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Eigentümerwechsel – Wann kann Mieter die fällige Miete hinterlegen

AG Brandenburg, Az.: 31 C 183/17, Urteil vom 28.09.2018

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 273,70 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.03.2016 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 72 % zu tragen. Der Beklagte hat von den Kosten des Rechtsstreits 28 % zu tragen.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert des Rechtsstreits wird bis zum 16.04.2018 auf 4.926,60 Euro, seit dem 17.04.2018 auf 821,10 Euro, ab dem 05.06.2018 auf 547,40 Euro und seit dem 03.09.2018 auf nur noch 273,70 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da eine Berufung gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Beachtung von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; BGH, Beschluss vom 29.07.2003, Az.: VIII ZB 55/03, u.a. in: NJW-RR 2003, Seiten 1504 f.; BGH, Beschluss vom 31.10.1991, Az.: IX ZR 171/91, u.a. in: BGHR ZPO § 91a Abs. 1 S 1 Streitwert 2; BGH, Beschluss vom 28.11.1990, Az.: VIII ZB 27/90, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 509 f.; KG Berlin, Beschluss vom 12.11.2009, Az.: 8 W 91/09, u.a. in: RVGreport 2010, Seiten 118 f.; LG Stendal, Beschluss vom 07.10.2005, Az.: 25 T 165/05, u.a. in: JurBüro 2006, Seite 39; Heßler, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 511 ZPO, Rn. 27), weil das Gericht in diesem Rechtsstreit in der Hauptsache aufgrund der teilweisen Klagerücknahme und der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits mit dem hiesigen Urteil nur noch über den nicht berufungsfähigen restlichen Teil der Hauptsache und über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden hat, die Rechtssache im Übrigen auch keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung eines Berufungsgerichts ebenso nicht erfordert und zudem die Parteien jetzt durch das Urteil auch in der Hauptsache nicht mit mehr als 600,00 Euro beschwert sind.

Entscheidungsgründe

Eigentümerwechsel – Wann kann Mieter die fällige Miete hinterlegen
Foto: TeroVesalainen/Bigstock

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 1 GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist – soweit über die Klage in der Hauptsache hier jetzt nach teilweiser Klagerücknahme und teilweiser Erledigung der Hauptsache überhaupt noch zu entscheiden ist – begründet.

Die ursprünglich von dem Kläger hier eingeklagten Mietzinsansprüche waren jedoch gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB bereits zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Verfahren in Höhe von insgesamt 3.558,10 Euro (2.250,00 € + 1.308,10 €) erloschen, weil der Beklagte unter den hier gegebenen Umständen berechtigt gewesen war, den monatlich fällig werdenden Mietzins mit befreiender Wirkung beim hiesigen Amtsgericht bis zum 04. Mai 2017 zu hinterlegen.

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger seine Forderungsberechtigung hinsichtlich der Miete gegenüber dem Mieter grundsätzlich nachweisen. Solange dieser Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 543 BGB, Rn. 107). Wenn ein Mieter nämlich keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer der konkrete Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist – die Person des Gläubigers also ungewiss ist -, unterbleiben seine Mietzahlungen nämlich infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 07.09.2005, Az.: VIII ZR 24/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 51 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 24.08.2016, Az.: 30 U 61/16, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 125773).

Da die Hinterlegung beim Amtsgericht jedoch ein Erfüllungssurrogat ist, muss der Mieter/Schuldner grundsätzlich auch die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, weil er sich auf eine rechtmäßige Hinterlegung beruft (Olzen, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2016, § 372 BGB, Rn. 25).

