LG Frankfurt (Oder) – Az.: 15 S 112/17 – Urteil vom 29.11.2018
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bernau bei Berlin vom 27.06.2017, Az. 10 C 10/16, teilweise abgeändert und insgesamt klarstellend wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 4.977,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.080,- € seit dem 4.11.2015, aus 280,- € seit dem 5.4.2016, aus 480,- € seit dem 5.7.2016, aus 1.080,- € seit dem 3.8.2016, aus 612,- € seit dem 5.9.2016 und aus jeweils 540,- € seit dem 6.10.2016, 4.11.2016 und 6.12.2016 zu zahlen.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 2.863,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 47,- € seit dem 1.10.2015, aus 1.875,76 € seit dem 18.7.2016, aus 447,51 € seit dem 5.9.2016, aus 456,50 € seit dem 13.12.2016 und aus 37,- € seit dem 11.12.2013 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit wegen des Räumungsverlangens in der Hauptsache erledigt hat.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Klageerweiterung im Berufungsrechtszug werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.985,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 905,81 € seit dem 4.1.2017 und aus 1.080,- € seit dem 3.2.2017 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
3. Die Kosten des ersten Rechtszugs haben der Kläger zu 23 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 77 % zu tragen.
Die Kosten des Berufungsrechtszugs werden dem Kläger zu 32 % und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 68 % auferlegt.
4. Das Urteil ist ebenso wie die mit der Berufung angefochtene Entscheidung ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und der Entscheidungsgründe wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Erstmals im zweiten Rechtszug haben die Beklagten die Aufrechnung mit einer Mietkautionsleistung i.H.v. 2.760,- € gegen klägerische Mietforderungen von Mai 2016 bis August 2016 erklärt. Der Kläger wiederum hat seine Klage um Mietforderungen für Januar und Februar 2017 in Höhe von jeweils 1080,- € nebst Zinsen erweitert.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist – auch wegen der zulässig erklärten Aufrechnung – zu einem Teil begründet. Die zulässige Anschlussberufung des Klägers unterliegt der Zurückweisung. Auf die Klageerweiterung hatte eine nahezu antragsgemäße Verurteilung zu erfolgen. Soweit der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung einen Schriftsatz hat vorlegen lassen, war sein Vorbringen nicht entscheidungserheblich; jedenfalls unterliegt es nach Schluss der mündlichen Verhandlung der Zurückweisung gemäß § 296a ZPO. Einen Schriftsatznachlass hatte die Klägerseite nicht beantragt.
1. Der Kläger hat noch Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 7.137,81 €. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Miete in der Zeit von September 2016 bis Januar 2017 teilweise gemindert ist und das Amtsgericht die Forderung für März 2015 berechtigt zurückgewiesen hat. Im Übrigen reduziert sich die Klageforderung wegen der erfolgreichen Aufrechnungserklärung der Beklagten. Im Einzelnen:
a) Für den in den ersten Rechtszug eingeführten Zeitraum (März 2015 bis Dezember 2016) hat dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung i.H.v. 7.912,- € zur Seite gestanden, welcher sich durch die im zweiten Rechtszug erklärte Aufrechnung um 2.760,- € reduziert hat.
aa) Zwar ist das Mietverhältnis wirksam beendet worden. Dies indes erst durch die mit anwaltlichem Schreiben vom 25.10.2016 erklärte fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Bei Zugang des Schreibens waren die Beklagten mit einem erheblich höheren Betrag als einer Monatsmiete in Rückstand. Denn eine Minderung des Mietzinses fand lediglich in Ansehung des abgestellten Wassers statt. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass den Beklagten Gewährleistungsrechte zur Seite standen. Dazu unten zu II 1 a) cc) und dd) mehr.
