AG Westerstede, Az.: 27 C 396/16
Urteil vom 26.07.2016
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur, Diele, Schuppen, Werkstatt, Doppelgarage, PKW-Stellplatz, Hauswirtschaftsraum, zu räumen und geräumt an den Kläger in vertragsgemäßem Zustand nebst aller überlassenen sowie nachträglich hergestellten Schlüsseln herauszugeben.
2. Die Beklagten werden weiter als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger die nicht anrechenbaren Kosten der außergerichtlichen anwaltlichen Inanspruchnahme in Höhe von 376,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.06.2016 zu zahlen.
3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, und zwar
– hinsichtlich der Hauptsache (Räumung) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €;
– hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages.
Der Kläger kann trotz Sicherheitsleistung der Beklagten das Urteil vollstrecken, und zwar
– hinsichtlich der Hauptsache (Räumung) nach Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €;
– hinsichtlich der Kosten nach Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
5. Streitwert: Bis zu 8.000,00 €.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die Räumung des in seinem Eigentum stehenden Wohnhauses nach ordentlicher Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag vom 30.01.2015 verbunden. Das Mietverhältnis begann am 01.05.2015, die Kaltmiete betrug 600,00 €. Mit Schreiben vom 19.01.2016 sprach der Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Er setzte eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2016.
Der Kläger behauptet, dass das Mietobjekt von ihm und seiner Lebensgefährtin benötigt werde. Sie lebten zurzeit in einer 2-Zimmer-Wohnung in Oldenburg. Der Platz sei allerdings nicht mehr ausreichend, da einerseits eine Familiengründung in Apen geplant sei und andererseits die Lebensgefährtin als Förderschullehrerin dringend ein Arbeitszimmer benötige. Außerdem verkürze sich durch den Umzug sein Arbeitsweg um 38 Kilometer.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur, Diele, Schuppen, Werkstatt, Doppelgarage, PKW-Stellplatz, Hauswirtschaftsraum, zu räumen und geräumt an den Kläger in vertragsgemäßem Zustand nebst aller überlassenen sowie nachträglich hergestellten Schlüsseln spätestens zum 30.06.2016 herauszugeben,
2. sowie die Beklagten weiter als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger die nicht anrechenbaren Kosten der außergerichtlichen anwaltlichen Inanspruchnahme in Höhe von 376,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.06.2016 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass sich die Lebensumstände des Klägers seit Beginn des Mietverhältnisses nicht unvorhergesehen verändert hätten. Sie sind der Ansicht, dass die Eigenbedarfskündigung zumindest rechtsmissbräuchlich sei. Außerdem habe der Kläger den Beklagten bei Antritt des Mietverhältnisses versichert, dass das Mietverhältnis mit den Beklagten langfristig bestehen solle.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 05.07.2016 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat das Mietverhältnis mit den Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam gekündigt. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Zur Erfüllung dieses Tatbestandes genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen und wenn diese Absicht auf vernünftige Erwägungen beruht (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 573 Rdnr. 42). Diese ernsthafte Absicht wurde durch das Zeugnis der Lebensgefährtin des Klägers, der Frau Vogel, bewiesen. Diese bekundete durch glaubhafte Angaben, dass eine Familie geplant werden würde, wodurch mehr Platz notwendig sei. Außerdem sei es durch ihren Beruf als Förderschullehrerin auch notwendig, ein Arbeitszimmer zu haben. Dieser Nutzungswille durch den Kläger und seine Lebensgefährtin wird von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Dabei ist auch der Wohnbedarf nicht weit überhöht. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass die Beklagten gerade selbst zu zweit in der Immobilie wohnen.
Es liegt hier auch keine treuwidrige Kündigung vor. Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis nach nur kurzer Mietdauer wegen Eigenbedarf kündigt, er aber bereits beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er die Wohnung alsbald selbst für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dem Eigentümer wird allerdings nicht abverlangt, eine Lebensplanung vorzunehmen, die er im Zeitpunkt der Vermietung seines Eigentums noch nicht vornehmen brauchte (BVerfG, NJW 1989, 970). Maßgeblich sind dabei nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse beim Abschluss des Mietvertrages. Die Darlegungs- und Beweislast trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Mieter. Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, aber in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Die Zeugin Vogel hat hierzu bekundet, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Beziehung zwischen ihr und dem Kläger erst ein knappes Jahr bestanden habe. Zu diesem Zeitpunkt sei die Entwicklung der Beziehung noch nicht absehbar gewesen. Sie habe sich außerdem nicht vorstellen können, in Apen zu wohnen. Mittlerweile habe sie die Familie des Klägers und den Freundeskreis besser kennengelernt und könne sich dies nun doch vorstellen. Außerdem sei die Familienplanung erst nach dem Vertragsschluss vor dem Hintergrund der Entwicklung der Beziehung in Betracht gezogen worden. Neben diesen und weiteren Aspekten sei der Bedarf, in das streitgegenständliche Wohnhaus zu ziehen, erst nach Vertragsschluss mit den Beklagten deutlich geworden. Seitens des Gerichts bestehen keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin. Ebenso bestätigte dieses Bild die Anhörung gem. § 141 ZPO des Klägers. Dieser bekundete glaubhaft, dass es ihm Leid täte, den Beklagten nach so kurzer Zeit bereits wieder zu kündigen.
Den Beklagten ist es auch nicht gelungen, einen etwaigen Kündigungsverzicht seitens des Klägers darzulegen und zu beweisen. Ein Kündigungsverzicht ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Nach eigenen Angaben im Rahmen ihrer Anhörung gem. § 141 ZPO haben sie lediglich bekundet, dass der Kläger auf die Nachfrage nach der Planung eines langfristigen Mietverhältnisses geäußert habe, dass er und seine Lebensgefährtin gerade in Oldenburg auf der Suche nach einer geeigneten Wohnung seien. Die Abgabe einer Willenserklärung, gerichtet auf einen Kündigungsverzicht, kann in solch einer Äußerung nicht gesehen werden. Damit war der Vortrag bzgl. eines etwaigen Kündigungsverzichts schon nicht substantiiert genug, um über diese Frage Beweis zu erheben.
Dem Kläger steht gem. § 280 Abs. 1 BGB auch ein Schadensersatzanspruch neben der Leistung in Form der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu. Da die Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz vom 19.05.2016 den Klägern bereits darüber in Kenntnis gesetzt haben, dass ein Auszug bis zum 30.06.2016 nicht erfolgen werde, verletzten sie die Pflicht zur Räumung nach wirksamer ordentlicher Kündigung. Durch diese Mitteilung war es angemessen, dass der Kläger seinerseits ebenfalls rechtliche Beratung in Anspruch nahm. Unschädlich muss dabei sein, dass hier der Fälligkeitszeitpunkt zur Räumung des Wohnhauses am 30.06.2016 noch nicht eingetreten ist. Die Zinsen sind gem. § 291, 288 BGB zuzusprechen gewesen.
Den Beklagten waren gem. § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 7, 711 Satz 1 und 2 ZPO. Bei Bemessung der Sicherheitsleistung hinsichtlich der Befugnis der Beklagten zur Abwendung der Räumungsvollstreckung hat das Gericht dem berechtigten Interesse des Klägers auf Sicherung seines Vermögensstandes für den Fall Rechnung getragen, dass ihm Kosten für die Überbrückung des Zeitraumes bis zur tatsächlichen Räumung entstehen.