Bei einer derart ungewissen Lage wie bei einem Eigentümerwechsel kann sich der Beklagte aber grundsätzlich nach § 372 Satz 2 BGB gegen die mit einer Zahlung der Miete an einen Nicht-Berechtigten verbundenen Risiken zunächst dadurch schützen, dass er die Miete unter Rücknahmeverzicht bei Beachtung der HinterlegungsO beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. Dies setzt zwar voraus, dass die Person des Gläubigers „ungewiss“ ist, wie bereits oben ausgeführt. Eine Ungewissheit in diesem Sinne hinsichtlich des Gläubigers der Miete ist aber grundsätzlich bereits dann anzunehmen, wenn eine mit verkehrsüblicher Sorgfalt vorgenommene Prüfung des Mieters zu begründeten Zweifeln über die Person des Gläubigers führt, deren Behebung auf eigene Gefahr dem Mieter/Schuldner nicht zugemutet werden kann. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass von einem Mieter, dem die Erkenntnismöglichkeit eines Gerichts nicht zur Verfügung steht, billigerweise nur begrenzte Anstrengungen zur Ermittlung des Sachverhalts und zu seiner Subsumtion unter das auf vielen Gebieten immer unübersichtlicher werdende geschriebene und ungeschriebene Recht verlangt werden kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Ungewissheit über die Person des Vermieters/Gläubigers überwiegend auf eine nicht eindeutige Vertragslage und/oder Abtretungsvorgänge bzw. Vertretungs-Verhältnisse zurückzuführen ist, die außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegt und allein von den dabei Beteiligten zu verantworten ist (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Wenn also die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters bzw. seiner (vermeintlichen) Bevollmächtigten – mithin hier der Firma … GmbH und/oder der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers – nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, so tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung bei dem Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt hat (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Anders war dies vorliegend erst ab dem Zeitpunkt, als der Beklagte als Mieter irrig angenommen hatte, dass die Berechtigung des Klägers als neuer Vermieter zweifelhaft ist und dieser Irrtum zudem auf Fahrlässigkeit beruhte (BGH, Urteil vom 12.02.2003, Az.: XII ZR 23/00, u.a. in: NJW 2003, Seiten 1809 ff.). Der gesetzliche Hinterlegungsgrund der nicht auf eine Fahrlässigkeit beruhenden Gläubigerungewissheit (§ 372 Satz 2, zweite Alt. BGB) liegt nämlich nicht bereits dann vor, wenn sich ein dem Mieter unbekannter Dritter als neuer Vermieter bezeichnet hat, entsprechende Nachweise bzw. Vollmachten dafür aber nicht vorgelegt hat, da es einem Schuldner – insbesondere im Rahmen eines Mietverhältnisses – grundsätzlich zuzumuten ist, zunächst bei seinem bisherigen Vertragspartner – d.h. dem bisherigen Vermieter – Rückfrage zu halten, wenn sich ein Dritter eines Vertragseintritts bzw. einer Vertretung berühmt. Unterlässt der Mieter – hier der Beklagte – dies, so beruht seine Ungewissheit über die Person des neuen Gläubigers/Vermieters bzw. dessen Vertreters somit ggf. schon auf Fahrlässigkeit (KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 1 VA 28/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 195 f. = BeckRS 2018, Nr. 5198). Dass der Beklagte hier aber die aktuellen konkreten Kontaktdaten des bisherigen Vermieters hatte, wird noch nicht einmal von der Klägerseite behauptet, so dass der Beklagte bei seinem bisherigen Vertragspartner – d.h. dem bisherigen Vermieter – wohl auch keine Rückfrage halten konnte.

Ab dem Zeitpunkt, als der Beklagte/Mieter jedoch unstreitig mit dem Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – die konkreten Kontaktdaten des neuen Vermieters – mithin des Klägers – zusammen mit dem neuen Grundbuchauszug erhalten hatte (mithin zum 04. Mai 2017), lag auch eine Fahrlässigkeit des Beklagten als Mieter hier vor (KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 1 VA 28/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 195 f. = BeckRS 2018, Nr. 5198). Wenn der Mieter die Miete nämlich wegen von ihm geltend gemachter Unsicherheit über die Person des Vermieters bei Gericht hinterlegt, hat diese Hinterlegung dann keine schuldbefreiende Wirkung mehr, wenn der Mieter bereits konkret – unter Angaben der Kontaktdaten – erfahren hat, wer der neue Vermieter ist (BGH, Beschluss vom 04.07.2017, Az.: VIII ZR 127/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 1019 f.), so dass der Beklagte/Mieter hier seit dem 04. Mai 2017 auch nicht mehr im „ungewissen“ im o.g. Sinne über die Stellung des Klägers als neuer Vermieter war und somit auch spätestens die Miete für den Monat Juni 2017 direkt an den Kläger bzw. seine nunmehrige Prozessbevollmächtigte hätte zahlen können und müssen.

Die Annahme des Klägers, die in § 372 Satz 2 BGB geforderte Ungewissheit habe bei dem Beklagten hier aber schon von Anfang an nicht bestehen können, weil der Beklagte gegenüber der Firma … GmbH bzw. gegenüber seiner nunmehrigen Prozessbevollmächtigten nach § 409 Abs. 1 Satz 2 BGB mit befreiender Wirkung auch ohne die konkreten Kontaktdaten des alten Vermieters und des neuen Vermieters/Klägers sowie ohne Übersendung des neuen Grundbuchauszugs und ohne Vorlage einer Vollmacht hätte leisten können und müssen, kann vorliegend unter Berücksichtigung dessen hier aber vom erkennenden Gericht nicht bejaht werden.

