Eigenbedarfskündigung für die Wohnung: Reicht eine Nutzung als Zweitwohnsitz?

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 12.09.2023, Az. 80 C 54/22, wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Beklagte erhält eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des Monats März 2025.

Gründe

I.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Räumung einer vermieteten Wohnung.

Es wird auf die nachfolgenden Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts Bezug genommen (S 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO):

„Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über eine Wohnung im … in H. miteinander verbunden. Hierzu wird auch auf den als Anlage Kl vorgelegten Vertrag aus dem Jahr 1997 (Blatt 5 ff der Akte) verwiesen. Der Kläger hielt sich in den letzten Jahren viel beruflich in China auf. Während der Zeiten, die er in Deutschland verbrachte, nutzte er Räumlichkeiten im Keller des streitgegenständlichen Hauses. Der Kläger sprach in den Jahren 2020/2021 mehrere Kündigungen des Mietverhältnisses aus, zuletzt mit dem als Anlage vorgelegten Schreiben vom 22.06.2021 (Blatt 13 ff der Akte).

Weiter wird auch auf die Anlagen BI – B3 (Blatt 25 ff der Akte) verwiesen.“

Ergänzend hat das Berufungsgericht folgendes festgestellt:

Bis 2019 bewohnte der Kläger die mehr als 100 qm große Wohnung seiner verstorbenen Mutter im Erdgeschoss des Gebäudes. Ab 2018 vermietete er diese über Airbnb an Touristen. Ab März 2020 war dies wegen der Corona-Pandemie nicht mehr möglich.

Die etwa 50 qm große Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes war bis November 2019 an die Zeugin U. vermietet. Anschließend erfolgt eine Weitervermietung an V. B., die im August oder September 2023 aus der Wohnung auszog. Ungefähr zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 vermietet die Mieterin B. die Wohnung mit Zustimmung des Klägers vollständig unter.

Anfang Juni 2021 behinderte der Kläger den Zutritt des Beklagten zu dem mitvermieteten Carportstellplatz, woraufhin dieser vor dem Amtsgericht Pinneberg eine einstweilige Verfügung des Inhalts erwirkte, dass der Kläger dies zu unterlassen habe.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat einen Räumungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten gem. § 546 Abs. 1 BGB angenommen. Der Kläger habe das Mietverhältnis mit Kündigungsschreiben vom 22.06.2022 wegen Eigenbedarfs gem. S 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam beendet. Er habe hinreichend substantiiert dargelegt, dass er die derzeit von dem Beklagten genutzte Wohnung für sich benötige. Er verbringe derzeit aus beruflichen Gründen noch viel Zeit in China, wolle künftig aber mehr Zeit in H. verbringen. Die bislang bezogenen Räumlichkeiten im Keller des Gebäudes wolle er nicht weiter nutzen. Der Beklagte habe diesen Nutzungswunsch nicht hinreichend konkret bestritten. Ihm sei jedenfalls bekannt, dass der Kläger während seines Aufenthalts in Deutschland die Räume im Keller des Gebäudes nutze, was eine behelfsmäßige Lösung darstelle. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass der Kläger für seine Aufenthalte nicht die weitere im Haus vorhandene deutlich größere und zu einem höheren Preis vermietbare Wohnung nutzen möchte, da dies für ihn finanziell nachteilig sei.

Auch hinsichtlich der an V. B. vermieteten Wohnung habe der Kläger Gründe genannt, warum diese für ihn nicht in Betracht komme. So wolle er zukünftig vermeiden, Treppen steigen zu müssen. Außerdem möchte er einen Zugang in dem Garten haben, welcher nur über eine Erdgeschosswohnung möglich sei. Sollte der Kläger seine Anbietpflicht hinsichtlich einer denkbaren Alternativwohnung verletzt haben, stehe dies der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Es kämen lediglich Schadensersatzansprüche in Betracht.

