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Durchbohren von Wandfliesen in Mietwohnung nicht erlaubt

Im Streit um eine Mietkaution obsiegte ein Mieter vor dem Amtsgericht Paderborn. Trotz Gegenforderungen des Vermieters auf Schadensersatz, die das Gericht teilweise anerkannte, muss der Vermieter einen Teil der Kaution zurückzahlen. Dabei ging es um mehr als nur beschädigte Fliesen und wieder anzubringende Fußleisten. Entscheidend war am Ende nicht nur die Höhe der Schäden, sondern auch die Frage, ob der Vermieter dem Mieter ausreichend Zeit zur Schadensbehebung eingeräumt hatte.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: AG Paderborn
  • Datum: 18. März 2024
  • Aktenzeichen: 51 C 135/23
  • Verfahrensart: Mietrechtliche Streitigkeit zur Rückzahlung einer Mietkaution
  • Rechtsbereiche: Mietrecht
  • Beteiligte Parteien:
  • Kläger: Mieter, der mit der Klage die Rückzahlung einer Mietkaution in Höhe von 800,00 Euro sowie eine zusätzliche Überzahlung verlangt; sein Mietverhältnis begann am 04.03.2015 und endete mit der Kündigung zum 28.02.2023.
  • Beklagter: Vermieter, der durch die Kündigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit dem geplanten Einzug seiner Tochter das Mietverhältnis beendete.
  • Um was ging es?
  • Sachverhalt: Der Kläger fordert die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution und einer Überzahlung aus einem beendeten Mietverhältnis, nachdem das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung seitens des Vermieters beendet wurde.
  • Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob und in welcher Höhe der Beklagte zur Rückzahlung verpflichtet ist sowie um die Kostenverteilung des Rechtsstreits.
  • Was wurde entschieden?
  • Entscheidung: Der Beklagte wurde verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 705,00 Euro zuzüglich Zinsen (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz ab dem 28.11.2023) zu zahlen; die übrige Klage wurde abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 40% dem Kläger und zu 60% dem Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei Sicherheitsleistungen in Höhe von 110% des Vollstreckungsbetrags vorgesehen sind, um die Vollstreckung abzuwenden.
  • Folgen: Der Beklagte muss die festgesetzte Zahlung leisten; zudem gelten die Regelungen zur Kostenaufteilung und zu den Sicherheitsleistungen als verbindlich, was unmittelbare finanzielle Konsequenzen für beide Parteien mit sich bringt.

Mietrechtliche Herausforderungen: Fliesen bohren in der Mietwohnung richtig meistern

Renovierungen in der Mietwohnung werfen oft Fragen zum Durchbohren von Fliesen auf. Viele Heimwerker stoßen beim Mietwohnung Umbau auf Unsicherheiten, wenn es um das Fliesen bohren und mögliche Fliesen Schäden geht – Themen, die zentrale Aspekte des Mietrecht Fliesen und der mietrechtlichen Regelungen Fliesen betreffen.

Alternativen wie ein gezielter Mietwohnung Anstrich oder eine präzise Bohrloch Fliesen Reparatur bieten Lösungsansätze. Ein konkreter Fall veranschaulicht, wie das Zusammenspiel dieser Regelungen in der Praxis funktioniert.

Der Fall vor Gericht


Mietkaution: Vermieter muss 705 Euro nach Auszug zurückzahlen

Mieter bohrt mit einem Akkuschrauber in eine weiße Fliese im Badezimmer.
Mietkaution und Schadensersatzforderungen | Symbolfoto: Ideogram gen.

Das Amtsgericht Paderborn hat einen Vermieter zur teilweisen Rückzahlung einer Mietkaution verurteilt. Der Beklagte muss seinem ehemaligen Mieter 705 Euro nebst Zinsen zurückzahlen, wie das Gericht am 18. März 2024 entschied (Az: 51 C 135/23).