Insofern brauchte der Beklagte als Mieter seine Zweifel an der berechtigten Vertretung des Klägers durch die Firma … GmbH bzw. durch die nunmehrige Prozessbevollmächtigten des Klägers bis zum Erhalt der konkreten Kontaktdaten des Klägers und des neuen Grundbuchauszuges mit Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – am 04.05.2017 bzw. bis zum Erhalt einer Originalvollmacht nämlich nicht zurückzustellen, da der § 409 BGB – ebenso wie andere Schuldnerschutzvorschriften (z.B. §§ 407, 808, 893 BGB) – für den Schuldner/Mieter nur ein Recht, aber nicht auch eine Pflicht zur Leistung an einen Scheinberechtigten bzw. zum Schein Bevollmächtigten begründet, so dass eine Befugnis des Beklagten/Mieters zur Hinterlegung vor Erhalt dieses Schreibens am 04.05.2017 noch nicht ausgeschlossen worden war, weil dem Beklagten vor dem 04.05.2017 weder eine Originalvollmacht noch die Kontaktdaten des Klägers bzw. ein neuer Grundbuchauszug vorlagen (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Würde nämlich dem Mieter/Schuldner in diesen Fällen ein Hinterlegungsrecht versagt, entstünde für ihn ein mittelbarer Zwang auch zur Leistung an einen Scheinberechtigten bzw. einem zum Schein Bevollmächtigten. Dies ist aber gerade nicht der Zweck dieser Schuldnerschutzvorschriften (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Dass eine derartige Gefahr hier sogar konkret bestand wird u.a. an der Zahlung des Beklagten vom 22.02.2016 in Höhe von 273,70 Euro ersichtlich, welche nämlich nicht auf die offene Miete für Februar 2016 angerechnet, sondern vielmehr mit der Miete für November 2015 vom vorherigen Vermieter – ausweislich seines Schreibens vom 04.06.2018 – Anlage K 5 (Blatt 80 der Akte) – verrechnete wurde. Hätte der Beklagte auch diese Miete beim Amtsgericht hinterlegt, hätte eine derartige Verrechnung durch den vorherigen Vermieter auch nicht mehr erfolgen können.

Da der Beklagte hier somit aber nur bis zum Erhalt der konkreten Kontaktdaten des Klägers und des neuen Grundbuchauszuges mit Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – (mithin also bis zum 04. Mai 2017) berechtigt war die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, sind vorliegend auch nur die Zahlungen des Beklagten vom 25.04.2017 über 2.250,00 Euro und vom 28.04.2017 über 1.308,10 Euro – mithin insgesamt ein Betrag von 3.558,10 Euro (2.250,00 € + 1.308,10 €) – bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts als gerechtfertigt und insofern gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB als Erfüllung seiner Mietzahlungsverpflichtung anzusehen.

Die hiernach dann noch erfolgten Zahlungen des Beklagten vom 29.05.2017 über 273,70 Euro, vom 14.07.2017 über 547,40 Euro und vom 02.10.2017 (mithin sogar nach Rechtshängigkeit des hiesigen Rechtsstreits) in Höhe von 273,70 Euro bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts sind aus den o.g. Gründen dann aber nicht mehr als Erfüllung gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB anzusehen, so dass der Beklagte in Höhe von insgesamt 1.094,80 Euro (273,70 € + 547,40 € + 273,70 €) dann auch mit der Mietzahlung in Verzug geriet, auch wenn der Beklagte diese Summe bei Gericht hinterlegte und die Klägerseite hiernach zwischenzeitlich diese Zahlungen auch vereinnahmen konnte.

Dem Kläger steht hier im Übrigen aber auch noch immer die Miete für den Monat Februar 2016 in Höhe von 273,70 Euro zu, da der Beklagte die entsprechende Miete für diesen Monat unstreitig gerade nicht beim hiesigen Amtsgericht hinterlegt, sondern unstreitig am 22.02.2016 noch an den vorherigen Eigentümer/Vermieter gezahlt hatte, welcher jedoch diese Zahlung mit der Miete für November 2015 verrechnete, so dass dieser Geldbetrag vorliegend immer noch gegenüber dem hiesigen Kläger zur Zahlung offen steht. Aus diesem Grunde ist der Beklagte nunmehr auch noch zu verurteilen, an den Kläger 273,70 Euro zu zahlen.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91, § 91a und § 296 Abs. 3 ZPO.

