 254 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob das Verhalten des Schädigers oder das des Geschädigten den Eintritt des Schadens in wesentlich höherem Maße wahrscheinlich gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 1998 – VI ZR 59-97, NJW 1998, 1137 [1138]). Vorliegend hätte der Kläger durch eine spätere Beauftragung das Auflaufen der Kosten des erfolglosen Einbauversuchs verhindern können. Das Verhalten des Klägers, es auf einen – kostenträchtigen – Versuch der Durchführung der Modernisierungsmaße trotz entgegenstehender Ankündigung der Beklagten ankommen zu lassen, stellt sich im Ergebnis als Gefährdung eigener Interessen dar, die unter § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB zu fassen ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1961 – VI ZR 189/59, NJW 1961, 655; Urteil vom 8. Januar 1965 – VI ZR 234/63, BeckRS 9998, 113123; BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 – VI ZR 313/99, NJW 2001, 149; Urteil vom 3. Mai 2005 – VI ZR 238/04, NJW-RR 2005, 1183; Urteil vom 20. Dezember 2005 – VI ZR 225/04, NJW-RR 2006, 813; Urteil vom 30. April 2013 – VI ZR 13/12, NJW 2013, 2661.)

Darauf, ob die Weigerung der Beklagten zu Unrecht erfolgt ist, kommt es in diesem Kontext nicht an. Der Einwand des Klägers, wonach es ein Gläubiger nicht auf die Zwangsvollstreckung ankommen lassen müsse, ist zwar grundsätzlich zutreffend, greift indes im hier vorliegenden Fall, in dem der Schuldner den Gläubiger ausdrücklich auf die Notwendigkeit entsprechender Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verweist, ausnahmsweise nicht ein. Denn entscheidend ist, ob der Kläger davon ausgehen durfte, ohne den Einsatz von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zum Ziel zu gelangen.

Auch aus rechtlichen Gründen war die Maßnahme nicht notwendig, etwa für eine Inverzugsetzung. Denn zum Einen ergibt sich die Duldungsverpflichtung unmittelbar aus dem vollstreckbaren Titel und bedarf, wie der Kläger zutreffend vorträgt, keiner weiteren Voraussetzungen. Zum anderen haben die Beklagten mit Schreiben vom 4. Juni 2014 eine ernsthafte und endgültige Ablehnung jedweder Mitwirkungshandlung erklärt, so dass der Kläger schon deswegen davon ausgehen musste, dass es sich hierbei um das letzte Wort der Beklagten handelt (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und sich diese auch ohne ein tatsächliches Anbieten des Klägers in Schuldnerverzug befanden.

Aus dem Rechtsgedanken der Vermeidung unnötiger Kosten im Rahmen der Zwangsvollstreckung (§ 788 Abs. 1 S. 1 ZPO) ergibt sich schließlich ebenfalls nichts anderes. Denn auch hiernach war nach der ablehnenden Erklärung der Beklagten mit Schreiben vom 4. Juni 2014 davon auszugehen, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und das Entstehen der damit einhergehenden Kosten unvermeidbar geworden waren.

b)

Anders verhält es sich mit den Einlagerungskosten der Fenster. Denn die für das gesamte Haus bestellten und somit bei fehlendem Einbau zwingend einzulagernden Fenster durfte der Kläger – anders als den konkreten Einbau – mit zeitlichem Vorlauf bestellen. Das Auflaufen der Einlagerungskosten ist somit direkte Folge des Verzugs der Beklagten seit dem 4. Juli 2014. Wie der Kläger zutreffend vorträgt, wären die Einlagerungskosten auch dann angefallen, wenn der Kläger die fehlende Duldung der Beklagten beachtet und auf einen Einbauversuch verzichtet hätte.

Entgegen der Ansicht der Beklagten sind die Angaben in den Rechnungen vom 4. Juli 2014 (Anlage K 8, Bl. 27 d.A.) sowie der Aufschlüsselung der Rechnungsposten schlüssig, im Einzelnen spezifiziert und nachvollziehbar. Danach fielen für die Einlagerung in der Zeit zischen dem erfolglosen Einbauversuch am 11. Juni 2014 und Ende Juli 2014 Kosten in Höhe von EUR 280,50 an. Die vom Kläger erzielte Ermäßigung des Gesamtrechnungsbetrages in Höhe von EUR 1.523,00 brutto auf EUR 1.300,00 brutto wirkt sich auch auf den auf die Einlagerung entfallenden Teil aus, so dass sich dieser anteilig auf EUR 284,89 reduziert, wie der Kläger zutreffend mit Schriftsatz vom 1. Februar 2016 vorträgt.

Dieser Betrag war nach §§ 286, 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen. Denn der Kläger hatte den Beklagten mit Schreiben vom 25. November 2014 eine Zahlungsfrist bis 13. Dezember 2014 gesetzt, die erfolglos abgelaufen ist, § 286 Abs. 1 BGB.

2.

Die nach § 524 ZPO zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte, Anschlussberufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Weder war festzustellen, dass die Mieterhöhungserklärung die geschuldete Miete nicht erhöht hat, noch ist der Kläger verpflichtet, die nur unter Vorbehalt gezahlten Beträge zurückzuzahlen, denn die Mieterhöhungserklärung entspricht den formellen Anforderungen des § 559b BGB.

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB hat eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages sowie eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels nebst nachvollziehbarer Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung zu enthalten. Die Erklärung ist so auszugestalten, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist (vgl. LG Görlitz, Urteil vom 4. November 1998 – 2 S 55/98, WuM 1999, 44; LG Dresden, Urteil vom 14. Oktober 1997 – 15 S 316/97, WuM 1998, 216 [217]).

Die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung genügt diesen Anforderungen.

Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen vom 31. Oktober 2014 bzw. 28. Januar 2013 sind ebenso wie die Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2014 aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar. Der Einwand der Beklagten, wonach die Gesamtkosten und die sich daraus ergebenden anteiligen Kosten der jeweiligen Mieter nicht im Einzelnen angegeben seien, greift im Ergebnis nicht durch. Denn die Einzelposten und die auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Anteile ergeben sich ohne Weiteres aus den der Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2014 beigefügten Rechnungen der … GmbH, des Bauunternehmens … GmbH sowie der … , auf die die Mieterhöhungserklärung Bezug nimmt. Durch diese ausgewiesenen Einzelposten gab es bei den Beklagten keinen weiteren notwendigen Erklärungsbedarf.

Eine noch weitere Aufschlüsselung der Erklärung auf die einzelnen Rechnungen der Handwerker bringt dem Mieter keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn (vgl. Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 559b, Tz. 11, m.W.N.). An das Begründungserfordernis sind überdies keine überhöhten formellen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 86/13, Tz. 28 –, juris).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 100 Abs. 4 ZPO

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 7, Nr. 11 ZPO, §§ 711, 713 ZPO.

Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, da es sich um einen von Tatsachen geprägten Einzelfall handelt, der keine abstrakte Rechtsfragen aufwirft.

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