AG Hamburg-Bergedorf – Az.: 410c C 199/19 – Teilurteil vom 11.03.2021
1. Der Beklagte wird verurteilt, die Souterrain-Wohnung im Hause O-Straße, H., bestehend aus einem halb geteilten Zimmer einschließlich Wohnküche, Flur, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse, ferner den Vorraum vor der Wohnungseingangstür, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
3. Das Urteil zu Ziffer 1 ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleitung in Höhe von 6.600,00 €, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 8.002,78 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Räumung der vom Beklagten angemieteten, im Eigentum des Klägers stehenden Souterrain-Wohnung wegen Eigenbedarfs sowie Zahlung ausstehender Mieten und Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung.
Der Kläger ist Eigentümer sowie Vermieter eines Wohnhauses in der O-Straße in H-Stadt. Dort befinden sich eine Souterrain-Wohnung, eine sog. Hausmeisterwohnung sowie weitere Wohnungen im Erdgeschoss (Hochparterre) und im 1. Obergeschoss. Die Räumlichkeiten im 1. OG links werden gewerblich genutzt.
Die Souterrain-Wohnung verfügt über eine große Terrasse, einen offenen Wohn- und Küchenbereich sowie einen Kaminanschluss sowohl für einen Innen- als auch für einen Außenkamin. Hinsichtlich der Gestaltung und Raumverteilung der Wohnungen im Souterrain und Hochparterre rechts wird auf die als Anlage B 11 und Anlage K 7 vorgelegten Grundrisse verwiesen (Blatt 201 sowie Blatt 213 d.A.).
Die zwischen dem Souterrain und dem Hochparterre gelegene sog. „Hausmeisterwohnung“ besteht aus einem großen, nicht mit Fenstern ausgestatteten Raum und sanitären Anlagen. Zwischen den Parteien ist streitig, in welchem Umfang der Kläger diese Räumlichkeit aktuell nutzt.
Mit schriftlichen Mietvertrag vom 04.02.2009 bzw. vom 18.02.2009 vermietete der Kläger die Souterrain-Wohnung an den Beklagten (Bl. 11-19 d. Akte). Seit etwa 2014 kommunizierten die Parteien, ausgehend vom Kläger, über ein mögliches Ende des Mietverhältnisses. Eine Einigung erzielten sie nicht.
Mit Schreiben vom 22.05.2019 erklärte der Kläger durch seinen Prozessbevollmächtigten auf Seite 2 des Schreibens die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, den 29.2.2020 wegen Eigenbedarfs. Auf den weiteren Inhalt des als Anlage K 2 vorgelegten Kündigungsschreibens wird Bezug genommen (Bl. 8 ff d. Akte). Das Kündigungsschreiben wurde am 23.5.2019 an den Beklagten zugestellt. Eine Räumung erfolgte nicht.
Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten teilte dem Kläger mit Schreiben vom 21.11.2019 mit, dass der geltend gemachten Eigenbedarfskündigung widersprochen und Sozialwiderspruch erhoben wird (Anlage B 7, Blatt 101 ff d.A.).
Die Mieter der im Eigentum des Klägers stehenden Hochparterre-Wohnung rechts räumten ihre Wohnung nach Beendigung ihres Mietvertrages im Zeitraum zwischen August und September 2019. Der Kläger vermietete jene Wohnung auf Vorschlag der Vormieter spätestens seit Anfang 2020 an Herrn M.
Mit der am 11.01.2020 den Beklagten zugestellten Klage (Bl. 34 d. Akte) begehrt der Kläger u.a. Räumung der Souterrain-Wohnung.
Der Kläger behauptet, er benötige die vom Beklagten angemietete Souterrain-Wohnung als Wohnung für sich selbst. Er möchte in die Wohnung als seine Hauptwohnung einziehen und dort seinen ersten Wohnsitz begründen. An seinen bisherigen Wohnsitz in der Gemeinde W. halte ihn nichts. Er habe in dieser Gemeinde bis zu der Trennung von seiner Ehefrau vor mittlerweile rund 4 Jahren über viele Jahre in einem Einfamilienhaus gewohnt, welches im Eigentum seiner Ehefrau gestanden habe. Im Zuge der Trennung habe der Kläger, was unstreitig ist, zunächst eine weitere Mietwohnung in derselben Gemeinde bezogen. Es handele sich um eine möbliert vermietete kleine Wohnung mit einer Fläche von ca. 45 qm. Aufgrund einer Eigenbedarfskündigung zum 31.1.2020 habe der Kläger die Wohnung verlassen müssen. Er wohne daher in einer weiteren möblierten Wohnung in W. Die Ehe zu seiner Ehefrau sei, was unstreitig ist, geschieden worden. Der Kläger habe, was ebenfalls unstreitig ist, eine neue Lebensgefährtin, die Zeugin S. Diese wohne derzeit in ihrer Eigentumswohnung, die verkauft werden solle, in der Stadt B. Der Kläger habe den Wunsch, mit seiner Lebensgefährtin nach H. zu ziehen und in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Hierfür wolle er die vom Beklagten angemietete Wohnung beziehen. Im Vergleich zu den bisher durch den Kläger bzw. seiner Lebensgefährtin genutzten Wohnungen wollen sich beide bezogen auf ihre Wohnungen nicht vergrößern, sondern verkleinern. Dass die Souterrain-Wohnung nur durch Treppenstufen erreicht werden könne, stehe dem nicht entgegen; erforderlichenfalls könne ein Treppenlift installiert werden.
