AG München – Az.: 422 C 14015/18 – Urteil vom 06.12.2018
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf € 6.503,64 festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in der ….
Der Voreigentümer hat mit Mietvertrag vom 13.07.1998 die streitgegenständliche Wohnung in der …, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad, einem Kellerabteil Nr. … sowie dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … an den Beklagten befristet bis zum 31.03.2011 vermietet.
Mit weiterem Mietvertrag vom 31.08.2004 kam zwischen dem Voreigentümer und dem Beklagten ein unbefristeter Mietvertrag ab dem 01.09.2004 zustande.
Der Kläger ist seit dem 12.10.2016 als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis erstmals mit Kündigungsschreiben vom 25.07.2016 ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 01.05.2017, vgl. Anlage K4.
Am 23.02.2017 legte der Beklagte, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt … Widerspruch gegen die Kündigung ein. Der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung wurde unter anderem damit begründet, dass der Beklagte Rollstuhlfahrer und schwerbehindert ist, vgl. Anlage K5 auf welche vollumfänglich Bezug genommen wird.
Mit Kündigungsschreiben vom 04.04.2017 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs zum 31.12.2017. Die Kündigung wurde wie folgt begründet:
Der Eigenbedarf wird begründet wie folgt:
Die Tochter unseres Mandanten, Frau … wohnt derzeit noch mit in der Wohnung ihrer Mutter in … Frau … hat sich für einen Studienplatz in … beworben und wird nunmehr übergangsweise ein Semester in … studieren. Nach ihrer Rückkehr von … nach … soll die ter unseres Mandanten sodann in die von ihnen bewohnte Wohnung einziehen. Darüber hinaus ist weiter geplant, dass auch die … unseres Mandanten, die Tochter seiner Ehefrau, Frau … welche derzeit übergangsweise in der … studiert, nach … zurückkehrt und ihr Studium sodann in … weiter fortsetzen wird. Die beiden Halbschwestern sollen die Wohnung sodann dauerhaft gemeinsam für ihr Studium nutzen. Die Tochter unseres Mandanten … ist im Jahr 1996 in der Wohnanlage, in der sich auch die von ihnen bewohnte Wohnung befindet, geboren. Die von unserem Mandanten mit seiner Frau und seinem 9-jährigen Sohn … bewohnte Wohnung befindet sich in der gleichen Anlage, so dass die beiden studierenden Töchter sodann in der Nähe der Eltern und ihres Halbbruders leben können.
Der Beklagte ist gehunfähig und auf einen Rollstuhl angewiesen. Er geht einer Tätigkeit außer Haus nach.
Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelte es sich ursprünglich um keine behindertengerechte Wohnung, sie wurde erst von dem Beklagten nachträglich umgebaut.
Der Kläger ist der Ansicht, dass kein fristgerechter Widerspruch auf die Kündigung vom 04.04.2017 erfolgt sei.
Während des gerichtlichen Verfahrens erklärte der Kläger, dass sich der Eigenbedarf neuerdings dahingehend verändert habe, dass nur noch seine Stieftochter, … in die streitgegenständliche Wohnung einziehen soll, da die Tochter … zum Studium gezogen ist.
Ein tatsächlicher Umzug der Stieftochter aus der … habe noch nicht stattgefunden. Ebenso habe diese auch noch keinen festen Studienplatz für Kunst und Malerei in … und diesen auch noch nicht beantragt.
Geplant sei, dass die Töchter den Sohn der Familie beim Lernen unterstützen sollen.
In der streitgegenständlichen Wohnung sei die behindertengerechte Ausstattung mobil, und könne jederzeit ohne großen Aufwand in einer anderen Wohnung eingebaut werden.
Die Wohnung sei darüber hinaus auch nicht für den Beklagten geeignet, da sie sich im 8. Stock befinde. Dies stelle ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar, da der Beklagte im Falle einer Nichtbenutzbarkeit des Liftes, von der Feuerwehr heruntergetragen werden müsse.
Der Kläger ist der Ansicht, dass eine Härte im Sinne von § 574 BGB nicht vorliege.
Der Beklagte bemühe sich nicht ausreichend über das Wohnungsamt eine geeignete Ersatzwohnung zu finden. Er habe keinen Nachweis darüber erbracht und noch keinen Antrag gestellt.
Dem Beklagten seien in den letzten Monaten vier geeignete Wohnungen vorgeschlagen worden Er hätte sich diese Wohnungen jedoch nicht einmal angesehen.
Die Klägerin beantragt zuletzt:
Der Beklagte wird verurteilt, die im … bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad, einem Kellerabteil Nr. … sowie dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … in vertragsgemäßen Zustand nebst zwei Zentralschlüsseln sowie zwei Briefkastenschlüssel an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt zuletzt: Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte bestreitet, dass die streitgegenständliche Wohnung für den Eigenbedarf der Töchter genutzt werden soll.