Die Kündigung ist auch berechtigt ausschließlich den beiden Beklagten gegenüber erklärt worden. Anders als diese meinen, hat das Amtsgericht seiner Entscheidung zutreffend den Umstand zugrundegelegt, dass die Wohnung ausschließlich noch von beiden Beklagten bewohnt wurde. Die Klägerin hat im ersten Rechtszug sowohl vorgetragen, dass sich dort nur noch die Beklagten aufhielten als auch, dass Frau xxx einseitig die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hatte. Dem sind die Beklagten mit ihrem Vorbringen, dass es unerheblich sei, wer dort noch wohne, im ersten Rechtszug gerade nicht entgegengetreten. Entgegen Ihrer Rechtsmeinung konnte auch ihr Vortrag, das Mietverhältnis sei durch die weitere Anwesenheit der Beklagten fortgesetzt worden nun gerade nicht dahin verstanden werden, dass dies auch weitere Personen, nämlich die ursprünglich dort auch wohnende Frau XXX mitumfasst hat. In der Folge besteht für das Gericht kein Zweifel daran, dass der Wille der Prozessparteien – nach jahrelanger entsprechender Ausübung – konkludent nur dahin verstanden werden kann, dass das ursprünglich geschlossene Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zwischen dem Kläger und den in der Wohnung verbliebenen Beklagten fortgesetzt werden sollte. Die Vereinbarung dessen einvernehmlicher Beendigung zum 30.9.2008 ist zu keinem Zeitpunkt in die Tat umgesetzt worden. Die stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses hatten die Parteien ohnehin gerade nicht ausgeschlossen. Nachdem auch der Kläger vor erneuter Kündigung im August 2015 zu keinem Zeitpunkt versucht hat, eine Räumung auf der Grundlage der vereinbarten Vertragsbeendigung durchzusetzen und ausweislich seiner Erklärung auch selbst vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgegangen ist, ist eine entsprechende stillschweigenden Willenserklärung der Prozessparteien anzunehmen.
Durch die zuvor erklärten Kündigungen ist das Mietverhältnis allerdings nicht beendet worden. Soweit der Kläger seine Kündigungen vom 28.8.2015 und 5.1.2016 auf eine vertragswidrige Nutzung gestützt hat, fehlt es an einem hinreichenden, der Beweisaufnahme zugänglichen Sachvortrag. Die behauptete Zweckentfremdung ist von den Beklagten bestritten worden. Einen über das Angebot zur Ausforschung hinausgehenden Beweis hat der Kläger hierzu nicht angetreten.
Am 5.1.2016 hat es auch noch an einem zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand der Beklagten gefehlt. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung hierzu wird verwiesen. Mit Recht ist das Ausgangsgericht davon ausgegangen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von Miete für März 2015 nicht zur Seite steht (vgl. unten zu II 1 a) bb) ).
Aber auch auf die ordentlichen Kündigungen wegen Eigenbedarfs vom 28.8.2015 und 5.1.2016 vermag sich der Kläger nicht mit Erfolg zu stützen. Denn es fehlt insoweit an einer hinreichenden Begründung.
Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume selbst bewohnen oder diese einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen. Im Falle der Überlassung an einen Familienangehörigen muss der Vermieter den Grad der Verwandtschaft (Sohn, Nichte, Vetter, usw.) mitteilen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl. § 573 Rn. 224).
Der Vermieter muss außerdem diejenigen Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Der Mieter muss auf Grund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage sein, die Erfolgsaussicht der Kündigung überschlägig zu überprüfen. Hieran ist das Kündigungsschreiben zu messen. Soll die Wohnung einem Angehörigen überlassen werden, so muss das Kündigungsschreiben Ausführungen zum Grund der Überlassung enthalten. Wird mit der Begründung gekündigt, dass der Angehörige derzeit nicht angemessen untergebracht sei, so müssen die Wohnverhältnisse des Berechtigten offengelegt werden. Anders ist es, wenn die Kündigung erfolgt, damit der Familienangehörige in der Nähe des Vermieters wohnen und diesen unterstützen kann; hier sind Ausführungen erforderlich, warum diese Unterstützung erforderlich ist. Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Wohnung beziehen will, die in der Nachbarschaft eines pflegebedürftigen Angehörigen liegt. Auch hier müssen die Umstände mitgeteilt werden, aus denen sich die Notwendigkeit für den Bezug der gekündigten Wohnung ergibt. Soll die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen werden, der heiraten oder mit seinem Partner zusammenziehen will, so muss dargelegt werden, wie beide Personen gegenwärtig untergebracht sind; anders kann der Bedarf an der Wohnung nicht beurteilt werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl. § 573 Rn. 224).