Streit um Mietkaution und Überzahlung nach Eigenbedarfskündigung

Der Mieter hatte die Erdgeschosswohnung in der C-Straße in Q seit März 2015 bewohnt und eine Kaution von 800 Euro hinterlegt. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Tochter gekündigt hatte, übergab der Mieter die Wohnung am 16. Mai 2023. Dabei hatte er versehentlich 350 Euro zu viel an den Vermieter gezahlt. Als der Vermieter weder die Kaution noch die Überzahlung zurückerstattete, zog der Mieter vor Gericht.

Gericht erkennt Schadensersatzansprüche teilweise an

Der Vermieter machte verschiedene Schadensersatzansprüche geltend und rechnete diese gegen die Forderungen des Mieters auf. Das Gericht erkannte dabei Schäden in Höhe von insgesamt 445 Euro an: Für sechs beschädigte Fliesen in Küche und Bad wurden 150 Euro veranschlagt, da das Anbohren der Fliesen laut Mietvertrag ausdrücklich untersagt war. Weitere 295 Euro wurden für die Wiederanbringung entfernter Fußleisten zugesprochen.

Weitere Schadensersatzforderungen scheitern an fehlender Fristsetzung

Die übrigen Forderungen des Vermieters wies das Gericht zurück. Für nicht vollständig entfernte Tapeten, zurückgelassene Blumenkübel, einen Lamellenzaun, einen nicht geräumten Keller sowie weitere Mängel hätte der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Beseitigung setzen müssen. Da dies nicht geschah, konnte er diese Ansprüche nicht geltend machen. Auch für einen angeblich beschädigten WC-Deckel und eine Duschtrennwand sprach das Gericht keinen Schadensersatz zu, da nicht nachgewiesen werden konnte, dass die Schäden auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen waren.

Rechtliche Grundlagen der Aufrechnung

Das Gericht stellte klar, dass die Aufrechnung des Vermieters mit den anerkannten Schadensersatzansprüchen auch nach Ablauf der Verjährungsfrist zulässig war. Für die Wirksamkeit der Aufrechnung war es nicht erforderlich, dass die Schadensersatzansprüche innerhalb der Verjährungsfrist bereits konkret beziffert wurden. Entscheidend war nur, dass die Ansprüche zum Zeitpunkt der Beschädigung der Mietsache entstanden und fällig geworden waren.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil zeigt, dass Mieter grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung ihrer Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses haben. Vermieter können jedoch berechtigte Gegenforderungen (z.B. für Schäden oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen) mit der Kaution verrechnen, müssen diese aber konkret nachweisen und rechtzeitig geltend machen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass eine teilweise Aufrechnung möglich ist, wodurch der ursprüngliche Rückzahlungsanspruch entsprechend reduziert wird.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter haben Sie nach Auszug einen Anspruch auf Rückzahlung Ihrer Kaution, müssen aber mit berechtigten Gegenforderungen des Vermieters rechnen. Prüfen Sie bei der Wohnungsübergabe genau, welche Arbeiten noch offen sind und treffen Sie klare Absprachen, die Sie am besten schriftlich festhalten. Der Vermieter muss seine Forderungen konkret beziffern und nachweisen können – pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Auszug, um sich gegen unberechtigte Forderungen wehren zu können.

Benötigen Sie Hilfe?

Mietkaution und Schadensersatzforderungen – Klare Verhältnisse schaffen Sicherheit

Die Auseinandersetzung um Mietkaution und Schadensersatzansprüche, wie sie jüngst vor dem Amtsgericht Paderborn verhandelt wurde, zeigt, wie komplex die Regelungen rund um Rückzahlungen und zusätzliche Forderungen sein können. Unstimmigkeiten bei Überzahlungen oder Schadensersatzansprüchen aus Veränderungen am Mietobjekt erfordern eine sorgfältige Prüfung der vertraglichen und gerichtlichen Grundlagen.