Da der Beklagte hier nur bis zum 04. Mai 2017 berechtigt war die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen und nur die Zahlungen davor als Erfüllung seiner Mietzahlungsverpflichtung anzusehen sind, sind somit vorliegend auch nur die Zahlungen des Beklagten vom 25.04.2017 über 2.250,00 Euro und vom 28.04.2017 über 1.308,10 Euro – mithin insgesamt also ein Betrag von 3.558,10 Euro (2.250,00 € + 1.308,10 €) – bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts als berechtigte Zahlungen anzusehen, so dass der Beklagte mit den weiteren Zahlungen – sowohl gegenüber der Hinterlegungsstelle als auch gegenüber dem Kläger direkt – dann auch in Zahlungsverzug geriet.

Entscheidungsgrundlage ist dabei die Sach- und Rechtslage vor und nach dem 04. Mai 2017, d.h. es ist diejenige Kostenverteilung auszusprechen, die derjenigen des zu erwartenden Verfahrensausgangs ohne Auszahlung durch die Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts und ohne Erledigung der Hauptsache entspricht. Erledigendes Ereignis war die Auszahlung des hinterlegten Betrages an den Kläger. Vor dem Erhalt des Schreibens der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 am 04. Mai 2017 konnte sich der Beklagte gegenüber dem Kläger wegen des hinterlegten Mietzinsteils gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB in Höhe von insgesamt 3.558,10 Euro (2.250,00 € + 1.308,10 €) nämlich noch auf die Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Kläger berufen (OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.; LG Bielefeld, Beschluss vom 10.11.2009, Az.: 3 O 296/06, u.a. in: BeckRS 2010, Nr. 12085 = „juris“).

Der Beklagte hatte hier nämlich zunächst objektiv begründete Zweifel über die Person des Gläubigers, die sich auch bei sorgfältiger Prüfung vor dem 04. Mai 2017 nicht ausräumen ließen und es ihm auch nicht zumutbar machten, auf seine Gefahr hin an die vermeintlich Bevollmächtigten des Klägers zu zahlen. Bei einer solchen Ungewissheit ist die Befugnis zur Hinterlegung aber zu bejahen, wie bereits oben näher ausgeführt (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Hinsichtlich der nach dem 04. Mai 2017 dann jedoch noch erfolgten Zahlungen hätte der Beklagte aber den Prozess verloren, da diese Zahlungen dann nicht mehr gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB als Erfüllung der Mietzahlungspflicht des Beklagten angesehen werden können.

Ist der Anlass zur Einreichung der Klage jedoch vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO nach billigem Ermessen. Dies gilt sogar dann, wenn die Klage nicht zugestellt wurde (§ 269 Abs. 3 Satz 3, zweiter Halbsatz ZPO). Der Kläger hat hier auch einen entsprechenden Kostenantrag gestellt.

Bei der pflichtgemäßen Ermessensausübung des Gerichts gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO und gemäß § 91a ZPO sind insbesondere die Erfolgsaussichten eines materiell-rechtlichen Erstattungsanspruchs zu berücksichtigen. Wäre der Beklagte dem vorgerichtlichen Verlangen des Klägers auf Zahlung der Miete ab dem 04. Mai 2017 gewissenhaft und vollumfänglich nachgekommen, wäre es aller Voraussicht nach nicht zur Einreichung der Klage bezüglich der nach dem 04. Mai 2017 fällig gewordenen Mieten hier gekommen. Weil der Beklagte damit aber seit dem 04. Mai 2017 Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat, ist es auch sachgerecht, ihm die insofern veranlassten Verfahrenskosten gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO und gemäß § 91a ZPO aufzuerlegen.

Dies rechtfertigt es somit dann hier aber auch, dem Kläger die bis zum 04. Mai 2017 verursachten Kosten des Rechtsstreits (3.558,10 € von 4.926,60 € = 72 %) gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO aufzuerlegen (LG Karlsruhe, Urteil vom 29.01.2010, Az.: 6 O 276/08, u.a. in: BeckRS 2010, 11041 = „juris“), die übrigen Kosten des Rechtsstreits (28 %) gemäß § 91, § 91a und § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO jedoch dem Beklagten aufzuerlegen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 711 und § 713 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist im Übrigen hier noch festzusetzen gewesen.

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