Er trägt vor, dass der Kläger beim Ankauf mitgeteilt habe, dass er die Wohnung nur als Kapitalanlage nutzen wolle.
Des Weiteren habe der Kläger noch andere Wohnungen, insofern stehe den Töchtern ein anderer Wohnraum zur Verfügung.
Es seien nur Pläne für die Zukunft im Kündigungsschreiben vom 04.04.2017 geschildert worden.
Der Kündigungen vom 04.04.2017 sei form- und fristgerecht widersprochen worden. Daraufhin sei kein weiterer Widerspruch notwendig gewesen, da sich die Härte – Gründe offensichtlich nicht verändert haben.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass Härtegründe im Sinne von § 574 I BGB vorliegen, weil er schwerbehindert sei und die Wohnung auf seine Bedürfnisse angepasst und umgebaut wurde. Zudem greife der Härtegrund des § 574 II BGB, da es derzeit nicht möglich sei, eine adäquate Ersatzwohnung zu finden, da der Markt in … völlig überhitzt sei. Des Weiteren habe der Beklagte ein soziales Umfeld in der unmittelbaren Nachbarschaft welches eine ganztägige Betreuung durch Nachbarn ermöglichen würde, wenn dies mal nötig sein sollte.
Bisher sei ihm auch keine Wohnung durch das Wohnungsamt vorgeschlagen worden, sondern er habe sich die vier Wohnungen auf Eigeninitiative herausgesucht. Diese seien aufgrund fehlenden barrierefreien Zugangs jedoch ungeeignet gewesen.
Ein Antrag beim Sozialamt sei am 10.07.2018 erfolgt.
Der Kläger und der Beklagte wurden umfassend angehört.
Mit Schriftsatz vom 18.10.2018 wurde dem Gericht erstmals die veränderte Eigenbedarfssituation mitgeteilt und auf die Vernehmung der Zeugin … am Beweistermin, 23.10.2018 verzichtet. Als Begründung wurde angeführt, dass Zweifel entstanden seien, ob eine gemeinsame Nutzung der Wohnung geeignet ist, die Beziehung zwischen den beiden Stiefschwestern zu verbessern, vgl Blatt 64/65 dA.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung bzw. Beweisaufnahme am 23.10.2018 wurde die Ehefrau des Klägers … als Zeugin vernommen. Weitere Zeugen wurden nicht benannt.
Das Ergebnis der Beweisaufnahme wurde mit den Parteien erörtert.
Der nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 30.10.2018 eingereichte Schriftsatz des Klägers und der am 09.11.2018 eingereichte Schriftsatz des Beklagten wurden nicht berücksichtigt.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.10.2018 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
A.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts München folgt aus §§ 1 ZPO, 23 I Nr. 2 GVG. Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 29 a I ZPO.
II. Die Klage ist unbegründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 I, 542 BGB.
Das Mietverhältnis wurde durch die ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet.
1. Mangels Aktivlegitimation ist die Kündigung vom 25.07.2016 unwirksam, vgl. Schmidt/ Futterer, Streyl, § 566 Rdn. 117/123.
Der Kläger ist erst am 12.10.2016 gem. § 566 BGB in das Mietrechtsverhältnis zwischen dem Voreigentümer und dem Beklagten eingetreten.
Eine Ermächtigung wurde weder vorgetragen noch wäre eine solche ausreichend, vgl. Schmidt/Futterer, Streyl, § 566 Rdn. 123.
2. Das Gericht konnte vorliegend – auch nach Durchführung der Beweisaufnahme – nicht davon überzeugt werden, dass zum Zeitpunkt der Kündigung am 04.04.2017 der erforderliche konkrete Nutzungswille der Töchter des Klägers vorlag. Im Gegenteil das Gericht ist davon überzeugt, dass zum Zeitpunkt der Kündigung vom 04.04.2017 die erforderliche konkrete Verwendungsabsicht gerade nicht vorlag.
Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Eigenbedarf, d.h. wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich oder seine engen Familienangehörigen benötigt, kündigen.
Das Tatbestandsmerkmal „benötigt“ setzt begrifflich voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen. Hieraus ergibt sich, dass zur Kündigung neben dem Nutzungs-/oder Überlassungswillen ein besonderes Nutzungs-/Überlassungsinteresse hinzutreten muss (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage § 573 Rn. 95-96).
Soll die Wohnung einem Angehörigen überlassen werden, so ist nicht der Nutzungswille des Angehörigen, sondern der Überlassungswille des Vermieters maßgebend.
Bei einem fehlenden Nutzungswillen des Angehörigen fehlt es aber ebenfalls am Tatbestand des § 573 II Nr. 2 BGB, weil der Vermieter die Räume auch in diesem Fall nicht „benötigt“ (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage § 573 Rn. 62-71).
Das Gericht konnte vom Vorliegen dieser Voraussetzungen aufgrund der Widersprüchlichkeiten im Sachvortrag bzw. der Zeugenvernehmung nicht überzeugt werden.