Mit der Berufung verfolgt der Beklagte sein erstinstanzliches Verlangen auf Klageabweisung weiter. Er behauptet, er habe am 26.03.2024 in einem Telefonat mit seiner vormaligen Nachbarin S. U. Folgendes in Erfahrung gebracht: Die Zeugin habe von einem bei der Gartenarbeit mit dem Kläger in 2018/2019 geführten Gespräch berichtet, in dem dieser geäußert habe, dass der Beklagte ihm „ein Dorn im Auge sei“. Seine – des Klägers – Mutter habe dem Beklagten die Wohnung für „lau“ überlassen. Wenn er keine höhere Miete und keine höheren Betriebskosten zahle, könne er – der Kläger – die Vermietung in seinem Haus wirtschaftlich nicht auskömmlich gestalten.

Dem Kläger sei es bereits vor dem Einzug der Mieterin B. im November 2019 darum gegangen, ihn – den Beklagten – „loszuwerden“. Eben deshalb habe er ihm die zu diesem Zeitpunkt freie Wohnung im ersten Obergeschoss bewusst nicht angeboten. Stattdessen habe der Kläger die Wohnung dann neu vermietet, um in den Keller zu ziehen und damit eine Bedarfssituation zu schaffen.

Im Übrigen weist der Beklagte nachdrücklich auf sein erstinstanzlich erfolgtes Bestreiten des klägerseits behaupteten Eigenbedarfs hin.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 19.12.2023 (Az. 80 C 54/22) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er macht gelten, dass er sich in den Jahren 2020 bis einschließlich 2023 im Schnitt 23 Wochen pro Jahr in H. aufgehalten habe. Im März 2020 habe er wegen der Corona-Pandemie nicht nach China einreisen können und über vier Wochen im Keller des Gebäudes verbracht. In dieser Zeit sei bei ihm der Wunsch entstanden, die streitgegenständliche Wohnung für Aufenthalte in Deutschland zu nutzen.

Diesen Wunsch habe er dann auch seinem Bruder, dem Zeugen M. O., während dessen Aufenthalt in H. im Mai 2020 mitgeteilt. Der Plan habe sich sodann bei ihm – dem Kläger – verfestigt und er habe am 30.07.2020 ausführlich mit beiden Brüdern über seine Nutzungsabsicht hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung bei einem Treffen zum Grillen gesprochen.

Aufgrund einer Wohnungsbesichtigung am 23.07.2021 habe er eine konkrete Planung für die Renovierung der Wohnung erstellt. Diese Pläne habe er seinem Bruder, dem Zeugen M. O., übermittelt, der mit E-Mail vom 31.07.2021 (Anlage 6) darauf reagiert habe. Auch an den Weihnachtstagen 2021 habe er seinen Brüdern gegenüber geäußert, dass er die streitgegenständliche Wohnung nutzen wolle, wenn der Beklagte entsprechend der Kündigung ausziehe.

Auch mit der Zeugin J. habe er im August 2023 oder in der Zeit danach ausführlich besprochen, dass er die streitgegenständliche Wohnung nutzen wolle.

Die vormals von seiner Mutter bewohnte Wohnung habe er nicht auf Dauer bezogen, weil er sich diese angesichts der Größe von mehr als 100 qm gar nicht leisten könne.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M. O., P. O., B. J. und S. U.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 11.07.2024 und vom 03.09.2024 Bezug genommen.

II.

Die nach 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts zeigt jedenfalls keinen im Ergebnis durchgreifenden Rechtsfehler auf; die dem Berufungsgericht zugrundeliegenden Tatsachen rechtfertigen letztlich keine andere Entscheidung als das Amtsgericht sie getroffen hat 513 Abs. 1, 529, 545 ZPO).

Der Kläger kann von dem Beklagten Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 22.06.2022 wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet.