An einer entsprechenden Darlegung fehlt es in den Kündigungsschreiben nahezu vollständig. Allein der Satz, die Enkel sollten sich am Garten erfreuen reicht nicht aus, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Berechtigung des Vermieterverlangens einzuschätzen. Es hätte wenigstens der Mitteilung des Alters der Enkel und der gegenwärtigen Unterbringung der Familie bedurft. Auch die Kammer ist der Auffassung, dass an derartige Kündigungen keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen. So wären die Darlegungen in der Klageschrift insoweit für ausreichend zu erachten. Diese hat der Kläger jedoch im Schreiben vom 5.1.2016 – zu diesem Zeitpunkt war die Zustellung der Klage auch noch nicht erfolgt – nicht wiederholt, sondern hat sich lediglich auf sein außergerichtliches Schreiben vom 28.8.2015 bezogen. Auch dies hat, wie ausgeführt, jedoch keine hinreichenden Kündigungsgründe dargelegt.
Entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgerichts hat der Kläger mit der Klageerhebung auch nicht wirksam Kündigungsgründe nachschieben können. Die Angabe der Gründe ist nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung für die ordentliche Kündigung (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl. § 573 Rn. 224). Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 S. 2 BGB). Dies ist hier nicht der Fall. Sämtliche vom Kläger geltend gemachten Gründe haben bei Ausspruch der Kündigungserklärungen bereits vorgelegen. Die vom Amtsgericht angeführte Entscheidung des BGH in NJW 2010 (S.3018) ist hier nicht einschlägig. Zum einen bezieht sich diese auf die (berechtigt) weitaus großzügigeren Darlegungsvoraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zum anderen geht der Senat auch dort davon aus, dass ein Nachschieben von Gründen einer zuvor wirksam erklärten Kündigung bedarf. An einer solchen hat es jedoch gefehlt (s.o.).
bb) Zutreffend hat das Amtsgericht von der Klageforderung die Miete für März 2015 in Abzug gebracht. Diese ist durch einvernehmliche Verrechnung erloschen. Eine Bewertung der von den Beklagten in Auftrag gegebenen Mangelbeseitigungsarbeiten und deren Berechtigung bedarf es an dieser Stelle nicht. Denn es geht nicht um die Frage – was der Kläger bestreitet – ob die Beklagten derzeit zur Vornahme einer Verrechnung berechtigt sind. Diese haben sie in der Vergangenheit erklärt, womit sich der seinerzeit noch bevollmächtigt für den Kläger Herr XXX XXX einverstanden erklärt hat. Die Abgabe einer entsprechenden der Vergangenheit erfolgten Erklärung seitens seines Bruders hat der Kläger nicht bestritten. Mit dessen Zustimmung ist die Wirkung der Forderungsreduzierung eingetreten, weshalb das Vorliegen einer inhaltlichen Berechtigung hierzu an dieser Stelle nicht zu prüfen ist.
cc) Weiter mindert sich die von den Beklagten zu zahlende Miete für die Zeit vom 5.9.2016 bis 10.1.2017. Der Kläger hat eingeräumt, dass die Abstellung der Kaltwasserversorgung in der Beklagtenwohnung ab dem 5.9.2016 auf seine Veranlassung hin erfolgt ist. Damit hat er – unbeschadet der Rechtsfrage, ob er eine solche Weisung überhaupt wirksam erteilen konnte – jedenfalls faktisch unter Einbeziehung des örtlichen Versorgungsträgers einen Mangel an der Mietsache herbeigeführt. Das Vorhandensein einer intakten Wasserversorgung gehört zweifelsohne zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), den der Kläger hier vorsätzlich beeinträchtigt hat. Bereits weil die Beklagten unmittelbare Vertragspartner des Versorgungsträgers waren hat dem Kläger ein „Selbsthilferecht“ zur Beeinträchtigung des Versorgungsverhältnisses nicht zur Seite gestanden. Da er den mangelhaften Zustand selbst herbeigeführt hat, war eine Mangelanzeige durch die Beklagten entbehrlich. Vorliegend ist vom Bestehen eines mangelhaften Zustands bis zum 10.1.2017 auszugehen. Nach Ausführung des Klägers, dass die Stadtwerke die Versorgung wieder aufgenommen hätten, haben die Beklagten im ersten Rechtszug mit Schriftsatz vom 10.1.2017 erklären lassen, dass die Wasserversorgung in diesem Zeitpunkt noch nicht hergestellt war. Soweit der Mangel darüber hinaus fortbestanden hat, hätte es Ihnen, als unmittelbar die Sachherrschaft innehabende Nutzer der Mietsache oblegen, hierzu weiter vorzutragen. Nach der Mitteilung der Stadtwerke, dass die Wasserversorgung wieder aufgenommen werde, bestand für den Kläger weder Veranlassung noch erkennbare Möglichkeit, auf das fremde Versorgungsverhältnis weiter einzuwirken.
