Streit um Eigenbedarf: Klage abgewiesen
Ein Vermieter forderte die Räumung und Herausgabe einer Dreizimmerwohnung, die er für seine Schwestern erworben hatte. Die Klage wurde jedoch abgewiesen, da das Gericht nicht davon überzeugt war, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Der Kläger hatte zwar die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt und seine Schwestern als Zeuginnen benannt, jedoch blieben Zweifel, ob er aus familiärer Verbundenheit handelt oder die Wohnung „entmieten“ will. Eine Manipulation des Gerichts und der Zeugen konnte nicht ausgeschlossen werden. Die Schwestern konnten keine Gründe nennen, warum ihnen die Wohnung überlassen werden sollte. Der Kläger hatte angegeben, dass er bereit sei, einen erheblichen Teil seines Nettoeinkommens für die Miete seiner Schwestern aufzuwenden. Da der Vollbeweis für den Eigenbedarf nicht erbracht wurde, wurde die Klage abgewiesen.
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Übersicht
Die Berufung ist zulässig
Die Berufung des Klägers war form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie wurde jedoch als unbegründet abgewiesen, da Zweifel an der tatsächlichen Motivation des Klägers für den Eigenbedarf bestanden. Der Kläger konnte die Überzeugung des Gerichts nicht ausreichend erbringen, dass er aus lauteren Gründen handelte.
Die Kostenentscheidung und Revision
Die Kostenentscheidung folgte § 97 Abs. 1 ZPO. Eine Revision wurde nicht zugelassen, da keine grundsätzlichen, über den Einzelfall hinausgehenden Rechtsfragen betroffen waren. Eine Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung war ebenfalls nicht geboten. Der Streitwert wurde nach §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG festgesetzt.
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Das vorliegende Urteil
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LG Berlin – Az.: 64 S 280/21 – Urteil vom 11.05.2022
Die Berufung des Klägers gegen das am 13. Oktober 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 231 C 29/21 – wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird auch für die Berufungsinstanz auf … Euro (12 x … Euro, Jahresnettokaltmiete) festgesetzt.
Gründe:
I.
Der Kläger nimmt die Beklagten wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe einer im Jahre 198• angemieteten Dreizimmerwohnung in Anspruch. Nachdem der Kläger die Wohnung gekauft hatte und im M… 2020 gemäß § 566 BGB als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten war, erklärte er mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 29. J… 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung trägt er vor, er habe die Wohnung gekauft, um seinen Schwestern die Gründung eines eigenen Haushalts zu ermöglichen. Diese seien Studentinnen und bezögen BAföG; die Leistungen reichten nicht aus, damit seine Schwestern sich auf dem Berliner Mietmarkt mit Wohnraum versorgen könnten. Er selbst verdiene provisionsabhängig monatlich zwischen … Euro und … Euro, zahle auf den Wohnungskredit monatlich etwa … Euro und sei auf die Mietzahlungen der Beklagten nicht angewiesen. Er könne also seinen Schwestern helfen und wolle das auch; dies sei für ihn als Bruder wegen des engen Familienverhältnisses selbstverständlich, und er fühle sich dazu auch verpflichtet.
Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2. Sie ist jedoch nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Wie schon das Amtsgericht vermag auch die Kammer sich nicht davon zu überzeugen, dass der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Zwar füllen das Kündigungsschreiben und der ergänzende Sachvortrag des Klägers die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voll und ganz aus, und die Kammer bezweifelt auf Grundlage der protokollierten Angaben der im ersten Rechtszug als Zeuginnen gehörten Schwestern des Klägers auch nicht, dass diese nach erfolgreicher Vollstreckung eines stattgebenden Urteils wie angekündigt in die Wohnung einziehen würden.
Die Kammer vermag sich aber nicht mit der für eine Räumungsverurteilung der Beklagten erforderlichen Sicherheit die Überzeugung zu verschaffen, dass der Kläger tatsächlich aus lauteren Motiven familiärer Verbundenheit handelt und es ihm beim Kauf der Wohnung sowie der anschließenden Eigenbedarfskündigung um die Unterstützung seiner Schwestern ging. Nicht selten wird die Kammer in ihrer täglichen Praxis mit lediglich vorgetäuschten oder konstruierten Eigenbedarfskonstellationen befasst, sodass auch vorliegend der Gedanke nicht von vorne herein von der Hand zu weisen ist, dass die Wohnung durch den schlüssig dargelegten Eigenbedarf zum Zwecke der Wert- und Ertragssteigerung „entmietet“ werden soll. Dies ließe sich ohne nennenswerte Gefahr der Entdeckung umsetzen, indem sich beispielsweise binnen überschaubarer Zeit nach dem Einzug der Eigenbedarfspersonen in die Wohnung eine Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Vermieters ergäbe oder er sich mit den Bedarfspersonen überwürfe, sodass er die Bedarfspersonen aus nachvollziehbaren Gründen nicht länger unterstützen könnte oder wollte. Ein arglistig handelnder Vermieter müsste die Bedarfspersonen oder andere Dritte in solche Pläne noch nicht einmal einweihen, sodass diese als gutgläubige Zeugen bereitstünden; denn er könnte darauf vertrauen, dass die Bedarfspersonen die Wohnung aus Dankbarkeit für die genossene Unterstützung ohne Widerstand aufgeben würden.
