Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen

Die Tragweite der Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung stellt im Mietrecht einen häufigen Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern dar. Das vorliegende Urteil des LG Wiesbaden beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen, die für eine solche Kündigung erfüllt sein müssen.

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Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Das LG Wiesbaden bestätigte in seinem Urteil die Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden, wonach der Kläger einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in seinem Eigentum stehenden Wohnung hat. Der zentrale Punkt dieses Falles war die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 28.04.2018. Das Amtsgericht hatte nach umfangreicher Beweisaufnahme festgestellt, dass der Eigenbedarf des Klägers tatsächlich besteht. Es wurde betont, dass die Beweiswürdigung in erster Instanz nicht in vollem Umfang in der Berufung überprüft werden kann, da sie primär Aufgabe des erstinstanzlichen Richters ist.

Die rechtliche Bewertung des Eigenbedarfs

Ein zentrales Argument des Klägers war sein Wunsch, in der ihm gehörenden Wohnung zu wohnen, insbesondere da er bereits seit Jahren in Wiesbaden in einer Mietwohnung lebt. Die Lage der Wohnung in einem Außenbezirk von Igstadt wurde als vorteilhaft für den Kläger dargestellt, insbesondere im Hinblick auf seine kieferorthopädische Praxis in Frankfurt. Die bessere Erreichbarkeit von Igstadt aus, die Nähe zum Autobahnanschluss und die kürzere Entfernung nach Frankfurt wurden als plausible Gründe für Eigenbedarf angeführt.

Weitere Aspekte des Urteils

Das Gericht betonte, dass es nicht wesentlich darauf ankommt, welche anderen Wohnmöglichkeiten dem Kläger zur Verfügung stehen. Es wurde auch klargestellt, dass der Kläger nicht auf eine andere Wohnung in seinem Eigentum verwiesen werden kann. Das Gericht stellte fest, dass der Kläger die Freiheit hat, über sein Eigentum zu verfügen, einschließlich der Entscheidung, welche Wohnung er für seine Eigennutzung heranziehen möchte.

Ein weiterer Punkt war die Erkrankung der Beklagten an Multipler Sklerose. Das Gericht entschied, dass diese Erkrankung keinen Härtefall darstellt, der einen Auszug aus der Wohnung grundsätzlich verhindern könnte. Dennoch wurde der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2022 eingeräumt, um die besonderen Umstände zu berücksichtigen.

Die Bedeutung des Urteils

Das Urteil des LG Wiesbaden unterstreicht die Bedeutung und Tragweite der Eigenbedarfskündigung im Mietrecht. Es zeigt, dass die Gerichte eine sorgfältige Abwägung der Interessen von Vermietern und Mietern vornehmen und dabei sowohl die rechtlichen Voraussetzungen als auch die individuellen Umstände der Beteiligten berücksichtigen. Das Urteil betont die Freiheit des Eigentümers, über sein Eigentum zu verfügen, und stellt gleichzeitig sicher, dass die Rechte der Mieter angemessen geschützt werden.

Das vorliegende Urteil

LG Wiesbaden – Az.: 3 S 41/21 – Urteil vom 26.11.2021

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 24.03.2021 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.06.2022 bewilligt.

Gründe

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 24.03.2021 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet; sie führt im Ergebnis jedoch nicht zum Erfolg.

Bezüglich der tatbestandlichen Feststellungen kann auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen werden, Änderungen hierzu haben sich im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht ergeben.