Da der Mangel bereits vor Wirksamwerden der Kündigung aufgetreten ist (s.o.) waren seine Folgen auch vollumfänglich mietmindernd zu berücksichtigen.
Die Minderung der Gebrauchstauglichkeit für die Zeit der fehlenden Wasserversorgung bewertet die Kammer mit 50 %. Ohne fließendes Wasser sind wesentliche Funktionsräume einer Wohnung quasi gar nicht (Badezimmer) oder nur eingeschränkt (Küche) nutzbar, was die Nutzung einer Wohnung im Ganzen mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. In Ansehung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 15.10.2010 (65 S 136/10, juris) bei welchen darüber hinaus noch eine Beeinträchtigung wegen Bauarbeiten vorlag, schätzt die Kammer das Maß der Beeinträchtigung, wie dargelegt, auf 50 %, was zu einer entsprechenden Reduzierung des Mietzinses führt. Bei taggenauer Berücksichtigung des vorgetragenen Vorhandenseins des Sachmangels reduziert sich die Miete für September 2016 um 468,- €, für Oktober bis Dezember 2016 um jeweils 540,- € und – zu berücksichtigen unter II 1 b) – für Januar 2017 um 174,19 €, insgesamt um 2.262,19 €.
dd) Mit Recht ist das Amtsgericht indes davon ausgegangen, dass Gründe für eine weitergehende Minderung der Miete nicht ersichtlich sind. Inwieweit die Beklagten weitere Sachmängel überhaupt substantiiert behauptet haben, kann dahinstehen. Denn es ist nicht erkennbar, dass diese dem Vermieter gegenüber rechtzeitig angezeigt haben (§ 536c Abs. 1, Abs. 2 BGB). Ihr diesbezüglicher Vortrag ist unsubstantiiert und auf eine im Zivilprozess unzulässige Ausforschung gerichtet. Das Vorbringen, sämtliche Mängel seien jeweils nach dem behaupteten Auftreten unverzüglich gegenüber dem Bruder des Klägers angezeigt worden, ist erkennbar eine ins Blaue getätigte Pauschalbehauptung. Die Beklagten hätten sich der Mühewaltung unterziehen müssen, hier konkret Datum, Mitteilungsweg und Inhalt der angeblich erfolgten Mängelrüge(n) darzulegen. Die Vernehmung des benannten Zeugen hierzu kommt deshalb nicht in Betracht.
ee) Aufgrund der im zweiten Rechtszug zulässig erklärten Aufrechnung mit der Kautionsforderung von – anteilig unter Außerachtlassung aufgelaufener Zinsen – 2.760,- € sind die Mieten für Mai und Juni 2016 erloschen und ist für Juli 2016 von den Beklagten noch ein Betrag von 480,- € zu entrichten. Der Beklagten hat eine Aufrechnungsmöglichkeit noch zur Seite gestanden. Es ist bereits nicht erkennbar, dass diese zuvor von Klägerseite erklärt worden ist. Er selbst hat jedenfalls vorgetragen, dass ihm eine Abrechnung vor Aufrechnungserklärung nicht möglich war. Jedenfalls hat der Kläger etwaige Gegenansprüche nicht substantiiert dargelegt, mit der Folge, dass die Beklagten von ihrem Gegenrecht Gebrauch machen konnten.
