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Eigenbedarfskündigung – kurze Zwischenvermietung zulässig?

LG Köln – Az.: 10 S 15/16 – Urteil vom 29.07.2016

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 16.12.2015 (221 C 282/15) dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, die im 1. Obergeschoss des Hauses I-Straße, Köln, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad und Toilette sowie den dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin sowie…., herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. September 2016 bewilligt.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Köln vom 16.12.2015 (221 C 282/15, Bl. 219 GA) Bezug genommen, der keiner Ergänzung bedarf.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen G und L in der mündlichen Verhandlung vom 08.07.2016; zudem hat sie die Klägerin informatorisch angehört.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg. Denn das angefochtene Urteil, mit welchem die Räumungsklage abgewiesen worden ist, beruht auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO).

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die mit Schreiben vom 15.04.2015 erklärte Kündigung der Klägerin wirksam zum 31.01.2016 beendet worden ist.

1. Ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt in Form des Eigenbedarfs vor (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eigenbedarf ist zu bejahen, wenn für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund besteht (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 78/01; BGH, Urteil vom 04.03.2015, VIII ZR 166/14). Das Gericht hat zu klären, ob Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Vermieters bestehen; dazu sind der Vermieter selbst und ggfs. dessen Angehörige zu hören (Rohr-Schwintowski, Wohnraummietrecht, 2013, R. 866). Welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht, haben die Gerichte dabei grundsätzlich zu respektieren (BGH, Urteil vom 04.03.2015, VIII ZR 166/14).

Auf Grundlage dieses Maßstabes ist vorliegend ein Fall des Eigenbedarfs gegeben, da die Klägerin konkret dargetan und bewiesen hat, dass sie die von der Beklagten bewohnte Wohnung als Wohnraum für sich und ihre Familie benötigt. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Klägerin gemeinsam mit ihrem Ehemann (dem Zeugen ) das streitgegenständliche Objekt erworben hat, um ein Mehrgenerationenhaus für ihre Familie zu gründen. Im Erd- und Obergeschoss sollen die Klägerin, ihr Ehemann, ihr im Oktober 2015 geborenes Kind sowie der sechsjährige Sohn ihres Mannes wohnen. Zu diesem Zweck wollen die Eheleute die Wohnung im Erdgeschoss mit der streitgegenständlichen Wohnung im ersten Obergeschoss verbinden. Im Dachgeschoss soll die Mutter der Klägerin, die zur Zeit noch allein lebt, einziehen und die Klägerin bei der Kinderbetreuung unterstützen. Zuvor soll die Dachgeschosswohnung aber – wie das gesamte Objekt – umgebaut werden. Im Rahmen der Baumaßnahmen, als deren Beginn ursprünglich April 2015 vorgesehen war, soll das Haus u.a. mit einem Aufzug ausgestattet werden. Die Baumaßnahmen können erst nach Auszug der Beklagten und auch der Räumung des Dachgeschosses beginnen. Aus diesem Grund hatten die Klägerin und ihr Ehemann mit der ursprünglichen Mieterin des Dachgeschosses einen Aufhebungsvertrag zum 28.02.15 geschlossen. Der Umbau konnte sodann allerdings nicht erfolgen, da die Beklagte es ablehnte, einen entsprechenden Vertrag abzuschließen und die von ihr gemietete Wohnung ebenfalls zu räumen. Nachdem ihr sodann ordentlich zum 31.01.2016 gekündigt worden war, vermieteten die Klägerin und ihr Ehemann die Dachgeschosswohnung und die Erdgeschosswohnung jeweils befristet bis zum 31.03.2016, um die finanzielle Belastung während dieses Übergangszeitraums zu reduzieren

Diese Überzeugung der Kammer beruht auf den glaubhaften Aussagen der Zeugen G und L, die dies bestätigt haben, sowie den entsprechenden glaubhaften Angaben der Klägerin im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung. Ihre Bekundungen werden zudem bestätigt durch die vorgelegten Mietverträge mit den Mietern M bezüglich der Erdgeschoss-Wohnung (Bl. 99 GA) und O bezüglich der Dachgeschoss-Wohnung (Bl. 115 GA). Denn diese enthalten jeweils Befristungen bis zum 31.03.2016, wobei als Befristungsgrund der seitens der Klägerin vorgetragene Umbauplan genannt wird. Auch die Baugenehmigung bezüglich der Änderung des Wohngebäudes vom 28.05.2015 (Bl. 59 ff. GA) fügt sich dazu stimmig ein.

2. Die Kündigungsfrist des § 573c BGB ist eingehalten worden.

3. Entgegen der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts ist auch kein Rechtsmissbrauch ersichtlich, welcher dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegengehalten werden könnte.

Zwar ist es ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt und dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung dem Mieter nicht zur Anmietung anbietet (BGH, Beschluss vom 09.07.2003, VIII ZR 311/02; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2010, 228; LG Berlin, Urteil vom 03.02.2009, 65 S 303/08; Rohr-Schwintowski, aaO, Rz. 877 f.). Dies gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter diese andere Wohnung nicht bzw. nicht an beliebige Dritte vermieten will (OLG Düsseldorf, aaO), da ansonsten gegen Art. 14 GG verstoßen würde (BVerfG, Beschluss vom 23.11.93, 1 BvR 904/93).

