AG Soest – Az.: 15 C 14/18 – Urteil vom 28.05.2018
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner das Einfamilienhaus ………nebst Garage und Grundstück zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2018 bewilligt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000,00 EUR des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 11.000,00 EUR leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über das Bestehen eines Mietvertrages.
Die Kläger sind Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus nebst Garage bebauten Grundstücks in…….. Die Kläger erwarben das Grundstück von P1, dem Vater des Klägers und dem früheren Schwiegervater der Klägerin sind. Der Beklagte mietete das Haus am 01.07.2001 von P1. Die Kläger haben sich 2013 getrennt und seit dem 01.07.2016 geschieden. Die Klägerin wohnt in einem Haus der Eheleute P1 zur Miete mit den gemeinsamen Kindern der Kläger und ihrem neuen Lebensgefährten, dem Zeugen P2, mit dem sie ein gemeinsames weiteres Kind hat. Der Kläger wohnt in einer eigenen Immobilie. Die Klägerin verfügt über kein weiteres Eigentum.
Mit Schreiben vom 26.05.2017 kündigten die Kläger dem Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 28.02.2018. Der Beklagte hat der Räumung mit Schreiben vom 20.12.2017 widersprochen.
Zwischen den Parteien ist bereits im Verfahren 15 C 113/16 beim Amtsgericht Soest ein Räumungsstreit geführt worden, der zum Nachteil der Kläger ausgegangen ist.
Die Kläger behaupten, dass die Klägerin in der von den Beklagten bewohnten Immobilie mit den Kindern und dem neuen Lebensgefährten wohnen will. Sie wolle auch wegen der vollzogenen Scheidung, die Immobilie der ehemaligen Schwiegereltern zu verlassen. Die gemeinsamen Kinder seien auf der schule angemeldet, damit diese wohnortnah die Schule erreichen können. sei schon im Schuljahr 2015, der Sohn seit Sommer 2017 auf der grundschule angemeldet worden. Die Grundschule liege nur 500 Meter vom Haus in dem die Beklagten wohnen entfernt. Die Entfernung vom jetzigen Wohnobjekt betrage drei Kilometer. Wenn die Kinder älter geworden sind und die weiterführende Schule besuchen, können sie den Schulweg mit dem Rad zurücklegen. Der Weg der Klägerin zur Arbeit sei kürzer, jedoch zweitrangig.
Der Beklagte kümmere sich nicht um anderweitigen Wohnraum, eine besondere Härte liege nicht vor. Die Beklagten könnten auch außerhalb von O1 nach Wohnraum suchen. Die Beklagten waren ab Kündigung verpflichtet sich um Ersatzwohnraum zu bemühen.
Die Kläger sind der Ansicht, dass ein Rechtsschutzbedürfnis auch gegen die Beklagte als Ehepartner des Mieters bestehe. Die Gründe der Eigenbedarfskündigung vom 26.05.2017 ausreichend seien.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, das Einfamilienhaus nebst Garage und Grundstück in zu räumen und an die Kläger geräumt herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass bereits der Voreigentümer mehrfach erfolglos versucht habe ihm zu kündigen, sodass nunmehr Eigenbedarf konstruiert werde. Seine vorherigen Kündigungen habe der Voreigentümer nicht weiter verfolgt. Die Eigentumsverhältnisse sind nur geschaffen worden, um überhaupt eine Kündigungslage schaffen zu können. Auch habe die Familie der Klägerin anderweitige Immobilien.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Voraussetzungen des Eigenbedarfs nicht gegeben seien. Weiterhin sind sie der Ansicht, dass nach zwei erfolglosen Kündigungsversuchen es gegen Treu und Glauben verstoße, wenn eine Veräußerung des Eigentums stattfindet. Auch sei die Grundschulzeit von demnächst beendet, der Sohn könne an einer dem jetzigen Wohnort näheren Grundschule angemeldet werden. Auch seien alle weiterführenden Schulen nicht in der Nähe. Das jetzige Haus liege direkt in der Nähe einer Realschule bzw. eines weiterführenden Gymnasiums. Auch sei der Weg zum Arbeitsplatz der Klägerin nicht kürzer. Sie sind der Ansicht, dass der Wunsch aufgrund der Scheidung nicht in der Immobilie der ehemaligen Schwiegereltern wohnen zu bleiben kein Grund für den Eigenbedarf sei.