Der Kläger behauptet, dass er neben dem streitgegenständlichen Wohnhaus lediglich Eigentümer einer ca. 20 qm kleinen Ferienwohnung in S. sei und daher keine anderweitigen Wohnungen zum Bezug in Frage kämen. Zudem seien sämtliche in seinem Eigentum stehende Wohnungen in der O-Straße in H-Stadt durchgängig vermietet gewesen.
Der Kläger behauptet weiter, er habe in der sog. „Hausmeister-Wohnung“ lediglich einige Schränke untergebracht und übernachte dort gelegentlich, wenn er sich in H. aufhalte. Darüber hinaus nutze der Kläger die Räume als Lagerfläche. Diese Räumlichkeiten würden über keine Fenster verfügen. Sie weisen keine Wohnfläche von 160 qm auf. Der Kläger habe die Räumlichkeiten als Notunterkunft ausgestattet mit Bett, Dusche, Sitzgelegenheit, Tisch und Schrank. Der Kläger behauptet weiter, dass für die sog. Hausmeisterwohnung keine bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Genehmigung zum Wohnen existiere.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die Souterrain-Wohnung und die Wohnung im Erdgeschoss (Hochparterre) nicht vergleichbar seien und sich auch hinsichtlich der Größe deutlich unterschieden. Hierzu trägt er vor: Die im Hochparterre rechts gelegene Wohnung habe eine Nutzfläche von 108 qm. Diese Wohnung sei für den Kläger und seiner Lebensgefährtin zu groß. Die Souterrain-Wohnung habe eine Fläche von 84,4 qm, nach Abzug der Terrasse 72 qm. Sowohl der Umstand, dass die Souterrain-Wohnung über eine größere Terrasse verfüge, während die Wohnung im Hochparterre rechts lediglich einen kleinen Balkon habe, als auch der in der Souterrainwohnung vorhandene Kaminanschluss rechtfertige ebenfalls, dass sich der Kläger nicht auf die Hochparterre-Wohnung verweisen lassen müsse. Die Hochparterre-Wohnung würde den Wohnbedürfnissen des Klägers nicht gerecht werden.
Der Kläger ist der Ansicht, eine Kündigung könne durch das Freiwerden einer weiteren Wohnung nach Ausspruch der Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich werden. Jedenfalls sei die Frage, ob der Kläger mit der frei gewordenen Wohnung seinen Wohnbedarf ebenso hätte befriedigen können, zu berücksichtigen, dass die Souterrain-Wohnung über bedeutsame Ausstattungsmerkmale verfüge, die dem Vermieter wichtig sind und welche die frei gewordene Wohnung nicht aufweist.
Zu der weiteren Kündigung vom 23.11.2020 (Blatt 209 d.A.) behauptet der Kläger, der Beklagte nutzte die zu der Souterrainwohnung gehörende Terrassenfläche gewerblich als Lagerfläche für Getränkekisten. Zwischenzeitlich seien vor Ausspruch der Kündigung 80 Kästen leere Cola-Flaschen auf der Terrasse gelagert gewesen. Insoweit nimmt der Kläger Bezug auf eine Fotografie aus November 2020 (Blatt 218 d.A.). Bereits mit Schreiben vom 15.8.2018 habe der Kläger den Beklagten, was insoweit unstreitig ist, wegen teilgewerblicher Nutzung der Wohnung abgemahnt. Bezüglich des Inhalts des Schreibens wird Bezug genommen auf Anlage K 9, Blatt 214 ff d.A.
Mit Schriftsatz vom 12.05.2020 (Bl. 57 d. Akte) hat der Kläger nach Erhebung der Räumungsklage klageerweiternd beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.002,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.047,78 € ab dem 10.03.2020, auf weitere je 85,00 € ab dem 05.03.2020 und dem 04.04.2020 und auf weitere 785,00 € ab dem 06.05.2020 zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 9.7.2020 hat der Kläger den auf Zahlung gerichteten Antrag aufgrund einer Teil-Zahlung in Höhe von 700,00 € für die Mai-Miete 2020 für erledigt erklärt.
Der Beklagtenvertreter hat sich dieser teilweisen Erledigungserklärung im Termin vom 16.7.2020 angeschlossen (Blatt 137 d.A.).
Der Kläger hat zuletzt beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die Souterrain-Wohnung im Hause O-Straße in H., bestehend aus einem halb geteilten Zimmer einschließlich Wohnküche, Flur, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse, ferner den Vorraum vor der Wohnungseingangstür, zum Ablauf des 29.02.2020 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.472,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.047,78 € ab dem 10.03.2020 und auf weitere je 85,00 € ab dem 05.03.2020, dem 04.04.2020, dem 06.05.2020 und dem 05.06.2020 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, dass der Kläger Eigenbedarf lediglich vortäusche. Dieser versuche den Beklagten bereits seit Mitte 2018 aufgrund von Auseinandersetzungen über Mietmängel mit allen Mitteln aus dem bestehenden Mietverhältnis zu drängen. Dies werde durch die – unstreitig ausgesprochenen – fristlosen Kündigung des Klägers vom 27.7.2018 sowie den vorangegangenen Versuchen, den Beklagten zur Aufgabe der Wohnung zu bewegen, belegt. Insoweit wird verwiesen auf die Schreiben vom 21.6.2018 (Anlage B 1, Blatt 78 d.A.) sowie der klägerseits vorgeschlagenen Mietaufhebungsvereinbarung (Anlage B 2, Blatt 80 d.A.).
