AG Stuttgart – Az.: 34 C 1880/21 – Urteil vom 12.11.2021
In dem Rechtsstreit wegen Räumung hat das Amtsgericht Stuttgart aufgrund des Sachstands vom 08.11.2021 ohne mündliche Verhandlung mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO für Recht erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.345,76 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Die Klägerin fordert als Vermieterin von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten bewohnten Wohnung in der …….
Die Klägerin ist in das Mietverhältnis des ursprünglichen Vermieters und der Beklagten auf Vermieterseite eingetreten und bewohnt gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten im streitgegenständlichen Gebäude im 3. Obergeschoss eine 3-Zimmerwohnung, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnfläche dieser Wohnung 64 qm – so die Klägerseite – oder 78 qm beträgt. Mit Schreiben vom 29.09.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten zum 30.06.2021. Zur Begründung der ordentlichen Kündigung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, dass sie selbst und ihr Lebensgefährte die streitgegenständliche Wohnung als Büro nutzen wollten.
Wegen des Inhalts und der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 29.09.2020 (Bl. 6 f) Bezug genommen. Mit Schreiben vom 29.03.2021 legte die Beklagte Widerspruch gegen die Kündigung ein. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf Anlage B2 der Klagerwiderung vom 11.06.2021 (Bl. 16 f) verwiesen.
Die Klägerin vertritt die Ansicht, das streitgegenständliche Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 29.09.2020 beendet worden. Durch den Zusammenzug mit ihrem Lebensgefährten, der seine 120 qm große und auch zu freiberuflichen Zwecken genutzte Wohnung aufgegeben habe, seien beengte Verhältnisse in der von der Klägerin bewohnten 64 qm großen Wohnung im selben Gebäude gegeben. Es sei beabsichtigt, dass die von der Beklagten bewohnte Wohnung als Büroräumlichkeit für die Klägerin, die seit dem 01.01.2021 ihre Immobilien selbst verwalte, sowie für den Lebensgefährten, dessen berufliche Tätigkeit Kundenkontakt beinhalte, zu nutzen. Die Wohnung der Beklagten solle aber auch für private Zwecke genutzt werden. Der ebenfalls im Erdgeschoss neben der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Raum sei für die Büronutzung nicht geeignet, da er weder Heizung noch sanitäre Anlagen aufweise und als Lagerraum diene. Eine Umbaumaßnahme dieses Raums scheide aufgrund der Kosten zwischen 60.000 und 80.000 Euro sowie dies Umstandes aus, dass in diesem Fall Möbel an einem anderen Ort eingelagert werden müssten. Das im Lagerraum stehende Klavier solle in der von der Beklagten bewohnten Wohnung aufgestellt und wieder von ihrem Lebensgefährten genutzt werden. Durch die Gewinnung der zusätzlichen Räume könne die sehr beengte Wohnsituation der Klägerin und ihres Lebensgefährten insgesamt verändert und verbessert werden. Die Kündigung sei auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Stuttgart unwirksam. Da die Stadt Stuttgart in der Vergangenheit diese Verordnung nicht angewandt habe – es sei auch kein Personal hierfür vorgesehen -, habe die Klägerin von der Einholung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung zum damaligen Zeitpunkt verzichtet.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte wird verurteilt, die im Erdgeschoss links gelegene 2-Zimmer-Wohnung in der …… Stuttgart, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad/WD, einem Verschlag im UG sowie einem Verschlag im Dachgeschoss sowie die Nutzungsberechtigung des Vorplatzes der Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten nutzen wolle. Die Büronutzung stelle keinen von der Rechtsprechung gebilligten Eigenbedarf dar. Die Kündigung sei unwirksam, da die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung eingeholt und eine solche im Kündigungsschreiben auch nicht erwähnt habe. Die Kündigung sei ferner rechtsmissbräuchlich, da der behauptete Bürobedarf jederzeit in dem Büroraum im Erdgeschoss rechts, der seit dem Tod des Rechtsvorgängers der Klägerin leer stehe, umgesetzt werden könne. Es müsse lediglich eine Heizung installiert werden. Weitere Umbaumaßnahmen seien nicht erforderlich, da die Klägerin über eine Toilette in ihren Wohnräumen verfüge. Die Beklagte sei gesundheitlich stark angeschlagen. Sie habe sich um Wohnraum bemüht.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat die Klägerin informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ……. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der informatorischen Anhörung wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2021 und vom 22.09.2021 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546, 985 BGB, da die Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht gemäß § 542 Abs. 1 BGB beendet hat.
Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 29.09.2020, die eine große Nähe zur Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB (vgl. 1.), ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung als unzulässige Vorratskündigung (vgl. 2.) darstellt.