Jedenfalls sei das Mietverhältnis aufgrund einer Härte für den Beklagten fortzusetzen. Die Beklagten wohnen sein 2001 mit ihrer Tochter im Haus, sodass sie dort fest verwurzelt seien. Ein adäquates Wohnobjekt könne aufgrund der prekären Vermietungslage in Soest nicht gefunden werden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des präsenten Zeugen P2, sowie durch die informatorische Anhörung der Klägerin und des Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 09.05.2018 (Bl. 42 d. GA) Bezug genommen. Im Übrigen wird auf die Gerichtsakte, sowie zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Das Amtsgericht Soest ist örtlich ausschließlich zuständig, da die Parteien sich über Ansprüche aus einem Mietverhältnis einer Wohnung in Soest streiten, die im Bezirk des Amtsgerichts liegt. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts folgt aus §§ 71 Abs.1, 23 Nr. 2 a) GVG.
II.
Die Klage ist begründet.
1.
Den Klägern steht aufgrund wirksamer Kündigung ein Anspruch auf Herausgabe und Räumung des Hauses ……gegen den Beklagten aus §§ 535, 546, 549, 573 Abs. 2 Nr. 2, § 985 BGB i.V.m. § 421 BGB zu.
Unstreitig bestand zwischen dem Voreigentümer und dem Beklagten ein Mietvertrag hinsichtlich des Hauses ab dem 01.07.2001, in das die Kläger als neue Eigentümer gemäß § 566 BGB eingetreten sind.
Das Mietverhältnis endete jedoch aufgrund wirksamer Kündigung der Kläger vom 26.05.2017 ordentlich zum 28.02.2018. Die Kündigungsfrist von neun Monaten gemäß § 573c Abs. 1 BGB ist vorliegend eingehalten worden. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten ist die Kündigung ausreichend begründet. Die Begründung stellt zunächst eine Obliegenheit des Vermieters dar, die Gründe müssen ausreichend substantiiert sein, es darf aber nicht zu viel verlangt werden. Es genügt, dass der Kündigungsgrund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterscheiden werden kann (Weidenkaff in Palandt, BGB, 76. Aufl, § 573, Rn. 48, m. w. Nw.). Im Rahmen der Begründung des Eigenbedarfs sind ferner grundsätzlich Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und dessen Interesse an der Wohnung darzulegen. Es reicht schon allein die Angabe des Wunsches satt zur Miete im eigenen Haus wohnen zu wollen. Die Angabe der bisherigen Wohnverhältnisse der Person, für die die Wohnung benötigt wird können grundsätzlich nicht verlangt werden (BVerfG, Beschl. v. 23.11.1993 – 1 BvR 697/93). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, denn die Kläger haben ausdrücklich wegen Eigenbedarfs gekündigt, sodass dieser Grund sich von anderen möglichen Gründen abgrenzbar ist. Weiterhin haben die Kläger angegeben, dass die Klägerin mit den gemeinsamen Kindern und dem neuen Lebensgefährten das Haus benötigt. Die Klägerin wolle aus der Mietwohnung ausziehen und das eigene Eigentum einziehen, insbesondere weil der Weg der Kinder zur Grundschule näher sei und der Arbeitsweg der Klägerin sich verkürze. Weitere Angaben sind von den Klägern nicht zu fordern, würde auch die Anforderungen an die Begründung überspannen.
Der Kündigungsgrund in Form des Eigenbedarfs liegt vor. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Eigentümer den eigenen Wohnraum selbst nutzen, sodass sein Entschluss grundsätzlich zu akzeptieren ist und zugrunde zu legen. Dabei sind die Interessen des Mieters unbeachtlich. Hierzu müssen die Voraussetzungen des Eigenbedarfs vorliegen. Jedoch ist die Kündigung selbst bei Vorliegen dieser Voraussetzungen unwirksam, sofern der Eigenbedarf vorgeschoben wird, sodass die Kündigung rechtsmissbräuchlich wäre.
Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt. Dabei ist unschädlich, wenn die Person im Laufe des Rechtsstreits wechselt. Sodass insoweit unbeachtlich ist, dass die Kläger den Eigenbedarf für sich beide und im laufenden Verfahren nur für die Klägerin nebst gemeinsamen Kindern geltend gemacht haben. Der Grund, der zum Eigenbedarf geführt hat ist dabei unerheblich. Es reicht die bloße aber ernsthafte Absicht des Vermieters im Haus zu wohnen. Dabei ist an die Voraussetzungen keine strenge Anforderungen zu stellen. Es genügen vernünftige nachvollziehbare Gründe, die auch vorliegen müssen. Stets ausreichend ist dass der Vermieter selbst eine teurere oder zum Arbeitsplatz wesentlich ungünstige Wohnung hat. Es genügen auch persönliche Veränderungen wie Arbeitsplatzwechsel, Heirat, Trennung oder auch der Wunsch nach einer kleineren Wohnung wegen geringeren Wohnbedarfs. Der Eigenbedarf kann auch vor Erwerb der Immobilie entstanden sein. Ferner gilt er für den Fall des Erwerbs fort, wenn der Eigenbedarf für den Erwerber gedacht war, ansonsten entfällt er.