Der Beklagte behauptet, dass sich in der O-Straße in H. eine weitere Souterrainwohnung mit einer Größe von 160 qm rechts neben der Wohnung des Beklagten befinde. In diese Wohnung sei der Kläger persönlich eingezogen und halte sich dort seit Dezember 2019/Januar 2020 durchgängig auf. Der Kläger habe in diese Wohnung bereits mit Herrn M. einige Möbel verbracht. Weiter behauptet der Beklagte, dass es der Plan des Klägers sei, die Souterrain-Wohnung mit der sog. Hausmeisterwohnung zu verbinden mittels eines Durchbruchs zwecks Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche. Tatsächlich wolle sich der Kläger vergrößern, nicht verkleinern.
Die Souterrainwohnung weise eine Fläche von ca. 96 qm zuzüglich der Terrassenfläche von weiteren 18,75 qm auf. Die im Hochparterre rechts belegene Wohnung erstrecke sich auf eine Fläche von 110 qm unter Einberechnung des Balkons und sei heller, geräumiger und einfacher zu erreichen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger im Falle einer Eigenbedarfskündigung dazu verpflichtet sei, ihm den freien Wohnraum im ersten Obergeschoss, der frei stünde, anzubieten. Eine solche Offerte habe der Kläger indes nicht gemacht. Daraus folge die Rechtswidrigkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung.
Der Beklagte ist weiter der Ansicht, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann als rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, wenn die frei gewordene Wohnung nicht in allen Einzelheiten mit der gekündigten Wohnung übereinstimme, aber geeignet sei, den Wohnbedarf ohne größere Abstriche zu befriedigen. Im Übrigen trägt der Beklagte vor, die Behauptung des Klägers, für diesen komme die Wohnung im Hochparterre rechts nicht in Betracht, sei eine reine Schutzbehauptung.
Zu der weiteren Kündigung des Klägers vom 12.5.2020 trägt der Beklagte vor, er nutze seine Terrasse nicht teil-gewerblich. Die zwischenzeitlich auf der Terrasse gelagerten Cola-Kisten stammen aus seinem privaten Konsum.
Der Beklagte widerspricht der Eigenbedarfskündigung und trägt hierzu vor, er selber lebe seit 2009 in der betreffenden Einheit und habe sein gesamtes soziales Umfeld im Stadtteil L. der Stadt H. und dem näheren Umfeld. Dies gelte zum einen für seine Bekanntschaften als auch für seine sonstigen sozialen Kontakte. Dies ist unstreitig.
Bezüglich des weiteren Vortrages der Parteien zu dem Verfahrensgegenstand der Zahlungsklage wegen ausstehender Mieten und eines Nebenkostenguthabens des Klägers wird auf das noch zu ergehende Schlussurteil verwiesen.
Das Gericht hat den Kläger gemäß § 141 ZPO informatisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S. Das Gericht hat ferner die Wohnungen im Souterrain, im Erdgeschoss rechts sowie die sog. Hausmeisterwohnung im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 16.07.2020 sowie des Ortstermins vom 25.01.2021. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im Hinblick auf den auf Räumung der streitgegenständlichen Souterrain-Wohnung begründet.
I.
Hierüber ist nach Ausübung des dem Gericht obliegenden Ermessens im Wege eines Teil-Urteils zu entscheiden, § 301 ZPO. Der ebenfalls gestellte Zahlungsantrag wegen ausstehender Mieten und Nachzahlungen von Nebenkosten ist noch nicht zur Entscheidung reif.
Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger vorliegend aufgrund eines Mietverhältnisses mit dem Beklagten Räumung und Zahlung ausstehender Mieten beansprucht, da die vom Kläger vorgetragene Kündigung nicht auf Zahlungsverzug gestützt wird.
II.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Räumungsanspruch gem. §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2, BGB. Die Kündigung des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages vom 22.5.2019 mit Wirkung zum 29.2.2020 ist wirksam und hat das Mietverhältnis beendet.
1.
Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt.
a.
Ein ernsthafter Nutzungswille des Klägers zur Nutzung der hier streitgegenständlichen Souterrain-Wohnung liegt vor; der Kläger benötigt die Souterrain-Wohnung zur Selbstnutzung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch hat. Grundsätzlich ist die Entscheidung des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen – bzw. durch Angehörige nutzen zu lassen – zu achten (BGH NJW 2015, 3368 ff.). Zudem muss der Nutzungswunsch hinreichend bestimmt und konkret sein sowie ernsthaft verfolgt werden (Weidenkaff in: Palandt, 76. Aufl., BGB § 573, Rn. 28; BGH NJW 2015, 2727, 3368). Es ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich für angemessen hält (Weidenkaff in Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 573 Rn 28 mwN). Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von einem angemessenen Leben an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (Weidenkaff a.a.O.). Ein (besonders) dringender Bedarf des Eigentümers etwa im Sinne einer Bedarfsunterdeckung ist nicht erforderlich (Häublein, in: MüKo, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn 89).
Das Gericht ist nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Kläger einen ernsthaften Nutzungswillen bezogen auf die Souterrain-Wohnung hat. Er hat vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch vorgetragen und nachgewiesen. Dabei stützt sich das Gericht auf die glaubhaften Angaben des Klägers in seiner persönlichen Anhörung sowie der Aussage seiner Lebensgefährtin als Zeugin.