Unsere Expertise unterstützt Sie dabei, Ihre individuelle Situation präzise zu erfassen und Ihre rechtlichen Optionen klar zu strukturieren. Eine sachliche und transparente Analyse verschafft Ihnen die notwendige Sicherheit, um den nächsten Schritt fundiert zu planen.

Ersteinschätzung anfragen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Fristen muss der Vermieter bei der Rückzahlung der Mietkaution einhalten?

Grundsätzliche Prüfungsfrist

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten, um mögliche Ansprüche zu prüfen. In dieser Zeit kann er untersuchen, ob Schäden an der Wohnung entstanden sind oder ob noch offene Forderungen bestehen.

Verlängerung der Rückzahlungsfrist

Bei noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen darf die Rückzahlungsfrist auf bis zu zwölf Monate verlängert werden. Der Vermieter darf jedoch nicht die gesamte Kaution zurückhalten, sondern nur einen angemessenen Teilbetrag in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung.

Sofortige Teilrückzahlung

Wenn bereits feststeht, dass ein Teil der Kaution nicht für Ansprüche benötigt wird, muss dieser Betrag unverzüglich an Sie ausgezahlt werden. Dies gilt auch, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht.

Verjährungsfristen

Sie sollten zwei wichtige Fristen beachten:

  • Der Vermieter muss Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe geltend machen.
  • Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Rückzahlungsanspruch entstanden ist.

Besondere Situationen

Bei einem Rechtsstreit oder nachgewiesenen Schäden darf der Vermieter die Kaution auch über die übliche Frist hinaus einbehalten, bis die Ansprüche geklärt sind. Dies muss er Ihnen jedoch transparent mitteilen und nachvollziehbar begründen.


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Wie können Mieter sich gegen ungerechtfertigte Einbehalte aus der Kaution wehren?

Bei ungerechtfertigten Einbehalten der Mietkaution steht Mietern eine Reihe von Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Der erste Schritt ist die schriftliche Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution mit einer angemessenen Fristsetzung.

Dokumentation als Grundlage

Eine sorgfältige Dokumentation des Wohnungszustands bei der Übergabe ist entscheidend. Dazu gehören:

  • Detaillierte Übergabeprotokolle
  • Fotos vom Zustand der Wohnung
  • Schriftliche Aufzeichnungen über vorhandene Mängel

Prüfung der Vermieteransprüche

Normale Abnutzungserscheinungen dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden. Der Vermieter muss für jeden Abzug:

  • Eine konkrete Begründung liefern
  • Die Höhe der Forderung nachweisen
  • Die Abzüge detailliert aufschlüsseln

Rechtliche Durchsetzung

Wenn der Vermieter nicht reagiert, können Mieter den unstreitigen Teil der Kaution sofort zurückfordern. Bei Unstimmigkeiten über Abzüge haben Mieter das Recht:

Die Angemessenheit der Abzüge zu prüfen und diese anzufechten. Der Vermieter muss dann im Streitfall beweisen, dass seine Forderungen berechtigt sind.

Fristen beachten

Vermieter haben nur sechs Monate Zeit, um Ansprüche wegen Schäden geltend zu machen. Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 10.07.2024 können Vermieter jedoch auch nach dieser Frist noch mit der Kaution aufrechnen.

Bei ausstehenden Nebenkostenabrechnungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten. Die Abrechnungsfrist für Nebenkosten beträgt maximal zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum.


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Welche Schäden darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Der Vermieter darf nur Schäden von der Kaution abziehen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Frage, ob ein Kautionseinbehalt rechtmäßig ist.