Dies steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 286 Abs. 1 S. 1 ZPO) ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach notwendige Überzeugung des Richters erfordert keine absolute Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, sondern vielmehr nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit, der vernünftigen Zweifeln Schweigen gebietet (Musielak/Foerste, ZPO, 9. Aufl. 2012, § 286 Rn. 19).
Der Zeuge P2 hat zunächst bekundet, dass die Klägerin beabsichtigt mit ihm und den Kindern in der von den Beklagten bewohnte Immobilie einzuziehen. Der Zeuge begründete die Entscheidung nachvollziehbar damit, dass durch den Einzug in die Immobile die Mietkosten wegfallen würden, sodass die Kosten – der Lebensführung – reduziert werden könnten. Weiterhin würden die Kinder die in die naheliegende Grundschule gehen. Zwar sind die Bekundungen des Zeugen selbst recht karg und pauschal, jedoch ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Grundschule näher an dem Haus der Beklagten liegt, sodass der Wunsch der Klägerin lebensnah und nachvollziehbar ist. Weiterhin folgt das Gericht den nachvollziehbaren Ausführungen der Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung. Diese hat ausgeführt, dass für sie der kürzere Weg zur Grundschule maßgeblich sei. Zurzeit lege sie am Tag 12 Kilometer Fahrstrecke zurück, um beide Kinder zur Schule zu bringen. Sie räumte auch ein, dass der Weg zu den weiterführenden Schulen zwar dann weiter sei, jedoch die Kinder diesen dann mit dem Fahrrad zurücklegen könnten. Dieser Vortrag ist zwischen den Parteien auch unstreitig. Das Gericht verkennt insoweit nicht, dass der Vortrag der Kläger im Vorverfahren mehrfach widersprüchlich war, jedoch verfolgt die Klägerin ihren Wusch in ihrer Immobilie zu wohnen weiter und hat nunmehr einen widersprüchlichen Vortrag erbracht, sodass gebotene Zweifel an ihrer Bekundung für das Gericht nicht bestehen. Dies gilt auch unter der Berücksichtigung der Gesamtschau.
Dem Grund der Klägerin ihre Kinder auf eine nähere Grundschule schicken zu wollen steht auch nicht die Ansicht der Beklagten entgegen, dass der älteste Sohn die Grundschule bald nicht mehr besuchen wird und der mittlere Sohn P4 auf einer näheren zum jetzigen Wohnort gelegenen Grundschule angemeldet hätte werden können. Die Gründe der Kläger sind vernünftig und nachvollziehbar und sind gegeben, sodass diese hinzunehmen sind. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Gründe erst durch das Verhalten der Kläger verursacht worden sind, denn auch ein selbstverursachter Eigenbedarf ist hinzunehmen (Weidenkaff a. a. O., Rn. 29). Demnach verstößt es auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Voreigentümer zuvor mehrfach versucht hat die Wohnung zu kündigen und sodann die Immobilie an Personen veräußert, bei denen die Gründe für einen Eigenbedarf vorliegen. Bei dieser Auffassung dürfte eine Immobilie nicht veräußert werden, wenn zuvor versucht wurde den Mietern zu kündigen. Weiterhin ist zu beachten, dass auch der subjektive Grund der Klägerin bei den ehemaligen Schwiegereltern nicht wohnen zu wollen einen vernünftigen nachvollziehbaren Grund darstellt, denn auch die Trennung vom bisherigen Ehepartner stellt einen zulässigen Eigenbedarfsgrund dar.