Der Kläger hat vorgetragen, dass er die vermieteten Räume der Souterrain-Wohnung für sich selbst und seine jetzige Lebensgefährtin als Hauptwohnung benötigt. Aufgrund der Trennung von seiner Ehefrau halte ihn in der Gemeinde W. nichts mehr. Zudem erläuterte er, dass es immer sein Plan war, nach seiner beruflichen Laufbahn zurück nach H. zu kommen, um dort zu wohnen (vgl. Bl. 143 d. Akte). Als weiteren Grund, in H. leben zu wollen, hat er angegeben, dass seine drei Töchter und deren Enkelkinder ebenfalls in H. und Umgebung wohnen, also sein familiäres Umfeld in der Umgebung von H. angesiedelt ist (Bl. 143 d. Akte).
Diese Angaben sind seinem Inhalt nach nachvollziehbar und glaubhaft. Sie werden durch die Angaben der Zeugin S. (hierzu sogleich) bestätigt. Auch stimmen die Angaben des Klägers mit weiteren Stütztatsachen überein, die weitgehend unstreitig sind. Das betrifft zunächst die Scheidung des Klägers von seiner früheren Ehefrau. Eine solche Scheidung führt typischerweise dazu, dass die Geschiedenen ihren weiteren Lebensentwurf neu gestalten, was nicht selten auch mit einem Wohnortwechsel verbunden ist. Dabei geht das Gericht entsprechend der Angaben des Klägers davon aus, dass dieser ursprünglich aus beruflichen Gründen nach W. gezogen ist. Auch vor dem Hintergrund, dass der Kläger beruflich nicht mehr tätig und aufgrund der Insolvenz seines früheren Arbeitgebers und des damit verbundenen Wegzuges vieler ehemaliger Kollegen in W. nur noch über wenige soziale Bindungen verfügt, erscheint es als nachvollziehbar und lebensnah, dass sich der Kläger wieder seiner Heimat H. zuwenden möchte.
Auch die neue Beziehung des Klägers zu der Zeugin S. lässt es als plausibel erscheinen, dass der Kläger mit der Zeugin zusammenziehen und hierfür einen neuen, im Vergleich zu den bisherigen Wohnungen größeren Wohnraum nutzen will. Unstreitig ist auch, dass der Kläger Kinder und Enkelkinder in H. hat. Auch insoweit fügt sich der Vortrag des Klägers über seinen Wunsch, die hier streitgegenständliche Wohnung zu beziehen, in den Gesamtkontext der weiteren objektiven Umstände ein. Der Wunsch des Klägers, für Besuche seiner Kinder und Enkelkinder nicht länger Wegstrecken über 200 Kilometer zurücklegen zu wollen (Blatt 143 d.A.), ist nachvollziehbar.
Der Kläger wirkte in seiner Anhörung authentisch, hat auf die Fragen des Gerichts spontan, flüssig und ohne inhaltliche Widersprüche geantwortet. Seine Darstellung wirkt insgesamt lebensnah.
Bestätigt wurden diese Aussagen von der am 16.07.2020 vernommenen Zeugin S. Die Zeugin hat bestätigt, mit dem Kläger in die Souterrain-Wohnung ziehen zu wollen. Dabei hat die Zeugin detailliert erläutert, aus welchen Erwägungen heraus sie sich mit dem Kläger entschlossen hat, die Souterrain-Wohnung beziehen zu wollen (Blatt 139 d.A.). Dabei hat sie auch die Angaben des Klägers bestätigt, dass dieser in W. nicht mehr gebunden ist und auch sie persönlich den Wunsch nach einer gemeinsamen Wohnung artikuliert habe, damit sie keine Fahrerei mehr habe (Blatt 139 d.A.).
Nach der Überzeugung des Gerichts steht der Glaubwürdigkeit der Zeugin nicht entgegen, dass sie den Kläger im Rahmen ihrer Vernehmung zuweilen einseitig und in wenig sachlicher Weise begünstigt hat. Aufgrund ihrer persönlichen Nähe zu dem Kläger ist es zu erwarten, dass sich die Zeugin mit dem Kläger emotional identifiziert und Partei ergreift. Dementsprechend hat sie sich auch in ihrer Vernehmung mehrfach über das Verhalten des Beklagten echauffiert. Für das Gericht sind jedoch keine Anhaltspunkte gegeben, dass sich die Zeugin im Rahmen ihrer Aussage von ihrer Nähe zum Kläger entscheidend hat leiten lassen, soweit sie den von ihr und dem Kläger gefassten Entschluss zur Beziehung einer gemeinsamen Wohnung berichtet hat. Ihre Erzählung wirkte keineswegs konstruiert, sondern bezogen auf die konkrete Formulierung der Eindrücke und der ungeordneten Erzählweise authentisch.