Die Kammer legt Wert darauf zu betonen, dass sie keinerlei konkrete Anhaltspunkte für einen gegen den Kläger gerichteten Verdacht hat, er handele arglistig und der geltend gemachte Eigenbedarf sei in dem skizzierten oder einem anderen Sinne vorgeschoben. Die Angaben seiner Schwestern im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung stellen sich vielmehr, wie das Amtsgericht formuliert hat, als „positiv ergiebig“ dar; anders als das Amtsgericht sieht die Kammer auch keine triftigen Anhaltspunkte für eine Unaufrichtigkeit der Zeuginnen, und schließlich hat der Kläger selbst in der mündlichen Verhandlung vom 23. März 2022 im Rahmen seiner persönlichen Anhörung glaubwürdig gewirkt.
Ausgehend von der „Nullhypothese“, dass eine Manipulation des Gerichts und aller übrigen Prozessbeteiligten einschließlich der Zeugen in einer Konstellation wie der vorliegenden nicht auszuschließen ist, verbleiben aber gleichwohl restliche Zweifel der Kammer an den vorgetragenen Motiven des Klägers, sodass die Kammer sich im Sinne des § 286 ZPO nicht vom tatsächlichen Vorliegen des streitigen Eigenbedarfs überzeugen kann. Der Kläger hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung angegeben, er sei bei monatlichen Ausgaben für die Wohnung von rund … Euro und einem Monatseinkommen zwischen … Euro und … Euro netto nicht auf die von den Beklagten vereinnahmte Miete angewiesen. Er habe mit seinen Schwestern noch nicht darüber gesprochen, wieviel Miete sie zu zahlen bereit seien, gehe aber von einem Betrag in der Größenordnung von … Euro bis … Euro aus, so wie es für die beiden passe. Schließlich müssten seine Schwestern von rund … Euro BAföG im Monat leben. Für die Wohnung müssten sie ja nicht nur die Miete, sondern auch noch Strom und so weiter zahlen. Er gehe davon aus, dass die Schwestern die Wohnung sicher für ein paar Jahre benötigen würden, zumindest bis sie nach dem Studium eigenes Geld verdienten. Die Rückfrage der Kammer, dass er also beabsichtige, seine Schwestern über Jahre in Form einer verbilligten Miete aus eigenen Mitteln mit Beträgen in der Größenordnung von … Euro monatlich zu unterstützen, hat er bejaht und auf das enge Familienverhältnis verwiesen.
Wie bereits ausgeführt, hat die Kammer keinen Anlass, an den Angaben des Klägers zu zweifeln; es spricht objektiv nichts dagegen, dass er aus familiärer Verbundenheit bereit sei, zumindest mittelfristig über mehrere Jahre einen erheblichen Teil seines Nettoeinkommens in der Größenordnung von 15 % dem Unterhalt seinen Schwestern zu widmen. Auf der anderen Seite bestreiten die Beklagten aber das tatsächliche Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs und gibt es keine Indizien oder gar einen Beweis für die vorgetragene Motivation des Klägers. Insbesondere haben seine Schwestern, worauf das Amtsgericht seine Entscheidung maßgeblich gestützt hat (vgl. Seite 7 f. des Urteils, Bl. 146 f. d. A.), keinerlei Angaben dazu machen können, aus welchen Gründen der Kläger ihnen die Wohnung überlassen möchte. Die gegenüber beiden Zeuginnen gleich lautende Frage, wie es komme, dass nun ausgerechnet ihr Bruder ihnen die Wohnung überlassen wolle, haben beide Zeuginnen unbeantwortet gelassen. Die jüngere Schwester hat darauf mit der Angabe reagiert, dass ihr Bruder ihnen die Wohnung „für wenig Geld“ überlassen werde. Die ältere Schwester hat angegeben, es sei für zwei Studentinnen mit BAföG in Berlin so gut wie unmöglich, anderweitig eine Wohnung zu erhalten. Auf die zweifelnde Rückfrage des Amtsrichters, ob ihr Bruder sich dann einfach mal so bereit erklärt habe, seinen Schwestern seine Wohnung zu überlassen, hat sie erwidert, das habe sich angeboten; und natürlich hätten die Zeuginnen das dann nicht abgelehnt, wenn sie sowieso auf der Suche waren.
Weitere Beweismittel hat der Kläger nicht angeboten. Da ihm der Vollbeweis für das Vorliegen des Eigenbedarfs obliegt, führen die verbleibenden Zweifel der Kammer zur Abweisung der Klage.
3. Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.