1. Nach dem Ergebnis der vom Berufungsgericht durchgeführten Beweisaufnahme steht zu dessen Überzeugung fest, dass der Kläger den ernsthaften Wunsch verfolgt, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen und dass dieser Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Interessen getragen ist (vgl. nur BGH, Urt. v. 28.04.2021 – VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 19). Das Gericht hat sich seine Überzeugung von der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches insbesondere aus den Angaben der Zeugen M. O. und P. O. gebildet. So hat der Zeuge M. O. bekundet, dass nach Beginn der Corona-Pandemie in Deutschland – das war im März 2020 – der Kläger mehrfach geäußert habe, dass er die Wohnung des Beklagten für eine Aufenthaltsmöglichkeit in Deutschland beziehen wolle. Es sei dann intensiver diskutiert worden, insbesondere auch über eine Umbaumöglichkeit. So habe er das relativ kleine Schlafzimmer in den Küchenbereich hinein vergrößern und eine nicht tragende Wand zwischen den beiden Räumen beseitigen wollen. Diese Pläne habe er – der Zeuge – mit dem Kläger aber erst später, etwa im Sommer 2021, gemacht. Der Zeuge hat sich an mehrere Termine erinnern können, in denen der Kläger sein Interesse an einer künftigen Nutzung der Wohnung artikuliert hat, so u.a. auch bei einem Familientreffen zum Grillen am 20.07.2020. Auch der Zeuge P. O. hat bekundet, dass der Kläger nach Ausbruch der Pandemie geäußert habe, die Wohnung des Beklagten nutzen zu wollen. Auch an Gespräche über eine Herausnahme der Trennwand zwischen der Küche und dem straßenseitigen Zimmer hat sich dieser entsinnen können.

Das Gericht hatte keine Zweifel an der Richtigkeit der Angaben dieser beiden Zeugen. Die Aussagen wirken in keiner Weise abgesprochen; beide Zeugen haben sich auch an Details, so etwa an die Pläne für die Umbauarbeiten in der Wohnung erinnert. Gerade die von dem Zeugen P. O. bekundete bereits relativ fortgeschrittene Planung der Umbaumaßnahmen bewertet das Gericht als Indiz für die Ernsthaftigkeit des klägerseitigen Nutzungswunsches. Denn eine solche Planung nimmt niemand nicht vor, der überhaupt nicht beabsichtigt, in die betreffenden Räumlichkeiten einzuziehen.

Der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches stehen auch nicht die Angaben der Zeugin U. entgegen. Diese hat sich an ein Gespräch im April oder Mai 2019 erinnern können, bei dem der Kläger während der gemeinsamen Arbeit im Garten geäußert haben soll, der Beklagte nutze die Wohnung ja für eine „Laumiete“; dieser sei ihm ein „ein Dorn im Auge“, denn er könne die Wohnung ja anders sehr viel teurer vermieten. Die Zeugin hat diese Äußerungen des Klägers gegenüber dem Beklagten als abwertend empfunden, sie hätten geradezu „bösartig“ geklungen.

Das Berufungsgericht hat keine Zweifel daran, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien vor Ausspruch der Kündigung belastet gewesen ist. Das angespannte Verhältnis zwischen den Parteien mag in der Besitzstörung hinsichtlich des gemieteten Carports und dem anschließenden einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Amtsgericht Pinneberg gegipfelt haben. Es mag auch sein, dass sich der Kläger über die relativ niedrige Miete, die der Beklagte seit jeher für die Räumlichkeiten entrichtet, geärgert hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es – wie der Zeuge M. O.r nachvollziehbar berichtet hat – zu Problemen im Zusammenhang mit der Betriebskostenverteilung in dem Gebäude gekommen ist. Das Gebäude sei – so der Zeuge – nicht so beschaffen, dass die Betriebskosten für mehrere Wohnungen ordnungsgemäß abgerechnet werden könnten. Lediglich bei der Airbnb-Vermietung der großen Erdgeschosswohnung sei dies kein Problem gewesen, da diese Vermietung inklusiv erfolgt sei. Auch die schwierigen Abrechnungsverhältnisse in dem Gebäude mag die Entgleisung des Klägers in Gegenwart der Zeugin U. mit ausgelöst haben.