Indes geht das Gericht nicht davon aus, dass der vom Kläger behauptete Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist, um den Beklagten aus der Wohnung zu drängen. Zwar ist es zutreffend, dass sich die Parteien offenbar seit längerer Zeit in einem zerrütteten Mietverhältnis gegenüberstehen. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit streiten sich die Parteien um diverse Einzelfragen wie z.B. der Zutritt zu der Souterrain-Wohnung über die Außentreppe, der Nutzung des Vorraums, der Beseitigung von Schimmelerscheinungen und Laubhaufen vor einem Heizungsraum. Das Gericht hat aber im Rahmen der Anhörung des Klägers den Eindruck gewonnen, dass die genannten Streitpunkte daraus resultieren, dass der Kläger dem Beklagten bereits 2014 signalisiert hat, die Souterrain-Wohnung mittelfristig selbst beziehen zu wollen. Vorher haben die Parteien ein durchaus konstruktives Verhältnis zueinander gehabt; man habe sich gegenseitig geholfen (Blatt 147 d.A.). Der Kläger hat sich dabei veranlasst gesehen, seinem Wunsch durch Ergreifung von Maßnahmen Gewicht zu verleihen; so hat der Kläger auf eine Mieterhöhung gedrängt und darauf hingewirkt, dass der Beklagte den Vorraum vor der Wohnung nicht mehr nutzt. Diese Darstellung wirkt aus Sicht des Klägers plausibel; eine weitere Beurteilung dieses Verhaltens steht dem Gericht nicht zu. Bei dieser Entwicklung waren Streitigkeiten zwischen den Parteien vorprogrammiert. Das Gericht geht davon aus, dass der Wunsch des Klägers zur Übernahme der Souterrain-Wohnung Auslöser der nach 2014 folgenden Streitigkeiten und Kündigungsversuchen gewesen und nicht umgekehrt die hier in Rede stehende Eigenbedarfskündigung infolge der Streitigkeiten ausgesprochen worden ist. Dagegen streitet auch nicht, dass der Kläger bereits früher eine Eigenbedarfskündigung hätte aussprechen können. Auf die Frage, warum er dies nicht getan habe, erklärte der Kläger spontan, weil er ein Depp gewesen sei (Blatt 147 d.A.). Es erscheint dem Gericht als möglich, dass der Kläger zunächst über andere Wege versuchten wollte, die Wohnung zu übernehmen – etwa durch Gespräche mit dem Beklagten und entsprechenden Angeboten zur Aufhebung des Mietvertrages.
Nach der Überzeugung des Gerichts steht der Annahme eines ernsthaften Nutzungswillens auch nicht entgegen, dass die Souterrain-Wohnung aufgrund von Schimmelerscheinungen sanierungsbedürftig ist. Hiermit haben sich der Kläger und die Zeugin bereits gedanklich auseinandergesetzt. Man sei darauf eingestellt, die Wohnung zunächst sanieren zu müssen. Dabei ist nach Auffassung des Gerichts zu berücksichtigen, dass eine solche Sanierung ohnehin durchzuführen wäre, unabhängig davon, ob der Kläger die Wohnung selbst nutzt oder vermietet. Der Sanierungsbedarf lässt damit keine Schlussfolgerung auf den Eigennutzungswillen zu.
b.
Die ausgesprochene Kündigung enthält eine ausführliche Darlegung des Eigenbedarfes, sodass die Voraussetzungen von § 573 Abs. 3 S. 1 BGB erfüllt sind.
c.
Die Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung des Klägers ist nicht rechtsmissbräuchlich bzw. treuwidrig.
aa.
Eine solche Treuwidrigkeit ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger dem Beklagten keine vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen alternativen, in seinem Eigentum stehenden Wohnungen angeboten hat. Nach früherer Rechtsprechung führte eine Verletzung der sog. Andien- bzw. Anbietpflicht, welche aus dem Gebot, den Mieter bei Vertragsbeendigung wegen der überragenden Bedeutung der Wohnung zu schonen, hergeleitet wird, regelmäßig zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (BGH NJW 2003, 2604). Diese Rechtsprechung wurde jedoch aufgegeben: Nunmehr sieht die geänderte neue Rechtsprechung die Verletzung der Andienpflicht lediglich als schuldrechtliche Pflichtverletzung an, welche auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss hat (BGHZ 213, 136, Rn. 55 ff.). Insofern ist es für die Frage der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ohne Belang, ob eine Verletzung der Andienpflicht vorliegt.
bb.
Die Durchsetzung der Kündigung erweist sich auch nicht vor dem Hintergrund als treuwidrig, dass der Eigenbedarf des Klägers aufgrund einer vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung entfallen ist. Nach der Rechtsprechung kann sich hieraus allerdings eine Treuwidrigkeit ergeben, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf in einer anderen ihm gehörenden und nach Zugang der Kündigung frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigen könnte (BGH, 4. März 2015 – VIII ZR166/14; vgl. auch BGH, Urteil v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, juris Rn 59). Nach dem Verständnis des erkennenden Gerichts hat der BGH mit der Abänderung seiner Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung von Eigenbedarfskündigung nach unterlassener Anbietung einer frei gewordenen Wohnung nicht auch seine Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen bei Freiwerden einer Wohnung geändert, mit der der Vermieter seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann. Insoweit verweist das Gericht auf das Urteil des BGH vom 14.12.2016, Aktz. VII ZR 232/15, wo es unter juris Rn 62 auszugsweise heißt: „Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfskündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.)“ Hieraus ergibt sich, dass der BGH beide Fallkonstellationen weiterhin klar unterscheidet und seine Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Kündigung aufgrund eines Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund einer frei gewordenen, ebenso geeigneten Wohnung nicht ebenfalls aufgegeben hat. Es verbleibt der geänderten Rechtsprechung des BGH zur Frage der Treuwidrigkeit bei Verstößen gegen die Anbietpflicht auch ein eigenständiger Anwendungsbereich, da sich die Möglichkeit der Treuwidrigkeit wegen einer nicht in Anspruch genommenen, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnung auf solche Wohnungen beschränkt, mit denen der Eigenbedarfskündigende seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann. Ist die frei gewordene Wohnung nicht in diesem Sinne als gleichwertig zu beurteilen, hat der Vermieter zwar möglicherweise seine Anbietpflicht verletzt; dies führt aber in diesem Fall nicht zur Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung, sondern allenfalls zu einer Schadensersatzpflichtigkeit des Vermieters.