Abziehbare Schäden

Echte Schäden, die der Vermieter von der Kaution abziehen darf, sind:

  • Bohrlöcher in Türen und Fenstern
  • Beschädigte Fensterscheiben
  • Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
  • Massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
  • Schäden durch Tierhaltung, wie etwa Katzenurin

Normale Abnutzung

Nicht von der Kaution abziehbar sind Spuren normaler Abnutzung wie:

  • Abdrücke von Möbeln auf dem Fußboden
  • Vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
  • Einzelne kaputte Fliesen
  • Normaler Abrieb am Teppichboden
  • Leicht verschmutzte Tapeten
  • Normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen

Dokumentation und Nachweis

Der Vermieter muss die Schäden konkret nachweisen. Wenn Sie eine Wohnung übergeben, ist die Dokumentation der Schäden durch ein Übergabeprotokoll und Fotos wichtig. Der Vermieter muss dabei belegen, dass:

  • Die Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden
  • Die Schäden über die normale Abnutzung hinausgehen
  • Die geltend gemachten Reparaturkosten angemessen sind

Die Schadenshöhe muss der Vermieter durch Kostenvoranschläge oder Rechnungen belegen. Bei der Berechnung des Schadenersatzes wird ein Abzug „Neu für Alt“ berücksichtigt.


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Was passiert mit der Mietkaution bei einer Eigenbedarfskündigung?

Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten für die Mietkaution die gleichen Regeln wie bei einer regulären Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss die Kaution nach dem Auszug zurückzahlen, sobald keine berechtigten Ansprüche mehr bestehen.

Fristen und Voraussetzungen

Die Rückzahlung der Kaution erfolgt nicht unmittelbar nach dem Auszug. Dem Vermieter steht eine Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten zu. Diese Zeit benötigt er, um mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu prüfen.

Besonderheiten bei Eigenbedarfskündigungen

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, können Sie die Kaution nicht einfach mit den letzten Mietzahlungen verrechnen. Eine solche eigenmächtige „Abwohnung“ der Kaution ist nicht zulässig und kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

Rückzahlungsanspruch und Sicherungen

Der Vermieter darf von der Kaution nur einen Betrag einbehalten, für den tatsächlich Forderungen bestehen. Bei noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen muss er den zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret beziffern und darf nur diesen von der Kaution zurückhalten.

Praktische Vorgehensweise

Um eine zügige Rückzahlung der Kaution zu erreichen, sollten Sie vor dem Auszug:

  • Alle offenen Miet- und Nebenkostenzahlungen ausgleichen
  • Die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben
  • Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellen

Wenn der Vermieter die Kaution nach sechs Monaten nicht zurückzahlt, können Sie diese schriftlich einfordern. Der Rückzahlungsanspruch verjährt erst nach der regulären Verjährungsfrist.


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Wann verjähren Ansprüche auf Kautionsrückzahlung?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach der regulären Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben.

Beginn der Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist für Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch startet nicht automatisch mit dem Auszug, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters. Diese Prüfungsfrist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. Wenn Sie also im März 2025 ausziehen, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 1. Januar 2026 und endet am 31. Dezember 2028.

Besonderheit bei Betriebskostenabrechnungen

Bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution länger zurückbehalten. Die Höhe sollte dabei nicht mehr als drei bis vier monatliche Betriebskostenvorauszahlungen betragen.

Schadensersatzansprüche des Vermieters

Für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Der Vermieter kann jedoch auch nach Ablauf dieser Frist noch mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, wenn er die Kaution einbehalten hat.

Unterbrechung der Verjährung

Die Verjährung kann durch bestimmte Handlungen gehemmt oder unterbrochen werden:

  • Eine Hemmung tritt ein, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen über den Anspruch geführt werden
  • Die Verjährung wird durch Klageerhebung oder Beantragung eines gerichtlichen Mahnbescheids unterbrochen
  • Eine negative Feststellungsklage des Vermieters oder die Verteidigung dagegen hemmt die Verjährung hingegen nicht

Die Vereinbarung einer längeren als der gesetzlichen Verjährungsfrist im Mietvertrag ist unwirksam.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Mietkaution

Eine Geldsumme, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters hinterlegt. Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt werden. Der Vermieter muss die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen. Gesetzlich geregelt in § 551 BGB.

Beispiel: Bei einer Monatsmiete von 800 Euro darf die Kaution maximal 2.400 Euro betragen.


