Eigenbedarfskündigung bei einem Untermietverhältnis: Wann sie unwirksam ist

1. Das Versäumnisurteil vom 05.06.2025 wird aufrechterhalten.
2. Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
4. Der Streitwert wird auf € 9.000,00 festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann und ihrem 18jährigen Kind eine etwa 103 m² große Wohnung in Steglitz. Sie ist Mieterin einer weiteren, etwa 52 bis 53 m² großen Wohnung in der Auguststraße 50 A. Aufgrund eines Untermietvertrages vom 25.02.2017, bezüglich dessen Inhalts auf Bl. 4 f. d.A. Bezug genommen wird, überließ sie diese Wohnung dem Beklagten. Ab dem 27.03.2024 übermittelte die Klägerin dem Beklagten diverse alternative Wohnungsangebote. Mit Schreiben vom 08.07.2024, bezüglich dessen Inhalts auf Bl. 6 f. d.A. Bezug genommen wird, und in der hiesigen Klageschrift erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses wegen eines Eigenbedarfs. Mit Vereinbarung vom 07.07.2025 erteilte die Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung der Klägerin die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung an ihr Kind.

Die Klägerin behauptet, sie benötige die Wohnung für ihr Kind, das als Künstler eine Ausbildung als Bühnenplastiker an der Komischen Oper machen wolle. Für dessen berufliche Entwicklung sei es absolut notwendig, aus der derzeit mit der Klägerin bewohnten Wohnung auszuziehen und in die untervermietete Wohnung zu ziehen, da diese mitten im international bekannten Künstlerviertel liege. Weiterhin sei der dortige Einzug notwendig für die persönliche Entwicklung ihres bilingualen Transgender-Kindes, da dort viele Expats leben und arbeiten und es in der dortigen Szene mit offenen Armen aufgenommen werden könne. Wegen der sozialen Ängste ihres Kindes sei der Umzug nötig, um auf eigenen Beinen stehen zu können, da es sich in diesem Bezirk in jeder Hinsicht sicher fühlen könne. Ihr Kind sei schüchtern und fühle sich vom Umfeld der Wohnung angezogen, möchte ein buntes Wohnumfeld haben, in dem sich Minderheiten wohlfühlen können, und spreche überwiegend englisch, was dort – anders als im gutbürgerlichen Steglitz – gängig sei. Es liege keine Vorratskündigung vor, da bereits im Kündigungszeitpunkt ein konkreter Kündigungsgrund vorgelegen habe, denn die Kündigung stütze sich nicht auf eine Nutzungsabsicht erst ab der erfolgreichen Annahme eines Ausbildungsplatzes des Kindes. Daher stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, dass es im Kündigungszeitpunkt noch keinen Ausbildungsplatz hatte und sich damals auch noch nicht beworben hatte. Die Absicht, die Wohnung später ihrem Kind zu überlassen, habe die Klägerin dem Beklagten bereits bei der Anmietung der Wohnung mitgeteilt. Die aktuelle Wohnsituation in Steglitz sei seit August 2024 wegen Lärmbelästigungen zunehmend unzumutbar. Dies sei ein weiterer Grund, der auch einen Nutzungswunsch der Klägerin begründe. Sie wolle die Wohnung auch selbst nutzen als festen Übungsplatz zum Spielen ihrer Harfe.

Aufgrund der Säumnis der Klägerin ist im Termin am 05.06.2025 ein klageabweisendes Versäumnisurteil erlassen worden. Gegen das ihr am 11.06.2025 zugestellte Versäumnisurteil hat die Klägerin am selben Tag einen Einspruch eingelegt.

Die Klägerin beantragt,

das Versäumnisurteil vom 05.06.2025 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete Wohnung in 10119 Berlin, Auguststr. 50 A, Hochparterre EG links, bestehend aus 1 ½ Zimmern, Küche, Bad, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Der Beklagte behauptet, da nicht erkennbar sei, wann das Kind die Ausbildung beginnen würde, sei ungewiss, ob und ggf. wann es die Wohnung nutzen wolle. Da der Selbstnutzungswunsch noch nicht konkret feststehe, handele es sich um eine unwirksame Vorratskündigung. Dem Beklagten sei es nicht möglich, Ersatzwohnraum zu finden.

Entscheidungsgründe

I.

Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 05.06.2025 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

II.

In der Sache selbst hat der Einspruch keinen Erfolg.

Denn die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB oder einem anderen Rechtsgrund.

1.

Zwar haben die Parteien unstreitig einen Untermietvertrag geschlossen.

2.

Auch hat die Klägerin mit Schreiben vom 08.07.2024 und in der hiesigen Klageschrift die ordentliche Kündigung des Untermietvertrages ausgesprochen.

3.

Jedoch ist die Kündigung unwirksam, da die Klägerin sich auf keinen Kündigungsgrund berufen kann.

Die Klägerin stützt die Kündigung auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Klägerin hat jedoch nicht hinreichend dargelegt, dass dessen Voraussetzungen vorliegen.

a)

Es kann insoweit offen bleiben, ob die Behauptung der Klägerin zutrifft, dass ihr Kind aufgrund der von ihr behaupteten Umstände in die an den Beklagten vermietete Wohnung einziehen will.

b)

Denn selbst wenn dies zutreffen würde, würde dies keinen hinreichenden Grund für einen Eigenbedarf darstellen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar auch im Verhältnis eines Mieters zum Untermieter möglich, insbesondere setzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur voraus, dass der Kündigende im Verhältnis zum anderen Vertragsteil formal der Vermieter ist, er muss nicht der Eigentümer der Wohnung sein (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rdnr. 61).