ff) Nach alledem verbleiben für die Zeit von März 2015 bis Dezember 2016 Mietforderungen von 1080,- € für November 2016, 280,- € für April 2016, 480,- € für Juli 2016, 1080,- € für August 2016, 612,- € für September 2016 und jeweils 540,- € für Oktober 2016 bis Dezember 2016.
b) Auf die im zweiten Rechtszug zulässig erklärte Klageerweiterung (§ 533 ZPO) sind die Beklagten weiter verpflichtet, an den Kläger eine Nutzungsentschädigung in Höhe von grundsätzlich jeweils 1.080,- € für die Monate Januar und Februar 2017 zu zahlen. Für den Monat Januar mindert sich die Miete, wie zu II 1 a) cc) dargelegt, noch um 174,19 €. Weitere Gegenrechte stehen den Beklagten nicht zur Seite.
2. Weiter kann der Kläger von dem Beklagten die Zahlung von 2.863,77 € jedenfalls aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen. Auf eine vertragliche Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten an Dritte kommt es hierbei nach Auffassung der Kammer bereits nicht an. Bereits in Ermangelung einer Einbeziehung in den Mietvertrag waren die Beklagten zweifelsfrei zur Tragung ihrer durch eigene Versorgungsverträge entstandenen Betriebskosten verpflichtet. Unstreitig waren insoweit 2863,77 € Kosten angefallen, welche der Kläger als sekundär Haftender weiter unstreitig an die jeweiligen Versorgungsträger gezahlt hat. Im Verhältnis zum Kläger haben die Beklagten durch dessen Leistung mithin etwas erlangt, auf welches sie keinen Anspruch hatten und sind zu dessen Auskehr verpflichtet.
3. Die Kostenentscheidung für beide Rechtszüge ergeht gemäß § 92 Abs. 1 ZPO nach dem jeweiligen Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen.
4. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
5. Zum Streitwert.
a) Der Streitwert für den ersten Rechtszug beträgt gemäß §§ 41,48 GKG, 3 ZPO 26.887,54 €. Das Berufungsgericht macht von seiner Kompetenz zur amtswegigen Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung gemäß § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch. Der Streitwert für die Räumung hat sich im ersten Rechtszug, zutreffend vom Amtsgericht festgesetzt, auf 12.960 € belaufen; jener für die Zahlungsforderung hat sich jedoch – gegebenenfalls liegt ein einfaches Schreibversehen vor – auf 13.943,77 € belaufen. Eine Reduzierung des Wertes aufgrund der einseitigen Erledigungserklärung findet nicht statt, nach dem alle relevanten Gebühren bereits nach dem höheren Streitwert angefallen sind.
b) der Streitwert für den Berufungsrechtszug beträgt gemäß §§ 45, 48 GKG, 3 ZPO 19.103,77 €. In Streit steht aufgrund von Berufung und Anschlussberufung der volle erstinstanzliche Streitwert über die Zahlungsforderung i.H.v. 13.943,77 € zuzüglich dem der Klageerweiterung i.H.v. 2.160 €. Das Kosteninteresse am Streit über die Feststellung der Teilerledigung (Räumung) im ersten Rechtszug wird auf weitere 3.000,- € geschätzt.
6. In den Tenor war weiter klarstellend aufzunehmen, dass der Rechtsstreit in Ansehung des Räumungsverlangens seine Erledigung gefunden hat. Dies hat das Amtsgericht aufgrund der Ausführungen in seinen Entscheidungsgründen zur Kündigung und zur Kostenentscheidung faktisch auch ausgeurteilt und insoweit offenbar versehentlich lediglich im Tenor zur Hauptsache übergangen. Ein Fall der Urteilsergänzung gemäß § 321 ZPO liegt insoweit nicht vor, da de facto über die Berücksichtigung im Kostenpunkt eine Entscheidung des Amtsgerichts über die Feststellung der Erledigung ergangen ist, so dass im zweiten Rechtszug insoweit ein klarstellender Ausspruch zu ergehen vermag.