All das ändert jedoch nichts daran, dass der Nutzungswunsch des Klägers hinsichtlich der an den Beklagten vermieteten Wohnung in Ansehung seiner Lebensumstände plausibel erscheint.

Wann immer sich der Kläger in Deutschland aufhält – und das sind jedenfalls mehrere Monate im Jahr – benötigt er eine angemessene Unterkunft. Über eine solche verfügt er jedoch seit einer geraumen Zeit nicht mehr. Die Nutzung der Kellerräume über einen längeren Zeitraum ist ihm angesichts des offensichtlich provisorischen Charakters gänzlich unzumutbar. Eine Nutzung von Räumlichkeiten in der Wohnung seiner ehemaligen Lebensgefährtin und der gemeinsamen Kinder kommt – wie der Kläger nachvollziehbar erklärt hat – seit geraumer Zeit nicht mehr in Betracht. Zum einen entspricht eine längerfristige Nutzung der Wohnung nicht den Vorstellungen der ehemaligen Lebensgefährtin; zum anderen hat dem Kläger dort auch lediglich ein Sofa im Wohnzimmerbereich zum Schlafen zur Verfügung gestanden. Das Gericht hatte keine Zweifel an der Richtigkeit dieser Angaben des Klägers, die im Übrigen auch von dem Zeugen M. O. bestätigt wurden. Dieser hat bekundet, dass der Kläger in der Wohnung der ehemaligen Lebensgefährtin in Berlin bis Ende 2021 geduldet, Anfang 2022 indes nicht mehr erwünscht gewesen ist. Es ist im Übrigen auch aus Sicht des Klägers ohne weiteres nachvollziehbar, dass er nicht in den Räumlichkeiten seiner ehemaligen Lebensgefährtin mit einer Schlafgelegenheit auf dem Sofa wohnen möchte.

2. Der Nutzungswunsch des Klägers ist auch von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. So hat der Kläger im Rahmen seiner persönlichen Anhörung ausgeführt, dass er etwa die Hälfte des Jahres bei seinem Arbeitsplatz in China sei, die andere Hälfte hingegen in Deutschland. Im Übrigen setzt ein Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass die Bedarfsperson ihren Lebensmittelpunkt in den Räumlichkeiten begründen will. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt sogar die Nutzung eines Objekts als Zweit- oder Wochenendwohnung (s. nur BGH, Beschl. v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983; Beschl. v. 23.10.2018 – VIII ZR 61/18, NZM 2018, 988; krit. dazu Hinz, NZM 2023, 185, 190 ff.). Von einer solchen Nutzungsform kann hier jedoch nicht die Rede sein. Soweit sich der Kläger in Deutschland aufhält, möchte er die streitgegenständlichen Räume durchgehend nutzen.

3. Die Kündigung vom 22.06.2022 ist auch nicht als rechtsmissbräuchlich zu bewerten. Rechtsmissbräuchlich kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs insbesondere auch dann sein, wenn dem Vermieter im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs eine andere, im Wesentlichen gleichwertige Wohnung zur Verfügung steht (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 = NZM 2015, 378 Rn. 15). Das ist hier jedoch nicht der Fall gewesen. Die Wohnung im ersten Obergeschoss ist zunächst im November 2019 frei geworden. Zu diesem Zeitpunkt ist die Zeugin U. dort ausgezogen. Indes hatte der Kläger seinen Wunsch, in das Gebäude einzuziehen, noch gar nicht entwickelt. Dies ist – nach dem oben Gesagten – erst im Frühjahr 2020 im Zuge des Ausbruchs der Corona-Pandemie in Deutschland gewesen. Bereits deswegen ist die nach dem Auszug der Zeugin U. erfolgte Anschlussvermietung der Wohnung an die Mieterin B. nicht geeignet, die seit April 2020 erfolgten Eigenbedarfskündigungen als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

