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Eigenbedarfskündigung – Verzicht auf das Recht bedarf keiner Schriftform

LG Berlin – Az.: 67 S 22/19 – Beschluss vom 28.03.2019

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die erhobene Klage aus den zutreffenden und die Berufungsangriffe bereits im Wesentlichen erschöpfenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen im Wesentlichen nichts mehr hinzuzufügen ist, abgewiesen.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs.1 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Eigenbedarfskündigungen nicht beendet worden ist. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Zumindest eine der Rechtsvorgängerinnen des Klägers, die X GmbH, hat gegenüber der Beklagten wirksam auf ihr Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet, indem sie mit Schreiben vom 27. Juni 1998 „… als Ergänzung zum Mietvertrag von uns die Zusicherung“ abgegeben hat, „ … dass wir für die Dauer Ihres Mietverhältnisses auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB … verzichten.“ In diesen Kündigungsverzicht ist der Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB – wie alle seine Rechtsvorgänger zuvor – nach Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, ZMR 2014, 195, juris Tz. 13).

Der Verzicht ist gemäß § 151 BGB Bestandteil des Mietvertrages geworden, auch wenn die Beklagte sich auf das Schreiben ihrer damaligen Vermieterin nicht ausdrücklich erklärt hat. Gemäß § 151 BGB kommt eine Vereinbarung durch die Annahme des Antrags zustande, ohne dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden braucht, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist oder der Antragende auf sie verzichtet hat. So liegt der Fall hier. Denn einerseits hat die damalige Vermieterin der Beklagten gegenüber durch den Begriff „Zusicherung“ gemäß § 151 Satz 1 2. Alt. BGB zum Ausdruck gebracht, dass sie eine weitere Mitwirkungshandlung der Beklagten in Gestalt einer ausdrücklichen Annahme nicht für notwendig erachtete und deshalb auf eine solche verzichte. Andererseits war eine Annahmeerklärung auch gemäß § 151 Satz 1 1. Alt. BGB entbehrlich, weil sie bei für den Antragsempfänger lediglich vorteilhaften Rechtsgeschäften nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (vgl. Eckert, in: BeckOK BGB, Stand: 1. Februar 2019, § 151 Rz. 8). Auch diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der vermieterseitige Verzicht auf die gesetzlichen Möglichkeiten zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ist für einen Mieter lediglich vorteilhaft. Die Beklagte hat ihren Annahmewillen schließlich auch hinreichend manifestiert, indem sie das Schreiben vom 27. Juni 1998 zu ihren Unterlagen genommen und den darin erklärten Kündigungsverzicht nicht durch eine nach außen getretene Willensäußerung abgelehnt hat (vgl. BGH, Urt. vom 12. Oktober 1999 – XI ZR 24/99, NJW 2000, 276, juris Tz. 15).

Ob der Kündigungsausschluss auch der Schriftform des § 550 BGB hätte entsprechen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2007 – VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, juris Tz. 17 f.), kann dahinstehen. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn gegebenenfalls übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten (vgl. BAG, Urteil vom 14. Dezember 2016 – 7 AZR 797/14, NZA 2017, 638, juris Tz. 48 f.). Dafür genügt eine unterzeichnete Urkunde. Eine solche liegt hier vor, auch wenn sie lediglich von der damaligen Vermieterin der Beklagten und nicht von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Auch eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zu Stande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt. In beiden Fällen ist es ausreichend, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der vom Vermieter unterzeichneten Vereinbarung die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann, ob das vermieterseitige Angebot auf die allein dem Mieter günstige Abänderung des Vertrages – wie üblich – gemäß § 151 Satz 1 BGB angenommen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 – XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361, juris Tz. 24 f.; Kammer, Urteil vom 15. Oktober 2015 – 67 S 187/15, DWW 2016, juris Tz. 26 f. (jeweils zur beidseitigen Unterzeichnung), Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2018, § 151 Rz. 4 m.w.N.). Denn § 550 BGB verfolgt gerade nicht den Zweck, es einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das wirksame Zustandekommen einer abändernden Vereinbarung oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Deshalb genügt ein Mietvertrag der Schriftform selbst dann, wenn er vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll; dessen Zustimmung muss aber nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 – XII ZR 68/02, NZM 2004, 738, juris Tz. 34). Nichts anderes gilt im Falle einer den ursprünglichen Mietvertrag modifizierenden Annahmeerklärung nach § 151 Satz 1 BGB.

Davon ausgehend kann dahinstehen, ob das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass sich die Beklagte über den vorgenannten Kündigungsausschluss hinaus auf einen weiteren Kündigungsausschluss oder einen allein die Veräußerungsvorgänge betreffenden Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. dazu BGH, Urteil vom 14. November 2018 – VIII ZR 109/18, NZM 2019, 209) berufen oder sie wegen der mittlerweile nahezu 45-jährigen Mietdauer und ihres vorgerückten Lebensalters zumindest auf eine Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verweisen kann, die auch unter Würdigung der Interessen des Klägers eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gebietet (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 12. März 2019 – 67 S 345/18, BeckRS 2019, 3379).

II.

Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

 

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