Legt man dies zugrunde, so kann hier ein Rechtsmissbrauch – der stets nur an Hand sämtlicher Umstände des Einzelfalls beurteilt werden kann (BGH, Urteil vom 04.03.2015, VIII ZR 166/14) – nicht damit begründet werden, dass die Klägerin der Beklagten die Dachgeschosswohnung nicht zur Anmietung angeboten hat. Da nämlich die Dachgeschosswohnung künftig durch die Mutter der Klägerin bewohnt werden sollte, stand sie dem allgemeinen Mietmarkt nicht mehr zur Verfügung.

Dagegen spricht auch nicht, dass die Wohnung im Dachgeschoss zwischenzeitlich an den Mieter O bis zum 31.03.2016 vermietet worden war. Denn, wie bereits dargestellt, handelte es sich dabei nur um eine Zwischenvermietung, die allein dem Umstand geschuldet war, dass die Umbaupläne bezüglich des Hauses nicht vor einem Auszug der Beklagten realisiert werden konnten. Vor diesem Hintergrund scheidet eine Anbietepflicht gegenüber der Beklagten aus. Es wäre geradezu widersinnig, wenn man von der Klägerin, die das Ziel verfolgte, sämtliche für den Umbau benötigte Wohnungen in einen geräumten Zustand zu verbringen, verlangen würde, der Beklagten anstelle der von dieser bewohnten Wohnung im 1. Obergeschoss nun die – ebenfalls umzubauende – Dachgeschosswohnung anzubieten. Dies gilt umso mehr, als die Beklagte den Eigenbedarf bzw. die Umbaupläne grundsätzlich bestritten hatte, weswegen mit einem einvernehmlichen Auszug nach Ablauf einer eventuellen Befristung ohnehin nicht zu rechnen gewesen wäre.

4. Zuletzt steht auch § 574 BGB der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen. Nach dieser Norm kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die von der Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben vom 25.11.2015 (Bl. 41, 48 GA) angeführten Umstände stellen keine derartige besondere Härte dar.

Die Kammer hat in die erforderliche umfassende Interessenabwägung (Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 574 Rz. 3) zugunsten der 76 Jahre alten Beklagten eingestellt, dass sie die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 33 Jahren (1983) bewohnt und durch den Wohnungsverlust aus ihrem gewohnten Umfeld gerissen wird. Sie hat weiter berücksichtigt, dass sich die Beklagte im Jahr 2014 einer Operation wegen Brustkrebs unterziehen musste und seitdem einen Schwerbehinderungsgrad von 80 Prozent aufweist; zudem leidet sie an chronischem Vorhofflimmern. Vor diesem Hintergrund ist nicht zu übersehen, dass der Wohnungswechsel für die Beklagte eine Härte darstellt. Diese erreicht aber letztlich nicht den von § 574 BGB vorausgesetzten Grad.

Insoweit ist zunächst relativierend heranzuziehen, dass das Vorhofflimmern, unter welchem die Beklagte leidet, nach Auffassung der Kammer altersgerecht und gut behandelbar ist. Gegen einen schlechten Gesundheitszustand der Beklagten spricht auch, dass sie Ende März 2015 eine Reise in den Iran unternehmen konnte (Bl. 206 d.A.). Der Schwerbehinderungsgrad ist allein auf die Krebserkrankung der Beklagten bzw. die diesbezüglich durchgeführte Operation zurückzuführen; dass insoweit ein aktueller Befund vorläge, wird nicht vorgetragen.

Darüber hinaus ist in die Interessenabwägung eingeflossen, dass die Beklagte einen weiteren Wohnsitz in Arnsberg hat. Auch wenn der Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen in Köln liegt, verringert dies doch die Härte, welche mit dem Wohnungsverlust einhergeht.

Nach alldem konnte die Kammer nicht erkennen, dass die berechtigten Interessen der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses die Interessen der Klägerin an der Räumung der Wohnung in den Hintergrund treten lassen. Insbesondere ergibt sich aus dem Umstand, dass ohne eine Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung die mit dem Erwerb des streitgegenständlichen Objekts verfolgten Interessen der Klägerin – die Nutzung als Mehrgenerationenhaus – vollständig vereitelt würden, ein großes Gewicht des klägerischen Interesses an der Räumung der streitgegenständlichen Wohnung.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Einer Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO bedarf es nicht, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, sondern allein aufgrund ihrer tatsächlichen und verfahrensrechtlichen Besonderheiten entschieden wird.

Die Entscheidung zur Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. In die gebotene Abwägung der Interessen der beiden Parteien (vgl. Zöller, ZPO, 31. Auflage, 2016, § 721 Rz. 7) hat die Kammer zugunsten der Beklagten neben der gerichtsbekannt angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt vor allem auch sämtliche der im Rahmen der Prüfung des § 574 BGB erörterten Umstände einbezogen (vgl. II. 4.). Gleichwohl schied eine noch längere Räumungsfrist (als bis zum 30.09.2016) aus. Dies beruht auch auf dem Umstand, dass die Kündigung bereits mit Schreiben vom 15.04.2015 erfolgt ist und die Beklagte mithin seit mehr als einem Jahr Gelegenheit hatte, sich auf den Verlust ihrer Wohnung einzustellen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 6.480 EUR.

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