Entgegen der Ansicht des Klägers scheidet eine solche Treuwidrigkeit auch nicht deshalb aus, weil – wie hier – der alternative zur Verfügung stehende Wohnraum erst nach Ausspruch der Kündigung frei geworden ist. Eine Treuwidrigkeit der Durchsetzung der Kündigung kommt vielmehr in Betracht, wenn nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine alternative Wohnung frei wird (siehe BVerfG, Beschluss vom 13.11.1990 – 1 BvR 275/90; so ausdrücklich auch Fleindl, in: NZM 2016, 289, 298 mwN).
In Bezug auf die sog. „wesentlichen Abstriche“ ist zu beachten, dass die Alternativwohnung weder zu groß (vgl. AG Mannheim DWW 1991, 221: Freigewordene Wohnung mit 75 % mehr Fläche als die Bedarfswohnung) noch zu klein (vgl. BVerfG NJW 1994, 995) sein darf. Bei der Bewertung ist grundsätzlich die Planung des Eigentümers für seine weitere Lebensgestaltung zugrunde zu legen. Eine hinreichende Vergleichbarkeit der Wohnungen liegt daher nicht vor, wenn der Eigentümer vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennt, gerade die vermietete Wohnung nutzen zu wollen (BVerfGE 79, 292 (305) Rn 33). Maßgeblich ist, ob die Dritträume von der Größe, Lage und vom Zuschnitt geeignet sind, die vom Eigentümer bestimmte Funktion zu erfüllen (BVerfGE 79, 283 Rn 39). Die Alternativwohnung muss also nicht hinsichtlich aller Einzelheiten mit der gekündigten Wohnung hinsichtlich Größe und Zuschnitt übereinstimmen (Rolfs, in: Staudinger, BGB Kommentar, 2018, § 573 Rn 126; vgl. auch Häublein, in: MüKo, § 8. Aufl. 2020, § 573 BGB Rn 89). Die Bestimmung des vom Eigentümer festgelegten Wohnbedarfs ist hingegen aber auch nachvollziehbaren Wünschen hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung zugänglich, wie z.B. der Wunsch nach einer Erdgeschosswohnung mit Garten, einer Dachterrassenwohnung, einer Wohnung mit einem größeren Balkon oder einer gleich großen Wohnung mit mehr oder weniger Zimmern (Fleindl, in: NZM 2016, 289, 300). Auch nach der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entspricht es einem nachvollziehbaren Interesse des Vermieters, eine Wohnung mit Balkon (in diesem Fall zum Rhein hin gelegen) beziehen zu wollen, da dies den Wohnwert erhöht (LG Bonn, Urteil vom 13. Oktober 2014 – 6 S 80/14, juris Rn 21). Der Bundesgerichtshof hat die Bewertung des LG Bonn in seinem Revisionsurteil nicht beanstandet (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, juris Rn 15 ff). Unbeachtlich sind nach Auffassung des erkennenden Gerichts hingegen Wünsche des Vermieters, die nach objektiver Bewertung für den Wohnbedarf keine hinreichend gewichtige, allenfalls nur eine untergeordnete Bedeutung haben. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter für die von ihm gekündigte Wohnung eine günstigere Sonneneinstrahlung auf dem Balkon oder einen weniger attraktiven Zugang durch das Treppenhaus reklamiert (siehe LG Hamburg, Urteil vom 17. Juli 2001 – 316 S 42/01).
Gemessen hieran ist die Durchsetzung der Kündigung des Klägers nicht deswegen als rechtsmissbräuchlich zu bewerten, weil der Kläger die vor Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordene Wohnung nicht selber bezogen, sondern an die Familie M. vermietet hat. Die im Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung ist nicht als gleichwertig zu beurteilen. Die vom Kläger vorgetragenen Gründe für seinen Wunsch, die Souterrain-Wohnung zu beziehen, sind nachvollziehbar. Die hier streitgegenständliche Souterrain-Wohnung und die Wohnung im Erdgeschoss (Hochparterre) weisen im Hinblick auf die konkrete Nutzbarkeit solche Unterscheide auf, sodass dem Kläger durch die Nutzung der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung wesentliche Abstriche entstehen würden.
Dabei ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger Wert darauf legt, eine Wohnung mit Terrasse zu nutzen. Das ergibt sich insbesondere aus den Angaben der Zeugin S. Die Zeugin hat auf die Frage, wie sie sich die Nutzung der im Streit stehenden Souterrain-Wohnung vorstellt und inwieweit die geringere Helligkeit für die Auswahl der Wohnung eine Rolle spielt, angegeben, dass dies angesichts der großen Terrasse kein Problem sei und sie und der Kläger sich bereits Gedanken gemacht hätten, was sie aus der Terrasse machen könnten (Blatt 141 d.A.). Diese Angabe der Zeugin erscheint glaubhaft. Dass Menschen das Vorhandensein einer Gartenterrasse als wichtigen Wohnvorteil empfinden, ist häufig anzutreffen; insoweit erscheint die Angabe der Zeugin als lebensnah. Zudem hat die Zeugin diesen Vorteil der Wohnung spontan hervorgehoben, sodass es als äußerst unwahrscheinlich erscheint, dass der Kläger und seine Lebensgefährtin die Terrasse in Wahrheit nicht dem von ihnen empfundenen Wohnbedarf zurechnen. Das Gericht hat sich im Rahmen des Ortstermins auch einen persönlichen Eindruck von der Terrasse verschafft und hält den Wunsch des Klägers auch unter Berücksichtigung dieses Eindrucks als nachvollziehbar. Die Hochparterre-Wohnung verfügt indes nur über einen sehr kleinen Balkon, der nicht geeignet ist, um diesen für einen längeren Aufenthalt wohnlich zu nutzen.