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Eigenbedarfskündigung

Eine außerordentliche Kündigungsform des Vermieters, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige zu Wohnzwecken benötigt. Der Eigenbedarf muss konkret, vernünftig und nachvollziehbar begründet werden. Geregelt in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Beispiel: Der Vermieter kündigt, weil seine Tochter nach dem Studium in die Wohnung einziehen soll.


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Aufrechnung

Ein rechtliches Instrument, bei dem gegenseitige Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden. Im Mietrecht häufig zwischen Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters und Schadensersatzansprüchen des Vermieters. Die Aufrechnung ist in §§ 387 ff. BGB geregelt und führt zum Erlöschen der Forderungen in Höhe des sich deckenden Betrags.

Beispiel: Der Vermieter rechnet 445 Euro Schadensersatz gegen 800 Euro Kaution auf, sodass noch 355 Euro zurückzuzahlen sind.


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Schadensersatzanspruch

Ein rechtlicher Anspruch auf Ausgleich eines entstandenen Schadens. Im Mietrecht entstehen diese oft durch Beschädigungen der Mietsache oder vertragswidriges Verhalten. Der Geschädigte muss den Schaden und die Pflichtverletzung nachweisen. Grundsätzlich geregelt in §§ 249 ff. BGB, im Mietrecht speziell in § 538 BGB.

Beispiel: Der Vermieter verlangt Schadensersatz für beschädigte Fliesen aufgrund unerlaubter Bohrungen.

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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 551 BGB (Mietkaution): Dieser Paragraph regelt die Sicherheit, die ein Mieter dem Vermieter als Mietkaution stellen muss. Die Kaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Miete ohne Nebenkosten betragen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Sie dient zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, wie etwa ausstehende Mietzahlungen oder Schäden an der Mietsache.
    Im vorliegenden Fall leistete der Kläger eine Mietkaution von 800 Euro. Der Beklagte verzögerte die Rückzahlung, weshalb das Gericht gemäß § 551 BGB die Rückzahlung der Kaution verlangte.
  • § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. BGB (Herausgabeanspruch): Dieser Paragraph behandelt den Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung. Wenn jemand durch Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, muss er dieses herausgeben. Dies gilt auch für Überzahlungen, die nicht durch vertragliche Pflicht gedeckt sind.
    Der Kläger forderte die Rückzahlung einer Überzahlung von 350 Euro, die der Beklagte nicht erstattete. Das Gericht stellte den Herausgabeanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. BGB fest.
  • § 286 BGB (Verzug): Dieser Paragraph definiert den Verzug des Schuldners, der eintritt, wenn die fällige Leistung nicht innerhalb der vereinbarten Frist erbracht wird. Der Gläubiger kann ab dem Verzug Verzugszinsen verlangen und ggf. weitere rechtliche Schritte einleiten.
    Der Beklagte zahlte die geforderte Summe nicht bis zum 27.11.2023, wodurch er in Verzug geriet. Daher wurden dem Kläger Zinsen gemäß § 286 BGB zugesprochen.
  • § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags): Dieser Paragraph legt die grundlegenden Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gewähren und sie in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten, während der Mieter die Miete zahlt und die Mietsache pfleglich behandelt.
    Das Mietverhältnis zwischen Kläger und Beklagtem entsprach den Regelungen des § 535 BGB. Die Beendigung des Mietverhältnisses und die daraus resultierenden Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution basieren auf diesen Pflichten.
  • § 562 BGB (Rückzahlung der Mietsicherheit): Dieser Paragraph regelt die Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter darf die Kaution zurückbehalten, bis alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geprüft und erfüllt sind, insbesondere bezüglich Schäden oder ausstehender Mieten. Die Rückzahlung muss innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen.
    Das Gericht entschied, dass der Beklagte die Kaution sowie die Überzahlung fristgerecht zurückzahlen muss, da keine berechtigten Ansprüche gegen den Kläger bestanden.

Das vorliegende Urteil


AG Paderborn , Urteil vom 18.März 2024 , Az: 51 C 135/23


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