Indes setzt die Kündigung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus. Für eine wirksame Kündigung bedarf es neben dem Nutzungs-/oder Überlassungswillen eines besonderen Nutzungs-/Überlassungsinteresses. Grundsätzlich erfordert das nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (Schmidt/Futterer, aaO., § 573 Rdnr. 102). Jedoch sind die verfassungsrechtlichen Vorgaben des Kündigungsrechts zu beachten. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist eine unmittelbare Folge des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 GG, das gewahrt werden muss. Daher haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (Schmidt/Futterer, aaO., § 573 Rdnrn. 58). Auf der anderen Seite ist auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG und steht damit ebenfalls unter dem Schutz des Grundgesetzes. Daraus folgt, dass die Eigentumspositionen des Sacheigentümers und die Eigentumsposition des Mieters miteinander konkurrieren und jeweils gegeneinander abzuwägen sind. Den Wertentscheidungen des Grundgesetzes, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen, muss durch die Instanzgerichte Rechnung getragen werden. Es ist eine Abwägung der gegenläufigen Interessen vorzunehmen, die sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten hat. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (Schmidt/Futterer, aaO., § 573 Rdnr. 59).

Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Klägerin – anders als in den üblichen Fällen, in denen der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist – nicht die Eigentümerin der Wohnung ist, sondern nur deren (mittelbare) Besitzerin. Demnach steht vorliegend nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern es stehen sich zwei gleich starke / schwache Positionen gleichrangig gegenüber. Dies muss aus Sicht des Gerichts bei der Abwägung, die gemäß den vorstehenden Ausführungen zu treffen ist, beachtet werden.

Diese Abwägung führt vorliegend nicht dazu, dass das Nutzungsinteresse des Kindes der Klägerin als vorrangig angesehen werden können. Dessen Wohnbedarf ist aktuell gedeckt und auch künftig gesichert, wobei angesichts der Größe der derzeit genutzten Wohnung (ca. 103 m²) auch nicht von beengten Wohnverhältnissen auszugehen sein dürfte. Die Eigenbedarfskündigung dient dazu, eine graduelle Verbesserung der Wohnumstände des Kindes zu erreichen. In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass die Kündigung maßgeblich mit der vom Kind der Klägerin angestrebten Ausbildung begründet wurde, die durch das Umfeld der Wohnung begünstigt werde, dass dieser Aspekt sich aber offenbar nicht verfestigt hat, insbesondere ist auch fast 1 ½ Jahre nach dem Ausspruch der ersten Kündigung der Beginn einer entsprechenden Ausbildung nicht absehbar. Demgegenüber geht es für den Beklagten um den Erhalt seiner Wohnmöglichkeit an sich. Ihm droht eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust seines Obdachs. Insoweit dürfte auch von Bedeutung sein, dass der Beklagte, dem Prozesskostenhilfe zu gewähren war, erkennbar in angespannten finanziellen Verhältnissen lebt, was es ihm zusätzlich erschweren dürfte, auf dem ohnehin äußerst angespannten Wohnungsmarkt eine vergleichbare Alternativwohnung zu finden. Demnach steht die angestrebte Verbesserung der Wohnsituation des Kindes der Klägerin nicht im Verhältnis zu den deutlich stärkeren Nachteilen, die dem Beklagten durch den Verlust seiner Wohnung drohen. Daran ändert auch nichts, dass Klägerin ihm ausweislich ihrer Aufstellung auf Bl. 52 d.A. bereits ab dem 27.03.2024 diverse Wohnungsangebote übermittelte, denn es ist nicht ersichtlich, warum der Beklagte gezwungen sein sollte, diese alternativen Anmietungsoptionen zu nutzen, obwohl das Kind der Klägerin sie auch selbst hätte nutzten können. Hier besteht eine Parallele zu den Fällen, in denen von einer unwirksamen Kündigung ausgegangen wird, weil dem Eigentümer eine andere frei stehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die der Bedarf gedeckt werden kann (vgl. Schmidt/Futterer, aaO., § 573 Rdnr. 103).

Daran ändert schließlich auch das Argument der Klägerin nichts, dass die aktuelle Wohnsituation in Steglitz seit August 2024 wegen Lärmbelästigungen zunehmend unzumutbar sei und dass sie die Wohnung auch selbst als festen Übungsplatz zum Spielen ihrer Harfe nutzen wolle. Dies will sie bereits selbst nicht als Grund für den geltend gemachten Eigenbedarf gewertet wissen (vgl. Bl. 76 d.A.) und im Rahmen der Abwägung ändert dies nichts daran, dass die Nachteile, die dem Beklagten im Fall der wirksamen Kündigung drohen würden, die für sie bzw. ihr Kind angestrebten Vorteile überwiegen.

Auf die weitere Frage, ob eine Wirksamkeit der Kündigungen auch deshalb ausscheidet, weil im Zeitpunkt der Kündigungen kein schützenswertes besonderes Nutzungs-/Überlassungsinteresse der Klägerin vorgelegen haben könnte, weil ihr aufgrund der fehlenden Erlaubnis ihres Vermieters gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB zu der Untervermietung, auf die sie aufgrund des Umstandes, dass sie die gesamte Wohnung und nicht nur einen Teil untervermieten wollte, auch keinen Anspruch hatte (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB), kommt es daher nicht mehr an.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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