Weitere relevante Unterschiede ergeben sich aus den unterschiedlichen Größen der Wohnung. Die Wohnung im Hochparterre ist 35 bis 55 qm größer als die im Souterrain liegende Wohnung. Die im Souterrain liegende Wohnung ist daher im größeren Maße als die Hochparterre-Wohnung geeignet, dem Wunsch des Klägers nach einer kleineren Wohnfläche Rechnung zu tragen.
Das Gericht geht dabei davon aus, dass die im Hochparterre gelegene Wohnung eine Größe aufweist von etwa 110 bis 120 qm aus (Diele: 16,4 qm, Wohnzimmer: 32 qm, Nebenzimmer Wohnzimmer: 10,7 qm, Schlafzimmer 20 qm, Küche: 9,5 qm; Badezimmer: 10 qm; Flur: 14 qm). Diese Größenordnung ergibt sich aus dem zur Akte gereichten Grundriss und den im Rahmen des Ortstermins vorgenommenen exemplarischen Messungen. Aus diesen Messungen lässt sich schlussfolgern, dass die im Grundriss angegebenen Zimmer-Größen weitgehend zutreffend sind. Eine genaue Bezifferung der Wohnfläche mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens nach Maßgabe von Wohnflächenregelungen ist für die Bewertung der hier relevanten Frage, ob der Kläger mit der Alternativwohnung seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche ebenso befriedigen kann, nicht erforderlich.
Die Souterrain-Wohnung weist hingegen eine Fläche von knapp 75 qm auf (Wohnen/Schlafen: 20,09 qm; Wohnen/Küche: 26 qm; 2 Abstellräume á 6,2 qm; Flur gesamt: 11,84 qm; Badezimmer: 4 qm) zuzüglich der Terrassenfläche. Auch insoweit haben die Messungen vor Ort die Angaben aus dem zur Akte gereichten Grundriss weitgehend bestätigt. Anders als der Grundriss zur Wohnung im Hochparterre ist der Grundriss zur Souterrain-Wohnung auch maßstabsgetreu, sodass die Größe der jeweiligen Räume dem Grundriss selbst entnommen werden kann.
Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass der Kläger eine geringere Wohnfläche bevorzugt.
Auch dieser Wunsch erscheint angesichts dessen, dass auch die Souterrain-Wohnung mit einer Fläche von ca. 75 qm für zwei Personen bereits als groß erscheint, als nachvollziehbar. Sowohl der Kläger als auch die Zeugin haben übereinstimmend angegeben, eine kleinere als die Hochparterre-Wohnung beziehen zu wollen, insbesondere um weniger Arbeit mit der Reinigung der Wohnung bzw. Haushaltsführung zu haben (Bl. 141 d. Akte). Der Einwand des Beklagten, dass „Senioren hinreichend Zeit“ für das Pflegen einer Wohnung hätten (Bl. 283 d. Akte) greift nicht, da der Wunsch des Vermieters hinsichtlich des angemessenen Wohnbedarfes zu respektieren ist (Weidenkaff in: Palandt, 76. Aufl., BGB § 573, Rn. 28). Dies umfasst nach Auffassung des Gerichts nicht nur die Souterrain-Wohnung, sondern auch die damit einhergehenden örtlichen Umstände.
Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger angegeben hat, die Räumlichkeiten in der sog. „Hausmeisterwohnung“ weiterhin als Raum zur Lagerung von Gegenständen zu benutzen. Daraus ergibt sich aber nicht, dass der Kläger sich tatsächlich vergrößern will. Die Nutzung der „Hausmeisterwohnung“ stellt keine Wohnnutzung dar. Im Übrigen sind die Räumlichkeiten in der Hausmeisterwohnung baulich getrennt von der Souterrain-Wohnung, sodass unter Berücksichtigung beider Aspekte nicht von einer Vergrößerung die Rede sein kann. Die Behauptung des Beklagten, der Kläger wolle beide Einheiten verbinden, ist spekulativ. Dagegen spricht bereits, dass die Räumlichkeiten in der Hausmeister-Wohnung weder nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben noch nach der Anschauung des täglichen Lebens als Wohnraum zu qualifizieren ist. Im Ortstermin ist festgestellt worden, dass jene Räume keine Fenster verfügen. Der Raum erhält kein Sonnenlicht und ist zum Wohnen nicht geeignet.
Auch die Raumaufteilung der Wohnungen im Souterrain und im Erdgeschoss rechts weisen solche Unterschiede auf, dass die Lebensplanung des Klägers und der Wunsch nach einer 2-Zimmer-Wohnung zu respektieren ist. Die Souterrain-Wohnung verfügt de facto über zwei Zimmer ohne separate Küche, dafür mit gemeinsamen Küch- und Wohnbereich. Hinzu kommen zwei kleinere Abstellräume, wovon einer von der baulichen Anlage her auch als Bad genutzt werden kann.
Die größere Hochparterre-Wohnung hingegen enthält mindestens 2,5 Zimmer mit einem separaten Küchenbereich. Die Wohnung hat eine große Diele mit 16,4 qm, die von den Ausmaßen und der Position der Türen nahezu wie ein eigener Raum genutzt und mit Möbeln ausgestattet werden kann. Auch hiervon hat sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins überzeugt. Darüber hinaus verfügt die Wohnung über 2 weitere große Zimmer, wobei an das Wohnzimmer ein weiteren baulich überwiegend getrenntes Nebenzimmer, im Grundriss als Schlafraum mit 9,6 qm angegeben, angrenzt.
