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Eigenbedarfskündigung – Mieterverteidigung mit allen seriösen Mitteln zulässig

AG Lichtenberg – Az.: 13 C 151/20 – Urteil vom 26.07.2021

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.136,09 Euro nebst Zinsen p. a. auf 2.000,00 Euro in Höhe des für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatzes vom 1.7.2020 bis 30.9.2020 und in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. seit dem 1.10.2020, sowie aus 95,67 Euro seit dem 29.4.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin war ab dem 1.12.2013 Mieterin der Wohnung im Erdgeschoss rechts in der ###. Die von ihr zuletzt zu zahlende Kaltmiete betrug 745,00 Euro. Auf die Nebenkosten der Wohnung waren Vorauszahlungen zu leisten. Gemäß § 4 des Mietvertrages leistete die Klägerin eine Barkaution in Höhe von 2.000,00 Euro.

Die Beklagten sind nach Erwerb der Wohnung mit Grundbucheintrag am 28.3.2019 als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Ihnen wurde vom Voreigentümer die Kaution übertragen. Sie kündigten das Mietverhältnis am 16.4.2019 zum 31.10.2019 wegen Eigenbedarfs. Die Klägerin widersprach dem fristgerecht am 31.8.2019 unter Berufung darauf, dass sie keinen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden konnte und verwies die Beklagten auf eine Räumungsklage. Diese erhoben die Beklagten am 24.9.2019, wo sich die Klägerin mit dem Bestreiten des Eigenbedarfswunsches der Beklagten verteidigte, wie auch dem Nichtauffinden zumutbaren Ersatzwohnraums. Nach Räumung und Herausgabe der Wohnung durch die Klägerin zum 31.12.2019 erklärten die Parteien den Räumungsrechtsstreit für erledigt. Gemäß der dort getroffenen und in der Beschwerdeinstanz bestätigten Kostenentscheidung wurden die Kosten des Rechtsstreits wegen der durchzuführenden und offenen Beweisaufnahme gegeneinander aufgehoben.

Die Beklagten kündigten ihr Mietverhältnis, in welchem sie zuletzt eine Kaltmiete von 660,00 Euro zu zahlen hatten mit einer Frist von 4 Monaten zum 30.4.2020.

Die Klägerin forderte die Beklagten am 2.9.2020 vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf. Auch ein am 11.9.2020 vereinbartes Treffen der Parteien verlief erfolglos.

Die Klägerin verlangte zunächst Rückzahlung der Kaution von 2.000,00 Euro sowie ausgerechnete Zinsen in Höhe eines für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatzes darauf in Höhe von 40,42 Euro für die Zeit vom 1.12.2013 bis 30.6.2020.

Da die Beklagten über die Nebenkosten des Jahres 2019 nicht abgerechnet hatten, erweitert die Klägerin die Klage, zugestellt am 28.4.2021, auf Rückzahlung der im Jahr 2019 vereinbarten Vorauszahlungen in Höhe von 2.280,00 Euro.

Nachdem die Beklagten mit Schriftsatz vom 5.5.2021 eine Abrechnung erteilten, welche ein Guthaben zugunsten der Klägerin von 47,57 Euro aufwies, verlangt die Klägerin das daraus von ihr errechnete Guthaben in Höhe von 95,67 Euro. Wegen der weiteren Zahlung erklärten die Parteien übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.

Die Klägerin beantragt letztendlich, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 40,42 Euro für den Zeitraum vom 1.12.2013 bis zum 30.6.2020 und in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.7.2020 zu zahlen sowie 95,67 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie rechnen mit Schadensersatzansprüchen aus dem Räumungsrechtsstreit der Parteien vor dem Amtsgericht Lichtenberg zum Geschäftszeichen 6 C 287/19 sowie mit weiterem Schaden auf. Sie meinen, die Klägerin habe sich mit der Räumung der Wohnung im Verzug befunden und deshalb Schadensersatz zu leisten und zwar in Höhe von 1.322,13 Euro.

Dies sind 989,13 Euro brutto für die Rechtsanwaltskosten und 333,00 Euro von den Beklagten zu tragende Gerichtskosten im o.g. Räumungsrechtsstreit, ferner 3.960,00 Euro, die eigene Miete der Beklagten für die Zeit von November 2019 bis April 2020 sowie Nutzungsentschädigung für die von der Klägerin nicht herausgegebene Wohnung in Höhe von monatlich 491,00 Euro für die Monate November und Dezember 2019, insgesamt in Höhe von 982,00 Euro. Die Beklagten behaupten, sie hätten die Wohnung für mindestens 12,00 Euro kalt vermieten können. Dies sei der derzeit marktübliche, erzielbare Quadratmeterpreis für die Wohnung. Hinsichtlich des von ihnen in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 errechneten Guthabens der Klägerin von 47,57 Euro erklären die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der hier zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzforderungen.