Das Mietverhältnis ist auch nicht im Wege des §§ 574, 574a BGB fortzusetzen. Der Beklagte hat wirksam und rechtzeitig im Sinne des § 574b BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Im Rahmen der Interessenabwägung sind grundsätzliche die Interessen des Vermieters und des Mieters gleichrangig, sodass die Interessen des Mieters überwiegen müssen, um das Mietverhältnis fortsetzen zu können (Weidenkaff a.a.O, § 574, Rn 8,m. w. Nw.). Vorliegend stehen das Interesse der Kläger aus Eigenbedarf in die Wohnung einzuziehen zu wollen und das Interesse der Beklagten in einem Haus wohnen zu bleiben, in dem sie seit 17 Jahren wohnen gleichrangig gegenüber. Die Tochter der Kläger, die 21 Jahre alt ist und in O2 studiert und lediglich ein Kinderzimmer bei den Beklagten hält, ist nicht wesentlich zu berücksichtigen. Sofern die Beklagten weiterhin behauptet haben, dass für sie der Auszug eine unzumutbare Härte bedeuten würde, da in Soest eine prekäre Vermietungslage besteht, so sind sie beweisfällig geblieben. Das Gericht hat die Beklagten auf diesen streitigen Punkt und die Tatsache, dass sie bisher hierfür kein Beweis angeboten haben ausdrücklich mit der Ladung zum Termin hingewiesen, ohne dass sie einen entsprechenden Beweis angeboten hätten. Dass ihnen dies mögliche gewesen wäre hat der Beklagte im Rahmen der informatorischen Anhörung selbst dargelegt. Auch aus der informatorischen Anhörung vermochte das Gericht eine unzumutbare Härte feststellen zu können. Der Beklagte hat auf ausdrücklich Nachfrage des Gerichts zu seinen bisherigen Bemühungen einen Ersatzwohnraum zu beschaffen lediglich pauschale und vage Angaben gemacht. Der Beklagte hat insoweit ausgeführt, dass er zwar Besichtigungstermine durchgeführt hat, ihm aber die Lage oder Größe nicht gefallen hat. Auch auf weitere Nachfragen des Gerichts hat der Beklagte lediglich pauschal geantwortet, sodass das für ihn unzumutbar war. Dabei ist zu beachten, dass der Beklagte ab Kündigung verpflichtet war nicht nur im bisherigen Wohngebiet um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Ferner haben die Kläger im laufenden Verfahren auf einige Mietangebote hingewiesen. Der Beklagte konnte im Termin aber nicht angeben, ob er sich um die aufgezeigten Mietobjekte gekümmert hat, sodass das Gericht erhebliche Zweifel an den Bekundungen des Beklagten hatte und der behaupteten unzumutbaren Härte.
Weiterhin sind die Voraussetzungen der Gesamtschuld im Sinne des § 421 BGB gegeben, denn der Beklagte ist neben der Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verpflichtet.
2.
Den Klägern steht aufgrund wirksamer Kündigung ein Anspruch auf Herausgabe und Räumung des gegen die Beklagten aus § 985 BGB i. V. m. § 421 BGB zu, denn die Beklagte hat aufgrund der wirksamen Kündigung der Kläger als Eigentümer kein abgeleitetes Recht mehr am Besitz des vom Beklagten ursprünglich gemieteten Hauses.
3.
Gemäß § 721 ZPO war im Rahmen der beiderseitigen Interessen über die Gewährung einer Räumungsfrist zu entscheiden. Auch hier stehen die beiderseitigen Interessen des schnellen Einzugs der Klägerin und dem späten Auszug der Beklagten gegenüber. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit ihrem Lebensgefährten und den Kindern eine Mietwohnung des ehemaligen Schwiegervaters bewohnen, sodass eine Eilbedürftigkeit – auch unter Berücksichtigung des bereits geführten Verfahrens – nicht gegeben ist. Es ist davon auszugehen, dass auch der Umzug der Klägerin mit drei Kindern einen nicht unerheblichen organisatorischen Zeitaufwand bedarf. Demgegenüber ist auch bei den Beklagten zu berücksichtigen, dass sie schon mehreren Kündigungen ausgesetzt waren, sodass sie davon ausgehen konnten, dass ein Auszug in absehbarer Zeit ansteht und sie entsprechende Vorkehrungen und Bemühungen hätten treffen müssen. Insoweit ist auf der Beklagtenseite weiterhin zu berücksichtigen, dass sie im Mietobjekt seit 17 Jahren wohnen und ihren Lebensmittelpunkt dahingehend ausgelegt haben. Unter der Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen und der Tatsache, dass auf keiner Seite eine unzumutbare Härte vorliegt, erschien dem Gericht eine Räumungsfrist von knapp mehr als vier Monate mehr als angemessen. Dass die Beklagten bisher nicht in der Lage waren ein neues Mietobjekt zu finden steht dem nicht entgegen, da ihr Vortrag hierzu pauschal war und sie im Übrigen insoweit beweisfällig geblieben sind.
4.
Den Klägern war auf den Schriftsatz der Beklagten vom 08.05.2018 keine Stellungnahmefrist zu gewähren, da es keinen neuen Sachverhalt enthielt und über die Räumungsfrist von Amts wegen zu entscheiden ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit auf 708 Nr. 7, 709 S. 2, 711 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird gemäß § 63 Abs. 2 GKG i. V. m. § 3 ZPO auf bis zu 11.000,00 EUR festgesetzt.
