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Eigenbedarfskündigung des Eigentümers eines Anwesens mit mehreren Wohneinheiten

LG Wiesbaden, Az.: 3 S 18/14, Urteil vom 18.09.2014

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 11.10.2013 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene im 1. Obergeschoss links gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Toilette, ein Keller, ein Garten, und die im Dachgeschoss gelegenen Mansarden, bestehend aus einem großen Raum einem Bad und 2 Schlafnischen im Haus … in … zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.12.2014 gewährt.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 11.10.2013 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet; sie führt im Ergebnis zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils.

Bezüglich der tatbestandlichen Feststellungen kann auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen werden, Änderungen hierzu haben sich im Laufe des Berufungsverfahrens nicht ergeben.

Bei der rechtlichen Wertung ist das Amtsgericht allerdings fehlerhaft davon ausgegangen, dass die am 28.12.2012 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten keine hinreichende Begründung für den geltend gemachten Eigenbedarf enthalte. Dies ist unter Berücksichtigung der Umstände, dass der geltend gemachte Eigenbedarf hier nachvollziehbar dargestellt sein muss, allerdings auch geschehen. Die Kläger zu 1. und 2. haben ihre Wohnsituation in einer zweieinhalb Zimmerwohnung mit einem Kind dargelegt, auch sind dezidierte Angaben hinsichtlich der beruflichen Tätigkeit der Kläger zu 1. und 2. vorgenommen worden, so dass für die Beklagte durchaus nachvollziehbar war, dass hier eine größere Wohnung gesucht wurde, die Beklagten zudem auch Eigentümer des Hauses waren, so dass der Wunsch, in ihrem Eigentum auch zu wohnen, zu berücksichtigen war. Dass darüber hinaus weitere Angaben zu den übrigen Wohnungen in dem streitgegenständlichen Haus erforderlich gewesen wären, wäre möglicherweise wünschenswert gewesen, stellt aber keine zwingende Erfordernis für den geltend gemachten Eigenbedarf dar. Für den Fall der Kündigung von Wohnraum muss vorrangig der Eigenbedarf für diesen Wohnraum begründet werden. Die Frage, ob in einem Haus weitere Wohnungen zur Verfügung stehen, möglicherweise auch leer sind, kann nur dann eine Rolle spielen, wenn diese tatsächlich zur Vermietung vorgesehen sind. Dies war allerdings bezüglich der im Erdgeschoss bereits freien Wohnung im streitgegenständlichen Anwesen nicht der Fall. Insoweit haben die Kläger nachvollziehbar dargelegt, dass diese Wohnung für die weiteren Miteigentümer, die Kläger zu 3. und 4. vorgesehen war.

Aufgrund des geschilderten Platzbedarfes der Kläger zu 1. und 2. ist auch nachvollziehbar, dass sie ihre Wohnsituation unter Einbeziehung des Dachgeschosses und der Erdgeschosswohnung gestalten wollten. Da der Kläger zu 1. als freischaffender Cellist tätig ist, ist nachvollziehbar, dass hier reichlich Platz als Übungsraum vorhanden sein sollte. Auch die Klägerin zu 2. arbeitet vorwiegend von zu Hause aus, so dass hier ein häusliches Arbeitszimmer erforderlich ist. Zudem ist ein Kinderzimmer erforderlich, Schlafzimmer, Esszimmer und Wohnzimmer, Küche und Bad, so dass nicht ersichtlich ist, dass hier der Wohnbedarf der Kläger zu 1. und 2. überzogen wäre.

Die diesbezüglichen Darstellungen der Kläger sind durch die in zweiter Instanz vorgenommen Beweisaufnahme nachgewiesen worden. Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Kläger zu 1. und 2. die linke Haushälfte zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzen wollen. Dies haben die insoweit vernommenen Zeugen übereinstimmend bekundet. Ob hierbei sämtlichen Zeugen bereits entsprechende Pläne vorgelegt worden sind, oder diese nur aufgrund von mündlichen Informationen der Kläger von der Absicht des Umbaus und der Eigennutzung des Hauses informiert waren, kann dem gegenüber nicht ausschlaggebend sein. Der Eigenbedarf ist durch die Aussagen der Zeugen zur Überzeugung des Gerichts dargetan worden.

Der Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt steht auch nicht die Regelung gemäß § 577 a BGB entgegen. Voraussetzung für dessen Anwendung wäre nämlich, dass hier Eigentumswohnungen gebildet worden sind und diese verkauft worden sind. Diese Situation war hier aber ausweislich der Grundbuchauszüge nicht gegeben. Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Hauses durch die Kläger war die frühere Eigentümerin Alleineigentümerin des Hauses, die ursprünglich vorgenommene Umwandlung in Eigentumswohnungen war zurückgenommen worden. Deshalb lag zum Zeitpunkt der Veräußerung des Hauses hier keine der Voraussetzungen des § 577 a BGB entsprechende Konstellation zugrunde, da die Beklagte vorgetragen und durch Urkunde belegt hat, dass sie in ein seit Jahrzehnten bestehendes Mietverhältnis eingetreten ist, dies wurde von der früheren Vermieterin auch ausdrücklich so bestätigt, war ihr eine Räumungsfrist einzuräumen. Hierbei ist das Gericht davon überzeugt, dass innerhalb der Frist von etwas mehr als 3 Monaten eine vergleichbare Wohnung gefunden werden kann. Eine längere Räumungsfrist war demgegenüber nicht zu bewilligen, da die Kündigung bereits im Dezember 2012 ausgesprochen worden war, sich die Beklagte also seit längerer Zeit um eine adäquate Ersatzwohnung bemühen konnte.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Beklagte hat als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 i. V. mit § 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt sind.

 

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