Wegen des sonstigen Parteienvortrages wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat die Verfahrensakte des Amtsgerichts Lichtenberg 6 C 287/19 beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und wie tenoriert begründet, im Übrigen unbegründet.

Die Beklagten haben nach Beendigung des Mietvertrages, dem Auslaufen der für die Kaution getätigten Sicherungsabrede und Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist mangels Ansprüchen aus dem Mietverhältnis die geleistete Kaution in Höhe von 2.000,00 Euro zurückzuzahlen. Gleiches gilt für die, durch die Kaution bis zum 30.6.2020 erlangten Zinsen in Höhe von unstreitigen 40,42 Euro (§ 4 Mietvertrag der Parteien).

Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin in dieser Höhe ist unstreitig.

Vom 1.7.2020 bis 30.9.2020 haben die Beklagten auf die Kaution Zinsen nur in Höhe des für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatzes zu zahlen (§ 4.2 Mietvertrag). Der weitere Zinsantrag für diesen Zeitraum war unbegründet und abzuweisen. Verzugszinsen schulden die Beklagten für diesen Zeitraum nicht, da Verzug nicht dargestellt wurde. Weder ein vereinbarter Auszahlungszeitpunkt, eine Mahnung noch ernsthafte und endgültige Zahlungsverweigerung wurden behauptet (§§ 286 Abs. 1, 2, 288 BGB). Von einer Zahlungsverweigerung bzw. Mahnung ist erst auszugehen nach dem Treffen der Parteien, welches diese am 11.9.2020 vereinbarten. Das Datum des Zusammentreffens ist nicht mitgeteilt worden, fand aber wohl zeitnah, also im September 2020 statt. Deshalb haben die Beklagten ab dem 1.10.2020 wie tenoriert Verzugszinsen zu zahlen (§§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 247 Abs. 1 BGB).

Die Beklagten haben ferner an die Klägerin 95,67 Euro nicht verbrauchte Vorauszahlungen für die Nebenkosten des Jahres 2019 zahlen. Gemäß ihrer Abrechnung für dieses Jahr sind unter Beachtung der techem-Abrechnung eine Nutzfläche von 701,13 m² anzusetzen und eine Wohnfläche der Klägerin von 102,92 m². Dies ergibt folgende Einzelpositionen:

  • Wasserversorgung laut techem: 274,19 Euro Müll/BSR: 1.686,73 Euro : 701,13 m² x 102,92 m² = 247,60 Euro
  • Beleuchtung: 374,30 Euro : 701,13 m² × 102,92 m² = 54,94 Euro Sach- /Haftpflichtversicherung: 1.244,86 Euro : 701,13 m² × 102,92 m² = 182,74 Euro
  • Hauswartleistungen: 3.787,49 Euro : 701,13 m² × 102,92 m² = 555,97 Euro
  • Grundsteuer: 236,00 Euro
  • Heizkosten: 632,59 Euro
  • Summe: 2.184,03 Euro

abzügl. Vorauszahlungen -1.560,00 Euro

– 720,00 Euro ergibt ein Guthaben von 95,97 Euro.

Die Klägerin verlangt lediglich Zahlung von 95,67 Euro.

Der Zinsausspruch insoweit folgt aus § 291 BGB.

Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 28.4.2021 beantragt, die Klageerweiterung abzuweisen, weshalb von der Zustellung der Klageerweiterung an diesem Tag auszugehen ist.

Die Klageforderung ist nicht durch Aufrechnung der Beklagten erloschen. Den Beklagten stehen die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche nicht zu.

Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Zahlung von 1.322,13 Euro, die von ihnen behaupteten Kosten aus dem Räumungsrechtsstreit der Parteien vor dem Amtsgericht Lichtenberg zu 6 C 287/19. Gibt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, jedoch nicht nach den allgemeinen Verzugsvorschriften, sondern nach den Bestimmungen im Wohnungsmietrecht. Danach schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die Miete bzw. die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB) und hat weitergehenden Schadensersatz zu leisten (§ 546a Abs. 2 BGB), wenn die Rückgabe der Mietsache infolge von Umständen unterblieben ist, die er zu vertreten hat und die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 BGB). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar endete das Mietverhältnis zum 31.10.2019 infolge der Kündigung der Beklagten. Die Kündigung war wirksam. Die Beklagten hatten für die Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse, nämlich Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Ziffer 2 BGB). Sie sind wie angekündigt in die Wohnung eingezogen und haben den Eigenbedarf umgesetzt. Die Klägerin hat keinerlei Gründe vorgetragen, welche nach ihrem Widerspruch gegen die Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerechtfertigt hätte (§§ 574, 574a BGB). Insbesondere hat sie nicht dargestellt, dass es ihr tatsächlich nicht gelungen war, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen. Unter Umständen hat die Klägerin ihre Pflichten im Mietverhältnis verletzt, indem sie sich nicht rechtzeitig und ausreichend um neuen Wohnraum bemüht hat. Darauf kommt es aber nicht an. Die Klägerin hat die verspätete Herausgabe der Wohnung nicht zu vertreten, da sie die ihr zustehenden Rechte als Mieter wahrnehmen durfte. Die Klägerin hat den Eigenbedarf der Beklagten bestritten. Dieses Vorgehen gegen eine Kündigung kann jeder Mieter in Anspruch nehmen. Die Klägerin hatte vorprozessual in keiner Weise die Möglichkeit, den Eigenbedarfswunsch der Beklagten zuverlässig nachzuprüfen. Es ist keine schuldhafte Pflichtverletzung, wenn sie nach einer ordentlichen Kündigung den Nachweis dieses Wunsches in einem Rechtsstreit verlangt. Für den Mieter besteht grundsätzlich nicht die Möglichkeit, die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfswunsches seines Vermieters nachzuprüfen. Er kann dies zweifelsfrei nur in einem Rechtsstreit überprüfen lassen, indem er gegebenenfalls dann das Kostenrisiko trägt.

Selbst wenn man hinsichtlich des Vertretenmüssens der Klägerin zu einem anderen Ergebnis kommt, würde es Billigkeitsgrundsätzen zuwiderlaufen, wenn ein Mieter, welcher die ihm zustehenden Rechtsbehelfe, hier Widerspruch gegen die Kündigung, Härteeinwand und Bestreiten des Eigenbedarfs in Anspruch nimmt, deshalb zum Schadensersatz verurteilt wird. Dies würde den, durch die Mieterschutzbestimmungen beabsichtigten Rechtsschutz des Mieters aushöhlen.

Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Zahlung von 3.960,00 Euro, die Mieten für die von ihnen bewohnte Wohnung von monatlich 660,00 Euro für die Monate November 2019 bis April 2020. Zunächst hat die Klägerin nicht dafür aufzukommen, dass die Beklagten mit einer Kündigungsfrist von vier und nicht drei Monaten ihr eigenes Mietverhältnis beenden. Insofern bestand ein Schadensersatzanspruch für den Monat April 2020 auf keinen Fall. Wegen des weiteren Zeitraums besteht kein Anspruch. Auf die obigen Ausführungen zum Ersatz der Rechtsverfolgungskosten im Räumungsrechtsstreit wird verwiesen.

Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Zahlung von 982,00 Euro Nutzungsentschädigung für die an die Klägerin vermietete Wohnung für die Monate November und Dezember 2019 in Höhe von jeweils 491,00 Euro. Grundsätzlich kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache nicht nur die vereinbarte Miete, sondern die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Dass diese mindestens 12,00 Euro je Quadratmeter betrug und damit monatlich ein Mehrbetrag von 491,00 Euro ausmacht zur vereinbarten Miete von 745,00 Euro, haben die Beklagten substantiiert nicht dargestellt. Darzustellen war die ortsübliche Vergleichsmiete im November und Dezember 2019.

Behauptet haben die Beklagten die derzeit übliche Miete, die marktübliche Miete oder eine erzielbare Miete.

Auf diese kam es nicht an. Auch aus diesen Gründen war dazu kein Sachverständigengutachten einzuholen.

Zudem ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel 2019, der jedenfalls als einfacher Mietspiegel herangezogen werden kann (BGH 18.11.2020, VIII 123/20). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere die Eingruppierung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel haben die Beklagten nichts vorgetragen.

Mangels Ansprüchen steht den Beklagten auch kein Zurückbehaltungsrecht gegen das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2019 zu (§ 273 Abs. 1 BGB).

Als weitgehend unterlegene Partei haben die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 100 Abs. 4 ZPO). Die Beklagten haben auch die Kosten zu tragen, soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben (§ 91 a ZPO). Nach übereinstimmender Erklärung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ist über dessen Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Diese Abwägung führt zur Kostentragungspflicht der Beklagten. Die Klage war zulässig und begründet.

Nach den Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag hatten die Beklagten über die geleisteten Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Dem sind sie bis zur Abrechnungsfrist, dem 31.12.2020, nicht nachgekommen, weshalb die Klägerin Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen konnte (BGH 9.3.2005, VIII ZR 57/04). Sie befanden sich daher bei Klageerhebung am 28.4.2021 in Verzug. Sie haben die fällige Klageforderung erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Dies führte zur Erledigung der Klageforderung, da nach Abrechnung über die Nebenkosten die Vorauszahlungen nicht mehr zurückverlangt werden können (BGH a.a.O).

Die weitere prozessuale Nebenentscheidung folgt aus den § 709 ZPO.

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