Auch die rechtliche Wertung des Amtsgerichts ist im Ergebnis nicht anzugreifen.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der unstreitig in seinem Eigentum stehenden Wohnung in dem Haus …, 65207 Wiesbaden, im Dachgeschoss links nebst des entsprechenden Kellerraumes gemäß § 546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist, wie bereits festgestellt, durch die Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs vom 28.04.2018 beendet worden. Das Amtsgericht hat nach umfangreicher Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen, dass der Eigenbedarf des Klägers vorhanden ist. Diese Beweisaufnahme kann entgegen der Auffassung der Beklagten in der zweiten Instanz nicht in vollem Umfang überprüft werden, da die Beweiswürdigung ureigenste Aufgabe des erstinstanzlich zuständigen Richters ist. Die vorgenommene Beweisaufnahme ist umfangreich, das Amtsgericht hat sich mit den einzelnen Zeugenaussagen intensiv auseinandergesetzt und hieraus als Schlussfolgerung gezogen, dass der Eigenbedarf des Klägers gegeben ist. Diese Beweiswürdigung kann in sich auch nicht angegriffen werden, es ist nicht ersichtlich, dass diese auf fehlerhaften Grundlagen beruhen würde bzw. auf groben Missverständnissen der vorliegenden Zeugenaussagen. Die Beweiswürdigung ist plausibel und nachvollziehbar, insoweit auch der Entscheidung im Berufungsverfahren zugrunde zu legen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten kommt es nach Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht wesentlich darauf an, welche anderen Wohnmöglichkeiten dem Kläger zur Verfügung stehen. Der Kläger ist Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung, insoweit muss er nur nachvollziehbare und plausible Gründe darlegen, die einen Eigennutzungswunsch begründen. Hierbei ist bereits darauf abzustellen, dass unstreitig der Kläger seit Jahren bzw. Jahrzehnten eine Wohnung in Wiesbaden inne hat, es sich hierbei auch um eine Mietwohnung handelt. Bereits aus diesem Grund ist nachvollziehbar, dass der Kläger den Wunsch hat, in der in seinem Eigentum stehenden Wohnung zu wohnen. Im Übrigen sind die Wohnverhältnisse unstreitig auch ausgesprochen unterschiedlich, die vom Kläger mietweise benutzte Wohnung befindet sich in der Wiesbadener Innenstadt, hier sind die bereits geschilderten Parkschwierigkeiten nachvollziehbar und als gerichtsbekannt anzusetzen. Demgegenüber ist die Lage der Wohnung in einem Außenbezirk in Igstadt hier eine wesentlich andere. Von Igstadt aus ist auch die Möglichkeit des Klägers, seine kieferorthopädische Praxis in Frankfurt zu betreiben, leichter gegeben, da hier der Autobahnanschluss näher liegt und die Entfernung nach Frankfurt kürzer ist als aus der Wiesbadener Innenstadt. Als Betreiber einer kieferorthopädischen Praxis ist der Kläger auch nicht an den Eintritt des Rentenalters gebunden, sondern kann hier durchaus weiter tätig werden, was er offensichtlich auch tut. Selbst wenn der Kläger hier nicht mehr aktiv in der Praxis arbeiten würde, so wäre auch bei einer entsprechend beratenden Tätigkeit die bessere Zugangsmöglichkeit von Igstadt aus gegeben.

Auf die Wohnung in der H…straße, die ebenfalls im Eigentum des Klägers steht, kann dieser nicht verwiesen werden, da es dem Wunsch des Eigentümers überlassen ist, welche Wohnung aus seinem Bestand er für seine Eigennutzung heranziehen möchte. Im Übrigen ist auch darauf hinzuweisen, dass auch hier die Lage nicht mit der in Igstadt vergleichbar ist, dies aus den vorgenannten Gründen. Es kann also auch nicht darauf ankommen, ob diese Wohnung zwischenzeitlich zur Vermietung ausgeschrieben worden war oder nicht.