1a. Eine Eigenbedarfskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 1 BGB ist vorliegend nicht gegeben, da die Klägerin weder selbst noch eine Bedarfsperson i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchte. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 29.3.2017 (BGH, Urteil vom 29.03.2017- VIII ZR 45/16, veröffentlicht in NJW 2017, 2018, beck-online) ist eine größere Nähe zu dem Tatbestand einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in den Fällen gegeben, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, da ein Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll. In diesem Fall müssen weitere Umstände gegeben sein, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können (BGH, a.a.O., Rn. 47). Denn der persönliche Bezug bleibt, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-) berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbdarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurück. Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters – anders als bei der Kündigung wegen Eigenbdarfs – nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber andererseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-) beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr sogar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind. Voraussetzung für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes bzw. des berechtigten Interesses des Vermieters i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB ist daher, dass der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht durch die Fortführung des Mietverhältnisses erleiden würde (vgl. BGH a.a.O., Rn. 47; Hinz in Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, 4 Auflage, 2021, § 573 Rn. 87).
b. Bei der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich nach den dargestellten Grundsätzen um einen Kündigungstatbestand, der eine größere Nähe zu einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB ausweist. Ausweislich des Kündigungsschreibens der Klägerin vom 29.09.2020 (Bl. 6, 7 d.A.) „benötigt“ die Klägerin für sich und ihren Lebensgefährten, den Zeugen ……, die streitgegenständliche Wohnung „als Büro“, damit ausschließlich zu beruflichen Zwecken. Nach durchgeführter Beweisaufnahme und informatorischer Anhörung der Klägerin steht dieser Sachverhalt zur Überzeugung der Tatrichterin fest.
2. Ob die weitere Voraussetzung eines „Nachteils von einigem Gewicht“ vorliegend gegeben ist, kann dahinstehen, da die Kündigung vom 29.09.2020 mangels Zweckentfremdungsgenehmigung jedenfalls materiell unwirksam ist.
Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Landeshauptstadt Stuttgart (Zweckentfremdungsverbotssatzung – ZwEVS -) vom 3. Dezember 2015, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 51 vom 17. Dezember 2015, war zur Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung erforderlich.
a. Nach § 3 Abs. 1 ZwEVS wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin/den Mieter oder einen/eine zur Nutzung sonstig Berechtigten/Berechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt nach Nr. 1 der Vorschrift insbesondere vor, wenn der Wohnraum überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Gemäß § 4 Abs. 1 ZwEVS darf Wohnraum nur mit der Genehmigung der für den Vollzug zuständigen Behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.
Für eine Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung kommt es nicht darauf an, ob die Räume baulich umgestaltet werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die dem Schutz des Zweckentfremdungsverbots unterliegenden Räume tatsächlich zu gewerblichen und beruflichen Zwecken genutzt werden (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 37, beck-online).
b. Vorliegend soll die Wohnung der Beklagten, der Mieterin der Klägerin, zukünftig als Büro für die Klägerin und deren Lebensgefährten, damit zu beruflichen Zwecken, genutzt werden. Dass der Lebensgefährte der Klägerin beabsichtigt, sein Klavier in den Räumlichkeiten aufzustellen und dies privat zu nutzen, was als wahr unterstellt werden kann, ändert im Hinblick auf § 3 Abs. 1 Nr. 1 ZwEV nichts an der Tatsache, dass die bisherigen Wohnräume (weit) überwiegend, nahezu ausschließlich, zu beruflichen Zwecken genutzt werden sollen. Die Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt behauptet, dass die Wohnnutzung aufrechterhalten bleibt und die Räume lediglich beruflich mitgenutzt werden.
c. Die Kündigung vom 29.09.2020 ist materiell unwirksam, da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung unstreitig weder bei Zugang der Kündigungserklärung noch bei Ablauf der Kündigungsfrist oder im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vorlag. Auf den diesbezüglichen Meinungsstreit, welcher Zeitpunkt für das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung maßgeblich ist, kommt es folglich nicht an.
Die beabsichtigte Verwendungsart, Wohnraum zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Gründen zu nutzen, muss tatsächlich und rechtlich überhaupt möglich sein (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, § 573 BGB (Stand: 30.06.2021), Rn. 145).
Einem Vermieter, der Wohnraum für freiberufliche Zwecke nutzen will, ist diese Nutzung rechtlich unmöglich, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorliegt. Er kann sich nicht auf ein berechtigtes Interesse, auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf Häublein, NZM 2011, 668, 670; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 5). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (vgl. OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. Die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 – Az.: 12 B 09.2484). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherrn entscheidend beeinflusst werden.
Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht“ missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983 – restriktive Tendenz).
3. Ob die Kündigung vom 29.09.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formell unwirksam ist, da sie sich weder zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung noch zu dem erforderlichen „Nachteil von einigem Gewicht“ äußert, kann dahinstehen (zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671) und bedarf vorliegend keiner Entscheidung.
Die Klage ist demzufolge abzuweisen.
II.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