Auch nach dem Auszug der Nachfolgemieterin B. im August oder September 2023 hat eine Anbietpflicht des Klägers gegenüber dem Beklagten nicht bestanden. Denn zu diesen Zeitpunkten ist das Mietverhältnis mit dem Beklagten bereits beendet gewesen. Hat der Kläger die Kündigung am 22.06.2022 ausgesprochen, hat der Lauf der Kündigungsfrist gem. § 22 Abs. 2 des Mietvertrags zwölf Monate betragen und somit am 30.06.2022 geendet. S 573c IV BGB i.V.m. Art. 229 § 3 X 2 EGBGB ist bei der ordentlichen Kündigung des Vermieters nicht einschlägig (BGH, Urt. v. 12.03.2008 – VIII ZR 71/07, NZM 2008, 362). Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt eine Anbietpflicht indes nicht mehr in Betracht (BGH, Urt. v. 09.07.2003 – VIII ZR 31 1/02, NZM 2003, 682, 683).

Eine andere Frage ist, ob der Kläger die Wohnung im ersten Obergeschoss dem Beklagten bereits im Oktober 2021 hätte anbieten müssen, nachdem die damalige Mieterin B. von ihm die Zustimmung zur vollständigen Untervermietung verlangt hatte. Ein derartiges Verlangen lässt nämlich meist darauf schließen, dass der betreffende Mieter die Wohnung nicht mehr benötigt, er aber – aus welchen Gründen auch immer – noch eine gewisse Zeit an den Mietvertrag gebunden ist. Ob dies hier der Fall gewesen ist, muss das Berufungsgericht indes nicht aufklären. Denn die Verletzung einer Anbieterpflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs; sie begründet lediglich Schadensersatzansprüche (s. nur BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 = NZM 2017, 11 1 Ls 2 a und b). Diese sind nicht Gegenstand indes hierzu entscheidenden Rechtsstreits.

Ein Rechtsmissbrauch ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass der Kläger davon abgesehen hat, die große, im Erdgeschoss des Gebäudes belegene Wohnung auf Dauer zu beziehen, nachdem diese nach Ausbruch der Corona-Pandemie in Deutschland – also seit April 2020 nicht mehr über Airbnb vermietet werden konnte. Auch in diesem Punkt hat der Zeuge M. O. glaubhaft bekundet, dass der Kläger diese Wohnung nicht hat beziehen wollen, weil sie ihm mit 100 rn2 schlicht und ergreifend zu groß gewesen ist. Es ist allein Sache des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, seine Vorstellungen von einem angemessenen Wohnen zu definieren. Sofern ihm eine bei Kündigungsausspruch freie Wohnung aus nachvollziehbaren oder jedenfalls vertretbaren Gründen nicht zusagt, hat das Gericht dies zu respektieren.

Eine andere Frage ist auch hier, ob der Kläger gehalten gewesen ist, diese Wohnung – die er nach seinen eigenen Angaben erst nach Kündigungsausspruch, nämlich im August 2020 weitervermietet hatte – dem Beklagten vorher hätte anbieten müssen. Dass den Beklagten sogar eine Anbietpflicht hinsichtlich der von Ihnen genutzten Keller Räumlichkeiten getroffen haben könnte, erscheint dem Berufungsgericht angesichts des provisorischen Charakters dieser Unterkunft zweifelhaft. Auch dies abschließend zu klären hat jedoch aus den obigen Gründen nicht im Rahmen dieses Rechtsstreits zu erfolgen.

4. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht aufgrund der 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Entscheidung über die Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO. Das Gericht hat diese Frist so bemessen, dass es für dem Beklagten realistisch erscheint, auf dem durchaus angespannten Wohnungsmarkt im Hamburger Umfeld eine angemessene Wohnung zu finden.

5. Die Revision ist nicht zuzulassen. Es fehlt einer Grundsatzbedeutung i.S.d. § § 54 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Der Vorgang weist keine Rechtsfragen auf, die nicht bereits durch den BGH geklärt worden sind.

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