Einer Eigenbedarfskündigung steht auch nicht entgegen, soweit der Kläger im Raum Trier Wohnraum zur Verfügung hat. Der Kläger hat hier dargelegt, dass er zwischen Wiesbaden, Frankfurt und Trier pendele, dies mag zwar nicht die übliche Situation sein, allerdings auch nicht völlig ungewöhnlich, auch dies liegt in der Entscheidungsfreiheit eines Wohnungseigentümers, eine Nutzung ausschließlich einer Wohnung ist hier nicht Voraussetzung. Auch wenn der Kläger lediglich für zwei bis drei Tage in der Woche oder auch nur einige Zeit im Monat die Wohnung in Wiesbaden nutzt, so ist dies ein berechtigter Anspruch. Ob diese Nutzung zusammen mit seiner Ehefrau geschieht oder nicht, kann ebenfalls die Eigenbedarfskündigung nicht beeinträchtigen. Der Eigennutzungswille muss nachvollziehbar sein, kann allerdings nicht darauf hingehend überprüft werden, ob bei einem normalen Eigentümer, der wirtschaftlich denkt oder eine bestimmte Lebensführung pflegt, dies als ordnungsgemäß anzusehen wäre, insoweit besteht die Freiheit des Eigentümers über sein Eigentum zu verfügen, dies bedeutet auch das Eigentum einer Mietwohnung.

Eine bindende Vereinbarung bezüglich der Veräußerung der Wohnung an die Beklagte selbst hat sich aus der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht nachvollziehen lassen, auch insoweit kann dem amtsgerichtlichen Urteil gefolgt werden. Auch wenn dies durchaus angedacht war, hierfür bereits ein Sparkonto durch die Beklagte eröffnet worden ist, so ist doch genauso unstreitig, dass auf dieses Konto keine Zahlungen geflossen sind. Somit bestehen bereits erhebliche Bedenken dahingehend, ob tatsächlich auch von Seiten der Beklagten eine derartige Vereinbarung überhaupt ernsthaft nachvollzogen wurde. Ein zwingender Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung kann hierin nicht gesehen werden. Des Gleichen ist eine solche Kündigung auch nicht aus Treu und Glauben ausgeschlossen, auch wenn möglicherweise bei der Beklagten aufgrund der freundschaftlichen Verbindung mit dem Kläger der Eindruck entstanden war, dass, soweit der Kläger die Wohnung erwirbt, sie auf der sicheren Seite sei, rechtfertigt dies nicht letztlich den Ausschluss einer entsprechenden Kündigung.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist nach Auffassung des Gerichts auch die Einholung eines weiteren medizinischen Gutachtens bezüglich der Erkrankung der Beklagten an Multipler Sklerose nicht erforderlich. Nach eigenen Angaben hat die Beklagte hier vorgetragen, dass sie insbesondere Beeinträchtigungen beim Gehen habe, so dass eine barrierefreie Wohnung für sie erforderlich sein würde. Dies kann als Folge einer Multiplen Sklerose durchaus angenommen werden, so dass es diesbezüglich keiner weiteren Begutachtung bedurfte. Die geschilderte Beeinträchtigung der Gehfähigkeit begründet allerdings keinen Härtefall, der einen Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung grundsätzlich verhindern könnte. Dem kann im Rahmen der Bemessung einer Räumungsfrist durchaus Rechnung getragen werden.

Das Gericht ist deshalb der Auffassung, dass der Klägerin eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2022 einzuräumen ist. Dabei ist zum einen die unstreitige Erkrankung der Beklagten zu berücksichtigen, auf der anderen Seite auch die Tatsache, dass dem Kläger tatsächlich auch weiterer Wohnraum zur Verfügung steht, er also selbst nicht zwingend auf den unmittelbaren Erhalt der Wohnung angewiesen ist. Andererseits ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass die Kündigung bereits mit Schreiben vom 28.04.2018 ausgesprochen worden war, so dass der Beklagten schon seit mehreren Jahren bekannt war, dass sie möglicherweise eine Ersatzwohnung suchen müsste. Dass dies im Hinblick auf eine barrierefreie Wohnung nicht einfach sein würde, war der Beklagten ebenfalls bekannt, nachhaltiger Vortrag dazu, welche Bemühungen sie in der Zwischenzeit unternommen hat, um eine Ersatzwohnung zu erlangen, sind nicht vorgetragen worden, so dass eine Frist von weiteren sieben Monaten hier als ausreichend angesehen wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Beklagte hat als unterlegene Partei die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 i.V.m. § 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt sind.