Gegen die Glaubhaftigkeit der Angaben des Klägers spricht nach der Überzeugung des Gerichts nicht, dass – wovon sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins überzeugen konnte – der Weg über die Souterrain-Wohnung mit der Bewältigung von mehr Treppenstufen verbunden ist als der Weg zum Hochparterre. Der Unterschied ist nicht erheblich. Sowohl der Kläger als auch seine Lebensgefährtin sind derzeit offenkundig in der Lage, diese Treppenstufen zu bewältigen.
Nach alledem kann dahinstehen, ob auch die weiteren Unterschiede wie etwa der Kaminanschluss oder der offene Wohn- und Küchenbereich für die Bestimmung des vom Kläger angegeben Eigenbedarfs von Relevanz sind.
Dass weitere Wohneinheiten frei geworden sind und sich für den Wohnbedarf des Klägers eignen, ist weder nachgewiesen noch erkennbar. Der Kläger ist insoweit seiner Substantiierungspflicht nachgekommen. Der Beklagte hat nicht vortragen und unter Beweis stellen können, dass weitere im Eigentum des Klägers stehende Wohneinheiten geeignet wären, den Wohnbedarf des Klägers zu befriedigen. Hierzu sind Ferienwohnungen außerhalb von H. schon von vornherein nicht geeignet, weil der Kläger nach H. ziehen will, was zu respektieren ist. Soweit der Kläger über weitere Wohneinheiten in der O-Straße verfügt, so hat der Beklagte nicht vortragen und unter Beweis stellen können, dass diese vor Ablauf der Kündigungsfrist frei geworden sind. Die von dem Kläger gewerblich vermieteten Einheiten kommen indes schon von vornherein nicht als alternativer Wohnraum in Betracht. Die gewerbliche Vermietung ist zu respektieren.
2.
Die mit Schreiben vom 22.5.2019 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 29.2.2020 beendet. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Sie beträgt, da das Mietverhältnis seit länger als 8 Jahren besteht, sechs Monate zuzüglich der sich aus § 573c Abs. 1 S. 1 BGB ergebenden, hier am 31.8.2019 ablaufenden Kündigungsfrist. Aus § 2 des Mietvertrages ergibt sich nichts Abweichendes.
3.
Der Beklagte hat keinen Anspruch aus § 574 BGB auf Fortsetzung des Mietvertrags. Zwar hat der Beklagte, wie er unbestritten vorgetragen hat, mit Schreiben vom 21.1.2019 rechtzeitig Widerspruch gegen die Kündigung erhoben (Anlage B 7, Blatt 101 ff d.A.).
Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte kann vorliegen bei wirtschaftlichen, finanziellen, gesundheitlichen, familiären oder persönlichen Nachteilen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten. Jene Nachteile müssen von einigem Gewicht sein (Emanuel, in: Beck OK, Stand: Januar 2021, § 574 BGB Rn 16 mwN). Der bloße Umstand, dass eine neue Wohnung gesucht werden muss, begründet eine Härte nicht. Anerkannt sind vielmehr Härtefälle wie das hohe Alter einer Person, Krankheit, Behinderung oder Gebrechen, Schwangerschaft und ähnliche Umstände (Emanuel, aaO, Rn 35 ff). Insgesamt ist bei der Bewertung des Widerspruchs eine Gesamtabwägung anzustellen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Nachteile des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters.
Gemessen hieran liegt ein Härtefall nicht vor. Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, sein soziales Umfeld in H. zu haben. Diesem Nachteil kommt kein erhebliches Gewicht zu, zumal es dem Beklagten zuzumuten ist, in H. nach alternativem Wohnraum zu suchen.
III.
Nach § 721 Abs. 1 ZPO ist den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2021 zu bewilligen.
Das Gericht hat insofern für die Entscheidung über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Bei der Entscheidung berücksichtigt das Gericht, dass die Vorschrift des § 721 ZPO nicht nur den Belangen des Räumungsschuldners dient, sondern auch dem Interesse der Allgemeinheit, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Daher wird dem nur noch vorübergehenden und befristeten Bestandsinteresse des Räumungsschuldners im Allgemeinen der Vorrang vor dem Freimachungsinteresse des Vermieters einzuräumen sein (s. hierzu LG Hamburg WuM 1988, 316).
Zugunsten des Beklagten ist zu berücksichtigen, dass die von ihm geschuldete Nutzungsentschädigung offenkundig derzeit vollständig beglichen wird und die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bis zuletzt nicht verlässlich beurteilt werden konnte. Darüber hinaus stellt das Gericht in Rechnung, dass es aktuell aufgrund der pandemischen Lage nur unter erschwerten Bedingungen möglich ist, potentiellen Ersatzwohnraum zu besichtigen.
Auf Seiten des Klägers hat das Gericht bedacht, dass keine besondere Dringlichkeit besteht, der Kläger aber bereits seit Februar 2020 einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung hat. Nach alledem ist es angemessen, dass hier das Freimachungsinteresse des Klägers vorübergehend hinter dem befristeten Bestandsinteresse des Beklagten zurücktritt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die finanziellen Interessen des Klägers gewahrt sind. So wird der Zweck des Gesetzes gewahrt, Obdachlosigkeit zu vermeiden.
IV.
Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, 709 S. 1, 711 ZPO.