Bereits die Angaben in den Kündigungsgründen erfolgten widersprüchlich zum Sachvortrag im Rahmen der Parteianhörung des Klägers oder der Zeugenvernehmung.
Soweit die Zeugin ihren Sachvortag auf Nachfrage des Gerichts änderte, bestätigt sich in diesem Aussageverhalten zum einen für das Gericht, dass zum Zeitpunkt der Kündigungen eben gerade keine konkrete Verwendungsabsicht vorlag. Zum anderen führte dieses Aussageverhalten aber auch zu erheblichen Zweifeln am Wahrheitsgehalt der Aussage bzw. an der Glaubwürdigkeit der Zeugin.
Nach Angabe des Klägers wurde die Wohnung zum Zeitpunkt des Ankaufs konkret dafür gekauft, damit die Tochter … bleiben und studieren konnte. Dies wurde auch von der Zeugin … so bestätigt. In den Kündigungsgründen vom 25.07.2016 wird jedoch ausgeführt, dass die Wohnung für beide Töchter gekauft worden sei und beide Töchter einziehen sollen.
Zum Zeitpunkt der ersten ordentlichen Kündigung am 25.07.2016 zeigte sich die Eigenbedarfssituation wohl auch dahingehend, dass die Tochter … ihr Studium … beginnen wollte und auch eine Wohnung in … suchte bzw. brauchte. Naheliegend ist, dass zu diesem Zeitpunkt sowohl der Überlassungswille des Klägers als auch der konkrete Nutzungswille einer der Töchter bestand. Gekündigt wurde aber bereits in der ersten Kündigung für beide Töchter, obwohl die Zeugin … in ihrer Vernehmung ausführte, dass die Wohnung (zu diesem Zeitpunkt) nur für die Tochter … gedacht war. Erst auf Nachfrage des Gerichts führte die Zeugin dann aus, dass es sich später so entwickelt habe, dass beide Töchter dort einziehen sollten. Auf weitere Nachfrage des Gerichts änderte die Zeugin ihre Aussage dahingehend, dass es auch im Jahr 2016 der Plan gewesen sei, dass die Tochter … hierherkommen soll.
Zusammenfassend widersprachen die Aussagen der Zeugin auch den Kündigungsgründen der Kündigung vom 04.04.2017.
Die Zeugin … führte im Rahmen der Vernehmung aus, dass die Tochter … nachdem es mit der streitgegenständlichen Wohnung nicht klappte nach … ging. Nachdem jetzt aber die andere Tochter … in 6 Monaten fertig wird, kommt die Wohnung für sie in Frage. Die Tochter … will in 6 Monaten hier herkommen.
Das Gericht konnte im Ergebnis weder davon überzeugt werden, dass zum Zeitpunkt der Kündigung am 04.04.2017 der erforderliche konkrete Nutzungs- und Überlassungswille hinsichtlich einer der beiden Töchter bestand, noch dass wie in der Kündigung vom 04.04.2017 ausgeführt, beide Töchter dort einziehen sollten und wollten.
Die Tatsache, dass der Kläger auch im Rahmen der Parteianhörung ausschließlich davon sprach, dass es sein Wille und der seiner jetzigen Frau sei, dass die Töchter in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollen und dabei die Pläne der Töchter gänzlich unerwähnt ließ, verstärkte den Eindruck, des Vorliegens einer Vorratskündigung.
Auch dass mit Schriftsatz vom 18.10.2018 – also wenige Tage vor der Beweisaufnahme – dem Gericht dann kurzfristig mitgeteilt wurde, dass sich die Eigenbedarfspläne verändert hätten, weil die gemeinsame Nutzung der Wohnung durch die Stieftöchter deren Beziehung wohl doch nicht verbessern würde, bestätigen die Zweifel des Gerichts. Insbesondere weil der Kläger im Rahmen der Parteianhörung als Begründung anführte, dass die Tochter … ihr Studium nun in … beenden will.
Auch die weiteren Ausführungen zur Tochter … waren wenig behilflich das Gericht zu überzeugen.
Es ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, dass obwohl der Ausspruch der Kündigung bereits im Jahr 2017 erfolgte und die Tochter doch nach der streitgegenständlichen Kündigung bereits zum 01.01.2018 in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollte, die Klagepartei bisher weder ausreichend geklärt hatte, ob die jetzt in Frage kommende Tochter … ihr Kunststudium hier tatsächlich fortsetzen kann noch dass in diesem Zeitraum eine Vormerkung oder Anmeldung erfolgte.
III.
Der weitere Sachvortrag der Klagepartei mit Schriftsatz vom 26.10.2018 blieb gem. § 296 a ZPO unberücksichtigt.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I 1 ZPO.
C.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D.
Der Streitwert der Räumungsklage entspricht dem Jahresbetrag der Miete ohne Nebenkosten.
